徐某與曾某達成協議，借曾某之名在北京市朝陽區購得房產一套。后因曾某名下房產被中集哈深公司申請強制執行、查封，徐某向法院提出案外人執行異議被法院駁回，徐某即向一審法院起訴請求終止執行、解除對案涉房屋查封。

一審法院沈陽中院支持徐某請求，判決不得執行案涉房屋。中集哈深公司不服，向遼寧省高院提出上訴。二審法院結合有關證據，認定本案存在真實的借名買房關系、徐某對案涉房屋享有足以排除強制執行的民事權益，判決駁回上訴，維持原判。

中集哈深公司不服，提起再審。
 
再審情況是這樣的：

最高人民法院于2020年6月12日作出（2019）最高法民申1012號民事裁定提審本案。

最高人民法院再審另查明以下事實：在徐某主張其與曾某簽訂《房產代持協議》以及其以曾某名義簽訂《北京市商品房現房買賣合同》時，徐某名下已有兩套住房。根據《北京市人民政府辦公廳關于貫徹落實國務院辦公廳文件精神進一步加強本市房地產市場調控工作的通知》（京政辦發[2011]8號）第（十）條關于“對已擁有2套及以上住房的本市戶籍居民家庭、擁有1套及以上住房的非本市戶籍居民家庭、無法提供本市有效暫住證和連續5年（含）以上在本市繳納社會保險或個人所得稅繳納證明的非本市戶籍居民家庭，暫停在本市向其售房”的規定，徐某當時屬于限購對象范圍。
 
2018年12月17日，朝陽區法院接收徐某與曾某合同糾紛一案起訴相關材料，徐某以其與曾某簽訂《房產代持協議》為由，訴稱其為案涉房屋所有權人，請求判令曾某配合辦理房屋過戶登記手續。該案審理期間，朝陽區法院依徐某申請于2019年4月16日查封案涉房屋。2020年7月17日，朝陽區法院作出民事判決書，其中查明：徐某提交的北京市朝陽區不動產登記事務中心出具的檔案材料查詢結果顯示，案涉房屋抵押已于2018年11月21日注銷，（2016）遼01執579號司法查封已于2018年11月9日解除；徐某提交的存量房交易服務平臺查詢結果顯示其申購朝陽區存量住宅的初步核驗通過。故朝陽區法院認定徐某依據《房產代持協議》約定要求曾某配合辦理過戶登記手續具有事實和法律依據，判決曾某于判決生效之日起十日內配合徐某辦理案涉房屋的所有權轉移登記手續。判決生效后，朝陽區法院于2020年8月20日作出執行裁定書，裁定：解除案涉房屋的查封；將曾某名下的案涉房屋過戶至徐某名下。該院并向北京市朝陽區不動產登記事務中心送交該執行裁定書及協助執行通知書，要求辦理案涉房屋的解封及過戶手續。同年8月26日，北京市規劃和自然資源委員會出具《不動產權證書》，其中載明案涉房屋權利人為徐某。
 
本案再審階段當事人爭議的實體上的焦點問題，是徐某對案涉房屋是否享有足以排除強制執行的民事權益。
 
關于徐某與曾某之間是否存在規避國家限購政策的借名買房合同關系。
 
徐某依照與曾某簽訂的《房產代持協議》，以曾某名義與星泰房地產公司簽訂購房合同并代為簽名，其后徐某本人支付了250萬元購房款、公共維修基金及契稅。對于剩余大部分購房款的支付，徐某提供證據證明系案外人安凱公司將天津某公司支付給徐某妻子蔣某某的股權收購款（投資返還款），作為徐某的購房款支付給星泰房地產公司，曾某亦對代持協議及其未實際付款等事實予以認可，在中集哈深公司未提供相反證據足以推翻上述證據的情況下，原審法院認定剩余購房款亦由徐某實際支付，符合常理，并無不當。況且通過徐某提供的物業費等相關交費單據，可以證明徐某實際占有使用了案涉房屋。據此，可以認定徐某在不具備再次購房資格的情形下，為規避國家及北京市房地產限購政策，通過借用曾某之名進行買房并支付了購房款，徐某與曾某之間存在規避國家限購政策的借名買房合同關系。
 
