原告北京市大成物業管理公司

　　被告李恕等長安新城十二名業主

　　原告訴稱，我公司受北京大成房地產開發集團有限公司（以下簡稱大成開發公司）的委托，負責該公司開發建設的 “長安新城”項目的物業管理。被告李恕等業主購買了該項目日1樓房屋，并于2002年6月28日與我公司簽訂了《物業管理服務合同》，領取了我公司發放的物業管理公約，辦理了房屋入住手續。2003年1月18日，被告在未經任何有關單位批準，也未通知我公司的情況下擅自封閉自家陽臺。被告的行為違反了原被告雙方簽訂的《物業管理服務合同》、《長安新城業主公約》的相關約定，妨礙了我公司對小區的正常管理，也使我公司無法全面履行與大成開發公司簽訂的委托管理合同的義務。在與被告協商及勸阻無效的情況下，我公司訴請法院依法判決被告拆除已封閉的陽臺，恢復原狀。

　　被告業主辯稱，我們于 2001年4月1日至5日交納定金，確定購買了大成開發公司開發建設的經濟適用房 一長安新城日1樓的房產。2001年6月至7月，12名被告分別與大成開發公司簽訂了《商品房買賣合同》，合同中明確規定房屋陽臺為白色塑鋼窗的封閉陽臺。大成開發公司提供的沙盤及口頭也多次承諾房屋為封閉陽臺。入住后，我們發現日1樓南陽臺未封閉，且存在很多問題，如，交付使用的陽臺違反了國家質量技術監督局和中華人民共和國建設部聯合發布的1999年6月1日實施的《住宅規范》關于陽臺部分的相關規定；另2002年11月26日，長安新城日1樓8單元 802號業主家中發生盜竊案件，隨后日1樓3單元101及6單元201室的業主房屋也相繼被非法侵入，據分析確認犯罪嫌疑人均通過未封閉的南陽臺侵入；不利于保暖、防塵、隔熱等等。為此，長安新城日1樓的100位業主聯名起草《長安新城日一樓業主封閉陽臺的決議暨送達北京市大成物業管理公司的通知》，并于 2002年12月9日交與原告負責人。根據決議內容，為保證長安新城日1樓全樓的整體美觀，決定于2002年12月30日前集體封閉陽臺。首批15戶業主于2003年1月18日集體封閉了自家陽臺。

　　另外，我們認為與原告簽訂的《物業管理服務合同》、《長安新城業主公約》不具有法律效力，屬于非經雙方協商的不平等、不合理的無效合同。理由是：2002年6月28至30日，在長安新城日1樓的收樓現場，大成開發公司以及原告向業主分發了《長安新城業主手冊》。該手冊《收樓指南》中明確規定了嚴格的收樓程序。此收樓程序明確告知長安新城日1樓的業主如果不簽訂《物業管理服務合同》和《長安新城業主公約》將拿不到自己房產的鑰匙，而且無法進入業主已經購買的房屋。這些協議只規定了業主的責任和義務，沒有明確如果物業公司沒有達到物業服務標準、出現失職行為等情況將如何進行處罰。收樓期間，長安新城日1樓的部分業主臨時組織起來準備協商收樓程序和《物業管理服務合同》等協議的內容，但被大成開發公司及原告以蠻橫的態度拒絕了，并且以不交房相威脅。無奈我們在被脅迫下，嚴格履行了收樓程序。綜上所述，原告訴訟理由不合理，也不合法，故不同意其訴訟請求。

　　二、 審判情況

　　經審理查明，大成開發公司于2000年開始開發建設坐落于豐臺區大成南里二區的經濟適用房，其中長安新城映日園1號樓于2002年6月通過有關部門的竣工驗收，于2002年10月8日取得北京市國土資源和房屋管理局頒發的《房屋所有權證》。被告12人于 2001年6月至7月分別與大成開發公司簽訂《商品房買賣合同》，以預售商品房按揭方式購買映日園1號樓房屋各一套。《商品房買賣合同》第三條“買受人所購商品房的基本情況”中約定“該商品房陽臺是[封閉陽臺][非封閉陽臺].見雙方的補充協議（六）。”雙方簽訂的“補充協議”第（六）項為“該商品房陽臺確認以施工圖所確定的陽臺做法為準”。該合同第十三條“出賣人關于裝飾、設備標準承諾的違約責任”中約定：出賣人交付使用的商品房的裝飾、設備標準應符合雙方的約定（附件三）的標準。《附件三》“長安新城裝修及設備標準”第8條的約定是“封閉陽臺：白色塑鋼窗”。但大成開發公司沒有給購房人出示過施工圖，長安新城售樓處的小區沙盤中映日園1號樓的宣傳圖與建筑竣工圖亦不符。竣工后，1號樓房屋的北陽臺為白色塑鋼窗封閉陽臺，南陽臺為護欄開敞式陽臺。原告認為合同中“封閉陽臺：白色塑鋼窗”是指如封閉陽臺用白色塑鋼窗，北陽臺即如此。

