1.買賣不破租賃的法律規(guī)定有哪些

1、最高人民法院《關于貫徹執(zhí)行民法通則若干問題的意見》第118條規(guī)定：“出租人出賣房屋，應提前3個月通知承租人，承租人在同等條件下，享有優(yōu)先購買權；出租人未按此規(guī)定出賣房屋，承租人可以請求人民法院宣告該房屋買賣無效。”

2、《合同法》第229條規(guī)定：“租賃物在租賃期間發(fā)生所有權變動的，不影響租賃合同的效力”；第230條規(guī)定：“出租人出賣出租房屋的，應當在出賣之前的合理期間內(nèi)通知承租人，承租人享有以同等條件優(yōu)先購買的權利。”；

3、《城市房屋租賃管理辦法》第11條規(guī)定：“租賃期限內(nèi)，房屋出租人轉(zhuǎn)讓房屋所有權的，房屋受讓人應當繼續(xù)履行原租賃合同的規(guī)定”；“房屋所有人出賣出租房屋，須提起三個月通知承租人，在同等條件下承租人享有優(yōu)先購買權。”

4、《最高人民法院關于貫徹執(zhí)行〈中華人民共和國民法通則〉若干問題的意見（試行）》第119條第二款規(guī)定：“私有房屋在租賃期內(nèi)，因買賣、贈與或者繼承發(fā)生房屋產(chǎn)權轉(zhuǎn)移的，原租賃合同對承租人和新房主繼續(xù)有效”。

5、最高人民法院關于審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋

第二十條 租賃房屋在租賃期間發(fā)生所有權變動，承租人請求房屋受讓人繼續(xù)履行原租賃合同的，人民法院應予支持。但租賃房屋具有下列情形或者當事人另有約定的除外：

（一）、房屋在出租前已設立抵押權，因抵押權人實現(xiàn)抵押權發(fā)生所有權變動的；

（二）、房屋在出租前已被人民法院依法查封的。

擴展資料：

2011年7月，潘甲從兄弟潘乙處購得房屋一套。其后，潘甲發(fā)現(xiàn)王某曾于2009年以王某霞（潘甲、潘乙之母、王某岳母）之名與孫某簽訂房屋租賃合同，約定將涉案房屋租賃給孫某使用，租期3年，自2009年9月起至2012年9月止，租金為每年2.4萬元，保證金為5000元。

潘甲認為，王某無權處分涉案房屋，與孫某簽訂的房屋租賃合同無效，且王某收取租金以及約定租金過低的行為侵害了其權利，主張賠償租金差價，經(jīng)商未果，起訴至法院。

參考資料來源：百度百科——買賣不破租賃

人民網(wǎng)——房子賣了 租賃還得繼續(xù)（以案說法）

2.什么是買賣不破租賃,買賣不破租賃的法律規(guī)定

房屋先被出租后，房東賣房，新房主在原租賃期內(nèi)不能以房屋換主人為由，撕毀原房主與租客簽訂的租賃合同。要想漲房租或收回房子，必須等原租賃到期。

相關法條

《合同法》第229條規(guī)定：“租賃物在租賃期間發(fā)生所有權變動的，不影響租賃合同的效力”。

最高人民法院《關于貫徹執(zhí)行〈中華人民共和國民法通則〉若干問題的意見（試行）》第119條，私有房屋在租賃期內(nèi)，因買賣、贈與或者繼承發(fā)生房屋產(chǎn)權轉(zhuǎn)移的，原合同對租賃人和新房主繼續(xù)有效！

順帶說一句，與之相關的還有優(yōu)先購買權，即同等條件下，承租人有權優(yōu)先購買該房屋。所以房東賣房前應有證據(jù)告知并征求過承租人意見，是否愿意以此價格及條件購房

