關(guān)于建設(shè)工程優(yōu)先受償權(quán)的法規(guī)梳理

在建筑行業(yè)工程承包的現(xiàn)象是非常普遍的，發(fā)包人支付價(jià)款，承包人負(fù)責(zé)建設(shè)工程。但是在工程建設(shè)完成后，發(fā)包人并不能如期付款，那么可就該工程進(jìn)行折價(jià)或拍賣，承包方享有工程款優(yōu)先權(quán)。

有關(guān)建設(shè)工程優(yōu)先受償權(quán)的法律規(guī)范體現(xiàn)在如下方面：

一、一部法律。主要是《合同法》第第二百八十六條　發(fā)包人未按照約定支付價(jià)款的，承包人可以催告發(fā)包人在合理期限內(nèi)支付價(jià)款。發(fā)包人逾期不支付的，除按照建設(shè)工程的性質(zhì)不宜折價(jià)、拍賣的以外，承包人可以與發(fā)包人協(xié)議將該工程折價(jià)，也可以申請(qǐng)人民法院將該工程依法拍賣。建設(shè)工程的價(jià)款就該工程折價(jià)或者拍賣的價(jià)款優(yōu)先受償。

二、一個(gè)批復(fù)。最高人民法院２００２年６月１１日給上海市高級(jí)人民法院《最高人民法院關(guān)于建設(shè)工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)問題的批復(fù)》，內(nèi)容是：

１、人民法院在審理房地產(chǎn)糾紛案件和辦理執(zhí)行案件中，應(yīng)當(dāng)依照《中華人民共和國(guó)合同法》第二百八十六條的規(guī)定，認(rèn)定建筑工程的承包人的優(yōu)先受償權(quán)優(yōu)于抵押權(quán)和其他債權(quán)。

２、消費(fèi)者交付購買商品房的全部或者大部分款項(xiàng)后，承包人就該商品房享有的工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)不得對(duì)抗買受人。

３、建筑工程價(jià)款包括承包人為建設(shè)工程應(yīng)當(dāng)支付的工作人員報(bào)酬、材料款等實(shí)際支出的費(fèi)用，不包括承包人因發(fā)包人違約所造成的損失。

４、建設(shè)工程承包人行使優(yōu)先權(quán)的期限為六個(gè)月，自建設(shè)工程竣工之日或者建設(shè)工程合同約定的竣工之日起計(jì)算。

５、本批復(fù)第一條至第三條自公布之日起施行，第四條自公布之日起六個(gè)月后施行。

三、一件復(fù)函。最高人民法院關(guān)于裝修裝飾工程款是否享有合同法第二百八十六條規(guī)定的優(yōu)先受償權(quán)的函復(fù)，系２００４年１２月８日給福建省高級(jí)人民法院的一個(gè)回復(fù)。內(nèi)容是：你院閩高法［２００４］１４３號(hào)《關(guān)于福州市康輝裝修工程有限公司與福州天勝房地產(chǎn)開發(fā)有限公司、福州綠葉房產(chǎn)代理有限公司裝修工程承包合同糾紛一案的請(qǐng)示》收悉。經(jīng)研究，答復(fù)如下：

裝修裝飾工程屬于建設(shè)工程，可以適用《中華人民共和國(guó)合同法》第二百八十六條關(guān)于優(yōu)先受償權(quán)的規(guī)定，但裝修裝飾工程的發(fā)包人不是該建筑的所有權(quán)人或者承包人與該建筑物的所有權(quán)人之間沒有合同關(guān)系的除外。享有優(yōu)先權(quán)的承包人只能在建筑物因裝修裝飾而增加價(jià)值的范圍內(nèi)優(yōu)先受償。

四、一個(gè)會(huì)議紀(jì)要。２００２年７月８日最高人民法院研究室有關(guān)人士談工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)，此紀(jì)要未公開，實(shí)際是談到墊資及優(yōu)先受償權(quán)的問題。一是承包人款項(xiàng)給建設(shè)方，未用到工程上去的，是一種企業(yè)間的借貸行為，不能享受優(yōu)先受償權(quán)，二是承包人墊付的款項(xiàng)用到了工程建設(shè)中去，墊資施工，這應(yīng)該可以獲得優(yōu)先受償權(quán)，且此時(shí)的違約金或利息也可受到優(yōu)先受償權(quán)的保護(hù)。

