繳了房租卻無法繼續使用房屋，這絕不是天方夜譚。日前，人民法院就執行了這樣一起案件，租賃戶錢某雖然向房屋所有權人繳納了房租，但因房屋先前已被法院查封，被法院強制要求搬出房屋。

被執行人龔某因借貸糾紛被債權人訴至法院，經審理，法院判決龔某償還借款100萬元。判決生效后，龔某未自覺履行義務，申請人要求法院強制執行。執行過程中，法院依法查封了龔某位于南通市崇川區的一套住房，并在房產交易所送達了協助執行通知，禁止龔某將房屋過戶。2017年3月22日，法院在房屋所在地張貼了執行裁定書、查封公告和限期遷出公告，并要求龔某在4月15日前將房屋騰空并遷出。

在強制執行面前，龔某口頭上滿口答應騰空房屋，但暗地里卻想起了歪主意。2017年3月底，龔某將房屋騰空后，未經法院準許，擅自將房屋出租給了案外人錢某。錢某向龔某繳納了半年房租1萬元，且將生活用品搬進了該房屋內，并實際居住。龔某準備以房屋已出租給錢某的事實，收取一筆租金，以拖延法院的強制執行。

由于龔某不自覺履行執行義務，法院決定將房屋進行司法拍賣。在對房屋進行騰空時，執行人員意外地發現，原本龔某居住的房屋，卻由案外人錢某在實際居住，且錢某與龔某之間存在租賃合同關系。

執行人員經審查發現，錢某租賃龔某的房屋，時間發生在法院查封之后，因此錢某的租賃合同并不能抵抗法院的執行。經法院執行人員對錢某曉以利害，錢某和龔某達成了退租協議，并及時清空了房屋，交付給法院執行。

法官說法：

查封后的房屋出租的，不適用“買賣不破租賃”

買賣不破租賃，即在租賃關系存續期間，即使所有權人將租賃物讓與他人，對租賃關系也不產生任何影響，買受人不能以其已成為租賃物的所有人為由否認原租賃關系的存在并要求承租人返還租賃物。

在人民法院查封的不動產之上設定的租賃關系, 不適用“買賣不破租賃”。其主要理由是，由于查封的目的是為了債權人實現債權，不動產被查封后，其所有人或使用權人就喪失了對不動產的處分權。因此，被查封的財產，債務人或其他人擅自處分的，該處分行為無效。而承租人明知租賃物有可能被變賣，卻仍然與出租人訂立租賃合同，由此帶來的風險只能由他自己承受。

法官提醒，租賃房屋時，承租人應當充分了解房屋是否已被抵押或查封，如房屋已被抵押或查封，則不宜簽訂長期租賃合同，也不宜一次性支付長期的租金，以避免自己的財產損失。

來源：網絡