2023-06-06 10:16發(fā)布
生的出賣人違約賠償額能否與買受人需支付的剩余購房款相抵銷?.jpg)
【關(guān)鍵詞】
房屋買賣合同 抵押 抵押行為無效 抵押登記注銷 爭議財(cái)產(chǎn) 確認(rèn)合同無效 繼續(xù)履行
【要點(diǎn)提示】
抵銷的要件之一是互享債權(quán)、互負(fù)債務(wù)的雙方當(dāng)事人的債權(quán)清償期均已屆滿,且具有雙方的合意或者法律的規(guī)定。買受人對出賣人享有的請求違約賠償?shù)膫鶛?quán),出賣人對買受人享有的請求支付剩余購房款的債權(quán),均以房屋辦理過戶手續(xù)完畢之日為履行期限屆滿之日,該日期為不確定之日,并未到期;而且并無證據(jù)證明雙方存在債的抵銷合意,主張債的抵銷亦無法律依據(jù)。
【當(dāng)事人信息】
原告:陳某(買受人、上訴人)
被告:某公司(出賣人、被上訴人)
第三人1:吳某(申請查封人、上訴人)
第三人2:梁某(抵押權(quán)人、被上訴人)
【案情簡介】
2005年12月7日,買受人陳某與出賣人某公司簽訂了一份《房地產(chǎn)買賣契約》,將涉案房屋(繕證日期為2004年8月12日)以15萬元出售給陳某。陳某于簽訂契約生效即付12萬元,余下3萬元領(lǐng)房產(chǎn)證時(shí)一次付清,但合同沒約定何時(shí)辦理房屋產(chǎn)權(quán)過戶手續(xù)及逾期辦理的違約責(zé)任。合同簽訂當(dāng)日,陳某支付首付款12萬元,某公司交付陳某房屋,陳某搬進(jìn)該房屋居住使用至今。后因出賣人未能協(xié)助買受人辦理房屋過戶登記,陳某遂于2014年2月17日提起訴訟。
經(jīng)查,2006年12月25日,出賣人某公司以涉案房產(chǎn)作抵押向第三人抵押權(quán)人梁某借款16萬元,并辦理了房屋他項(xiàng)權(quán)利登記。
2008年8月22日,出賣人某公司與第三人吳某簽訂《債務(wù)償還協(xié)議書》,以涉案房屋大廈一層作為127萬元借款抵押擔(dān)保。該協(xié)議經(jīng)某處公證處公證賦予強(qiáng)制執(zhí)行效力。2009年5月22日,吳某向某處公證處申請出具《執(zhí)行證書》,后向法院申請強(qiáng)制執(zhí)行,法院于2014年3月10日作出執(zhí)行裁定書,查封了涉案房屋。
買受人陳某訴至法院,請求:1、確認(rèn)涉案房屋所有權(quán)屬于買受人陳某;2、確認(rèn)《房地產(chǎn)買賣契約》合法有效,出賣人應(yīng)繼續(xù)履行該合同,立即將涉案房屋所有權(quán)證辦至陳某名下;3、確認(rèn)出賣人與抵押權(quán)人梁某之間房產(chǎn)抵押行為無效;4、出賣人向陳某支付逾期辦證的違約賠償暫計(jì)40000元;5、將出賣人完成過戶后陳某應(yīng)支付的3萬元購房尾款與出賣人逾期辦證違約金做相應(yīng)的抵銷。
第三人吳某提出訴請:1、駁回買受人確權(quán)及過戶的請求;2、確認(rèn)抵押權(quán)人梁某與出賣人抵押行為無效,并判令雙方注銷該抵押權(quán)證。
【法院判決】
1.駁回買受人陳某的其他訴訟請求。
2.駁回第三人吳某的其他訴訟請求。
【案件解析】
一、房屋買賣合同履行只差辦理房屋所有權(quán)過戶登記最后一步,買受人能否請求法院確認(rèn)房屋所有權(quán)歸其所有?
房屋買賣合同履行只差辦理房屋所有權(quán)過戶登記最后一步,買受人能否請求法院確認(rèn)房屋所有權(quán)歸其所有。
二、房屋買賣合同履行過程中產(chǎn)生的出賣人違約賠償額能否與買受人需支付的剩余購房款相抵銷。
抵銷的要件之一是互享債權(quán)、互負(fù)債務(wù)的雙方當(dāng)事人的債權(quán)清償期均已屆滿,且具有雙方的合意或者法律的規(guī)定。不論買受人陳某對出賣人某公司享有的請求違約賠償?shù)膫鶛?quán),還是出賣人某公司對買受人陳某享有的請求支付余下3萬元購房款的債權(quán),均以涉案房屋辦理過戶手續(xù)完畢之日為履行期限屆滿之日。該日期為不確定之日,并未到期。而且買受人陳某未提供證據(jù)證明雙方存在上述債的抵銷合意,亦無法律的依據(jù)。因此,買受人陳某關(guān)于其與出賣人某公司債的抵銷的請求,無事實(shí)根據(jù)和法律依據(jù),法院不支持。
三、涉案房屋被查封所具有的法院強(qiáng)制執(zhí)行效力能否對抗買受人請求將房屋過戶登記的債權(quán)請求權(quán)。
四、出賣人將已出售房屋抵押他人借款,法院能否判決抵押行為無效抵押登記注銷。
【涉案法條】
《中華人民共和國物權(quán)法》
第九條 不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅,經(jīng)依法登記,發(fā)生效力;未經(jīng)登記,不發(fā)生效力,但法律另有規(guī)定的除外。
依法屬于國家所有的自然資源,所有權(quán)可以不登記。
來源;網(wǎng)絡(luò)
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【要點(diǎn)提示】 當(dāng)事人互負(fù)債務(wù),沒有先后履行順序的,應(yīng)當(dāng)同時(shí)履行。一方在對方履行之前有權(quán)拒絕其履行要求。一方在對方履行債務(wù)不符合約定時(shí),有權(quán)拒絕其相應(yīng)的履行要求。當(dāng)事人一方不履行合同義務(wù)或者履行合同義務(wù)不符合約定的,應(yīng)當(dāng)承擔(dān)繼續(xù)履行、采取補(bǔ)...
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