五、一個(gè)講話。最高法院執(zhí)行辦副主任葛行軍在全國(guó)法院執(zhí)行隊(duì)伍建設(shè)工作會(huì)議上的總結(jié)講話，其中有這樣一個(gè)內(nèi)容：執(zhí)行個(gè)案服從大局，集中體現(xiàn)在服從法律，依法辦案上。許多房地產(chǎn)案件的執(zhí)行長(zhǎng)期拖延，遲遲不能結(jié)案顧問，與對(duì)〈合同法〉第２８６條規(guī)定的誤解或者不愿服從有關(guān)。現(xiàn)在，最高法院已以法釋［２００２］１６號(hào)批復(fù)，對(duì)這條法律規(guī)定作出司法解釋。據(jù)此，執(zhí)行某一房地產(chǎn)用以清償債權(quán)的法定順序是：

１、交付購買商品房的全部或者大部分款項(xiàng)的房屋受讓人，并不以其辦理、領(lǐng)取房產(chǎn)證為條件；

２、建筑工程承包人，限于其為該工程實(shí)際支出的費(fèi)用；

３、對(duì)該工程享有抵押權(quán)的抵押權(quán)人；

４、一般債權(quán)。各級(jí)法院應(yīng)當(dāng)按此法定順序，盡快將一批房地產(chǎn)案件執(zhí)結(jié)，不得再各行其是，借故拖延。

 關(guān)于該問題最新的司法解釋是于2018年10月29日由最高人民法院審判委員會(huì)第1751次會(huì)議通過，自2019年2月1日起施行的《最高人民法院關(guān)于審理建設(shè)工程施工合同糾紛案件適用法律問題的解釋（二）》，用七條專門對(duì)該問題進(jìn)行了規(guī)定：

第十七條 與發(fā)包人訂立建設(shè)工程施工合同的承包人，根據(jù)合同法第二百八十六條規(guī)定請(qǐng)求其承建工程的價(jià)款就工程折價(jià)或者拍賣的價(jià)款優(yōu)先受償?shù)模嗣穹ㄔ簯?yīng)予支持。

第十八條 裝飾裝修工程的承包人，請(qǐng)求裝飾裝修工程價(jià)款就該裝飾裝修工程折價(jià)或者拍賣的價(jià)款優(yōu)先受償?shù)模嗣穹ㄔ簯?yīng)予支持，但裝飾裝修工程的發(fā)包人不是該建筑物的所有權(quán)人的除外。

第十九條 建設(shè)工程質(zhì)量合格，承包人請(qǐng)求其承建工程的價(jià)款就工程折價(jià)或者拍賣的價(jià)款優(yōu)先受償?shù)模嗣穹ㄔ簯?yīng)予支持。

第二十條 未竣工的建設(shè)工程質(zhì)量合格，承包人請(qǐng)求其承建工程的價(jià)款就其承建工程部分折價(jià)或者拍賣的價(jià)款優(yōu)先受償?shù)模嗣穹ㄔ簯?yīng)予支持。

第二十一條 承包人建設(shè)工程價(jià)款優(yōu)先受償?shù)姆秶勒諊?guó)務(wù)院有關(guān)行政主管部門關(guān)于建設(shè)工程價(jià)款范圍的規(guī)定確定。承包人就逾期支付建設(shè)工程價(jià)款的利息、違約金、損害賠償金等主張優(yōu)先受償?shù)模嗣穹ㄔ翰挥柚С帧?/p>

第二十二條 承包人行使建設(shè)工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)的期限為六個(gè)月，自發(fā)包人應(yīng)當(dāng)給付建設(shè)工程價(jià)款之日起算。

第二十三條 發(fā)包人與承包人約定放棄或者限制建設(shè)工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)，損害建筑工人利益，發(fā)包人根據(jù)該約定主張承包人不享有建設(shè)工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)的，人民法院不予支持。

馮文濤律師