01

案情簡介

原告周某與被告張某原系戀人關系，在戀愛期間曾看好位于青島市B區XX街道XXX小區的某套精裝修商品房，并有將該房屋作為將來婚房的意向。2016年10月，經原被告和原告父母協商，以被告名義與開發商簽購房合同，由原告父母全額出資購買涉案房屋。

自2016年購房之后至2018年10月起訴時原告及其父母已支付了該房屋首付款525836元以及之后的按揭款、維修基金等共計766378元。2018年6月該房屋己經實際交付，被告女方作為頂名購買人與開發商驗收交接了該房屋，至糾紛發生時，涉案房屋的《不動產權證》未辦理。

為了確認該房屋的所有權，并適當考慮兩者關系，原（甲方）、被告（乙方）與原告父母（丙方：周某某、陳某某）分別作為甲乙丙三方，經協商一致于2018年2月26日簽訂了一份《購房協議》，相當于后補了一份協議。三方在協議中約定以下主要內容：丙方是購買上述房產的實際出資人，以乙方名義購買上述房屋。該房屋的購房款及一切稅費均由丙方支付，以乙方名義辦理按揭貸款業務，所有費用由丙方承擔清償責任(以銀行轉賬為準)。若甲乙雙方戀愛關系終止，應三方協商在國家法律法規允許情況下盡快將本房產出售，所得款項扣除交易費用后，乙方獲得20％，甲方獲得80％，所借銀行貸款應由甲方一次性還清。如期間發生丙方無力按時支付房貸情況，甲方必須賣掉位于合肥市的房子用來還款等條款。

后原、被告雙方戀愛關系中止，原告為了該房產，于2018年下半年提起訴訟，委托寧波某律師提出訴訟。法院受理案件，并依法向被告進行了送達。

因原告提起訴訟，被告知悉訴訟，因此從2018年12月起因被告將貸款還款賬戶銷戶導致原告及其父母的房貸還不進去。被告要求原告父母盡快將涉案房屋找買主賣掉，但原告苦于該房產未取得不動產權證，因此不符合辦證2年時間后才能出售的政策情況下，不同意違規出賣，由此導致雙方的爭議越來越大，彼此從分手后情感糾葛演化升級為房產糾紛。

02

律師策略

經律師研究后，發現原一審的訴訟主體錯誤，原訴訟中只有甲方（原告）和乙方（被告），缺少了實際付款的丙方（第三人），而丙方不僅是甲方的父母，也是2018年2月26日《購房協議》中實實在在簽名摁印受該《購房協議》約束的當事人之一。王明芝律師認為，首先，原告提交到法院的《民事一審起訴狀》的主體錯誤，缺少了必要共同訴訟參與人，于是提交了《追加第三人申請書》，申請甲方的父母作為第三人參與訴訟。

《民事起訴狀》中的訴訟請求也難以實現原告的訴求，原訴訟請求的實際內容只有一項是確認房產歸原告所有，訴訟費由被告承擔。很明確這是一個“所有權確認之訴”，而這個確認之訴不能解決原告周某的所有訴求。

一是缺少：確認2018年2月26日《購房協議》合法有效，這是原告取得物權的事實依據和書面證據基礎。

二是缺少：依法判令被告繼續履行《購房協議》內容，依約取得對應的補償后將涉案房產過戶給原告。

三是缺少：支付給被告的補償款，原告申請按照市場價值或法院委托司法評估的價值(扣除相關費用)*20%計算。雙方協商房屋價值與稅費價款，出于兩方立場不同，一方想就高，一方想就低，而青島市在限購限售政策影響下二手房市場波動比較大，雙方均存在對彼此的不滿情緒，難以盡快協商出共同認可的合理數額。在此情況之下，代理律師就應以在訴訟中提前列明“請求法院司法評估的申請”為上策。

四是缺少：提起新的訴訟，對涉案房產進行保全，司法查封。律師認為，房產已經驗房交接在女方名下，網簽也在女方名下，物業的所有手續均在女方名下，如不申請查封保全，不能確保房產在漫長的司法審判、執行期間，不會發生對外出售的情況，如果存在“善意第三人”，則對委托人一家三口極為不利。另外就算是房產不產生交易，司法查封保全的強制手段形成的司法效力，也會有力促進案件走往良好的趨向，有利于案件解決。委托人聽從了律師的建議，對涉案房產進行了查封保全。

