編者按：房屋被限制交易不導(dǎo)致房屋買賣合同無效?。≡斍檎?qǐng)閱讀最高人民法院公報(bào)案例及最高法民一庭的審判指導(dǎo)意見：

案例要旨

房屋行政主管部門對(duì)未經(jīng)審批而改建、重建的房屋，可因現(xiàn)實(shí)狀況與不動(dòng)產(chǎn)登記簿記載的權(quán)利狀況不一致，將其認(rèn)定為附有違法建筑并結(jié)構(gòu)相連的房屋并限制交易。如何認(rèn)定這類房屋買賣合同的效力，實(shí)踐中存在分歧。善意買受人根據(jù)不動(dòng)產(chǎn)登記的公示公信原則，確信登記的權(quán)利狀態(tài)與現(xiàn)實(shí)狀態(tài)相一致，此信賴?yán)鎽?yīng)予保護(hù);根據(jù)區(qū)分原則，房屋因附有違法建筑而無法過戶屬合同履行范疇，不應(yīng)影響合同效力。因此，這類合同如不具備《中華人民共和國合同法》第五十二條的無效情形，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定有效。出賣人負(fù)有將房屋恢復(fù)至原登記的權(quán)利狀態(tài)并消除行政限制的義務(wù)。在買受人同意按現(xiàn)狀交付并自愿承擔(dān)恢復(fù)原狀義務(wù)的情況下，出賣人應(yīng)按誠實(shí)信用原則將房屋交付買受人，并于買受人將房屋恢復(fù)原狀、消除行政限制后協(xié)助完成過戶手續(xù)。

原告(反訴被告)：丁福如(DINGFURU)，男，48歲，新加坡國籍，住上海市長寧區(qū)虹梅路。

被告(反訴原告)：石磊(STONESHI),男，62歲，美國國籍，住上海市長寧區(qū)水城路。

被告石磊系涉訟房屋的產(chǎn)權(quán)人，該房屋登記的建筑面積661.96平方米，類型為花園住宅，土地總面積2052.9平方米。2008年10月7日，原、被告簽訂房屋買賣合同，約定原告丁福如受讓被告石磊的涉訟房屋及該房屋占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)，轉(zhuǎn)讓價(jià)款共計(jì)5600萬元;被告應(yīng)于2008年12月18日前騰出該房屋并通知原告進(jìn)行驗(yàn)收交接;2008年 11月8日前，雙方共同向房地產(chǎn)交易中心申請(qǐng)辦理轉(zhuǎn)讓過戶手續(xù);被告如未按約定的期限將上述房屋交付(包括房地產(chǎn)交接及房地產(chǎn)權(quán)利轉(zhuǎn)移)給原告，應(yīng)當(dāng)向原告支付違約金，違約金按原告已付款日萬分之五計(jì)算，自合同約定的交付日至實(shí)際交付日止。

被告石磊按約支付房款。2008年10月18日，上海市長寧區(qū)房屋土地管理局向上海市長寧區(qū)交易中心發(fā)出附有違法建筑并結(jié)構(gòu)相連的房屋的認(rèn)定通知單，根據(jù)《上海市住宅物業(yè)管理規(guī)定》第四十二條第三款的規(guī)定，不予辦理房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移以及抵押登記手續(xù)。

涉訟房屋所屬的上海東湖物業(yè)管理公司明苑別墅管理處于2008年11月10日證明涉訟房屋于2006年度被王慧敏(被告石磊前妻)的妹妹王慧莉和她丈夫何建新拆除并重建，被告未參與這次違章拆建的全過程。

原、被告確認(rèn)自雙方協(xié)商、達(dá)成協(xié)議至訴訟期間，涉訟房屋的狀況未發(fā)生過變化。訴訟期間，原告丁福如表示被告石磊可按目前現(xiàn)狀交付房屋，由原告自行恢復(fù)至房地產(chǎn)權(quán)證登記狀態(tài)，并承擔(dān)恢復(fù)費(fèi)用，被告在房屋恢復(fù)后協(xié)助原告辦理產(chǎn)權(quán)變更手續(xù)，并表示清楚目前行政機(jī)關(guān)對(duì)涉訟房屋產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移的限制，也愿承擔(dān)相應(yīng)的風(fēng)險(xiǎn)，仍要求繼續(xù)履行買賣合同。

原告請(qǐng)求判令：1.被告拆除涉訟房屋上的違法建筑，恢復(fù)原狀，并辦理過戶手續(xù);2.被告支付原告從2008年11月9日起計(jì)至實(shí)際過戶交房之日止的違約金。

