最高法院及各地高院關于限購限貸的解釋、解答、紀要或意見

目錄

1，《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》

2，最高人民法院印發《關于當前形勢下進一步做好房地產糾紛案件審判工作的指導意見》的通知

3，最高人民法院關于印發〈全國民事審判工作會議紀要〉的通知【法辦（2011）442號】

4，2015年全國民事審判會議紀要（　（2015年4月征求意見稿））

5，北京市高級人民法院關于妥善處理涉及住房限購政策的房屋買賣合同糾紛案件若干問題的會議紀要

6，上海高級人民法院《宏觀政策調控后房屋買賣糾紛若干問題的解答》

7，浙江省高級人民法院民一庭關于審理受房地產市場調控政策影響的房屋買賣合同糾紛案件的若干意見（試行）

8，廣東省高級人民法院《全省民事審判工作會議紀要》（粵高法【2012】240號）

9，《湖北省高級人民法院民事審判工作會談紀要》（2013年）

一，《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》（2003年）

第二十三條商品房買賣合同約定，買受人以擔保貸款方式付款、因當事人一方原因未能訂立商品房擔保貸款合同并導致商品房買賣合同不能繼續履行的，對方當事人可以請求解除合同和賠償損失。因不可歸責于當事人雙方的事由未能訂立商品房擔保貸款合同并導致商品房買賣合同不能繼續履行的，當事人可以請求解除合同，出賣人應當將收受的購房款本金及其利息或者定金返還買受人。

　　第二十四條因商品房買賣合同被確認無效或者被撤銷、解除，致使商品房擔保貸款合同的目的無法實現，當事人請求解除商品房擔保貸款合同的，應予支持。

　　第二十五條以擔保貸款為付款方式的商品房買賣合同的當事人一方請求確認商品房買賣合同無效或者撤銷、解除合同的，如果擔保權人作為有獨立請求權第三人提出訴訟請求，應當與商品房擔保貸款合同糾紛合并審理；未提出訴訟請求的，僅處理商品房買賣合同糾紛。擔保權人就商品房擔保貸款合同糾紛另行起訴的，可以與商品房買賣合同糾紛合并審理。

　　商品房買賣合同被確認無效或者被撤銷、解除后，商品房擔保貸款合同也被解除的、出賣人應當將收受的購房貸款和購房款的本金及利息分別返還擔保權人和買受人。

　　第二十六條買受人未按照商品房擔保貸款合同的約定償還貸款，亦未與擔保權人辦理商品房抵押登記手續，擔保權人起訴買受人，請求處分商品房買賣合同項下買受人合同權利的，應當通知出賣人參加訴訟；擔保權人同時起訴出賣人時，如果出賣人為商品房擔保貸款合同提供保證的，應當列為共同被告。

　　第二十七條買受人未按照商品房擔保貸款合同的約定償還貸款，但是已經取得房屋權屬證書并與擔保權人辦理了商品房抵押登記手續，抵押權人請求買受人償還貸款或者就抵押的房屋優先受償的，不應當追加出賣人為當事人，但出賣人提供保證的除外。

二，最高人民法院印發《關于當前形勢下進一步做好房地產糾紛案件審判工作的指導意見》的通知【法發〔2009〕42號】

七、妥善處理各類房屋買賣合同糾紛案件，依法穩定房屋交易市場。要依照法律和最高人民法院《關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》的規定，妥善處理房屋銷售廣告糾紛，認購協議中定金糾紛、房屋質量糾紛、房屋面積糾紛，制裁惡意違約行為，保護購房人利益；對于房地產開發商確因資金暫時困難未按時交付房屋的，要多做雙方當事人的調解工作，確無調解可能的案件，可以根據案件的具體情況，依法合理調整違約金數額，公平解決違約責任問題；對于買受人請求解除商品房合同糾紛案件，要嚴格依法審查，對不符合解除條件的不能解除；要引導當事人理性面對市場經營風險，共同維護誠信的市場交易秩序。對矛盾有可能激化的敏感案件和群體性案件，要及時向當地黨委匯報，與政府主管部門溝通情況，力爭將不穩定因素化解在萌芽狀態。

