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房屋買賣合同履行過程中產生的出賣人違約賠償額能否與買受人需支付的剩余購房款相抵銷?

2023-06-06 10:16發布

房屋買賣合同履行過程中產生的出賣人違約賠償額能否與買受人需支付的剩余購房款相抵銷?

【關鍵詞】

房屋買賣合同  抵押   抵押行為無效   抵押登記注銷   爭議財產   確認合同無效   繼續履行 

【要點提示】

抵銷的要件之一是互享債權、互負債務的雙方當事人的債權清償期均已屆滿,且具有雙方的合意或者法律的規定。買受人對出賣人享有的請求違約賠償的債權,出賣人對買受人享有的請求支付剩余購房款的債權,均以房屋辦理過戶手續完畢之日為履行期限屆滿之日,該日期為不確定之日,并未到期;而且并無證據證明雙方存在債的抵銷合意,主張債的抵銷亦無法律依據。

【當事人信息】

原告:陳某(買受人、上訴人)

被告:某公司(出賣人、被上訴人)

第三人1:吳某(申請查封人、上訴人)

第三人2:梁某(抵押權人、被上訴人)

【案情簡介】

2005年12月7日,買受人陳某與出賣人某公司簽訂了一份《房地產買賣契約》,將涉案房屋(繕證日期為2004年8月12日)以15萬元出售給陳某。陳某于簽訂契約生效即付12萬元,余下3萬元領房產證時一次付清,但合同沒約定何時辦理房屋產權過戶手續及逾期辦理的違約責任。合同簽訂當日,陳某支付首付款12萬元,某公司交付陳某房屋,陳某搬進該房屋居住使用至今。后因出賣人未能協助買受人辦理房屋過戶登記,陳某遂于2014年2月17日提起訴訟。

經查,2006年12月25日,出賣人某公司以涉案房產作抵押向第三人抵押權人梁某借款16萬元,并辦理了房屋他項權利登記。

2008年8月22日,出賣人某公司與第三人吳某簽訂《債務償還協議書》,以涉案房屋大廈一層作為127萬元借款抵押擔保。該協議經某處公證處公證賦予強制執行效力。2009年5月22日,吳某向某處公證處申請出具《執行證書》,后向法院申請強制執行,法院于2014年3月10日作出執行裁定書,查封了涉案房屋。

買受人陳某訴至法院,請求:1、確認涉案房屋所有權屬于買受人陳某;2、確認《房地產買賣契約》合法有效,出賣人應繼續履行該合同,立即將涉案房屋所有權證辦至陳某名下;3、確認出賣人與抵押權人梁某之間房產抵押行為無效;4、出賣人向陳某支付逾期辦證的違約賠償暫計40000元;5、將出賣人完成過戶后陳某應支付的3萬元購房尾款與出賣人逾期辦證違約金做相應的抵銷。

第三人吳某提出訴請:1、駁回買受人確權及過戶的請求;2、確認抵押權人梁某與出賣人抵押行為無效,并判令雙方注銷該抵押權證。

【法院判決】

1.駁回買受人陳某的其他訴訟請求。

2.駁回第三人吳某的其他訴訟請求。

【案件解析】

一、房屋買賣合同履行只差辦理房屋所有權過戶登記最后一步,買受人能否請求法院確認房屋所有權歸其所有?

房屋買賣合同履行只差辦理房屋所有權過戶登記最后一步,買受人能否請求法院確認房屋所有權歸其所有。

二、房屋買賣合同履行過程中產生的出賣人違約賠償額能否與買受人需支付的剩余購房款相抵銷。

抵銷的要件之一是互享債權、互負債務的雙方當事人的債權清償期均已屆滿,且具有雙方的合意或者法律的規定。不論買受人陳某對出賣人某公司享有的請求違約賠償的債權,還是出賣人某公司對買受人陳某享有的請求支付余下3萬元購房款的債權,均以涉案房屋辦理過戶手續完畢之日為履行期限屆滿之日。該日期為不確定之日,并未到期。而且買受人陳某未提供證據證明雙方存在上述債的抵銷合意,亦無法律的依據。因此,買受人陳某關于其與出賣人某公司債的抵銷的請求,無事實根據和法律依據,法院不支持。

三、涉案房屋被查封所具有的法院強制執行效力能否對抗買受人請求將房屋過戶登記的債權請求權。

四、出賣人將已出售房屋抵押他人借款,法院能否判決抵押行為無效抵押登記注銷。

【涉案法條】

《中華人民共和國物權法》

第九條 不動產物權的設立、變更、轉讓和消滅,經依法登記,發生效力;未經登記,不發生效力,但法律另有規定的除外。

依法屬于國家所有的自然資源,所有權可以不登記。

來源;網絡


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