被告反訴請(qǐng)求：確認(rèn)房屋買賣合同無效。

一審判決：上海市長寧區(qū)人民法院依照《中華人民共和國合同法》第六條、第四十四條、第六十條第一款、第一百零七條、第一百一十四條之規(guī)定，判決：一、被告石磊將涉訟房屋交付原告丁福如;二、被告石磊支付原告丁福如逾期交房違約金，以人民幣100萬元為本金，從 2008年11月9日至實(shí)際交付房屋時(shí)止，按每日萬分之五計(jì)算;三、被告石磊應(yīng)于原告丁福如將涉訟房屋恢復(fù)至產(chǎn)權(quán)登記狀態(tài)且行政機(jī)關(guān)撤銷上述房屋房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移登記限制后協(xié)助原告丁福如辦理上述房屋的房地產(chǎn)權(quán)變更登記手續(xù);四、原告丁福如支付被告石磊剩余購房款人民幣3500萬元;五、駁回被告石磊的反訴請(qǐng)求。

二審：駁回上訴，維持原判。

上海市長寧區(qū)人民法院一審認(rèn)為：

本案的爭(zhēng)議焦點(diǎn)有三：

1.買賣合同是否有效;2.買賣合同能否繼續(xù)履行;3.如何認(rèn)定被告石磊的違約責(zé)任。

涉訟買賣合同對(duì)標(biāo)的物坐落位置、建筑面積、房屋類型等的約定，與不動(dòng)產(chǎn)登記簿記載的內(nèi)容一致。該不動(dòng)產(chǎn)登記簿記載的內(nèi)容具有公示、公信效力，一方面表明被告為涉訟房屋的登記權(quán)利人，依法享有該房屋的所有權(quán)和土地使用權(quán);另一方面表明涉訟房屋的登記信息具有權(quán)利的正確性推定效力，可推定登記的權(quán)利狀態(tài)、范圍與現(xiàn)實(shí)的客觀狀態(tài)相符，善意相對(duì)人因信賴該登記的正確性而與登記權(quán)利人簽訂合同，該合同的效力不因登記的錯(cuò)誤或權(quán)利內(nèi)容的狀態(tài)而受影響。原、被告簽訂買賣合同時(shí)，雖然房屋現(xiàn)狀已與登記信息不一致，但雙方在合同中記載的仍是登記的房屋狀況，且被告石磊未舉證證明其于簽訂買賣合同時(shí)，已將涉訟房屋現(xiàn)狀與登記信息不符的事實(shí)如實(shí)告知原告丁福如。因此，原告對(duì)于本案糾紛的發(fā)生無過錯(cuò)，應(yīng)屬善意信賴不動(dòng)產(chǎn)登記信息的合同當(dāng)事人，法律應(yīng)當(dāng)保護(hù)原告的此種信賴?yán)?，此亦系?qiáng)化不動(dòng)產(chǎn)公示、公信效力的要求。

雖然涉訟房屋被行政機(jī)關(guān)限制交易，買賣合同的履行可能存在障礙，但根據(jù)我國《物權(quán)法》區(qū)分原則，轉(zhuǎn)讓不動(dòng)產(chǎn)的合同，除法律另有規(guī)定或合同另有約定外，自合同成立時(shí)生效，未辦理無權(quán)登記，不影響合同效力，因此，不能因涉訟房屋過戶存在障礙就否認(rèn)其買賣合同的有效性。原、被告就涉訟房屋簽訂的買賣合同，不具備我國《合同法》第52條規(guī)定的無效情形，應(yīng)屬有效。

關(guān)于涉訟買賣合同能否繼續(xù)履行的問題。雖然行政機(jī)關(guān)對(duì)涉訟房屋的權(quán)利轉(zhuǎn)移作出限制，但物權(quán)未滅失，不能就此認(rèn)定買賣合同法律上或事實(shí)上履行不能。行政機(jī)關(guān)限制交易的目的在于督促違法行為人糾正違法行為，履行法律手續(xù);被告即使未出售房屋，也應(yīng)按照行政機(jī)關(guān)的要求進(jìn)行整改，使房屋恢復(fù)至合法狀態(tài)，恢復(fù)原狀系被告應(yīng)盡的行政法上的義務(wù)。

被告石磊明知涉訟房屋附有違法建筑仍予出售，應(yīng)依誠實(shí)信用原則全面履行合同義務(wù);對(duì)于涉訟房屋存在的違法狀態(tài)，應(yīng)自行采取相應(yīng)措施予以消除后交付原告。經(jīng)法院釋明，原告丁福如同意被告按現(xiàn)狀交付房屋，并自愿替代被告承擔(dān)恢復(fù)原狀的義務(wù)，原告的意思表示不違反法律、行政法規(guī)的禁止性規(guī)定，亦符合行政機(jī)關(guān)的執(zhí)法目的，法院予以準(zhǔn)許。