八、妥善審理商品房抵押貸款合同糾紛案件，維護房地產金融體系安全。在審理因商品房買受人拖欠銀行貸款產生的糾紛案件中，要依法保護銀行的合法權益；對涉嫌利用虛假房地產交易套取銀行信貸資金等違法犯罪活動的，要及時向偵查機關提供線索；對案件中出現的新情況、新問題及時與房地產主管部門、銀行業進行溝通，依法支持金融監管機構有效行使管理職能，防范房地產金融體系風險。

三，最高人民法院關于印發〈全國民事審判工作會議紀要〉的通知【法辦（2011）442號】

三、關于房地產糾紛案件

19、對房屋買賣合同明確約定以按揭貸款方式付款，且買受人能夠舉證證明其確因首付款比例提高、貸款利率提高或不能辦理按揭貸款等因素，導致無履約能力的，其以不可歸責于雙方當事人的事由為由請求解除合同，并要求出賣人返還收受的購房款或者定金的，可以支持。

對合同未明確約定以按揭貸款方式付款的，買受人以信貸政策變化為由請求解除買賣合同的，原則上不予支持；但買受人舉證證明訂立合同時出賣人明知且接受其實際將以按揭方式付款的，人民法院應依據相關法律、司法解釋的規定，審查其解除合同的理由是否成立。

20、房屋買受人在合同簽訂后由于相應住房限購政策的實施而無法辦理房屋所有權轉移登記的，買受人以不可歸責于雙方當事人的原因導致合同目的無法實現為由，請求解除合同，返還所支付的購房款和定金的，可以支持。當事人并主張賠償損失的，原則上不予支持。

21、人民法院對因國家宏觀調控政策調整導致雙方當事人解除房屋買賣合同后的損失，應適當區分基本住房、改善性住房和投資性住房予以公平處理，依法保護普通民眾特別是弱勢群體和低收入階層的利益。對購買基本住房或改善性住房的，出賣人在解除合同后請求買受人賠償損失的的，原則上不予支持；對購買投資性住房的，出賣人在合同解除后請求買受人承擔相應補償責任的，人民法院應當依據公平原則進行處理，合同約定定金的．補償數額原則上以定金數額為限，沒有約定定金的，原則上不超過合同標的額的10%；對購買投資性住房的，應依據合同法的相關規定處理。

22、對因國家宏觀調控政策變化引發的居間報酬糾紛應加以重視。房屋買賣雙方確因中介機構的居間行為訂立合同的，除合同另有約定外，一方當事人以宏觀調控政策調整無法繼續履行合同為由，請求解除居間合同并要求返還已支付的居間報酬的，原則上不予支持。但約定的居間報酬確實過高，當事人請求適當酌減的，人民法院可以根據案件具體情況，根據公平原則處理。

對于中介機構故意隱瞞真實情況、違規操作，惡意促成買賣雙方交易，導致房屋買賣合同無法履行，嚴重損害委托人利益的，中介機構請求委托人支付居間報酬的，不予支持；委托人請求中介機構賠償損失的，應當根據當事人的過錯程度處理。

四、2015年全國民事審判會議紀要（2015年4月征求意見稿）

（三）關于房地產調控政策問題

28、房屋買賣合同約定以按揭貸款方式付款，買受人以房貸政策變化不能辦理按揭貸款導致無履約能力為由，請求解除合同，并要求出賣人返還所收受的購房款或定金的，經審查，買受人是否確因房貸政策變化而不能辦理約定的按揭貸款的，一般應予以支持其訴請。

請求解除合同，并要求出賣人返還所收受的購房款或定金的，對其請求可予支持。

29、因房地產政策調控引發房價波動較大，當事人因房屋價格明顯下降或者出賣人因房屋價格較快上漲的原因，請求解除房屋買賣合同，或者請求補足房屋差價的，人民法院要依法維護房地產市場的誠信交易秩序，強調成立并生效的合同對當事人的法律約束力。