關于案涉房屋過戶前徐某能否依據規避國家限購政策的借名買房合同關系成為房屋所有權人并排除執行。
 
2010年4月17日發布的《國務院關于堅決遏制部分城市房價過快上漲的通知》（國發[2010]10號），是基于部分城市房價、地價出現過快上漲勢頭，投機性購房再度活躍，增加了金融風險，不利于經濟社會協調發展的現狀，為切實穩定房價、抑制不合理住房需求、嚴格限制各種名目的炒房和投機性購房，切實解決城鎮居民住房問題而制定的維護社會公共利益和社會經濟發展的國家宏觀經濟政策。該通知授權“地方人民政府可根據實際情況，采取臨時性措施，在一定時期內限定購房套數。”北京市人民政府為貫徹落實該通知要求而提出有關具體限購措施的京政辦發[2011]8號文件，系依據上述國務院授權所作，符合國家宏觀政策精神和要求。徐某在當時已有兩套住房的情況下仍借曾某之名另行買房，目的在于規避國務院和北京市的限購政策，通過投機性購房獲取額外不當利益。司法對于此種行為如不加限制而任其泛濫，則無異于縱容不合理住房需求和投機性購房快速增長，鼓勵不誠信的當事人通過規避國家政策紅線獲取不當利益，不但與司法維護社會誠信和公平正義的職責不符，而且勢必導致國家房地產宏觀調控政策落空，阻礙國家宏觀經濟政策落實，影響經濟社會協調發展，損害社會公共利益和社會秩序。故徐某與曾某為規避國家限購政策簽訂的《房產代持協議》因違背公序良俗而應認定無效，徐某依據規避國家限購政策的借名買房合同關系，不能排除對案涉房屋的執行。
 
徐某依據規避國家限購政策的借名買房合同關系也不能當然成為房屋所有權人。
 
《中華人民共和國物權法》第九條規定：“不動產物權的設立、變更、轉讓和消滅，經依法登記，發生效力；未經登記，不發生效力，但法律另有規定的除外。”第十六條規定：“不動產登記簿是物權歸屬和內容的根據。”根據前述法律確立的物權公示原則和不動產物權登記生效原則，除非法律另有規定外，不動產物權的變動應履行變更登記程序才能發生相應的法律效力。《最高人民法院關于適用<中華人民共和國物權法>若干問題的解釋（一）》第二條規定：“當事人有證據證明不動產登記簿的記載與真實權利狀態不符、其為該不動產物權的真實權利人，請求確認其享有物權的，應予支持。”但司法解釋的該條規定系適用于利用虛假資料騙取登記、登記機關人員錯誤登記、非基于法律行為導致物權變動后未及時更正登記等情況下，已經過法定程序取得權利的真實權利人與登記簿記載不一致導致的登記錯誤等情形。
 
本案徐某借用曾某名義簽訂商品房買賣合同、辦理相關手續，故意將案涉房屋登記在曾某名下，不屬于前述法律規定的登記錯誤情形。在借名買房并不違反公序良俗原則、不存在無效事由的情況下，借名人可以依據實質上的代持關系要求出名人將房屋過戶至其名下，但此項權利系基于合同關系所產生的債權請求權，在經法定變更登記程序完成物權公示之前，借名人尚不能依據借名買房的合同關系未經公示程序即直接被確認為房屋的物權人，其所享有的債權請求權也不具有對世效力、排他效力和絕對效力。這不但符合我國法律關于物權變動的實然規定，也是借名人故意制造名義買房人與實際買房人不一致時應面臨的權利風險。
 
故僅依據借名買房協議，徐某并不能直接成為案涉房屋的所有權人，不享有排除執行的合法權益。原審判決認定徐某因借名買房關系對案涉房屋享有物權或所謂物權期待權而足以排除執行，認定事實及適用法律錯誤，本院予以糾正。
 
關于案涉房屋過戶至徐某名下后是否能夠排除執行。
 
徐某與曾某之間的借名買房合同雖因規避國家限購政策、違背公序良俗而應認定為無效，但徐某在其后因消除了限購政策障礙并經相關行政機關確認符合申購朝陽區存量住宅條件，已經具備購房資格，從而消除了合同無效事由，案涉借名買房合同的效力得以補正。
 
