徐某與曾某達(dá)成協(xié)議，借曾某之名在北京市朝陽區(qū)購(gòu)得房產(chǎn)一套。后因曾某名下房產(chǎn)被中集哈深公司申請(qǐng)強(qiáng)制執(zhí)行、查封，徐某向法院提出案外人執(zhí)行異議被法院駁回，徐某即向一審法院起訴請(qǐng)求終止執(zhí)行、解除對(duì)案涉房屋查封。

一審法院沈陽中院支持徐某請(qǐng)求，判決不得執(zhí)行案涉房屋。中集哈深公司不服，向遼寧省高院提出上訴。二審法院結(jié)合有關(guān)證據(jù)，認(rèn)定本案存在真實(shí)的借名買房關(guān)系、徐某對(duì)案涉房屋享有足以排除強(qiáng)制執(zhí)行的民事權(quán)益，判決駁回上訴，維持原判。

中集哈深公司不服，提起再審。
 
再審情況是這樣的：

最高人民法院于2020年6月12日作出（2019）最高法民申1012號(hào)民事裁定提審本案。

最高人民法院再審另查明以下事實(shí)：在徐某主張其與曾某簽訂《房產(chǎn)代持協(xié)議》以及其以曾某名義簽訂《北京市商品房現(xiàn)房買賣合同》時(shí)，徐某名下已有兩套住房。根據(jù)《北京市人民政府辦公廳關(guān)于貫徹落實(shí)國(guó)務(wù)院辦公廳文件精神進(jìn)一步加強(qiáng)本市房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控工作的通知》（京政辦發(fā)[2011]8號(hào)）第（十）條關(guān)于“對(duì)已擁有2套及以上住房的本市戶籍居民家庭、擁有1套及以上住房的非本市戶籍居民家庭、無法提供本市有效暫住證和連續(xù)5年（含）以上在本市繳納社會(huì)保險(xiǎn)或個(gè)人所得稅繳納證明的非本市戶籍居民家庭，暫停在本市向其售房”的規(guī)定，徐某當(dāng)時(shí)屬于限購(gòu)對(duì)象范圍。
 
2018年12月17日，朝陽區(qū)法院接收徐某與曾某合同糾紛一案起訴相關(guān)材料，徐某以其與曾某簽訂《房產(chǎn)代持協(xié)議》為由，訴稱其為案涉房屋所有權(quán)人，請(qǐng)求判令曾某配合辦理房屋過戶登記手續(xù)。該案審理期間，朝陽區(qū)法院依徐某申請(qǐng)于2019年4月16日查封案涉房屋。2020年7月17日，朝陽區(qū)法院作出民事判決書，其中查明：徐某提交的北京市朝陽區(qū)不動(dòng)產(chǎn)登記事務(wù)中心出具的檔案材料查詢結(jié)果顯示，案涉房屋抵押已于2018年11月21日注銷，（2016）遼01執(zhí)579號(hào)司法查封已于2018年11月9日解除；徐某提交的存量房交易服務(wù)平臺(tái)查詢結(jié)果顯示其申購(gòu)朝陽區(qū)存量住宅的初步核驗(yàn)通過。故朝陽區(qū)法院認(rèn)定徐某依據(jù)《房產(chǎn)代持協(xié)議》約定要求曾某配合辦理過戶登記手續(xù)具有事實(shí)和法律依據(jù)，判決曾某于判決生效之日起十日內(nèi)配合徐某辦理案涉房屋的所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記手續(xù)。判決生效后，朝陽區(qū)法院于2020年8月20日作出執(zhí)行裁定書，裁定：解除案涉房屋的查封；將曾某名下的案涉房屋過戶至徐某名下。該院并向北京市朝陽區(qū)不動(dòng)產(chǎn)登記事務(wù)中心送交該執(zhí)行裁定書及協(xié)助執(zhí)行通知書，要求辦理案涉房屋的解封及過戶手續(xù)。同年8月26日，北京市規(guī)劃和自然資源委員會(huì)出具《不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證書》，其中載明案涉房屋權(quán)利人為徐某。
 
本案再審階段當(dāng)事人爭(zhēng)議的實(shí)體上的焦點(diǎn)問題，是徐某對(duì)案涉房屋是否享有足以排除強(qiáng)制執(zhí)行的民事權(quán)益。
 
