為抑制房市火熱的現狀，全國各省市紛紛為調控房價，促進房地產市場健康發展做出努力。日益嚴格的房屋限購條件讓“房產投資者們”望而卻步，但同樣也阻擋了一批房屋的”實需者“。

這種情況下，真正有用房需求的人往往尋求“親朋好友們”的“幫助”。目前，市場上已存在成熟完整的”房屋代購業務“。而新的民事經濟關系也催生了新的民事法律糾紛。

一房屋代購是什么
房屋代購指在嚴格的房屋限購政策下，實際需要買房的人因不滿足當地購房資格而采用“借名買房”的方式，即與他人簽訂房屋代購合同以其他人的名義購房，而購房款項卻由購房者自己支付。
二司法實務觀點
目前司法實踐中，法院對房屋代購合同的效力主要持有以下兩種觀點：

（1）房屋代購合同無效
借名買房行為背后的原因往往多種多樣，司法實踐中，法院對于為規避限購、限貸政策而簽訂的借名購房協議，有可能以損害社會公共利益、以合法形式掩蓋非法目為由而認定房屋代購合同屬無效合同。
（2）房屋代購合同有效
也有觀點認為，實際購房人借名購買房屋雖違反了地方政府限購規定，但各省市甚至國務院的限購文件也并非法律和行政法規的效力性強制性規定，代購協議雙方當事人意思表示真實，且沒有違反法律的強制性規定，故房屋代購合同屬于有效合同。

三存在的法律風險
[ 實際需要購房人的風險 ]

1、“代購房者”死亡，其代購房產被其繼承人繼承。
2、“代購房者”離婚，其代購房產當作夫妻共同財產被分割。
3、“代購房者”存在債權債務糾紛，代購房產被法院執行。
4、“代購房者”將代購房屋賣給“善意第三人”。
5、雙方未簽訂房屋代購合同，且房屋所有權登記在代購房屋者名下，代購者拒不辦理房屋過戶登記手續。
6、因法院認定房屋代購合同屬于規避限購、限貸政策而簽訂的借名購房合同，有可能以損害社會公共利益、以合法形式掩蓋非法目為由而認定房屋代購合同屬無效合同。

[ 代購房屋者的風險 ]

1、實際購房者拖欠房貸，為代購者造成不良征信記錄。
2、房屋限購政策日益嚴格，導致自身喪失房屋購買資格。

四如何避免房屋代購行為中的各類法律風險
1、起草、簽訂規范的房屋代購合同

司法實踐中，往往因為雙方無房屋代購合同，代購房屋者在房屋升值后否認存在代購房屋的事實，而導致實際需要購房人所支付的”房款“被認定為”朋友之間的借款“，法院也因此認定雙方不存在合法有效的房屋代購合同，故在進行借名買房時，要簽訂書面規范的房屋代購合同，在協議中明確約定房屋所有權及相關違約責任，在對方違約時最大程度的保護自己的利益。
2、保留實際購買房屋及占有使用房屋的憑證
妥善保管買房及占有使用房屋涉及的全部證據材料，如：首付款支付憑證、房貸還款銀行流水、購房發票、貸款合同、按揭還款憑證、過戶稅費繳納憑證、雙方關于借名買房事宜的溝通記錄、占有使用房屋的證據，如物業費、房屋裝修費、水電費等繳納憑證。
3、實際需要購房者在符合購房政策要求后及時去辦理房屋過戶手續
實際需要購房者在自身條件符合當地房屋購買政策后，及時辦理過戶登記手續，補正房屋代購合同的效力，以免“夜長夢多”。
為規范房地產市場，國家各地均發布各種政策來規范房地產交易行為，國家法制與社會主義市場經濟的發展息息相關，法制要起到引導國民樹立正確價值觀的作用。司法裁判是法制文明風向的重要表現，房屋代購行為與國家的政策要求背道而馳，法院在認定房屋代購合同效力時也會愈發嚴格，希望購房人在進行房屋買賣時正確認識其中風險，盡量避免房屋代購。

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