2018年底，徐某向朝陽區法院提起合同糾紛訴訟，以房屋代持關系為由請求辦理過戶登記手續。朝陽區法院于2020年7月17日作出生效判決，認定徐某申購朝陽區存量住宅的初步核驗通過，符合購房政策，判令曾某配合辦理案涉房屋的所有權轉移登記手續。后通過法院執行程序并經房屋登記機構確認，徐某于2020年8月26日取得案涉房屋的不動產權證書，成為房屋的所有權人。至此，在對曾某的執行程序中，中集哈深公司主張繼續執行已經歸屬于徐某的案涉房屋，已然不具有事實基礎和法律依據，不應予以支持。在本案再審期間，中集哈深公司對朝陽區法院在沈陽中院輪候查封情況下實施執行行為以及案涉房屋過戶登記提出異議，但因其不屬于本案審理范圍，中集哈深公司可另行依法主張權利。
 
綜上，徐某為規避國家限購政策而借名買房，有違公序良俗原則，案涉借名買房合同應認定為無效，但其嗣后通過消除限購政策障礙補正了合同效力，并通過生效判決的執行而完成了不動產登記，成為案涉房屋所有權人。在本院裁定提審后出現的新事實，已經從根本上改變了案涉房屋的權屬關系，中集哈深公司在對曾某的執行程序中主張繼續執行案涉已經屬于徐某的房屋，缺乏理據，不應支持。原審判決適用法律雖有錯誤，但徐某已經取得案涉房屋的所有權，足以排除法院的執行。
 
2020年12月26日，最高院作出判決，維持原判。
 
在本案中，各級法院對限購政策理解和借名買房協議是否合法有效有不同的論述：

一審法院認為：限購政策為房地產市場的行政調控管理手段，非法律和行政法規的強制性規定，徐某占用曾某的購房資格，曾某即失去購房資格，不會導致地區限購政策落空，不損害公共利益。案涉房產代持協議及商品房買賣合同均形成于中集哈深公司與慶然公司的借款合同及與曾某的保證合同之前，不存在惡意轉移財產、逃避債務、損害他人利益的情形。

二審法院認為：購買案涉房屋雖違反了地方政府限購規定，但限購文件并非法律和行政法規的效力性強制性規定，借名買房合同應認定有效。

最高院再審認為：徐某在當時已有兩套住房的情況下仍借曾某之名另行買房，目的在于規避國務院和北京市的限購政策，通過投機性購房獲取額外不當利益。司法對于此種行為如不加限制而任其泛濫，則無異于縱容不合理住房需求和投機性購房快速增長，鼓勵不誠信的當事人通過規避國家政策紅線獲取不當利益，不但與司法維護社會誠信和公平正義的職責不符，而且勢必導致國家房地產宏觀調控政策落空，阻礙國家宏觀經濟政策落實，影響經濟社會協調發展，損害社會公共利益和社會秩序。故徐某與曾某為規避國家限購政策簽訂的《房產代持協議》因違背公序良俗而應認定無效。徐某依據規避國家限購政策的借名買房合同關系也不能當然成為房屋所有權人。
 
兩審法院對于國家政策的理解顯然沒有最高院來得深刻與透徹。
 
值得一提的：最高院又認為徐某在其后因消除了限購政策障礙并經相關行政機關確認符合申購朝陽區存量住宅條件，已經具備購房資格，從而消除了合同無效事由，案涉借名買房合同的效力得以補正。

那不是與認定借名買房無效矛盾嗎？那也不是。
 
所謂合同效力補正，是指當事人所簽訂的合同因違反了法律禁止性規定，導致合同不能滿足有效條件，當事人可以通過事后補正或者實際履行來使合同滿足有效的條件，促使合同有效。
 
采用合同效力補正理論，可以盡量減少合同無效的情形，進而促進當事人積極履行合同，保證交易安全，促進經濟發展。
 
這也是最高院一貫秉持的司法態度。

以上就是本文的全部內容，是專業的法律咨詢平臺，如您有任何法律問題需要咨詢，歡迎致電律師。