關(guān)于徐某與曾某之間是否存在規(guī)避國(guó)家限購(gòu)政策的借名買房合同關(guān)系。
 
徐某依照與曾某簽訂的《房產(chǎn)代持協(xié)議》，以曾某名義與星泰房地產(chǎn)公司簽訂購(gòu)房合同并代為簽名，其后徐某本人支付了250萬元購(gòu)房款、公共維修基金及契稅。對(duì)于剩余大部分購(gòu)房款的支付，徐某提供證據(jù)證明系案外人安凱公司將天津某公司支付給徐某妻子蔣某某的股權(quán)收購(gòu)款（投資返還款），作為徐某的購(gòu)房款支付給星泰房地產(chǎn)公司，曾某亦對(duì)代持協(xié)議及其未實(shí)際付款等事實(shí)予以認(rèn)可，在中集哈深公司未提供相反證據(jù)足以推翻上述證據(jù)的情況下，原審法院認(rèn)定剩余購(gòu)房款亦由徐某實(shí)際支付，符合常理，并無不當(dāng)。況且通過徐某提供的物業(yè)費(fèi)等相關(guān)交費(fèi)單據(jù)，可以證明徐某實(shí)際占有使用了案涉房屋。據(jù)此，可以認(rèn)定徐某在不具備再次購(gòu)房資格的情形下，為規(guī)避國(guó)家及北京市房地產(chǎn)限購(gòu)政策，通過借用曾某之名進(jìn)行買房并支付了購(gòu)房款，徐某與曾某之間存在規(guī)避國(guó)家限購(gòu)政策的借名買房合同關(guān)系。
 
關(guān)于案涉房屋過戶前徐某能否依據(jù)規(guī)避國(guó)家限購(gòu)政策的借名買房合同關(guān)系成為房屋所有權(quán)人并排除執(zhí)行。
 
2010年4月17日發(fā)布的《國(guó)務(wù)院關(guān)于堅(jiān)決遏制部分城市房?jī)r(jià)過快上漲的通知》（國(guó)發(fā)[2010]10號(hào)），是基于部分城市房?jī)r(jià)、地價(jià)出現(xiàn)過快上漲勢(shì)頭，投機(jī)性購(gòu)房再度活躍，增加了金融風(fēng)險(xiǎn)，不利于經(jīng)濟(jì)社會(huì)協(xié)調(diào)發(fā)展的現(xiàn)狀，為切實(shí)穩(wěn)定房?jī)r(jià)、抑制不合理住房需求、嚴(yán)格限制各種名目的炒房和投機(jī)性購(gòu)房，切實(shí)解決城鎮(zhèn)居民住房問題而制定的維護(hù)社會(huì)公共利益和社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的國(guó)家宏觀經(jīng)濟(jì)政策。該通知授權(quán)“地方人民政府可根據(jù)實(shí)際情況，采取臨時(shí)性措施，在一定時(shí)期內(nèi)限定購(gòu)房套數(shù)。”北京市人民政府為貫徹落實(shí)該通知要求而提出有關(guān)具體限購(gòu)措施的京政辦發(fā)[2011]8號(hào)文件，系依據(jù)上述國(guó)務(wù)院授權(quán)所作，符合國(guó)家宏觀政策精神和要求。徐某在當(dāng)時(shí)已有兩套住房的情況下仍借曾某之名另行買房，目的在于規(guī)避國(guó)務(wù)院和北京市的限購(gòu)政策，通過投機(jī)性購(gòu)房獲取額外不當(dāng)利益。司法對(duì)于此種行為如不加限制而任其泛濫，則無異于縱容不合理住房需求和投機(jī)性購(gòu)房快速增長(zhǎng)，鼓勵(lì)不誠(chéng)信的當(dāng)事人通過規(guī)避國(guó)家政策紅線獲取不當(dāng)利益，不但與司法維護(hù)社會(huì)誠(chéng)信和公平正義的職責(zé)不符，而且勢(shì)必導(dǎo)致國(guó)家房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策落空，阻礙國(guó)家宏觀經(jīng)濟(jì)政策落實(shí)，影響經(jīng)濟(jì)社會(huì)協(xié)調(diào)發(fā)展，損害社會(huì)公共利益和社會(huì)秩序。故徐某與曾某為規(guī)避國(guó)家限購(gòu)政策簽訂的《房產(chǎn)代持協(xié)議》因違背公序良俗而應(yīng)認(rèn)定無效，徐某依據(jù)規(guī)避國(guó)家限購(gòu)政策的借名買房合同關(guān)系，不能排除對(duì)案涉房屋的執(zhí)行。
 
