簽約賣房后房價上漲，房主收了定金卻遲遲不履行合約，結(jié)果一紙訴狀被買方告上法庭。然而，趁著訴訟之機，貪心的房主又通過領(lǐng)取新的產(chǎn)權(quán)證，將原本要出售的房屋進行抵押，作價260萬元，比幾個月前簽約時的185萬元高出75萬元。“房價飛漲，我又缺錢，就是不想履行合約，可以嗎?”

近日，在蘇州的這起個案判決，對那些視誠信為兒戲的違約者們敲響了警鐘。承辦此案的江蘇省蘇州市虎丘區(qū)人民法院民二庭庭長王耀華指出，伴隨房價波動，此類涉及交易違約的房屋買賣合同糾紛屢有發(fā)生。“本案中，出賣人在利益的驅(qū)使下惡意違約，采取多種手段為房屋買賣合同的履行制造障礙。”最終，原告選擇解除合同，房主被判賠原告差價75萬元，同時退還定金。

簽約一個月即反悔

2015年12月底，魏某與潘某夫婦在一家房地產(chǎn)經(jīng)紀公司的居間下簽訂《協(xié)議》，將蘇州新區(qū)獅山路一處房屋轉(zhuǎn)讓給潘某夫婦，價款185萬元。按約定，雙方于2016年1月10日前辦理網(wǎng)簽。后經(jīng)法院查明，涉案房屋系魏某所有，原房屋所有權(quán)證編號為AAA。就在合同簽訂當日，潘某夫婦支付了魏某5萬元定金。

當時，蘇州樓市價格一直處大幅上漲狀態(tài)，特別是二手房價格，一兩個月之內(nèi)的漲幅動輒達到幾十萬元。眼看房價一路高升，魏某遲遲拒不辦理網(wǎng)簽手續(xù)，造成房屋不能正常過戶。到了2016年1月底，魏某干脆向房地產(chǎn)經(jīng)紀公司擺明：房子不賣了!于是，2016年2月15日，潘某夫婦以合同違約為由將魏某訴至法院，請求判令被告繼續(xù)履行合同并賠償違約金。

多種手段惡意違約

令潘某夫婦意想不到的是，被告竟然利用訴訟玩起了一系列“花招”：先是拒絕履行，在買受人提起訴訟后，被告于2016年3月2日提起管轄權(quán)異議，拖延訴訟;再是利用管轄權(quán)異議審理的期間，掛失、重新辦理不動產(chǎn)登記。法院經(jīng)審理查明，經(jīng)魏某申請，2016年3月17日，蘇州市不動產(chǎn)登記中心虎丘分中心就本案所涉房屋進行了補充登記，并補發(fā)了新的房屋不動產(chǎn)權(quán)證，編號為BBB。

2016年5月4日，在本案管轄權(quán)異議審理期間，魏某持領(lǐng)取的上述新的房屋不動產(chǎn)權(quán)證與案外人陸某簽訂《抵押借款合同》，向其借款30萬元，以本案所涉的房屋作為抵押，雙方協(xié)商確認抵押不動產(chǎn)作價260萬元。次日，本案所涉房屋設(shè)立了抵押權(quán)登記。

在庭審過程中，被告辯稱自己與潘某夫婦只簽訂了中介協(xié)議，因急用錢所以進行了抵押貸款。此外，《抵押借款合同》中不動產(chǎn)價值的約定不能作為判決的依據(jù)。

解除合同賠償差價

虎丘法院經(jīng)審理認為，原、被告簽訂的《協(xié)議》已就標的物、價格等合同主要內(nèi)容進行了約定，并約定了交易所需網(wǎng)簽手續(xù)的辦理時間，同時雙方在《協(xié)議》中已經(jīng)約定合同自雙方簽章時生效，故雙方的房屋買賣合同已經(jīng)成立并生效，雙方應(yīng)當按照約定誠信地履行合同。在約定的網(wǎng)簽辦理時間屆滿后被告提出拒絕出賣房屋已經(jīng)構(gòu)成違約，其在原告提起訴訟并請求繼續(xù)履行合同時，申領(lǐng)新的涉案房屋不動產(chǎn)權(quán)證后抵押于他人的行為更是再次以自己的行為表示拒絕履行房屋買賣合同，屬故意違約，并已導致合同目的無法實現(xiàn)，故兩原告有權(quán)解除合同。

審理過程中，買受人選擇解除合同、要求賠償損失。合同解除后，根據(jù)合同的性質(zhì)和履行情況，當事人可以請求恢復原狀、并有權(quán)要求賠償損失。關(guān)于涉案房屋的價值，被告抗辯稱不能按其簽訂的《抵押借款合同》約定來認定。法院認為，被告在將涉案房屋設(shè)定抵押時，其已確認了房屋的價值為260萬元，雖該金額的時間基點為設(shè)定抵押時的2016年5月4日，與合同解除之日有一定差異，但此系被告惡意違約阻礙合同履行所致，當事人不應(yīng)從惡意違約阻礙合同履行中獲取利益。故判定被告在返還定金后還應(yīng)賠償兩原告損失75萬元。

連線法官

本案審理過程中，買受人最終選擇解除合同、要求賠償損失。根據(jù)合同法第一百一十三條的規(guī)定，當事人一方不履行合同義務(wù)或者履行合同義務(wù)不符合約定，給對方造成損失的，損失賠償額應(yīng)當相當于因違約所造成的損失，包括合同履行后可以獲得的利益。買房人如要達到守約后的利益狀態(tài)，必須要以當前市場價格購入房屋，因此多支出的房價即構(gòu)成違約導致的損失，應(yīng)當由違約的出賣人賠償。正常情況下房屋差價應(yīng)當通過鑒定過程確定，但本案中出賣人在設(shè)定抵押時已經(jīng)自行認可了房屋的價格，該價格與該時期當?shù)氐亩址績r格基本吻合，并且該價格也得到了買受人認可，因此本案中法院參照違約人自行認可的價格認定了房屋價差，避免了訴訟的進一步拖延和損失擴大。

來源：人民法院報