“借名買房”到底靠不靠譜?(詳細風險規則+8個典型判例)

裁判要旨

　案情簡介

　　裁判要點

　實務經驗總結

　相關法律規定

　　《物權法》

　　案件來源

延伸閱讀

　　借名買房有風險的斷言絕非危言聳聽，關于此問題各地裁判觀點并不統一，自由裁量的空間極大，且證據在此類案件發揮的關鍵性作用。相關判決，有的直接支持確認借名人的所有權，也有的判決認為借名人僅享有向出名人請求轉移登記房屋所有權的債權，也有的判決認為違反限購政策的借名買房的協議應予“解除”或不支持借名人過戶登記請求的。

　　鑒于北京等地限購政策較為嚴苛，且購房需求旺盛，我們重點選取了北京高院關于借名買房的幾個案件進行分析梳理，以期盡可能全面的展現借名買房可能存在的法律風險。而且我們注意到，北京市高級人民法院2010年頒布的相關規定對借名買房事宜做出了相關規定：

　　北京高院印發《北京市高級人民法院關于審理房屋買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的指導意見(試行)》

　　第十五條　當事人約定一方以他人名義購買房屋，并將房屋登記在他人名下，借名人實際享有房屋權益，借名人依據合同約定要求登記人(出名人)辦理房屋所有權轉移登記的，可予支持。但是，該房屋因登記人的債權人查封或其他原因依法不能辦理轉移登記，或者涉及善意交易第三人利益的除外。

　　當事人一方提供證據證明其對房屋的購買確實存在出資關系，但不足以證明雙方之間存在借名登記的約定，其主張確認房屋歸其所有或要求登記人辦理房屋所有權轉移登記的，不予支持;其向登記人另行主張出資債權的，應當根據出資的性質按照相關法律規定處理。

　　一、法院判決支持確認借名人所有權(三個案例)

　　案例一：戴崴與游麗秋房屋確權糾紛申請再審民事裁定書【最高人民法院(2013)民申字第1370號】最高院認為：“根據一審、二審查明的事實，訴爭房屋的購房合同、抵押合同、借款合同等購房及按揭貸款手續，均系游麗秋以戴崴名義簽訂、辦理。……通過2000年9月22日與游麗秋簽訂協議書以及2009年11月5日致函訴爭房屋承租人等方式，多次表明其售房的實際交易對象為游麗秋。從購房款的支付情況看，游麗秋對其交付購房款的事實提供了銀行存、取款記錄證明，西安中大建筑飾業工程有限公司及凱愛公司對游麗秋支付購房首付款的情況予以了確認。……從戴崴在申請再審時提交的證據看，亦不能證明案涉30萬美元被游麗秋提前解押轉走以及訴爭房屋的購房首付款并非由游麗秋支付的事實。……從房屋按揭貸款及使用情況看，游麗秋向匯鵬公司賬戶存入120萬元，戴崴雖稱該120萬元系匯鵬公司在銀行辦理的貸款，但未提供證據證明。……一審、二審判決在綜合考慮上述因素的情況下，認定游麗秋是訴爭房屋實際購買人，符合法律規定。”

　　案例二：宋獻國所有權確認糾紛申訴、申請民事裁定書【北京市高級人民法院(2014)高民申字第02924號】該院認為：“經復查，根據本案現有證據及查明的事實原審法院認定購房款是由聯營公司支付，證據充分。涉案房屋宋獻國從未使用過，結合《房屋買賣契約》、房款發票等購房資料以及房產證原件也均由聯營公司持有，涉案房屋由聯營公司購買并一直占有使用的事實，原審法院推定借名買房的事實成立，依據公平原則和誠實信用原則，認定涉案243號房屋屬聯營公司所有正確。現聯營公司已清算吊銷，聯營公司及其所有股東一致同意由農墾公司獲得243號房屋所有權，理由正當，應予支持。”

　　案例三：周偉所有權確認糾紛申訴、申請民事裁定書【北京市高級人民法院(2014)高民申字第00789號】該院認為：“本案中，為證明涉案房屋權屬問題，實創公司提供了交納首付款、房屋貸款、相關手續費的支票存根、發票、對賬單等材料，且上述材料為原件，并蓋有銀行部門或其他收費部門的公章，原審法院基于上述證據的真實性、合法性、關聯性予以確認正確。上述證據可以證明訴爭房屋的首付款、房屋貸款及相關手續費均由實創公司支付，且房屋交付后，由實創公司使用、出租、并交納水電、物業費。基于上述事實查明，原審法院認定訴爭房屋的實際出資人為實創公司，證據充分，實創公司要求確認訴爭房屋歸其所有，于法有據。原判認定事實清楚，適用法律正確，應予維持。”