30、要注意發揮司法審判在規范和房地產居間市場中的作用。房屋買賣雙方當事人確因居間人的居間行為訂立合同，如果房屋買賣合同明確約定以按揭貸款方式付款、且買受人因不能辦理約定的按揭貸款，或買受人由于相應住房限購政策的實施而無法辦理房屋所有權變更登記，居間人以已經促成合同訂立為由請求支付居間報酬的，一般不予支持，但是居間人要求委托人支付從事居間活動支出的合理費用的，應予以支持。居間人故意隱瞞真實情況、違規操作，惡意損害委托人利益的，對居間人請求委托人支付報酬的，不應予以支持；委托人請求居間人賠償所造成損失的，應根據當事人的過錯程度處理。

五，北京市高級人民法院關于妥善處理涉及住房限購政策的房屋買賣合同糾紛案件若干問題的會議紀要

為貫徹落實國務院通知精神，進一步加強和改善房地產市場調控，切實解決城鎮居民住房問題，北京市人民政府辦公廳于2011年2月15日下發了《關于貫徹落實國務院辦公廳文件精神進一步加強本市房地產市場調控工作的通知》（以下統稱“京十五條”），對居民家庭在本市購買住房的資格限制及限購套數等問題均作出了相應的規定。上述政策的出臺對于有效遏制投資投機性購房，促進房地產市場平穩健康發展起到了重要的作用，同時也對房屋買賣當事人的利益產生了重大影響。實踐中，本市法院民庭受理了一批涉及住房限購政策的房屋買賣合同糾紛案件。為正確適用法律、統一裁判標準，市高院民一庭召集市一、二中院及部分基層法院民庭召開了專題研討會，經充分深入討論，就該類案件審理中的相關法律適用問題，形成以下紀要內容：　　一、（審理案件的基本原則和導向）　　對房地產市場加強和完善宏觀調控是黨和國家為維護房地產市場健康有序發展，遏制部分城市房價過快上漲的重大決策部署。依據國家和本市的住房限購政策規定（以下統稱住房限購政策），妥善處理相關房屋買賣合同糾紛案件是人民法院為大局服務、為人民司法的必然要求，要確保司法審判與國家對房地產市場宏觀調控政策的導向相一致。　　二、（住房限購政策與不可抗力）　　國家對于房地產市場的宏觀調控并非是一個令所有市場主體猝不及防的突變過程，而是經歷了一個從限貸到限購逐步加強和完善的發展過程。房屋買賣合同作為一種標的額相對較大、與買賣雙方切身利益密切相關的合同，當事人在簽訂合同時對合同訂立后可能出現的房地產市場風險及各種履行障礙均應當有一定程度的預見和判斷。因此，住房限購政策在司法實踐中不宜認定為《合同法》第一百一十七條規定的不可抗力。　　三、（住房限購政策的性質和合同解除的處理原則）　　住房限購政策在性質上具有公共政策的性質，確實會對房屋買賣合同能否繼續履行造成重大影響。對于合同訂立后由于住房限購政策的實施致使買受人無法辦理房屋過戶登記的，屬于因不可歸責于雙方當事人的原因導致合同目的無法實現，當事人要求解除合同的，除合同另有約定外，一般應予支持。出賣人應當將收受的購房款或定金返還給買受人；當事人一方要求另一方承擔違約責任或適用定金罰則的，不予支持；經審查合同解除確實導致當事人間利益失衡，損失方要求對方補償其所受合理損失的，可酌情予以支持。　　房屋買賣合同依約定期限能夠實際履行，因一方當事人的原因致合同處于遲延履行狀態，在此期間由于住房限購政策的實施導致合同無法繼續履行的，對守約方要求解除合同，并要求另一方承擔賠償損失等違約責任的訴訟請求，應予支持。　　四、（對已辦理網簽的合同要求繼續履行的處理原則）　　房屋買受人要求出賣人繼續履行合同，辦理房屋過戶登記，經審查雙方簽訂的買賣合同已經在相應的房屋管理部門辦理了網上簽約的，可以判決或調解出賣人為買受人辦理房屋過戶登記。　　訴訟中，當事人對買受人是否具備購房資格、網簽是否正確等事實存在異議的，應告知其可向相應的房屋管理部門反映。