裁判要旨

房屋買賣合同因買方無力支付購房款而解除，且雙方已約定違約金。賣方再次出售時房價降低，賣方不主張要求買方承擔(dān)約定的違約金但主張買方賠償差價損失的，人民法院不予支持。

案情簡介

一、2013年9月29日，趙靖與谷一簽訂房屋買賣合同，約定谷一購買趙靖名下的涉案房屋，房屋價款647萬元。合同簽訂后趙靖收到谷一支付的定金5萬元及購房款115萬元。

二、2013年12月26日，因谷一無力繼續(xù)支付購房款，趙靖與谷一簽訂補充協(xié)議，約定雙方同意將房屋再次出售，出售價格不低于647萬元；谷一賠償趙靖5萬元，趙靖放棄追究違約金；趙靖應(yīng)在房屋另行出售給第三人并收到首付款120萬元后退還谷一已付115萬元購房款。

三、2014年3月，趙靖與案外人簽訂房屋買賣合同，以570萬元將涉案房屋出賣給第三人，按照該合同約定，趙靖應(yīng)于2015年5月22日前收到購房款120萬元。

四、2014年12月15日，趙靖、谷一經(jīng)協(xié)商同意決定解除兩人間的房屋買賣合同，但趙靖以房屋再次出售價格低于647萬元為由拒絕退還購房款。

五、2015年3月，谷一向法院起訴，要求趙靖返還115萬元購房款并賠償利息。北京市西城區(qū)法院一審認(rèn)為補充協(xié)議約定的房屋出售價格，非趙靖理解的退還購房款所附條件，最終判決趙靖返還谷一購房款115萬元，駁回谷一的其他訴訟請求。

六、趙靖不服一審判決，上訴至北京市二中院。北京市二中院最終判決駁回上訴，維持原判。

裁判要點

我國《合同法》第八條第一款規(guī)定：“依法成立的合同，對當(dāng)事人具有法律約束力。當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)按照約定履行自己的義務(wù)，不得擅自變更或者解除合同。”本案中趙靖與谷一簽訂的房屋買賣合同及補充協(xié)議均是二人的真實意思表示，且內(nèi)容不違反法律、行政法規(guī)的強制性規(guī)定，屬有效合同，雙方當(dāng)事人均應(yīng)當(dāng)遵照執(zhí)行。

趙靖與谷一在補充協(xié)議中約定趙靖出售房屋收到購房款120萬元以上時，應(yīng)當(dāng)向谷一退還115萬元，這一條件在趙靖與案外人另立合同后已經(jīng)滿足；而協(xié)議中雖然用單獨一條約定房屋再次出售的價格不低于647萬元，但單從此種表述上看并不能證明這一條款屬于強制性條款或是返還購房款的必要條件，因此法院最終支持谷一要求趙靖返還購房款的訴訟請求。

實務(wù)經(jīng)驗總結(jié)

前事不忘、后事之師。為避免未來發(fā)生類似敗訴，提出如下建議：

1、對出賣人來說，可以在買賣合同中約定如因買受人的原因?qū)е潞贤獬瑧?yīng)保證出賣人再次出售房屋的價格不低于原合同價格，并明確約定未達(dá)到目標(biāo)價格時買受人應(yīng)承擔(dān)的責(zé)任（如直接寫明買受人應(yīng)賠償房屋差價損失）。

2、對買受人來說，出現(xiàn)無力付款導(dǎo)致合同解除的情況時，應(yīng)就返還已付購房款相關(guān)事宜與出賣人簽訂書面補充協(xié)議，尤其應(yīng)當(dāng)注意明確約定退款條件成就時出賣人退款的期限以及逾期退款時違約金的計算方式。

相關(guān)法律規(guī)定

《合同法》

第八條  依法成立的合同，對當(dāng)事人具有法律約束力。當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)按照約定履行自己的義務(wù)，不得擅自變更或者解除合同。

依法成立的合同，受法律保護(hù)。

法院判決

北京市二中院認(rèn)為：趙靖與谷一簽訂《北京市存量房屋買賣合同》后，谷一由于無力繼續(xù)支付購房款，導(dǎo)致該合同無法履行。趙靖、谷一、經(jīng)紀(jì)公司經(jīng)協(xié)商就合同解除事宜簽訂了補充協(xié)議。該補充協(xié)議是當(dāng)事人的真實意思表示，內(nèi)容不違反法律、行政法規(guī)的強制性規(guī)定，為有效協(xié)議。趙靖上訴稱未拿到補充協(xié)議文件，但此理由不足以影響協(xié)議效力。

補充協(xié)議明確了以下內(nèi)容：房屋再次出售時價格不低于647萬元；趙靖放棄追究谷一每日按成交價萬分之五的違約金；谷一同意賠償趙靖5萬元作為賠償，并就剩余115萬元的退還問題進(jìn)行了約定；在房屋出售時各方應(yīng)積極配合，阻礙或不配合承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任。

趙靖提供的證據(jù)顯示涉案房屋出售價為570萬元，低于補充協(xié)議約定的647萬元。趙靖據(jù)此認(rèn)為退還谷一購房款的條件未成就，因此不同意退還谷一115萬元。谷一與經(jīng)紀(jì)公司則持相反意見。本院認(rèn)為，補充協(xié)議約定的房屋出售價格，并非強制性條款，且主動性由趙靖把握。雙方也并未約定房屋出售價格低于647萬元時如何追究責(zé)任，同時，趙靖也未提交證據(jù)證明谷一違反補充協(xié)議的約定事項。在趙靖房屋已經(jīng)另行出售并辦理了產(chǎn)權(quán)過戶手續(xù)的情況下，原審法院判決趙靖退還谷一剩余購房款，并無不當(dāng)，本院予以確認(rèn)。

來源：網(wǎng)絡(luò)