現實情況中，經常會出現：小夫妻倆買的房子，登記在一方父母的名下又或者父母自己的房子，登記在了小夫妻的名下再或者自己買的房子，登記在其他親屬或朋友名下。

這些情況，在現實中并不少見，但不論是迫于無奈還是精于算計，事實就已經是這樣了。大家要是嚴格遵守社會主義核心價值觀，誠實守信，一切并不會有問題，但是一旦婚姻產生裂痕，一旦朋友情誼走到盡頭，親情也好，友誼也罷，這船說翻就翻，對方關于借名買房的事實就不認賬了。

那么在這種情況下，法院是怎么判斷房子是誰的以及實際購房人最終能不能要回房子呢？

對這類借名買房糾紛案件，法院的審理思路原則上是在充分查明案件事實的基礎上，尊重當事人意思自治，同時注重協調現行政策和維護物權公示原則。說白話就是，法院是支持房屋掛名人將爭議房屋返還給實際購房人，但有很多前提，下面我們一一來看：

首先法院要審查的是，到底是否存在借名買房這回事？

房子的產權以登記為主，也就是說房產證上是誰的名字，就默認房子是誰的了，所以如果房產證上是其他人的名字，你卻說房子是你的，當然得由你來拿出證據，如果雙方有書面的代持協議，那基本上會被認定屬于借名買房，這個是沒有問題的。

但是如果借名買房發生在親屬、朋友或者父母和子女之間的，那么基于較強的互信，大部分買房的合意都是以口頭形式達成的，缺乏書面約定，在這種情況下，到底是不是借名買房，就需要調查其他的事實了。

一般而言，先看是否有合理的原因，常見的借名買房的原因主要有：為了規避國家房屋貸款、稅收、購房資格等相關法規政策的；有為了借用他人資格享受貸款利率優惠的，也有為了購買保障性住房等特殊性質房屋的，關于這點只要原因合理，并提交相印的證據證明就可以了，當然如果在這種情況下，掛名人如果主張雙方之間存在借款、贈與、抵消等法律關系的，對此應當承擔舉證責任。雙方都沒有證據的，法院會依照常情、常理進行合理性判斷，例如當實際購房者的經濟狀況一般時，掛名人非說“房子是贈與給他的”這就明顯與常理相悖了。 

接著才是法院審查的重點，就是買房的錢是誰出的？

是否有證據證明，首付款是你出的，貸款也是你每個月打到其他人的賬戶上來還的，這點是證明是否為借名買房的重要依據，比如定金、首付款的付款憑證、雙方的財務狀況以及還款能力證明、按揭貸款的還款來源、還貸銀行卡的保管情況等。但這里也不能完全排除，父母出錢為了給子女買房，或者子女出錢為父母買房的可能性，所以還需要繼續調查。

房子是誰在使用的，也是很關鍵的審查要素？

房子最重要的權能就是占有、使用、收益。如果房子是你的，那么按照常理應該是你自己在住，如果是為了投資，租出去了，那么租金也是你自己在收的。所以房屋的實際居住情況、物業費及維修基金等相關費用的繳納情況、租金收取情況；房產證、買賣合同和其他相關購房憑證的保管情況，都可以用來佐證 “誰才是這個房子真正的主人”。另外你還可以找來賣房子給你的房東，房產中介，證明買房的整個過程是你參與且決策的，而不是其他人，這些都能間接證明借名買房關系的存在。

總結一下，對于證明借名買房事實的存在，分兩類來看

對于有代持協議證明的，并且錢款是你出的，那么一般來說，法官是會認定存在借名買房的事實的。

對于沒有代持協議的，那法官就會根據你是否有合理的借名買房的理由，買房的錢是不是你出的，房子是不是你在使用控制，購房時你的參與情況，以及房子的相關材料是否在你的手里等幾個方面來進行綜合考慮。最終判斷你們之間是否有借名買房的事實。

根據上邊的調查，如果法院認定房子的確是你買的。那房子就能要回來了嗎？答案是并不一定！！！，這時看文章的你肯定會說“我靠，我的東西要回來就這么難嗎”，你說對了，確實這么難，很難！！