　　二、法院判決未支持確認借名人所有權(五個案例)

　　案例四：鄭小玲等房屋買賣合同糾紛申訴、申請民事裁定書【北京市高級人民法院(2015)高民申字第02387號】該院認為：“當事人對自己提出的訴訟請求所依據的事實或者反駁對方訴訟請求所依據的事實有責任提供證據加以證明;沒有證據或者證據不足以證明當事人的事實主張的,由負有舉證責任的當事人承擔不利后果。本案中，鄭小玲、許小軍提供的證據僅能證明其對房屋的購買確實存在出資關系，但不足以證明其與許爍、朱萌之間存在借名登記的約定。因此，一、二審法院依法駁回鄭小玲、許小軍的訴訟請求，并無不當。鄭小玲、許小軍的再審申請理由缺乏事實和法律依據，本院不予支持。”

　　案例五：張艷麗所有權確認糾紛一案民事判決書【北京市第二中級人民法院二審(2015)二中民終字第04919號】該院認為：“因張艷麗一方提供證據僅能證明其對房屋購買存在出資關系，不足以證明雙方存在借名登記約定，故其請求確認訴爭房屋為其所有，并要求孫海昌將訴爭房屋轉移登記至其名下的訴訟請求，依據不足，本院難以支持。對于其對購買訴爭房屋的出資，其可另行主張權利。”

　　案例六：曾迪清所有權確認糾紛申訴、申請民事裁定書【北京市高級人民法院(2016)京民申507號】該院認為：“曾迪清主張其與曾宏圖之間存在借名買房的協議，要求曾宏圖將房屋過戶至其名下，曾宏圖對此予以認可。因涉案房屋的過戶可能涉及國家稅費征收，也可能涉及曾宏圖妻子的利益等問題，對于曾迪清、曾宏圖所述的借名買房一節應當深入審查。曾迪清提交的證據不足以證明涉案房屋首付款的支付及貸款償還的具體情況，亦未能舉證證明所有款項均系由其支付，二審法院難以確信曾迪清與曾宏圖之間確實有借名買房關系，并駁回曾迪清的訴訟請求，適用法律正確，處理并無不當。曾迪清申請再審的理由不能成立。”本案尤其值得關注，因為本案是在雙方當事人明確承認存在借名買房事實的情況下，否定了原告方請求確認其對房屋享有所有權的訴請。

　　案例七：徐桂云房屋買賣合同糾紛申訴、申請民事裁定書【北京市高級人民法院(2014)高民申字第2882號】該院認為：“根據查明的事實并結合相應證據，可以確定徐桂云與朱春婷之間存在借名買房的事實。徐桂云要求辦理過戶手續的訴訟請求，缺乏法律依據(基于限購政策，徐桂云無購房資格，筆者注)。兩審法院所作判決，并無不妥。徐桂云的再審理由不能成立。”該判決具有一定的典型意義，直接以借名人因限購政策而無在北京購房的資格為由否定了借名人要求轉移登記的訴請。

　　案例八：丁國彬房屋買賣合同糾紛申訴、申請民事裁定書【北京市高級人民法院(2014)高民申字第1534號】該院認為：“丁國彬與余本偉在簽訂涉案合同及其補充協議時，有關住房限購的房地產調控政策已頒布實施，雙方明知由于受住房限購政策的限制，丁國彬不具備購房資格，所以約定丁國彬作為購房人屬于明顯違反住房限購政策的規定。雖然丁國彬與余本偉還約定，在丁國彬無法購買時，丁國彬可另行出售。但根據丁國彬指定的購房人胡光的陳述，胡光同意涉訴房屋過戶給自己，但認可涉訴房屋實際為丁國彬所有。所以此種約定的實質屬于規避住房限購政策的借名買房行為，雙方之間的合同及其補充協議應予以解除。兩審法院根據查明的事實并結合相應證據所作判決，并無不妥。丁國彬的再審理由不能成立。”本案判決頗為匪夷所思，原因在于：一方面認定借名買房是規避限購政策行為，另一方面又判令解除借名買房協議，但從判決中無從探知北京高院具體是依據《合同法》哪一條判令解除該協議的。