當事人向相應行政部門反映的，法院可根據案件具體情況決定是否等待行政部門的處理結果。　　五、（對未辦理網簽的合同要求繼續履行的處理原則）　　房屋買受人要求出賣人繼續履行合同，辦理房屋過戶登記，經審查雙方雖未辦理網上簽約，但買受人家庭（含夫妻雙方及未成年子女）具備“京十五條”規定的購房資格（見附件一）的，可以判決或調解出賣人為買受人辦理房屋過戶登記；不具備資格的，法院應向當事人釋明其可以變更訴訟請求，即要求解除買賣合同；經釋明當事人變更請求的，按本紀要第三條的內容處理，當事人堅持要求繼續履行的，判決駁回其訴訟請求。　　買受人對其具備“京十五條”規定的購房資格負有舉證責任。買受人應當依據北京市住房和城鄉建設委員會《關于落實本市住房限購政策有關問題的通知》第三條的規定提供相應的證據材料（見附件二），并提交書面承諾保證其陳述真實。買受人無正當理由拒絕提供證據材料以致法院無法審查核實的，應當判決駁回其要求辦理房屋過戶登記的訴訟請求。出賣人對買受人的權利主張表示認可的，不免除買受人的舉證責任。法院應當根據買受人提交的證據主動審查買受人家庭是否具備“京十五條”規定的購房資格并做出認定，必要時應當向相應的房屋管理部門進行核實，避免當事人通過法院生效判決、調解書的方式規避上述政策規定，實現房屋過戶的目的。　　六、（對“京十五條”實施前簽訂的合同要求繼續履行的處理原則）　　本紀要第五條涉及案件中，買受人家庭不具備“京十五條”規定的購房資格，但買賣雙方在該規定實施（2011年2月17日）之前已經訂立房屋買賣合同，且已經支付購房款并實際占有使用房屋，解除合同會導致當事人間利益明顯失衡的，對買受人要求繼續履行合同并辦理房屋過戶登記的訴訟請求，可予支持；不符合前述條件的，按本紀要第五條第一項的內容處理。　　法院對當事人提交的證明上述事實的證據應當嚴格審查，全面審核，判決支持買受人要求辦理房屋過戶登記訴訟請求的，應當在判前向受理法院的主管院庭長匯報，必要時可向二審法院匯報；原則上不宜以出具正式調解書的方式確認由出賣人為買受人辦理房屋過戶登記手續。　　買受人在相應的住房限購政策實施前已經提起訴訟要求辦理房屋過戶登記，尚未審結的，不受該政策規定的住房限購條件的限制。　　七、（合同存在欺詐的處理原則）　　住房限購政策實施后，因一方當事人故意隱瞞或虛構相關事實，導致訂立的合同違反住房限購政策而無法繼續履行，另一方當事人請求解除或撤銷合同，并要求對方當事人賠償其因此所受損失的，應予支持。　　八、（明知合同違反住房限購政策的處理原則）　　當事人雙方在訂立合同時明知或應當知道該合同不符合當時的住房限購政策，一方當事人要求繼續履行的，不予支持，但一審法庭辯論前買受人家庭具備“京十五條”規定的購房資格的除外；合同約定待買受人符合住房限購政策后再辦理房屋過戶登記的，依照其約定。　　九、（規避住房限購政策的借名買房合同的處理原則）　　因住房限購政策的限制，當事人約定一方以他人名義購買房屋，并將房屋登記在他人名下，借名人以其系實際買受人為由，要求確認房屋歸其所有或辦理房屋過戶登記的，不予支持；借名人因自身條件變化或政策發生調整等原因符合住房限購政策的，可以判決登記人為其辦理房屋過戶登記手續。　　十、（適用范圍）　　本紀要所稱的“房屋買賣”，包括商品房買賣和二手房買賣。當事人依據房屋贈與合同或以房抵債合同要求辦理房屋過戶登記的，可以參考適用本紀要相關內容。　　國家和本市就住房限購政策有新規定的，適用其新規定。　　當事人因房屋買賣合同的效力及履行發生的其他爭議，依據合同法的相關規定處理。 北京市高級人民法院民一庭　　二○一一年十二月十三日

