
不久之前,最高人民法院公布了一起關于借名買房的案例,并首次認定借名買房違背公序良俗,所簽協議無效。
2013年,為規避房屋限購政策,張三和李四簽訂了《房產代持協議》,約定房產由張三出資,但登記在李四的名下。2016年,李四因為無法清償對某公司的擔保債務,該公司以房屋登記在李四名下為由,請求法院強制執行該房屋。
實際購房人張三依據《房產代持協議》向法院提出異議,并主張自己才是房屋的實際所有權人,享有排除強制執行的權利。
最高法認為,張三和李四為規避國家限購政策簽訂的《房產代持協議》因違背公序良俗而無效。
借名買房作為一種規避房產限購政策的手段,如果不加以限制,會對讓許多人借此投機取巧,擾亂購房市場。
而關于借名買房的糾紛也不在少數。據中國裁判文書網顯示,就有不少關于借名買房的糾紛。
有人為享受房產優惠政策,借名買房,后名義產權人反悔,導致出資人無法取得房屋產權。
也有人因借名買房需承擔被法院強制執行的風險時,不能因此否定剝奪其對案涉房屋享有的財產權利。
也有人通過借名買房后請求過戶,因不具有當地購房資格而被拒絕。
借名買房雖然逃過了限購政策的影響,但是對本身的風險極大,所以不到萬不得已,最好不要借名買房。
如果因為某些特殊情況,一定要借名買房,首先要知曉以上的風險,另外要注意以下幾點:
1、多了解借名人
對于借名人要有足夠的了解和信任,比如個人的品性,是否有債務糾紛等等,雙方只有保證足夠的信任關系,這樣以后會少去很多不必要的麻煩。
2、保留足夠的交易記錄
買房人出資的證據如取款記錄,交易憑證,發票等一切與購買該房產有關的憑證,包括與購房相關資料的原件,都切記要保留好,這樣一旦借名人反悔,可以證明該房產實際為出資人所有。 3、簽訂協議
雙方簽訂關于借名買房的協議,協議中明確該房產為出資人所有,房屋所有權歸出資方。 4.約定違約責任
為防止借名人將房產轉讓給第三人或者反悔,可以在協議中寫明,借名人不得過戶房屋、遲延過戶、將房屋賣給第三人等等,如果違約,需要承擔違約責任。
5.房屋由出資人占有
房產最好由出資人自己占有、分配,可以自己居住,也可以對外出租,不過租戶需要與出資人簽訂合同。
6、避開限制交易房產
拆遷房、經濟適用房最好不要選擇借名買房,容易限制交易,導致無法過戶。
7、出資人與借名人對房產做個人抵押
借名人將房產抵押給出資人,這樣借名人無法跳過出資人擅自對房產售賣。
總的來說,借名買房存在一定的風險,最好事先了解清楚。如果確實需要,最好做好萬全準備。
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