經了解案情及對現有證據的分析后，認為應當采取如下策略來支持周某的訴求：

1、證明三方簽訂的《購房協議》的有效性。進一步通過協議中的約定確定周某為案涉房屋的真實物權人、法律物權人。

2、通過青島市的多次頒布的“限購政策”，結合購買時間，來證明委托人周某在當時具有合法的購房資格，證明周某是合格的購買人。

3、證明周某及其父母全面履行了義務，無違反《購房協議》的違約情形。通過舉證原告及其父母的貸款賬戶銀行流水明細等材料，證明原告一方積極按月足額向房貸銀行賬戶還款，自2018年12月起數筆還款被銀行退回是由于被告一方的過錯，非原告原因，原告無違約情形，也舉證證明相關物業費的一部分也系周某父母轉女方代為繳納。該情形女方當庭自認屬實。

4、根據國家及青島市關于房產限購限售的政策，證明未取得不動產權證時，或者取得證后2年內私下變賣房屋屬于違法違規出賣，原告拒絕被告未辦證而變賣房屋的理由是成立的，原告不存在違反《購房協議》的情形。

5、證明被告存在違反《購房協議》的違約情形。通過去銀行調查詢問，申請法院向銀行調取證據，舉證證明自2018年12月起，原告父母數次向按揭款交納賬戶交納的按揭款均被退回（打印了相關被拒銀行流水作為證據提交），乃因被告在沒有告知周某及其父母的情況下單方面更改了按揭支付的銀行賬戶，導致周某父母無法繳納按揭款。女方的行為系違反《購房協議》第3條之約定，構成違約，應承擔相應的違約責任。

03

案件結果

女方起訴男方及其父親，男方起訴女方，兩個案件原本在不同法官手中，后經庭長匯報，一審法院指定兩名員額法官一名陪審員共同組成合議庭合并審理

周某與張某及第三人周某某、陳某某房屋權屬糾紛（互為原被告關系）一案，經法院主持調解，雙方當事人在自愿合法的基礎上達成如下調解協議：

1、涉案房屋歸原告周某所有。

2、原告周某于2019年12月3日之前支付被告張某墊付款以及物業費，支付至被告張某銀行賬戶。

3、原告周某于2020年2月28日之前支付被告張某房款補償款，支付至被告張某銀行賬戶。

4、原告周某于2019年12月6日前支付被告張某涉案房屋自2019年12至2020年5月止的貸款，支付至被告張某銀行賬戶，2020年1月之后涉案房屋產生的物業費由原告周某自行負擔。

5、原告周某及第三人周某某、陳某某與2020年5月31日之前到銀行將涉案房屋《房地產買賣抵押貸款合同》的貸款主體資格變更為原告周某，原告周某對《房地產買賣抵押合同》中全部貸款一次性還清，被告張某應當積極配合。被告張某向貸款銀行提出解除《個人保證合同申請》，原告周某需予以配合。

6、被告張某于《房地產買賣抵押貸款合同》的貸款主體資格變更后3日內配合原告周某辦理涉案房屋過戶手續并辦理房屋交接。

7、以上各項雙方均應按期履行，若任何一方對上述任一條款怠于履行，則須支付守約方違約金10萬元。

04

典型意義

本案是“借名買房”引發的的糾紛，一波三折，劇情復雜。本案的辦理過程具有以下三點典型意義： 

1、案件的案由要選取準確，是“所有權確認之訴”？還是合同有效的“繼續履行”之訴？一定要根據案情不同準確定位，否則就可能無法取得法院的支持。

本案第一次起訴的其他代理律師以“所有權確認”糾紛來立案，這是錯誤的，訴訟請求最后也未得到法院的支持，以撤訴草草收場。實際購房人和顯名人在實際購房人出資購買時，雙方是有一個約定的，因此雙方之間存在的是一種合同關系。打這類官司的時候，就要以合同糾紛的案由來進行立案。

2、在法律物權與事實物權發生沖突時，當事人如欲證明自己是事實物權人，來否定登記簿上登記的法律物權，則應舉證證明存在借名買房的合意以及實際出資購買房屋，提交購房合同、借名協議、購房款支付憑證、房地產證及相關證據應能夠形成真實完整的證據鏈，以此方能推翻登記的公示公信效力。