六，上海高級人民法院《宏觀政策調控后房屋買賣糾紛若干問題的解答》滬高法民一（2006）15號

一、因宏觀政策調控引起稅費調整，當事人對調整后稅費的支付沒有約定或約定不明的，如何處理；當事人可否以此為由解除房屋買賣合同。　　根據“約定優先、法定補充”原則，當事人對稅費的支付有明確約定的，應遵守約定；當事人對稅費的支付沒有約定或約定不明的，應根據國家稅費法規確定承擔主體。若雙方對稅費的支付作出約定后，又因宏觀政策調控而發生稅費增減的，除當事人協商一致外，增減部分仍應按國家稅費法規確定承擔主體。　　當事人不得以稅費調整或雙方未作約定以及約定不明為由，要求解除合同。　　二、當事人能否以銀行不再辦理轉按揭貸款、致其無法履行付款義務為由，要求解除房屋買賣合同。2005年3月28日上海市銀行同業公會規定，通過貸款購買房屋，一年內再轉讓的，商業銀行不再提供個人住房貸款的轉按揭服務。同年4月5日，上海市房地局進一步明確，出售方必須還清貸款后，方能辦理產權轉移。因此，買賣合同簽訂后，確因銀行停辦轉按揭而導致合同約定的付款方式無法實現的，該合同義務無法履行的原因可認定為不可歸責于任何一方當事人，當事人以此為由要求解除合同，可予支持。但是，房屋出售方愿意先行還清貸款，或雙方在合同中有其它特別約定（如貸款不足或不成，房屋買受人自行補足貸款等）的，當事人以貸款政策發生變化為由要求解除房屋買賣合同的，不予支持。三、房屋買受人能否以銀行貸款成數減少等政策變化、致其無法履行付款義務為由，要求解除房屋買賣合同。房屋買賣合同是一種標的額相對較大、與買賣雙方有切身利害關系的合同。當事人在訂立合同時往往對合同內容有較為全面的認識，對自身合同義務的履行及風險有著較為充分的預見。因此，作為付款義務人的房屋買受人對合同訂立后可能出現的各種履行障礙，應當有充分、合理的預見，并對可能出現的履行障礙有相應的解決方案。一般情況下，貸款成數的變化不會當然導致房屋買受人不能繼續履行合同，房屋買受人也可以通過其它途徑籌措資金履行付款義務。因此，當事人在無特別約定的情況下，一般不得以貸款成數變化等政策原因為由主張解除房屋買賣合同。但是，房屋買受人能舉證證明貸款不足或不成，確實嚴重影響其履約能力，房屋買賣合同事實上已不可能繼續履行，且該履行障礙并非房屋買受人的信用低等個人原因所致，房屋買受人主張解除房屋買賣合同的，可以允許。四、由于房屋中介公司不當行為，致使房屋出賣人因政策調整而多支付營業稅等稅款，房屋出賣人要求房屋中介公司承擔該部分稅款損失的，如何處理。為確保房地產市場的健康發展，國家有關部門規定個人將購買不足一定年限的住房對外銷售的，應全額征收營業稅，同時規定以房屋產權證的取得時間或房屋交接書上的記載時間等來綜合確定房屋購買時間。不少業主將所購期房出售時，將產權過戶等手續委托房屋中介公司辦理。對此，房屋中介公司接受委托后，應秉持為委托人服務的原則，全面、及時地處理委托事務。如因房屋中介公司未及時履行受托義務，導致房屋出賣人因政策調整而遭受多支付營業稅等損失的，應根據房屋中介公司的過錯程度判令其承擔相應的賠償責任。五、當事人可否以對方當事人違反房屋預訂協議為由，主張房屋差價損失。 《購房意向書》、《房屋預訂單》等預訂協議屬于預約，具有合同性質。預定協議約定有定金條款及其它違約條款的，當事人不履約的，應適用定金罰則和其它違約條款。若協議中沒有定金條款（違約金條款），或定金數額（違約金數額）低于實際損失，相對方主張其它損失的，應予支持。根據《合同法》相關規定的精神，締約過失造成的損失包括直接損失（如締約費用等），也包括間接損失（即喪失與第三人另訂合同機會所產生的損失等），但損失不應超過當事人在訂立合同時所應當預見到的因合同不成立、無效或者被撤銷可能造成的損失；也不得超過合同成立或合同有效時的履行利益。