3.買賣不破租賃的法律制度有哪些

瑕疵責任是中的一個重要的法定責任，它是指出賣人就出賣的標的物的瑕疵應承擔的責任。

包括物的瑕疵擔保和權利的瑕疵擔保。合同同買賣合同一樣都是一種有償合同，其合同標的都是特定的物，有一定的共性。

因此，在租賃合同中租賃物的要求也同樣適用物的瑕疵擔保責任和權利的瑕疵擔保責任。 由于租賃合同轉(zhuǎn)移的是租賃物的使用權，而承租人租賃財產(chǎn)是為了使用和收益，因此，在租賃合同中的物的瑕疵擔保責任主要是物的效用的瑕疵擔保，即出租人應保證租賃物具備應有的使用價值。

例如，電腦能夠正常地設定程序、進行文字編輯和處理以及上網(wǎng)使用；電冰箱能夠正常地制冷起到儲藏作用等等。 一般來講，承租人訂立合同時，知道租賃物有瑕疵的，出租人不負瑕疵擔保責任，承租人無權要求出租人進行維修，減少租金或合同。

但在特殊情況下，即使承租人知道租賃物有瑕疵，出租人也要負有瑕疵擔保責任。即合同法第二百三十三條的規(guī)定，租賃物危及承租人的安全或者健康的，即使承租人訂立合同時明知該租賃物不合格，承租人仍然可以隨時解除合同。

4.房屋糾紛買賣不破租賃的法律后果是怎樣的呢

您好！

房屋買賣不破租賃，是民法的一種原則，是指房屋所有權發(fā)生變動的，并不影響房屋原有的租賃權繼續(xù)有效。

在買受人與承租人之間的法律后果如下：

1、租賃關系繼續(xù)存在。出租人將租賃物讓與第三人，租賃合同對于買受人繼續(xù)存在，承租人與買受人之間，無須另外成立租賃合同，買受人取得租賃物的所有權時與承租人產(chǎn)生租賃合同關系，成為新的出租人。租賃合同的其他約定，買受人要一并遵守。

2、所有權變動以該房屋所有權變更登記的時間為準，買賣房屋雙方對此另有約定的依約定。審判實踐中，法律關系交替的時間點很重要。由于房屋買賣而產(chǎn)生租賃合同的主體變更，主體變更的時間點為所有權發(fā)生變動的時間，也就是房屋權利變更登記的時間。根據(jù)《物權法》第14條“不動產(chǎn)物權的設立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅，依照法律規(guī)定應當?shù)怯浀模杂涊d于不動產(chǎn)登記簿時發(fā)生效力”之規(guī)定，該時間點為房屋權利變更登記記載于不動產(chǎn)登記簿之時。

3、移轉(zhuǎn)于買受人的權利。轉(zhuǎn)移權利的范圍為租金請求權；承租人提供的擔保，如定金、抵押金、保證金等；合同終止權。但出租人的損害賠償請求權不因出租人地位的移轉(zhuǎn)而受影響，獨立存在。

4、移轉(zhuǎn)于受讓人的義務。租賃物繼續(xù)由承租人使用收益，買受人負有使租賃物在租賃期間保持符合約定的用途，履行租賃物的維修義務。買受人違反上述義務，應承擔相應的民事責任。

在買受人與出租人之間的法律后果如下：

租賃關系繼續(xù)存在，是基于法律的規(guī)定，買受人是否知悉承租人與出租人的租賃合同關系，不影響承租人的租賃權。但是，買受人不知道標的物上存在租賃關系，損害了不知情買受人的利益。在這種情況下，善意的買受人可向出租人請求損害賠償或解除合同。買受人請求解除合同，在將租賃物的所有權返還于出租人以前，原有的租賃關系仍對其存在。

在出租人與承租人之間的法律后果如下：

出租人不再具有出租人的身份，無權以出租人名義向承租人請求返還租賃物，也不得行使合同終止權。

如能進一步提出更加詳細的信息，則可提供更為準確的法律意見。

5.我國關于“買賣不破租賃”的立法規(guī)定及司法怎么解釋

我國關于“買賣不破租賃”的立法規(guī)定及司法解釋如下： 1、《合同法》第二百二十九條：“租賃物在租賃期間發(fā)生所有權變動的，不影響租賃合同的效力”。

2、我國《物權法》第一百九十條規(guī)定：“訂立抵押前抵押財產(chǎn)已經(jīng)出租的，原租賃關系不受影響。抵押權設立后抵押財產(chǎn)出租的，該租賃關系不得對抗已經(jīng)登記的抵押權。”

