當面臨項目長期停工，且開發(fā)商在短期內(nèi)交房存在較大障礙的情形，購房者如果僅要求開發(fā)商支付逾期交房違約金，則購房者居住、使用所購房屋的合同目的還是難以達到。

此時，購房者還可依據(jù)合同約定或法律規(guī)定主張解除合同。那么，在開發(fā)商逾期交房時，購房者何時享有解除權、如何行使解除權，以及合同解除后，購房者作為守約方能否主張相關賠償將在本文中作答。

一、商品房買賣合同的解除條件

合同解除包括合意解除、約定解除及法定解除，這三種合同解除方式分別在《民法典》第562條、563條中進行了規(guī)定。

合意解除屬于合同當事人協(xié)商一致，使合同歸于終了，即開發(fā)商可與購房者協(xié)商解除商品房買賣合同。實踐中，存在開發(fā)商與購房者另行簽訂《退房協(xié)議》，約定解除商品房買賣合同，并就返還購房款及賠償事宜進行約定。但是，開發(fā)商在此類協(xié)議中往往會在商品房買賣合同約定的基礎上減輕其違約責任，同時，存在開發(fā)商不履行退房協(xié)議的風險，屆時因商品房買賣合同已經(jīng)雙方協(xié)商一致解除，并就賠償款項達成一致，購房者僅能依據(jù)《退房協(xié)議》主張權利。

約定解除與法定解除均屬于解除權人通過行使其解除權致使合同歸于終了，區(qū)別在于約定解除權發(fā)生基礎為當事人合意，法定解除權發(fā)生基礎為法律的規(guī)定。

商品房買賣合同一般會約定開發(fā)商逾期交房違約責任條款，在一定條件下賦予購房者解除權，此謂約定解除權。 《民法典》第563條規(guī)定，有下列情形之一的，當事人可以解除合同：（三）當事人一方遲延履行主要債務，經(jīng)催告后在合理期限內(nèi)仍未履行；（四）當事人一方遲延履行債務或者有其他違約行為致使不能實現(xiàn)合同目的；；《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》（以下簡稱《商品房買賣合同糾紛司法解釋》）第11條第一款規(guī)定，根據(jù)民法典第五百六十三條的規(guī)定，出賣人遲延交付房屋或者買受人遲延支付購房款，經(jīng)催告后在三個月的合理期限內(nèi)仍未履行，解除權人請求解除合同的，應予支持，但當事人另有約定的除外。根據(jù)上述法律規(guī)定，開發(fā)商逾期交房，購房者催告后開發(fā)商在合理期限內(nèi)仍不履行交房義務的，購房者即享有法定解除權，此謂法定解除權。

根據(jù)上述《商品房買賣合同糾紛司法解釋》第11條第一款的規(guī)定，是否達到合同解除的條件首先要看有無相關合同約定。有約定按照合同約定，無約定按照上述規(guī)定執(zhí)行，即約定解除權優(yōu)先于法定解除權適用。

二、購房者合同解除權如何行使

根據(jù)《民法典》第565條的規(guī)定，解除權的行使方式有兩種，一種是解除權人通知另一方，合同自通知到達對方時解除。通知載明債務人在一定期限內(nèi)不履行債務則合同自動解除，債務人在該期限內(nèi)未履行債務的，合同自通知載明的期限屆滿時解除；另一種是以提起訴訟或者申請仲裁的方式依法主張解除合同，人民法院或者仲裁機構確認該主張的，合同自起訴狀副本或者仲裁申請書副本送達對方時解除。

對于解除商品房買賣合同而言，當達到合同約定的解除條件后，購房者可依約通過發(fā)送書面通知或通過提起訴訟、申請仲裁的方式解除合同。當合同未約定解除條件，交房期限屆滿后，購房者可書面通知開發(fā)商不在合理期限內(nèi)交房即解除合同，開發(fā)商未在給定合理期限內(nèi)交房的，期限屆滿合同即解除。購房者也可書面催告開發(fā)商交房，開發(fā)商在3個月內(nèi)沒有交房的，購房者可通過發(fā)送書面通知或提起訴訟、仲裁的方式解除合同。

需要注意的是，解除權屬于形成權，需要在約定或法定期限內(nèi)行使，否則解除權將消滅。該期限不適用有關訴訟時效中止、中斷和延長的規(guī)定。相關法律規(guī)定如下：

《民法典》第564條規(guī)定，法律規(guī)定或者當事人約定解除權行使期限，期限屆滿當事人不行使的，該權利消滅。法律沒有規(guī)定或者當事人沒有約定解除權行使期限，自解除權人知道或者應當知道解除事由之日起一年內(nèi)不行使，或者經(jīng)對方催告后在合理期限內(nèi)不行使的，該權利消滅。 《商品房買賣合同糾紛司法解釋》第11條第二款規(guī)定，法律沒有規(guī)定或者當事人沒有約定，經(jīng)對方當事人催告后，解除權行使的合理期限為三個月。對方當事人沒有催告的，解除權人自知道或者應當知道解除事由之日起一年內(nèi)行使。逾期不行使的，解除權消滅。 三、合同解除的法律后果

《民法典》第566條規(guī)定，合同解除后，尚未履行的，終止履行；已經(jīng)履行的，根據(jù)履行情況和合同性質(zhì)，當事人可以請求恢復原狀或者采取其他補救措施，并有權請求賠償損失。合同因違約解除的，解除權人可以請求違約方承擔違約責任，但是當事人另有約定的除外?！睹穹ǖ洹返?67條規(guī)定，合同的權利義務關系終止，不影響合同中結算和清理條款的效力。

對于商品房買賣合同雙方而言，合同解除后，開發(fā)商不再具有向購房者交付房屋的義務，購房者可要求開發(fā)商返還已支付的購房款，并賠償其損失，因合同解除原因系開發(fā)商逾期交房違約所致，購房者可要求開發(fā)商承擔違約責任。

那么，購房者在主張解除合同的同時，可主張哪些損失？

在合同解除的情形下，解除權人可主張信賴利益損失及履行利益損失。對于購房者而言，其信賴利益損失包括因購置房屋辦理按揭貸款而需支付的貸款利息、購房過程中產(chǎn)生的稅費及其他必要支出費用；履行利益損失則包括因房價變動，購房者另行購置同等房屋需要多支出的差價、合同約定交付房屋之日起至解除合同之日止的占有、使用房屋的利益等。

根據(jù)上述規(guī)定，購房者還可要求開發(fā)商承擔違約責任。在解除合同的前提下，違約責任的承擔方式包括賠償損失、支付違約金。損失部分如前文所述，此處不再展開。對于違約金而言，原則上由合同雙方意思自治，但《民法典》第585條第2款規(guī)定了違約金調(diào)整規(guī)則，以守約方損失為標準，對約定違約金低于或過分高于該標準的違約金予以調(diào)整。由此可見，違約金以覆蓋守約方損失為原則。所以，當違約金能夠覆蓋上述損失，且不過分高于上述全部損失時，購房者可主張違約金；但當違約金不能覆蓋上述全部損失時，購房者可在主張在合同約定的違約金基礎上予以調(diào)高，直至覆蓋全部損失。

顯然，以覆蓋守約方損失為原則的違約金與損失賠償不可并行主張，購房者可有選擇性地進行主張，以使自身權益得到最大限度的保障。

當購房者面臨開發(fā)商逾期交房，且開發(fā)商在短期內(nèi)交房存在較大障礙，購房者應積極行使合同解除權、向開發(fā)商主張損失賠償或要求開發(fā)商承擔違約責任。