因此，守約方要求違約方賠償房屋差價損失的，一般可予準許，具體數額應綜合考慮守約方的履約情況、違約方的過錯程度、合理的成本支出等因素酌定。六、房屋中介公司為賺取差價分別與房屋出賣人、買受人簽訂房屋買賣合同，或不讓房屋買賣雙方見面，直接代理雙方簽訂房屋買賣合同的，如何認定該行為的效力。 房屋中介公司與房屋出賣人或買受人，尤其是與房屋出賣人之間的法律關系復雜多樣，往往并不是單純提供訂約機會、媒介服務的居間法律關系，而應當根據當事人的實際意思表示區別對待。房屋出賣人明確表示將房屋賣予房屋中介公司的，其與房屋中介公司間形成房屋買賣合同關系。房屋中介公司再行出售房屋的行為與原房屋出賣人無關，由此產生的差價應歸房屋中介公司，但房屋中介公司應舉證證明其與原房屋出賣人間已形成房屋買賣合同關系。屋出賣人明確表示委托房屋中介公司以不低于一定價格出賣房屋的，其與房屋中介公司間形成銷售房屋的委托代理關系。若房屋中介公司以自己名義與房屋買受人簽訂高于委托最低價的房屋買賣合同，而房屋出賣人與房屋中介公司對溢價部分歸屬無約定或約定不明，且無法依據《合同法》第六十一條確定的，則該溢價部分應歸屬委托人（即房屋出賣人）；若有證據證明，房屋中介公司以委托人名義與本公司或其職員、職員近親屬，以委托最低價簽訂房屋買賣合同后，再將房屋加價賣出的，屬于違背其對委托人應盡忠實義務的違約行為。因此，房屋中介公司通過對房屋進行轉賣而產生的溢價部分，可以作為委托人的實際損失，由房屋中介公司賠付。七、房屋開發商逾期辦出房地產權屬證書（以下簡稱“大產證”），房屋買受人（以下簡稱“小業主”）可否比照《關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第十八條規定，要求開發商承擔違約責任。最高法院《關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第十八條的規定，主要針對由于開發商的原因致使小業主未能按期取得小產證的情形，而不適用于開發商逾期辦出大產證的情況。同時，開發商逾期辦出大產證與購房人一般無直接利害關系，與購房人存在直接利害關系的是能否按照合同約定如期取得小產證。若合同約定了開發商辦出大產證的期限而開發商逾期辦出的，購房人據此要求賠償損失，應當舉證證明其因此而遭受了損失，不能直接參照最高法院司法解釋的規定判令開發商承擔違約責任，但購房合同對此有特別約定的除外。八、在二手房買賣中，房屋出賣人在與買受人簽訂房屋買賣合同前已將房屋抵押給銀行，或在與買受人簽訂房屋買賣合同后將房屋抵押給銀行，買受人要求出賣人交付房屋并辦理過戶手續的，如何處理。根據《合同法》第一百五十條規定，出賣人就交付的標的物負有權利瑕疵擔保義務，即必須保證所出售的標的物上不存在任何權利負擔包括抵押權等擔保物權，但買受人明知的除外。同時，根據最高法院《關于適用<中華人民共和國擔保法>若干問題的解釋》第六十七條的規定，抵押權存續期間，抵押人轉讓抵押物的，轉讓合同認定有效，但抵押權人仍可行使抵押權，取得抵押物所有權的受讓人，可以代替債務人清償其全部債務，使抵押權消滅；受讓人清償債務后可以向抵押人追償。因此，出賣人將已抵押的房屋再行出售的，買受人可以請求解除房屋買賣合同，也可以請求依據前述司法解釋的規定繼續履行房屋買賣合同。房屋出賣人在簽訂房屋買賣合同后再將房屋抵押給銀行，而銀行如系善意取得合法的抵押權，則可以認定出賣人的行為已構成違約，房屋買受人可以要求出賣人承擔相應的違約責任，也可以要求出賣人按照前款意見承擔責任。