徐某依據(jù)規(guī)避國(guó)家限購(gòu)政策的借名買房合同關(guān)系也不能當(dāng)然成為房屋所有權(quán)人。
 
《中華人民共和國(guó)物權(quán)法》第九條規(guī)定：“不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅，經(jīng)依法登記，發(fā)生效力；未經(jīng)登記，不發(fā)生效力，但法律另有規(guī)定的除外。”第十六條規(guī)定：“不動(dòng)產(chǎn)登記簿是物權(quán)歸屬和內(nèi)容的根據(jù)。”根據(jù)前述法律確立的物權(quán)公示原則和不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)登記生效原則，除非法律另有規(guī)定外，不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的變動(dòng)應(yīng)履行變更登記程序才能發(fā)生相應(yīng)的法律效力。《最高人民法院關(guān)于適用<中華人民共和國(guó)物權(quán)法>若干問題的解釋（一）》第二條規(guī)定：“當(dāng)事人有證據(jù)證明不動(dòng)產(chǎn)登記簿的記載與真實(shí)權(quán)利狀態(tài)不符、其為該不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的真實(shí)權(quán)利人，請(qǐng)求確認(rèn)其享有物權(quán)的，應(yīng)予支持。”但司法解釋的該條規(guī)定系適用于利用虛假資料騙取登記、登記機(jī)關(guān)人員錯(cuò)誤登記、非基于法律行為導(dǎo)致物權(quán)變動(dòng)后未及時(shí)更正登記等情況下，已經(jīng)過法定程序取得權(quán)利的真實(shí)權(quán)利人與登記簿記載不一致導(dǎo)致的登記錯(cuò)誤等情形。
 
本案徐某借用曾某名義簽訂商品房買賣合同、辦理相關(guān)手續(xù)，故意將案涉房屋登記在曾某名下，不屬于前述法律規(guī)定的登記錯(cuò)誤情形。在借名買房并不違反公序良俗原則、不存在無效事由的情況下，借名人可以依據(jù)實(shí)質(zhì)上的代持關(guān)系要求出名人將房屋過戶至其名下，但此項(xiàng)權(quán)利系基于合同關(guān)系所產(chǎn)生的債權(quán)請(qǐng)求權(quán)，在經(jīng)法定變更登記程序完成物權(quán)公示之前，借名人尚不能依據(jù)借名買房的合同關(guān)系未經(jīng)公示程序即直接被確認(rèn)為房屋的物權(quán)人，其所享有的債權(quán)請(qǐng)求權(quán)也不具有對(duì)世效力、排他效力和絕對(duì)效力。這不但符合我國(guó)法律關(guān)于物權(quán)變動(dòng)的實(shí)然規(guī)定，也是借名人故意制造名義買房人與實(shí)際買房人不一致時(shí)應(yīng)面臨的權(quán)利風(fēng)險(xiǎn)。
 
故僅依據(jù)借名買房協(xié)議，徐某并不能直接成為案涉房屋的所有權(quán)人，不享有排除執(zhí)行的合法權(quán)益。原審判決認(rèn)定徐某因借名買房關(guān)系對(duì)案涉房屋享有物權(quán)或所謂物權(quán)期待權(quán)而足以排除執(zhí)行，認(rèn)定事實(shí)及適用法律錯(cuò)誤，本院予以糾正。
 
關(guān)于案涉房屋過戶至徐某名下后是否能夠排除執(zhí)行。
 
徐某與曾某之間的借名買房合同雖因規(guī)避國(guó)家限購(gòu)政策、違背公序良俗而應(yīng)認(rèn)定為無效，但徐某在其后因消除了限購(gòu)政策障礙并經(jīng)相關(guān)行政機(jī)關(guān)確認(rèn)符合申購(gòu)朝陽區(qū)存量住宅條件，已經(jīng)具備購(gòu)房資格，從而消除了合同無效事由，案涉借名買房合同的效力得以補(bǔ)正。
 
2018年底，徐某向朝陽區(qū)法院提起合同糾紛訴訟，以房屋代持關(guān)系為由請(qǐng)求辦理過戶登記手續(xù)。朝陽區(qū)法院于2020年7月17日作出生效判決，認(rèn)定徐某申購(gòu)朝陽區(qū)存量住宅的初步核驗(yàn)通過，符合購(gòu)房政策，判令曾某配合辦理案涉房屋的所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記手續(xù)。后通過法院執(zhí)行程序并經(jīng)房屋登記機(jī)構(gòu)確認(rèn)，徐某于2020年8月26日取得案涉房屋的不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證書，成為房屋的所有權(quán)人。至此，在對(duì)曾某的執(zhí)行程序中，中集哈深公司主張繼續(xù)執(zhí)行已經(jīng)歸屬于徐某的案涉房屋，已然不具有事實(shí)基礎(chǔ)和法律依據(jù)，不應(yīng)予以支持。在本案再審期間，中集哈深公司對(duì)朝陽區(qū)法院在沈陽中院輪候查封情況下實(shí)施執(zhí)行行為以及案涉房屋過戶登記提出異議，但因其不屬于本案審理范圍，中集哈深公司可另行依法主張權(quán)利。
 