能否要回來，主要看協議是否有效，以及是否能實際履行。

如果協議有效，且不存在客觀履行障礙的，那法院就支持你要；但如果協議無效，或者協議雖有效，但現實有過戶障礙，那法院就不支持你要，最多支持你要回購房款，并讓掛名方承擔違約責任以及彌補你一些損失。而有效還是無效的判定標準，主要看借名買房的原因是什么？

協議無效，要不回房子的理由以及后果。

買房原因是為了獲得保障性住房。因為保障性住房是專門給低收入住房困難家庭的政策性住房，對購買人的資格存在嚴格審查和公示程序，且對房屋的轉讓條件亦有嚴格限制。沒有購房資格的人，通過借名買房購買了這類房，不僅擾亂了國家對于保障性住房的監管秩序，也侵害了其他的符合購買資格的人的合法權益。所以目前大部分地區法院，對這類借名買房的行為，認定為無效。說白了，就是國家為了救濟那些困難家庭的，你還要在這里動歪腦筋，擠占別人的名額，罪有應得。

無效的后果很嚴重。首先房子肯定是要不回來了，登記了誰就是誰的，只能要求對方返還購房款。同時交易過程中產生的稅費、貸款的利息，也需要根據雙方的過錯比例共同承擔。至于房價漲上去的那部分錢，法院就更不會支持了。

說完了最氣人的，再來說說不那么氣人的。協議有效，但是到開庭的時候，你還不具備購房資格，或者房屋實際過戶不了。

對于因為規避限購政策或者規避銀行信貸政策等原因而借名買房的，一般會認定借名買房的協議有效。因為限購政策屬于調控性政策，具有階段性和臨時性的特點，其目的只是為了通過限制購房來抑制房價的上漲。并不屬于強制性規定，所以如果是因為規避限購進行的借名買房，一般認為是有效的。但是法院能不能支持你要回房子，還要看你當下是否具備了購房資格，以及房子是否處于“限制交易的狀態”。比如你開庭時還不具備購房資格，或者該房屋因掛名人的原因被司法查封了、或者抵押了等，那法院就不會支持你的過戶請求了。最明智的做法就是，解除借名協議，要求掛名人返還購房款并償還房屋貸款本金，如果過戶障礙是掛名人造成的，還可以要求其賠償損失并主張房屋增值的利益等。

如果借名協議有效，又不存在上述過戶障礙，那么你就走完了“九九八十一難”，要回房子就指日可待了。

好，說了這么多，最后還是要特別提示借名買房的風險防范，請各位客官謹慎把控和權衡各類風險，并采取必要的應對措施。

（一）風險提示

對于實際購房人來說著重防范：第一，掛名人拒絕配合過戶的風險。利益面前什么事情都會發生，拒不配合過戶、延遲過戶，又或者擅自將房屋出售或抵押給第三人，第三人因此取得房屋產權或享有擔保權，導致你對房屋享有完整所有權的目的最終落空。（2）因掛名人的原因致使房屋被查封、拍賣或繼承的風險。若掛名人陷入債務糾紛，房屋可能被法院查封、拍賣。或者因掛名人死亡，繼承人不知悉或不承認借名買房事實，導致房屋可能會因繼承關系而被繼承的法律風險。（3）房屋被認定為掛名人夫妻共同財產的風險。若掛名人的配偶不知悉或不承認借名買房事實，離婚時請求按婚姻法相關規定分割房屋，將導致該房屋被確認為夫妻共同財產。

同理，風險從來都是具有雙向性的。對于掛名人來說，也應防范實際購房人的履約風險。比如，實際購房人無法支付按揭款，掛名人就要背負巨大的房貸債務或者影響個人征信，。若想要再購買房屋，就可能喪失購房資格或者享受不到相關的購房優惠政策。

（二）風險防范

面對上述潛在風險，須根據自身立場不同，采取必要的適當措施。建議實際購房人:  1、簽訂書面的《借名購房協議》，并就不辦理過戶、遲延過戶、或將房屋轉讓或抵押給他人等違約情形及相應的違約責任等特殊條款進行明確約定。2、保留一切購房憑證，包括購房合同、產權證、完稅憑證、收款收據和購房發票等。3、取得房產證后，辦理抵押登記，抵押權人是自己。4、實際管理并控制房屋。建議掛名人，對實際購房人的誠信、資金狀況應提前了解，并要求提供擔保。