七，浙江省高級人民法院民一庭關于審理受房地產市場調控政策影響的房屋買賣合同糾紛案件的若干意見（試行）

為依法妥善審理受房地產市場調控政策（以下簡稱調控政策）影響的房屋買賣合同糾紛案件，依據《中華人民共和國合同法》、最高人民法院《關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》（以下簡稱《解釋》）等法律、行政法規、司法解釋及相關政策規定，制定本意見。

一、審理受調控政策影響的房屋買賣合同糾紛案件，應堅持合同自由、誠實信用、依合同履行義務和公平原則。認定相關房屋買賣合同效力時，應嚴格依照法律、行政法規和司法解釋的規定；只有明確存在法定無效情形的，才可以認定合同無效。

二、純粹因受限貸、限購、禁購等調控政策的直接影響，合同確實無法繼續履行的，不屬于“不可抗力”，一般應認定屬于《解釋》第四條、第二十三條規定的“不可歸責于當事人雙方的事由”。當事人據此請求解除合同的，可予以支持，但當事人另有約定的除外。

三、調控政策實施前訂立的合同并未明確約定以按揭貸款方式付款，現買受人以其因受限貸政策影響而無法繼續履行為由，請求解除合同的，一般不予支持。

四、調控政策實施前訂立的合同約定以按揭貸款方式付款，現買受人舉證證明其確因首付款比例提高、不能辦理按揭貸款等導致無法繼續履行，而請求解除合同的，可予以支持；出賣人應當將收受的購房款或者定金返還買受人。出賣人請求買受人承擔其為訂立合同而實際發生的費用等合理損失的，可酌情予以支持。

五、調控政策實施前訂立的合同在限貸政策實施后，買受人既未按約履行也未提出解約，經出賣人催告后仍未在合理期限內履行或提出解約，出賣人請求繼續履行合同或解除合同，并由買受人承擔違約責任的，應予以支持。

六、調控政策實施前訂立的合同確因限購、禁購政策而導致無法繼續履行的，當事人均可以請求解除合同，出賣人應當將收受的購房款或者定金返還買受人。出賣人起訴或反訴請求買受人繼續履行合同、承擔違約責任或適用定金罰則的，不予支持；但出賣人請求買受人承擔其為訂立合同而實際發生的費用等合理損失的，可酌情予以支持。

七、調控政策實施后，因一方當事人隱瞞或虛構事實情況，導致訂立的合同違背調控政策而無法繼續履行，另一方當事人請求依法變更或撤銷合同，并要求對方當事人承擔其因此所受損失的，可予以支持。雙方當事人均知道或應當知道訂立的合同違反調控政策的強制性規定，一方當事人請求確認合同有效、繼續履行的，不予支持。

八、實際買受人為規避限購、禁購政策，以他人名義與出賣人訂立合同并辦理房屋權屬證書后，以其系實際買受人為由，請求確認其為房屋產權人的，不予支持，但調控政策重新調整并準許其取得產權的除外。

九、房屋買賣合同因受調控政策影響而解除，房地產經紀機構請求房屋買賣合同當事人支付其已實際支出的必要費用以及合理報酬的，應酌情予以支持；但對未予明碼標價、虛假誤導、混合標價、捆綁標價、炒賣房號、賺取差價，以及其它違反住房和城鄉建設部、國家發展和改革委員會、人力資源和社會保障部發布的《房地產經紀管理辦法》等規定的收費，不予支持。

房屋買賣合同當事人請求房地產經紀機構退還當事人委托其保管的購房款、定金和房屋產權證書等資料的，應予以支持。

十、根據個案特殊情況，確需依照《最高人民法院關于適用〈中華人民共和國合同法〉若干問題的解釋（二）》的規定，適用情勢變更原則處理的，應嚴格按照《最高人民法院關于正確適用<中華人民共和國合同法>若干問題的解釋(二)服務黨和國家的工作大局的通知》（法[2009]165號）第二條的規定，逐級層報我院審核。