綜上，徐某為規(guī)避國(guó)家限購(gòu)政策而借名買房，有違公序良俗原則，案涉借名買房合同應(yīng)認(rèn)定為無效，但其嗣后通過消除限購(gòu)政策障礙補(bǔ)正了合同效力，并通過生效判決的執(zhí)行而完成了不動(dòng)產(chǎn)登記，成為案涉房屋所有權(quán)人。在本院裁定提審后出現(xiàn)的新事實(shí)，已經(jīng)從根本上改變了案涉房屋的權(quán)屬關(guān)系，中集哈深公司在對(duì)曾某的執(zhí)行程序中主張繼續(xù)執(zhí)行案涉已經(jīng)屬于徐某的房屋，缺乏理?yè)?jù)，不應(yīng)支持。原審判決適用法律雖有錯(cuò)誤，但徐某已經(jīng)取得案涉房屋的所有權(quán)，足以排除法院的執(zhí)行。
 
2020年12月26日，最高院作出判決，維持原判。
 
在本案中，各級(jí)法院對(duì)限購(gòu)政策理解和借名買房協(xié)議是否合法有效有不同的論述：

一審法院認(rèn)為：限購(gòu)政策為房地產(chǎn)市場(chǎng)的行政調(diào)控管理手段，非法律和行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定，徐某占用曾某的購(gòu)房資格，曾某即失去購(gòu)房資格，不會(huì)導(dǎo)致地區(qū)限購(gòu)政策落空，不損害公共利益。案涉房產(chǎn)代持協(xié)議及商品房買賣合同均形成于中集哈深公司與慶然公司的借款合同及與曾某的保證合同之前，不存在惡意轉(zhuǎn)移財(cái)產(chǎn)、逃避債務(wù)、損害他人利益的情形。

二審法院認(rèn)為：購(gòu)買案涉房屋雖違反了地方政府限購(gòu)規(guī)定，但限購(gòu)文件并非法律和行政法規(guī)的效力性強(qiáng)制性規(guī)定，借名買房合同應(yīng)認(rèn)定有效。

最高院再審認(rèn)為：徐某在當(dāng)時(shí)已有兩套住房的情況下仍借曾某之名另行買房，目的在于規(guī)避國(guó)務(wù)院和北京市的限購(gòu)政策，通過投機(jī)性購(gòu)房獲取額外不當(dāng)利益。司法對(duì)于此種行為如不加限制而任其泛濫，則無異于縱容不合理住房需求和投機(jī)性購(gòu)房快速增長(zhǎng)，鼓勵(lì)不誠(chéng)信的當(dāng)事人通過規(guī)避國(guó)家政策紅線獲取不當(dāng)利益，不但與司法維護(hù)社會(huì)誠(chéng)信和公平正義的職責(zé)不符，而且勢(shì)必導(dǎo)致國(guó)家房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策落空，阻礙國(guó)家宏觀經(jīng)濟(jì)政策落實(shí)，影響經(jīng)濟(jì)社會(huì)協(xié)調(diào)發(fā)展，損害社會(huì)公共利益和社會(huì)秩序。故徐某與曾某為規(guī)避國(guó)家限購(gòu)政策簽訂的《房產(chǎn)代持協(xié)議》因違背公序良俗而應(yīng)認(rèn)定無效。徐某依據(jù)規(guī)避國(guó)家限購(gòu)政策的借名買房合同關(guān)系也不能當(dāng)然成為房屋所有權(quán)人。
 
兩審法院對(duì)于國(guó)家政策的理解顯然沒有最高院來得深刻與透徹。
 
值得一提的：最高院又認(rèn)為徐某在其后因消除了限購(gòu)政策障礙并經(jīng)相關(guān)行政機(jī)關(guān)確認(rèn)符合申購(gòu)朝陽區(qū)存量住宅條件，已經(jīng)具備購(gòu)房資格，從而消除了合同無效事由，案涉借名買房合同的效力得以補(bǔ)正。

那不是與認(rèn)定借名買房無效矛盾嗎？那也不是。
 
所謂合同效力補(bǔ)正，是指當(dāng)事人所簽訂的合同因違反了法律禁止性規(guī)定，導(dǎo)致合同不能滿足有效條件，當(dāng)事人可以通過事后補(bǔ)正或者實(shí)際履行來使合同滿足有效的條件，促使合同有效。
 
采用合同效力補(bǔ)正理論，可以盡量減少合同無效的情形，進(jìn)而促進(jìn)當(dāng)事人積極履行合同，保證交易安全，促進(jìn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展。
 
這也是最高院一貫秉持的司法態(tài)度。

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