3、最高人民法院《關于貫徹執(zhí)行（中華人民共和國民法通則）若干問題的意見（施行）第119條第2款規(guī)定：“私有房屋在租賃期內(nèi)，因買賣，贈與或者繼承發(fā)生房屋產(chǎn)權轉(zhuǎn)移的，原租賃合同對承租人和新房主繼續(xù)有效。” 4、《城市房屋租賃管理辦法》第11條規(guī)定，“租賃期限內(nèi)，房屋出租人轉(zhuǎn)讓房屋所有權的，房屋受讓人應當繼續(xù)履行原租賃合同。”

6.什么是買賣不破租賃,如何適用買賣不破租賃

一、什么是買賣不破租賃

所謂的買賣不破租賃，即在租賃關系存續(xù)期間，即使出租人將租賃物讓與他人，對租賃關系也不產(chǎn)生任何影響，買受人不能以其已成為租賃物的所有人為由否認原租賃關系的存在并要求承租人返還租賃物。《合同法》第二百二十九條規(guī)定：“租賃物在租賃期間發(fā)生所有權變動的，不影響租賃合同的效力。”《民通意見》第119條第二款規(guī)定：“私有房屋在租賃期內(nèi)，因買賣、贈與或者繼承發(fā)生房屋產(chǎn)權轉(zhuǎn)移的，原租賃合同對承租人和新房主繼續(xù)有效”。上述規(guī)定說明租賃物在租賃期間發(fā)生所有權變動的，承租人的租賃權可以對抗租賃物的新所有權人，承租人與出租人原來在合同中所作的其他約定，租賃物的新所有權人也應一并遵循。租賃合同的對抗效力是租賃權物權化的具體體現(xiàn)。

二、如何適用買賣不破租賃

買賣不破租賃原則的適用，應具備兩個條件：原租賃合同合法有效，租期尚未屆滿；租賃物所有權的變動應該在租賃期間。

我國在合同法出臺之前，司法解釋也明確規(guī)定該原則僅適用于房屋買賣。而在司法實踐中，當事人援引該原則予以抗辯的也絕大多數(shù)僅限于房屋租賃。對此，結合其他國家和地區(qū)的立法，大多數(shù)學者主張對我國《合同法》229條所確定的買賣不破租賃原則應當僅限于房屋等不動產(chǎn)的租賃。在我國，由于土地屬于國家所有或者集體所有，單位或個人僅有土地使用權。根據(jù)憲法的規(guī)定，土地使用權可以依法轉(zhuǎn)讓、出租，那么，對于存在于土地使用權之上的租賃合同，在土地使用權轉(zhuǎn)讓時，其租賃關系亦應仍然有效，即應當類推適用買賣不破租賃原則。

7.買賣不破租賃原則的含義是什么

一、買賣不破租賃原則含義：出租人和承租人訂立了租賃合同，在租賃期間，出租人出賣租賃房屋，是可以的，第三人作為買受人可以買到該房的所有權，但在這個租賃房屋上存在的租賃關系不能消滅，必須承認該租賃關系，不能打破現(xiàn)存的租賃關系。受讓人與承租人產(chǎn)生新的租賃關系，構成債的轉(zhuǎn)移，承租人向新的出租人交納房租，繼續(xù)履行租賃合同。買賣不破租賃規(guī)則設立的目的，是保護承租人的租賃權。通常認為，在一個租賃關系中，承租人是弱者，因此要給承租人更多的保障，因此，即使出租人把房子賣了，租賃關系仍然存在，買受人不可以破壞這個合同租賃關系。

二、法條依據(jù)：相關司法解釋規(guī)定：“租賃房屋在租賃期間發(fā)生所有權變動，承租人請求房屋受讓人繼續(xù)履行原租賃合同的，人民法院應予支持。但租賃房屋具有下列情形或者當事人另有約定的除外：