十一、審理受調控政策影響的房屋買賣合同糾紛案件，應堅持“調解優先，調判結合”的工作原則，依法合理平衡各方當事人的合法權益，著力做好調解工作，妥善化解矛盾糾紛。

十二、本意見所稱“房屋買賣”，包括商品房買賣和二手房買賣；本意見所稱“合同”，包括預約合同和本約合同。

十三、本意見自2011年4月21日起執行。

本意見施行后尚未審結的一、二審案件和新受理的一審案件，適用本意見。已經作出生效裁判的案件依法再審的，不適用本意見。法律、行政法規、司法解釋有新規定的，從其規定。

八，廣東省高級人民法院《全省民事審判工作會議紀要》（粵高法【2012】240號）

（五）關于房地產調控政策問題

11.商品房買賣合同簽訂后，如政府部門出臺限購限貸政策的，人民法院應查明買受人是否屬于限購或限貸范圍。確因限購限貸政策無法辦理房屋所有權變更登記，或者不能訂立商品房擔保貸款合同并導致商品房買賣合同不能繼續履行，當事人請求解除合同的，人民法院可參照最高人民法院《關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第二十三條的規定予以支持。買受人請求判令出賣人辦理過戶登記手續的，人民法院應向其釋明可以變更訴訟請求；買受人堅持不變更的，駁回其訴訟請求。

12.要注意發揮司法審判在規范和引導房地產居間合同市場中的作用。房屋買賣雙方當事人確因居間人的居間行為訂立合同，如果房屋買賣合同明確約定以按揭貸款方式付款、且買受人因不能辦理約定的按揭手續，或買受人由于相應住房限購政策的實施而無法辦理房屋所有權變更登記，居間人以已經促成合同訂立為由請求支付居間報酬的，一般不予支持，但居間人要求委托人支付從事居間活動支出的合理費用的，應予支持。居間人故意隱瞞真實情況、違規操作，惡意促成買賣雙方訂立合同，如果房屋買賣合同不能履行，嚴重損害委托人利益的，對居間人請求委托人支付報酬的，不予支持；委托人請求居間人賠償所造成損失的，應根據當事人的過錯程度處理。

九、《湖北省高級人民法院民事審判工作會談紀要》（2013年）

第五部分房地產糾紛案件

    39、對于合同訂立后由于住房限購政策的實施致使買受人無法辦理房屋過戶登記的，屬于因不可歸責于雙方當事人的原因導致合同目的無法實現，當事人要求解除合同的，除合同另有約定外，一般應予支持。出賣人應當將收受的購房款或定金返還給買受人；當事人一方要求另一方承擔違約責任或適用定金罰則的，不予支持；經審查合同解除確實導致當事人間利益失衡，損失方要求對方補償其所受合理損失的，可酌情予以支持。  房屋買賣合同依約定期限能夠實際履行，因一方當事人的原因致合同處于遲延履行狀態，在此期間由于住房限購政策的實施導致合同無法繼續履行的，對守約方要求解除合同，并要求另一方承擔賠償損失等違約責任的訴訟請求，應予支持。違約方要求解除合同的，應予支持。守約方可就違約方行為導致的損失，另行主張權利。    40、住房限購政策實施后，因一方當事人故意隱瞞或虛構相關事實，導致訂立的合同違反住房限購政策而無法繼續履行，另一方當事人請求解除或撤銷合同，并要求對方當事人賠償其因此所受損失的，應予支持。    41、因住房限購政策的限制，當事人約定一方以他人名義購買房屋，并將房屋登記在他人名下，借名人以其系實際買受人為由，要求確認房屋歸其所有或辦理房屋過戶登記的，不予支持；借名人因自身條件變化或政策發生調整等原因符合住房限購政策的，可以判決登記人為其辦理房屋過戶登記手續。

轉自微法官