原告在恢復(fù)原狀時(shí)，房屋的四至、外觀形狀、層高等應(yīng)與登記內(nèi)容一致，質(zhì)量應(yīng)符合國家規(guī)定的建筑標(biāo)準(zhǔn)。被告應(yīng)于原告恢復(fù)原狀、通過行政機(jī)關(guān)審查認(rèn)可并撤銷交易限制后再協(xié)助原告辦理產(chǎn)權(quán)手續(xù)。

現(xiàn)被告石磊未能按合同約定向原告丁福如交付涉訟房屋，應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)的違約責(zé)任。涉訟房屋被行政機(jī)關(guān)限制辦理產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移登記，原告明知此風(fēng)險(xiǎn)仍選擇繼續(xù)履行合同并自愿承擔(dān)恢復(fù)原狀的義務(wù)，因此被告能否實(shí)現(xiàn)權(quán)利交付取決于涉訟房屋恢復(fù)狀況及行政機(jī)關(guān)行政審查的限制，故被告逾期交房的違約責(zé)任應(yīng)計(jì)算至實(shí)際交付房屋時(shí)止。

原告所支付款項(xiàng)中的2000萬，由中原公司代為保管至雙方進(jìn)交易中心后再轉(zhuǎn)交被告，現(xiàn)原告已按約履行該付款義務(wù)，但因目前無法辦理過戶登記，中原公司向被告轉(zhuǎn)交的條件尚未成就，故違約金的計(jì)算基數(shù)應(yīng)以被告實(shí)際收到的數(shù)額為標(biāo)準(zhǔn)。

石磊不服一審判決，向上海市第一中級(jí)人民法院提起上訴。

上海市第一中級(jí)人民法院認(rèn)為：行政機(jī)關(guān)已認(rèn)定涉訟房屋是附有違法建筑并結(jié)構(gòu)相連的房屋，上訴人石磊認(rèn)為涉訟房屋系重建的房屋，但不能改變其違法的性質(zhì)。上訴人與被上訴人丁福如買賣涉訟房屋的意思表示及交易價(jià)格系屬真實(shí)，結(jié)合不動(dòng)產(chǎn)登記的公示、公信效力，雙方簽訂的買賣合同當(dāng)屬有效。因行政機(jī)關(guān)的權(quán)利限制是為督促違法行為人予以改正，在上訴人未能積極履行相應(yīng)義務(wù)的情況下，被上訴人同意上訴人按現(xiàn)狀交付房屋，并自愿替代上訴人承擔(dān)恢復(fù)義務(wù)，故在被上訴人完成恢復(fù)義務(wù)，行政機(jī)關(guān)撤銷限制權(quán)利轉(zhuǎn)移后，雙方完成權(quán)利交付是可行的，買賣合同能夠繼續(xù)履行。

附文：因受限貸、限購政策影響產(chǎn)生的房屋買賣合同糾紛如何處理【附最高法民一庭意見】 

　　【問題主旨】　　本問題主要是關(guān)于如何妥善處理由于房地產(chǎn)政策調(diào)整而產(chǎn)生的開發(fā)商、二手房業(yè)主、購房人之間已經(jīng)簽訂的房屋買賣合同的履行、解除等糾紛問題。

　　【審判指導(dǎo)】　　審判實(shí)踐中，在國家對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)實(shí)行宏觀調(diào)控背景之下，由于政府限購、限貸措施引發(fā)房屋買賣合同產(chǎn)生的糾紛，人民應(yīng)當(dāng)區(qū)分具體情況，作出妥善處理。審理相關(guān)案件時(shí)，需要注意以下幾個(gè)方面的問題：

　　一、人民法院審理相關(guān)糾紛時(shí)，應(yīng)當(dāng)首先對(duì)當(dāng)事人的合同約定進(jìn)行審查，只有就相關(guān)問題沒有約定或者約定不明的，才涉及適用本文所述的處理方法，應(yīng)當(dāng)充分尊重雙方當(dāng)事人的合意，當(dāng)事人對(duì)相關(guān)問題有明確約定時(shí)，要嚴(yán)格按照約定內(nèi)容審查雙方合同義務(wù)的履行情況。

