編者按：房屋被限制交易不導致房屋買賣合同無效！！詳情請閱讀最高人民法院公報案例及最高法民一庭的審判指導意見：

案例要旨

房屋行政主管部門對未經審批而改建、重建的房屋，可因現實狀況與不動產登記簿記載的權利狀況不一致，將其認定為附有違法建筑并結構相連的房屋并限制交易。如何認定這類房屋買賣合同的效力，實踐中存在分歧。善意買受人根據不動產登記的公示公信原則，確信登記的權利狀態與現實狀態相一致，此信賴利益應予保護;根據區分原則，房屋因附有違法建筑而無法過戶屬合同履行范疇，不應影響合同效力。因此，這類合同如不具備《中華人民共和國合同法》第五十二條的無效情形，應當認定有效。出賣人負有將房屋恢復至原登記的權利狀態并消除行政限制的義務。在買受人同意按現狀交付并自愿承擔恢復原狀義務的情況下，出賣人應按誠實信用原則將房屋交付買受人，并于買受人將房屋恢復原狀、消除行政限制后協助完成過戶手續。

原告(反訴被告)：丁福如(DINGFURU)，男，48歲，新加坡國籍，住上海市長寧區虹梅路。

被告(反訴原告)：石磊(STONESHI),男，62歲，美國國籍，住上海市長寧區水城路。

被告石磊系涉訟房屋的產權人，該房屋登記的建筑面積661.96平方米，類型為花園住宅，土地總面積2052.9平方米。2008年10月7日，原、被告簽訂房屋買賣合同，約定原告丁福如受讓被告石磊的涉訟房屋及該房屋占用范圍內的土地使用權，轉讓價款共計5600萬元;被告應于2008年12月18日前騰出該房屋并通知原告進行驗收交接;2008年 11月8日前，雙方共同向房地產交易中心申請辦理轉讓過戶手續;被告如未按約定的期限將上述房屋交付(包括房地產交接及房地產權利轉移)給原告，應當向原告支付違約金，違約金按原告已付款日萬分之五計算，自合同約定的交付日至實際交付日止。

被告石磊按約支付房款。2008年10月18日，上海市長寧區房屋土地管理局向上海市長寧區交易中心發出附有違法建筑并結構相連的房屋的認定通知單，根據《上海市住宅物業管理規定》第四十二條第三款的規定，不予辦理房地產轉移以及抵押登記手續。

涉訟房屋所屬的上海東湖物業管理公司明苑別墅管理處于2008年11月10日證明涉訟房屋于2006年度被王慧敏(被告石磊前妻)的妹妹王慧莉和她丈夫何建新拆除并重建，被告未參與這次違章拆建的全過程。

原、被告確認自雙方協商、達成協議至訴訟期間，涉訟房屋的狀況未發生過變化。訴訟期間，原告丁福如表示被告石磊可按目前現狀交付房屋，由原告自行恢復至房地產權證登記狀態，并承擔恢復費用，被告在房屋恢復后協助原告辦理產權變更手續，并表示清楚目前行政機關對涉訟房屋產權轉移的限制，也愿承擔相應的風險，仍要求繼續履行買賣合同。

原告請求判令：1.被告拆除涉訟房屋上的違法建筑，恢復原狀，并辦理過戶手續;2.被告支付原告從2008年11月9日起計至實際過戶交房之日止的違約金。

被告反訴請求：確認房屋買賣合同無效。

一審判決：上海市長寧區人民法院依照《中華人民共和國合同法》第六條、第四十四條、第六十條第一款、第一百零七條、第一百一十四條之規定，判決：一、被告石磊將涉訟房屋交付原告丁福如;二、被告石磊支付原告丁福如逾期交房違約金，以人民幣100萬元為本金，從 2008年11月9日至實際交付房屋時止，按每日萬分之五計算;三、被告石磊應于原告丁福如將涉訟房屋恢復至產權登記狀態且行政機關撤銷上述房屋房地產轉移登記限制后協助原告丁福如辦理上述房屋的房地產權變更登記手續;四、原告丁福如支付被告石磊剩余購房款人民幣3500萬元;五、駁回被告石磊的反訴請求。

