借名買房糾紛案由分析

近年，借名買房糾紛頻發，借名買房背后所涉及的法律關系較為復雜，其所立案件的案由不盡相同。案由反映當事人所主張民事法律關系的性質，直接影響著案件的最終結果，有的因案由不當，得不到法律支持，導致敗訴。本律師結合多年的實務經驗，從借名人的角度，就如何確定借名買房糾紛案由談談自己的看法。

一、選擇有利的案由，主動尋求法律途徑解決糾紛。

借名買房，是指房屋的實際出資人借用他人名義購買房屋，并以他人名義將所購房登記在他人名下，房屋的實際出資人為實際購房人（簡稱借名人），被借名人為登記購房人（簡稱登記人）。其背后涉及的法律關系主要有:登記購房人與實際購房人之間的借名法律關系;登記購房人與實際購房人之間的房屋轉讓法律關系;登記購房與第三人之間的房屋轉讓或抵押法律關系;實際購房人、登記購房人與登記機構的行政確認法律關系。這些法律關系都可能成為借名買房糾紛案由的根據。不同的當事人主張的權益和選擇的角度不同，所立的案由也不同。主要有：合同糾紛、房屋買賣合同糾紛、確認合同無效糾紛、所有權糾紛、所有權確認糾紛等。

一旦發生糾紛，借名人如何維護權益？律師認為，借名人最大的風險就是登記人否認借名買房事實，有的要求騰房，有的拒絕辦理過戶等。由于相關證據材料顯示的是登記人名，借名人處于被動；如果登記人選擇有利于自己的案由提起訴訟，對借名人將更為不利。面對糾紛，借名人在協商無望的情況下，選擇有利于自己的案由，主動提起訴訟維權，是不得已而為之的最佳選擇。

二、借名人確立案由不當，將可能把自己置于敗訴的不利處境。

民事案件的案由是對訴訟爭議所包含的法律關系的概況，不同的案由反映不同的法律關系，直接影響所爭議法律關系的界定、法律的適用、舉證責任的承擔和案件的判決結果。案由以當事人主張的民事法律關系的性質來確定。實務中，借名人確立所有權糾紛或所有權確認糾紛案由主張權利的大有人在，但結果往往難遂心愿。律師認為，借名人確立此類案由，其訴訟請求很難得到支持。理由：

（1）借名買房一般是親人、朋友之間，基于感情和信任，雙方口頭約定，很少簽訂書面協議。在房價 上漲后，登記人否認借名買房事實。如借名人以所有權或所有權確認糾紛案由提起訴訟，本身表明借名人自己認可存在所有權之爭，沒有肯定自己是實際購房人，把自己置于不利地位。

（2）根據《物權法》規定，房屋產權證具有公示性，房屋登記在誰的名下，在法律上表明歸誰所有。在房產證撤銷或變更登記之前，法院無法做出與法律規定相背的判決。要求法院確認擁有房屋所有權的訴訟請求不可能得到支持。

（3）借名人即便提供出資購房的相關證據，證明的也只是出資關系，不是享有所有權。出資關系適用合同法律規范，即便存在出資關系，法官會向您釋明出資關系與本案所有權法律關系不是同一法律關系，可以另行起訴。對此，北京高院《關于審理房屋買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的指導意見（試行）》第十五條第二款規定：“當事人一方提供證據證明其對房屋的購買確實存在出資關系，但不足以證明雙方之間存在借名登記的約定，其主張確認房屋歸其所有或要求登記人辦理房屋所有權轉移登記的，不予支持；其向登記人另行主張出資債權的，應當根據出資的性質按照相關法律規定處理。”故，案由確立不當，難以得到支持。

三、確立合同糾紛案由，有利于借名人的訴訟請求得到支持。

借名人如果提起訴訟維權，確立何種案由？律師認為，確立合同案由較為合適。理由：

1、合同糾紛案由符合《民事案件案由規定》（簡稱《案由規定》）。借名買房即涉及到物權法律關系，也涉及到合同法律關系。最高法院《關于印發修改后的/span民事案件案由規定的通知》（法[2011]42號）第二條第4項規定：“關于物權糾紛案由與合同糾紛案由編排與適用的問題。具體適用時，按照物權變動原因與結果相區分的原則，對于因物權變動的原因關系，即債權性質的合同關系產生的糾紛，應適用債權糾紛部分的案由。對于因物權設立、權屬、效力、使用、收益等物權關系產生的糾紛，則應適用物權糾紛部分的案由。人民法院應根據當事人訴爭的法律關系的性質，查明該法律關系涉及的是物權變動的原因關系還是物權變動的結果關系，以正確確定案由。”借名買房不管是書面或口頭約定，都是合同的表現形式。借名買房因合同約定引發糾紛，應當適用債權糾紛案由，即合同糾紛。

2、合同糾紛案由有利于借名人主張權利。一方面，借名人以合同糾紛案由提起訴訟，表明雙方存在借名買房合同的約定，房屋登記人與實際房屋所有人存在不符，借名人要求登記人履行借名買房合同約定義務，協助辦理產權過戶登記，借名人占據主動地位；另一方面，房屋在登記人名下，但一般是由借名人居住、管理、使用，登記人如否認借名買房事實，需舉證證明房屋登記與實際占有不一致的原因和理由，有利于借名人主張權利；

3、合同糾紛案由符合《案由規定》要求。借名買房合同是無名合同。《案由規定》中424個三級案由和395個四級案由，沒有“借名買房合同”案由，但實務中，借名買房合同大量存在。根據最高法院《關于印發修改后的民事案件案由規定的通知》第三條第1項：“第一審法院立案時應當根據當事人訴爭法律關系的性質，首先應適用修改后的《案由規定》列出的第四級案由；第四級案由沒有規定的，適用相應的第三級案由；第三級案由沒有規定的，適用相應的第二級案由；第二級案由沒有規定的，適用相應的第一級案由。”借名買房合同糾紛，在四級、三級案由沒有規定的情況，適用第二級合同糾紛案由，符合《案由規定》的要求。