3、案件區分情況，在需要“查封保全”時一定要當仁不讓的與委托人說明得失與“利弊”，如委托人不愿做查封保全，律師一定要做好書面的筆錄，并請委托人簽字，以區分責任。

06

回顧思考

一、正確選取立案的案由是訴訟獲取勝利的關鍵。

實踐中很多人打借名買房的官司都輸了，一個很重要的原因，就是訴訟策略有誤。很多的人打借名買房官司，都是按“所有權確認”糾紛來立案，而這是錯誤的。按照相關法律規定，法院會駁回原告訴求。因此，打借名買房的官司，應該以“合同糾紛”的案由來立案，而不應該以“所有權確認”來立案。在借名買房中，實際購房人和出名人形成了一個借名的合同關系。打這類官司的時候，就要以合同糾紛的案由來進行立案。那么，訴訟請求便成為要求合同各方按照合同的約定履行合同，被告配合辦理房屋的過戶手續。所以在打借名買房的官司時，一定要把案由立對、訴訟請求寫對。案由寫錯了、訴訟寫錯了，也相當于原告的訴求得不到法院的支持。

二、在不存在善意第三人的情況下，法律物權優先于事實物權。

在法律物權與事實物權相分離的情形下，判斷真正產權人，不能僅從權利外觀來判斷。根據《民事訴訟法》誰主張誰舉證證據規則，要推翻法律物權，當事人必須要提出證據證明對其提出的訴訟請求所依據的事實；沒有證據或證據不足已證明的，負有舉證責任的當事人應承擔舉證不能的不利后果。實際購房人欲主張房屋歸其所有，有責任提供證據證明存在借名買房的合意以及實際出資購買房屋，提交購房合同、借名協議、購房款支付憑證、房地產證及相關證據，形成真實完整的證據鏈。若不能，則必須遵守登記的公示公信效力。從性質上講，該《購房協議》其實是一個借名購房合同，即由原告的父母出資、借用被告的名義購房，待到時機成熟（可以過戶轉讓）時再由被告將房屋過戶到原告名下。于是即產生了登記物權（法律物權）與事實物權的分離。我們都知道一般情況下不動產登記所顯示的權利人即是真實的物權人，然社會生活多樣，法定公示形式表彰的物權只反映了法律對社會生活進行調整的一般要求，法律物權不必然真實地表現物權歸屬的本來面貌。諸如在登記機關錯誤登記的情況下，登記簿上所表彰的法律物權即與真實權利人發生了分離，借名購房亦屬之。在借名購房的情況下，被告作為案涉房屋商品房預售合同的出名人，是房產登記部門的登記的權利主體，是法律物權人。而本案的真實物權人或者說事實物權人則是《購房協議》中約定的原告。根據我國民法學說界與實務界均具支配地位的事實物權與法律物權二元區分理論，在不涉及交易第三人利益的場合，法律必須力爭保護當事人的真實權利，具體的法律糾偏措施是賦予事實權利人異議抗辯登記請求權、更正登記請求權或返還請求權。而在涉及交易第三人利益的場合，則更應側重交易安全，以法律物權的權利正確性推定效力優先于真實權利的保護。

本案為不涉及交易第三人利益的情況，因此在本案登記權利與客觀權利不相一致的狀態的情況下，應當以事實物權為先，法律物權為后。盡管被告是網上登記的權利人，但該法律物權不能對抗事實物權人的真實權利，房屋的真正權利人應為原告。根據《購房協議》這一借名購房協議，原告作為事實權利人與被告之間即負有了債權債務關系，被告負在今后產權證辦理后將房屋過戶登記到原告名下的義務。

三、法律風險防范建議。

鑒于借名買房的諸多風險，王明芝律師建議購買房屋應盡量通過正規方式，若不得已需要借名買房時，應注意做到以下幾個方面，力求將風險降至最低：1、借名買房之前，首先弄清楚欲購房屋的性質，房屋能否上市交易，借名購買是否違反國家政策性規定，防止將來無法取得房屋所有權。2、簽訂書面協議。為與借款合同相區分，書面協議中應明確雙方的借名買房合同關系，可以請第三方見證合同。3、注意保留雙方洽談、簽訂借名買房協議時的證據，如邀請朋友作見證、進行錄音錄像等。4、注意保存購房手續，付款證明(銀行轉賬記錄、收據收條、還貸記錄等)，購房發票，房產證書等書面證據材料。

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