二審：駁回上訴，維持原判。

上海市長寧區人民法院一審認為：

本案的爭議焦點有三：

1.買賣合同是否有效;2.買賣合同能否繼續履行;3.如何認定被告石磊的違約責任。

涉訟買賣合同對標的物坐落位置、建筑面積、房屋類型等的約定，與不動產登記簿記載的內容一致。該不動產登記簿記載的內容具有公示、公信效力，一方面表明被告為涉訟房屋的登記權利人，依法享有該房屋的所有權和土地使用權;另一方面表明涉訟房屋的登記信息具有權利的正確性推定效力，可推定登記的權利狀態、范圍與現實的客觀狀態相符，善意相對人因信賴該登記的正確性而與登記權利人簽訂合同，該合同的效力不因登記的錯誤或權利內容的狀態而受影響。原、被告簽訂買賣合同時，雖然房屋現狀已與登記信息不一致，但雙方在合同中記載的仍是登記的房屋狀況，且被告石磊未舉證證明其于簽訂買賣合同時，已將涉訟房屋現狀與登記信息不符的事實如實告知原告丁福如。因此，原告對于本案糾紛的發生無過錯，應屬善意信賴不動產登記信息的合同當事人，法律應當保護原告的此種信賴利益，此亦系強化不動產公示、公信效力的要求。

雖然涉訟房屋被行政機關限制交易，買賣合同的履行可能存在障礙，但根據我國《物權法》區分原則，轉讓不動產的合同，除法律另有規定或合同另有約定外，自合同成立時生效，未辦理無權登記，不影響合同效力，因此，不能因涉訟房屋過戶存在障礙就否認其買賣合同的有效性。原、被告就涉訟房屋簽訂的買賣合同，不具備我國《合同法》第52條規定的無效情形，應屬有效。

關于涉訟買賣合同能否繼續履行的問題。雖然行政機關對涉訟房屋的權利轉移作出限制，但物權未滅失，不能就此認定買賣合同法律上或事實上履行不能。行政機關限制交易的目的在于督促違法行為人糾正違法行為，履行法律手續;被告即使未出售房屋，也應按照行政機關的要求進行整改，使房屋恢復至合法狀態，恢復原狀系被告應盡的行政法上的義務。

被告石磊明知涉訟房屋附有違法建筑仍予出售，應依誠實信用原則全面履行合同義務;對于涉訟房屋存在的違法狀態，應自行采取相應措施予以消除后交付原告。經法院釋明，原告丁福如同意被告按現狀交付房屋，并自愿替代被告承擔恢復原狀的義務，原告的意思表示不違反法律、行政法規的禁止性規定，亦符合行政機關的執法目的，法院予以準許。

原告在恢復原狀時，房屋的四至、外觀形狀、層高等應與登記內容一致，質量應符合國家規定的建筑標準。被告應于原告恢復原狀、通過行政機關審查認可并撤銷交易限制后再協助原告辦理產權手續。

現被告石磊未能按合同約定向原告丁福如交付涉訟房屋，應承擔相應的違約責任。涉訟房屋被行政機關限制辦理產權轉移登記，原告明知此風險仍選擇繼續履行合同并自愿承擔恢復原狀的義務，因此被告能否實現權利交付取決于涉訟房屋恢復狀況及行政機關行政審查的限制，故被告逾期交房的違約責任應計算至實際交付房屋時止。

原告所支付款項中的2000萬，由中原公司代為保管至雙方進交易中心后再轉交被告，現原告已按約履行該付款義務，但因目前無法辦理過戶登記，中原公司向被告轉交的條件尚未成就，故違約金的計算基數應以被告實際收到的數額為標準。