由于國家對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行調(diào)控已經(jīng)持續(xù)了一段時(shí)期，雙方當(dāng)事人在進(jìn)行房屋買賣時(shí)，有的對(duì)于政策早有預(yù)期，事先已經(jīng)考慮到政策變動(dòng)等因素，在簽訂合同時(shí)對(duì)于未來一些諸如貸款不能如期獲批、購房資格未獲通過等，合同后續(xù)如何處理，都進(jìn)行明確約定。

還有的雙方當(dāng)事人約定，如果雙方未能在新政實(shí)施前辦理完過戶手續(xù)，合同自動(dòng)解除，互不追究違約責(zé)任，等等。

對(duì)于當(dāng)事人有諸如此類的明確約定且內(nèi)容不違反法律規(guī)定的，我們認(rèn)為，本著民有所約、視同法律的理念，應(yīng)當(dāng)優(yōu)先按照合同約定處理雙方的糾紛。

而實(shí)踐中，有一些地方的法院不對(duì)雙方合同的具體內(nèi)容詳細(xì)審查就作出支持解除的判決，有欠妥當(dāng)。

　　二、在審理涉及限貸產(chǎn)生的糾紛時(shí)，應(yīng)注意平衡買賣雙方當(dāng)事人的利益，加大調(diào)解的工作力度，盡可能地維護(hù)原合同的效力和原法律關(guān)系的持續(xù)，調(diào)解不成的，再作出判決。

為維護(hù)市場(chǎng)交易秩序的平穩(wěn)，應(yīng)盡量促成當(dāng)事人之間繼續(xù)履行合同。在合同解除與合同變更二者均有可能的情形下，可傾向于首先考慮變更合同。

第一，因首付比例、貸款利率以及稅負(fù)提高而要求解除買賣合同所產(chǎn)生的糾紛時(shí)，如當(dāng)事人因無力支付首付或無法辦理貸款而不履行合同，系其對(duì)于自身履約能力的預(yù)見不足。嚴(yán)格說來，合同中約定違約責(zé)任的，應(yīng)當(dāng)按約定；未約定的，違約一方應(yīng)賠償因其違約給對(duì)方所造成的損失。

但是如果有可能繼續(xù)履行的話，法院可以積極促成雙方當(dāng)事人就購房款的支付進(jìn)行協(xié)商，對(duì)合同的部分內(nèi)容加以變更，減輕買房人因首付和利率上調(diào)而造成的履約壓力。

第二，對(duì)于合同未明確規(guī)定以按揭貸款方式付款或者約定購房人如未能取得按揭貸款則應(yīng)在約定期限內(nèi)一次性付清全部房款等情形，合同雙方均對(duì)各自履約之能力相互信任，雙方亦應(yīng)承擔(dān)合同義務(wù)。故對(duì)于無法支付房款的購房人，應(yīng)判令其承擔(dān)繼續(xù)履行、采取補(bǔ)救措施或者賠償損失等違約責(zé)任。

第三，對(duì)于合同約定以按揭貸款方式付款的情形，應(yīng)適用《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第23條的規(guī)定，即“商品房買賣合同約定，買受人以擔(dān)保貸款方式付款，因當(dāng)事人一方原因未能訂立商品房擔(dān)保貸款合同并導(dǎo)致商品房買賣合同不能繼續(xù)履行的，對(duì)方當(dāng)事人可以請(qǐng)求解除合同和賠償損失。

因不可歸責(zé)于當(dāng)事人雙方的事由未能訂立商品房擔(dān)貸款合同并導(dǎo)致商品房買賣合同不能繼續(xù)履行的，當(dāng)事人可以請(qǐng)求解除合同，出賣人應(yīng)當(dāng)將收受的購房款本金及其利息或者定金返還買受人”。同時(shí)，此類糾紛中，買房人應(yīng)舉證證明其確因不能辦理按揭貸款而無法繼續(xù)履行，但該證明責(zé)任標(biāo)準(zhǔn)不宜過高，否則將過分加重購房人的義務(wù)。如果出賣人有相反證據(jù)證明購房人有足夠的支付能力，則法院應(yīng)該依法判令繼續(xù)履行合同或允許雙方當(dāng)事人變更合同。

　　三、對(duì)因限購、禁購引發(fā)的房屋買賣合同糾紛，人民法院應(yīng)當(dāng)判令合同解除。

經(jīng)審查發(fā)現(xiàn)由于交易主體受到國家宏觀調(diào)控政策限制而無法從事房屋買賣交易的，人民法院只能判令解除合同。這是因?yàn)?，限購、禁購的?guī)定屬于國家房產(chǎn)調(diào)控下的禁止性規(guī)范，具有強(qiáng)制性，新政實(shí)施前簽訂的房屋買賣合同賴以存在的基礎(chǔ)已發(fā)生根本動(dòng)搖，買房人因不具合法購房主體資格而無法繼續(xù)履行房屋買賣合同，合同目的已經(jīng)無法實(shí)現(xiàn)。