（一）房屋在出租前已設立抵押權，因抵押權人實現(xiàn)抵押權發(fā)生所有權變動的；

（二）房屋在出租前已被人民法院依法查封的。”這里規(guī)定的規(guī)則是：

1、承認買賣不破租賃規(guī)則，“租賃房屋在租賃期間發(fā)生所有權變動，承租人請求房屋受讓人繼續(xù)履行原租賃合同的，人民法院應予支持”。這就是買賣不破租賃的原則。

2、規(guī)定買賣不破租賃的兩個例外：一是租賃房屋在出租前已設立抵押權，抵押權人實現(xiàn)抵押權，買賣不破租賃原則不能對抗抵押權的實現(xiàn)，抵押權人實現(xiàn)抵押權，可以買到租賃房屋的所有權，并且實際占有，解除原來的租賃關系。二是房屋在出租前已被人民法院依法查封的，也不受買賣不破租賃規(guī)則的影響。

3、如果雙方當事人另有約定，如果出租人和承租人在租賃合同訂立時就約定不受買賣不破租賃原則約束的，即約定只要賣房就解除租賃合同的，那等于約定了一個附解除條件的合同，當然不受買賣不破租賃原則的約束。

8.什么是買賣不破租賃,哪些情形不適用買賣不破租賃

一、什么是買“賣不破租賃”

買賣不破租賃，即在租賃關系存續(xù)期間，即使出租人將租賃物讓與他人，對租賃關系也不產(chǎn)生任何影響，買受人不能以其已成為租賃物的所有人為由否認原租賃關系的存在并要求承租人返還租賃物。

二、哪些情形不適用“買賣不破租賃”

知道什么是買賣不破租賃后，我們就可以主張自己的權利，但是買賣不破租賃也有以下例外：

1、動產(chǎn)租賃的限制適用。因為動產(chǎn)的種類繁多，且價值普遍較低，通過市場交易很容易取得，因此，沒有必要給予動產(chǎn)租賃權以特殊的保護。此外，如果對動產(chǎn)租賃適用“買賣不破租賃”原則，則不利于財產(chǎn)的流通，不利于充分發(fā)揮財產(chǎn)的效用。

2、在不動產(chǎn)抵押權之上設定的租賃關系的限制適用。根據(jù)法律的規(guī)定：抵押人將已抵押的財產(chǎn)出租的，抵押權實現(xiàn)后，租賃合同對受讓人不具有約束力。抵押人將已抵押的財產(chǎn)出租時，如果抵押人未書面告知該財產(chǎn)已抵押的，抵押人對出租抵押物造成承租人的損失承擔賠償責任；如果抵押人已書面告知承租人該財產(chǎn)已抵押的，抵押權實現(xiàn)造成承租人的損失，由承租人自己承擔。

3、在人民法院查封的不動產(chǎn)之上設定的租賃關系的限制適用。查封是指人民法院執(zhí)行人員將作為執(zhí)行對象的財產(chǎn)加貼封條予以封存，禁止被執(zhí)行人轉(zhuǎn)移或處分的措施，體現(xiàn)了國家公權對私權的干預和救濟。因此，被查封的財產(chǎn)，債務人或其他人擅自處分的，該處分行為無效。如果承租人明知租賃物有可能被變賣，卻仍然與出租人訂立租賃合同，由此帶來的風險只能由他自己承受。

4、破產(chǎn)財產(chǎn)處理過程中的限制適用。破產(chǎn)企業(yè)的房屋建筑作為破產(chǎn)財產(chǎn)，必然要進行拍賣或變賣，所有權肯定會發(fā)生變化；以出讓或轉(zhuǎn)讓方式取得的土地使用權也屬于破產(chǎn)財產(chǎn)，其權屬同樣會發(fā)生變化。在破產(chǎn)案件中，對于破產(chǎn)企業(yè)以其所有的房屋建筑物或者土地對外簽訂的租賃合同在破產(chǎn)宣告時尚未履行完畢的，在破產(chǎn)財產(chǎn)處理過程中，一般應限制適用“買賣不破租賃”原則。