石磊不服一審判決，向上海市第一中級人民法院提起上訴。

上海市第一中級人民法院認為：行政機關已認定涉訟房屋是附有違法建筑并結構相連的房屋，上訴人石磊認為涉訟房屋系重建的房屋，但不能改變其違法的性質。上訴人與被上訴人丁福如買賣涉訟房屋的意思表示及交易價格系屬真實，結合不動產登記的公示、公信效力，雙方簽訂的買賣合同當屬有效。因行政機關的權利限制是為督促違法行為人予以改正，在上訴人未能積極履行相應義務的情況下，被上訴人同意上訴人按現狀交付房屋，并自愿替代上訴人承擔恢復義務，故在被上訴人完成恢復義務，行政機關撤銷限制權利轉移后，雙方完成權利交付是可行的，買賣合同能夠繼續履行。

附文：因受限貸、限購政策影響產生的房屋買賣合同糾紛如何處理【附最高法民一庭意見】 

　　【問題主旨】　　本問題主要是關于如何妥善處理由于房地產政策調整而產生的開發商、二手房業主、購房人之間已經簽訂的房屋買賣合同的履行、解除等糾紛問題。

　　【審判指導】　　審判實踐中，在國家對房地產市場實行宏觀調控背景之下，由于政府限購、限貸措施引發房屋買賣合同產生的糾紛，人民應當區分具體情況，作出妥善處理。審理相關案件時，需要注意以下幾個方面的問題：

　　一、人民法院審理相關糾紛時，應當首先對當事人的合同約定進行審查，只有就相關問題沒有約定或者約定不明的，才涉及適用本文所述的處理方法，應當充分尊重雙方當事人的合意，當事人對相關問題有明確約定時，要嚴格按照約定內容審查雙方合同義務的履行情況。

由于國家對房地產市場進行調控已經持續了一段時期，雙方當事人在進行房屋買賣時，有的對于政策早有預期，事先已經考慮到政策變動等因素，在簽訂合同時對于未來一些諸如貸款不能如期獲批、購房資格未獲通過等，合同后續如何處理，都進行明確約定。

還有的雙方當事人約定，如果雙方未能在新政實施前辦理完過戶手續，合同自動解除，互不追究違約責任，等等。

對于當事人有諸如此類的明確約定且內容不違反法律規定的，我們認為，本著民有所約、視同法律的理念，應當優先按照合同約定處理雙方的糾紛。

而實踐中，有一些地方的法院不對雙方合同的具體內容詳細審查就作出支持解除的判決，有欠妥當。

　　二、在審理涉及限貸產生的糾紛時，應注意平衡買賣雙方當事人的利益，加大調解的工作力度，盡可能地維護原合同的效力和原法律關系的持續，調解不成的，再作出判決。

為維護市場交易秩序的平穩，應盡量促成當事人之間繼續履行合同。在合同解除與合同變更二者均有可能的情形下，可傾向于首先考慮變更合同。

第一，因首付比例、貸款利率以及稅負提高而要求解除買賣合同所產生的糾紛時，如當事人因無力支付首付或無法辦理貸款而不履行合同，系其對于自身履約能力的預見不足。嚴格說來，合同中約定違約責任的，應當按約定；未約定的，違約一方應賠償因其違約給對方所造成的損失。

但是如果有可能繼續履行的話，法院可以積極促成雙方當事人就購房款的支付進行協商，對合同的部分內容加以變更，減輕買房人因首付和利率上調而造成的履約壓力。

第二，對于合同未明確規定以按揭貸款方式付款或者約定購房人如未能取得按揭貸款則應在約定期限內一次性付清全部房款等情形，合同雙方均對各自履約之能力相互信任，雙方亦應承擔合同義務。故對于無法支付房款的購房人，應判令其承擔繼續履行、采取補救措施或者賠償損失等違約責任。

第三，對于合同約定以按揭貸款方式付款的情形，應適用《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第23條的規定，即“商品房買賣合同約定，買受人以擔保貸款方式付款，因當事人一方原因未能訂立商品房擔保貸款合同并導致商品房買賣合同不能繼續履行的，對方當事人可以請求解除合同和賠償損失。