　　2002年5月9日，大成開發公司與原告北京市大成物業管理公司簽訂《長安新城物業管理委托合同》，委托原告對其新開發的長安新城小區經濟適用住房進行專業化、一體化的物業管理。合同期限暫定3年，自2002年7月1日起至2005年6月30日止。

　　2002年6月，北京市居住小區管理辦公室審核批準大成開發公司報送的《大成南里小區長安新城映日園、冬趣園、秋影園房屋使用、管理、維修公約》，該公約中規定由大成開發公司指定原告為物業管理企業，另在第九章中對房屋的使用、管理和維修作出了具體規定。

　　2002 年6月28日至30日，長安新城映日園1號樓業主辦理入住手續。原告印發的“收樓指南”中規定，業主要簽訂和領取《大成南里（長安新城）物業管理服務合同》、《業主手冊》、《房屋使用說明書》、《大成南里（長安新城）室內裝飾裝修管理細則》等，取得《收樓工作流程確認單》上工作人員的所有簽字，方可辦理入住。《大成南里（長安新城）物業管理服務合同》第十四條“甲方的義務”中第6項規定，業主裝飾裝修房屋時，應遵守政府有關法律、法規和《大成南里（長安新城）室內裝飾裝修管理細則》；該《細則》第二條“裝修項目及要求”第四條中的第2項規定“為了保持大成南里（長安新城）的整體外觀，不得擅自封閉陽臺或平臺，不得在陽臺上或平臺上搭建任何構筑物，或者改變其外表顏色；不得在陽臺或平臺上安裝任何防盜網或防護欄。”《大成南里（長安新城）業主公約》中的 “裝修管理公約”第10條規定了上述相同的內容。

　　被告12人等業主入住后認為南陽臺不封閉存在不安全、不衛生、不保暖、不節能等弊端，多次與原告協商，要求封閉南陽臺，并于同年12月9日交給原告有1號樓100位業主簽名的《長安新城日一樓業主封閉陽臺的決議暨送達北京市大成物業管理公司的通知》；在原告仍不同意的情況下，被告12戶于2003年1月將自家居室的南陽臺統一用白色塑鋼窗封閉。

　　法院認為，大成開發公司與被告12人簽訂《商品房買賣合同》時沒有明確房屋的南、北陽臺是否為封閉陽臺，在該合同的《附件三》“長安新城裝修及設備標準”第8條中約定“封閉陽臺：白色塑鋼窗”，使業主在買房時認為陽臺都是封閉的，影響了業主在購買房屋締結合同時選擇權的行使，這是1號樓業主與物業管理公司發生糾紛的主要原因。該合同是大成開發公司預先擬訂、在訂立合同時未與對方協商的格式合同，對其中的條款有爭議的，應作出不利于提供格式條款一方的解釋。另大成開發公司制定的《大成南里小區長安新城映日園、冬趣園、秋影園房屋使用、管理、維修公約》中關于業主對房屋的使用的具體規定，審批前沒有與業主協商或通告，對被告沒有約束力。

　　原告為履行物業管理職責與被告簽訂的物業管理服務合同亦為格式合同，雙方是物業經營管理者與消費者（業主）的關系。業主作為所購房屋的所有權人，對陽臺具有專有所有權，可自主使用。原告在合同中沒有考慮售房時所簽的《商品房買賣合同》中有關陽臺狀況約定不明的情況而強制不準許“擅自封閉陽臺”的約定不合理，該內容無效。鑒于12名被告封閉陽臺使用的材料及樣式統一，并未影響小區內的整體美觀、市容環境及其它公共利益，故對原告的訴訟請求不予支持。依照《中華人民共和國民事訴訟法》第五十三條第一款、《中華人民共和國合同法》第三十九條第二款、第四十一條、《中華人民共和國民法通則》第七十一條、《中華人民共和國消費者權益保護法》第二十四條之規定，判決 駁回原告北京市大成物業管理公司的訴訟請求。

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