人民法院在此類糾紛中能夠做到的，是對(duì)于合同無法繼續(xù)履行產(chǎn)生的原因、責(zé)任進(jìn)行準(zhǔn)確認(rèn)定，如認(rèn)定宏觀調(diào)控政策構(gòu)成“不可歸責(zé)于當(dāng)事人雙方的事由”，對(duì)購房人解除合同的請(qǐng)求予以支持，出賣人應(yīng)當(dāng)將收受的購房款或者定金返還給購房人。

同時(shí)，當(dāng)事人請(qǐng)求對(duì)方承擔(dān)其為訂立合同而實(shí)際發(fā)生的費(fèi)用等合理損失的，法院亦可酌情予以支持。如果由于當(dāng)事人履行過程中有違約行為造成遭遇限購的，應(yīng)當(dāng)支持守約方關(guān)于違約金、賠償損失等的合理主張。實(shí)務(wù)中，購房人在訴請(qǐng)解除合同的同時(shí)，還要求出賣人支付中介費(fèi)。

前文已經(jīng)介紹過，如果中介機(jī)構(gòu)的居間服務(wù)已經(jīng)完成且不存在惡意情形的，中介機(jī)構(gòu)有權(quán)按照合同約定獲得報(bào)酬，此時(shí)，購房人向中介機(jī)構(gòu)主張返還的，人民法院不予支持。那么，購房人在訴請(qǐng)合同解除時(shí)，將已經(jīng)支付的中介費(fèi)作為損失向?qū)Ψ街鲝堎r償?shù)模欠駪?yīng)予支持？多數(shù)觀點(diǎn)認(rèn)為，該中介費(fèi)屬于實(shí)際損失，是否應(yīng)予賠償以及如何賠償，需要結(jié)合案件情況作出公平、妥善的處理。

　　四、從目前情況看，全國并非所有地區(qū)和城市都在實(shí)行房地產(chǎn)調(diào)控措施。有些三線、四線城市房價(jià)穩(wěn)定，需求不多，政府并不限購。

即使實(shí)行限購、限貸的地方，對(duì)于購買首套自住房且面積小于90平方米的房屋，也不屬于政策調(diào)控的范圍。對(duì)上述地區(qū)從事房屋買賣交易行為的當(dāng)事人以限購、限貸等為由主張合同解除等的，需要區(qū)別對(duì)待，不能適用本文中探討的觀點(diǎn)和處理原則。

　　【最高人民法院民一庭意見】　　

　　房屋買賣合同約定以按揭貸款方式付款，買受人以因房貸政策變化不能辦理按揭貸款導(dǎo)致無履約能力，請(qǐng)求解除合同，并要求出賣人返還所收受的購房款或定金的，對(duì)其請(qǐng)求可予支持。房屋買賣合同簽訂后，由于相應(yīng)住房限購政策的實(shí)施，當(dāng)事人無法辦理房屋所有權(quán)變更登記，買受人請(qǐng)求解除合同，并要求出賣人返還所收受的購房款或定金的，對(duì)其請(qǐng)求可予支持。

　　要注意發(fā)揮司法審判在規(guī)范和引導(dǎo)房地產(chǎn)居間市場(chǎng)中的作用。

        房屋買賣雙方當(dāng)事人確因居間人的居間行為訂立合同，如果房屋買賣合同明確約定以按揭貸款方式付款、且買受人因不能辦理約定的按揭貸款，或買受人由于相應(yīng)住房限購政策的實(shí)施而無法辦理房屋所有權(quán)變更登記，居間人以已經(jīng)促成合同訂立為由請(qǐng)求支付居間報(bào)酬的，一般不予支持，但居間人要求委托人支付從事居間活動(dòng)支出的合理費(fèi)用的，應(yīng)予以支持。

        居間人故意隱瞞真實(shí)情況、違規(guī)操作，惡意促成買賣雙方訂立合同，如果房屋買賣合同不能履行，嚴(yán)重?fù)p害委托人利益的，對(duì)居間人請(qǐng)求委托人支付報(bào)酬的，不應(yīng)予以支持；委托人請(qǐng)求居間人賠償所造成損失的，應(yīng)根據(jù)當(dāng)事人的過錯(cuò)程度處理。

來源：尚房揭法