因不可歸責于當事人雙方的事由未能訂立商品房擔貸款合同并導致商品房買賣合同不能繼續履行的，當事人可以請求解除合同，出賣人應當將收受的購房款本金及其利息或者定金返還買受人”。同時，此類糾紛中，買房人應舉證證明其確因不能辦理按揭貸款而無法繼續履行，但該證明責任標準不宜過高，否則將過分加重購房人的義務。如果出賣人有相反證據證明購房人有足夠的支付能力，則法院應該依法判令繼續履行合同或允許雙方當事人變更合同。

　　三、對因限購、禁購引發的房屋買賣合同糾紛，人民法院應當判令合同解除。

經審查發現由于交易主體受到國家宏觀調控政策限制而無法從事房屋買賣交易的，人民法院只能判令解除合同。這是因為，限購、禁購的規定屬于國家房產調控下的禁止性規范，具有強制性，新政實施前簽訂的房屋買賣合同賴以存在的基礎已發生根本動搖，買房人因不具合法購房主體資格而無法繼續履行房屋買賣合同，合同目的已經無法實現。

人民法院在此類糾紛中能夠做到的，是對于合同無法繼續履行產生的原因、責任進行準確認定，如認定宏觀調控政策構成“不可歸責于當事人雙方的事由”，對購房人解除合同的請求予以支持，出賣人應當將收受的購房款或者定金返還給購房人。

同時，當事人請求對方承擔其為訂立合同而實際發生的費用等合理損失的，法院亦可酌情予以支持。如果由于當事人履行過程中有違約行為造成遭遇限購的，應當支持守約方關于違約金、賠償損失等的合理主張。實務中，購房人在訴請解除合同的同時，還要求出賣人支付中介費。

前文已經介紹過，如果中介機構的居間服務已經完成且不存在惡意情形的，中介機構有權按照合同約定獲得報酬，此時，購房人向中介機構主張返還的，人民法院不予支持。那么，購房人在訴請合同解除時，將已經支付的中介費作為損失向對方主張賠償的，是否應予支持？多數觀點認為，該中介費屬于實際損失，是否應予賠償以及如何賠償，需要結合案件情況作出公平、妥善的處理。

　　四、從目前情況看，全國并非所有地區和城市都在實行房地產調控措施。有些三線、四線城市房價穩定，需求不多，政府并不限購。

即使實行限購、限貸的地方，對于購買首套自住房且面積小于90平方米的房屋，也不屬于政策調控的范圍。對上述地區從事房屋買賣交易行為的當事人以限購、限貸等為由主張合同解除等的，需要區別對待，不能適用本文中探討的觀點和處理原則。

　　【最高人民法院民一庭意見】　　

　　房屋買賣合同約定以按揭貸款方式付款，買受人以因房貸政策變化不能辦理按揭貸款導致無履約能力，請求解除合同，并要求出賣人返還所收受的購房款或定金的，對其請求可予支持。房屋買賣合同簽訂后，由于相應住房限購政策的實施，當事人無法辦理房屋所有權變更登記，買受人請求解除合同，并要求出賣人返還所收受的購房款或定金的，對其請求可予支持。

　　要注意發揮司法審判在規范和引導房地產居間市場中的作用。

        房屋買賣雙方當事人確因居間人的居間行為訂立合同，如果房屋買賣合同明確約定以按揭貸款方式付款、且買受人因不能辦理約定的按揭貸款，或買受人由于相應住房限購政策的實施而無法辦理房屋所有權變更登記，居間人以已經促成合同訂立為由請求支付居間報酬的，一般不予支持，但居間人要求委托人支付從事居間活動支出的合理費用的，應予以支持。

        居間人故意隱瞞真實情況、違規操作，惡意促成買賣雙方訂立合同，如果房屋買賣合同不能履行，嚴重損害委托人利益的，對居間人請求委托人支付報酬的，不應予以支持；委托人請求居間人賠償所造成損失的，應根據當事人的過錯程度處理。

來源：尚房揭法