最高院民一庭：關于房地產糾紛案件意見匯總之一

1、小區一層業主拆墻改門、搭建臺階是否構成侵權

　　按照法律和雙方合同中對住宅共有部分和自用部分的界定，李某擅自拆窗改門、搭建臺階的行為侵占了住宅的共有部位，超出了正當行使權利的界限，妨害了物業管理公司的正常管理秩序，屬于侵權行為。按照法律規定和雙方合同約定，物業公司有權要求李某拆除搭建的臺階、回復原狀。人民法院應依法支持物業管理公司的訴訟主張，對李某的侵權行為予以糾正。

　　(執筆人：韓延斌)

　　索引：《民事審判指導與參考》(第34輯)第84-89頁

　　2、房地產公司在預售商品房時未告知購房人所購房屋內鋪設公共管道，應承擔相應的民事賠償責任

　　雖然雙方當事人訂立的房屋買賣合同中未約定管道鋪設內容，但根據《合同法》第42條第2款規定，在訂立合同過程中一方故意隱瞞與訂立合同有關的這一事實或者提供虛假情況的，給對方造成損失的，應當承擔賠償責任的規定，房地產公司應承擔相應的賠償責任。關于賠償數額的確定，可以考慮因房地產公司應告知而未告知，致使李某多支出的交易成本或者給李某造成的損失部分。

　　(執筆人：孫延平)

　　索引：《民事審判指導與參考》(第34輯)第90-92頁

　　3、土地承包經營權取得糾紛不屬于人民法院民事案件主管范圍

　　按照《民法通則》第2條關于“中華人民共和國民法調整平等主體的公民之間、法人之間、公民和法人之間的財產關系和人身關系”的規定，農村集體經濟組織成員與農村集體經濟組織在依法簽訂土地承包合同之前，土地承包關系尚未建立，土地承包經營權也尚未取得。在此情況下，當事人向人民法院提起的土地承包經營權取得之訴的，因當事人與集體經濟之間的關系不是平等民事主體之間的關系，其爭議不屬于人民法院主管民事案件的范圍，人民法院應當告知其向有關行政主管部門申請解決。

　　(執筆人：姜梅 辛正郁)

　　索引：《民事審判指導與參考》(第35輯)第170-175頁

　　4、居民住宅小區的外墻面所有權屬于誰

　　《物權法》第70條規定：“業主對建筑物內的住宅、經營性用房等專有部分享有所有權，對專有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的權利。”按照這一規定，居民住宅小區的外墻面不屬于專有部分，單個居民對與其專有部分緊密相聯的外墻面不擁有所有權。居民住宅小區的外墻面屬于小區全體業主所有。

　　居民住宅小區的業主對與其專有部分緊密相聯的外墻面擁有合理使用的權。這一權利是業主專有權行使的合理延伸。合理使用的標準有二：一是不以盈利為目的;二是為了更好地利用專有部分，增加專有部分的舒適度，增加專有部分的安全，同時又不損害小區其他業主的共同利益。業主對與其緊密相聯的外墻面進行合理利用也要符合市政管理的規定，同時要正確處理相鄰關系，不得侵害相鄰業主的權益。

　　小區內獨棟別墅的外墻面屬于獨棟別墅的所有權人。

　　(執筆人：楊永清)

　　索引：《民事審判指導與參考》(第35輯)第176-181頁

　　5、具備商品房買賣實質性要件的合同，不能認定為預約合同

　　根據最高人民法院《關于商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第2條、第5條等規定，當事人簽訂《購房合同》后，如果具備了商品房買賣合同的主要條件，且其他內容不違背國家法律、行政法規規定的，應當認定合同為商品房買賣合同。

　　(執筆人：孫延平)

　　索引：《民事審判指導與參考》(第36輯)第127-131頁

　　6、土地承包經營權轉包后承包地被征收，如何認定被征地農戶

　　根據《農村土地承包法》第39條之規定，土地承包經營權通過轉包、租賃等形式流轉的，土地承包經營權并未發生移轉。承包地被依法征收后，應當認定土地承包經營權人為“被征地農戶”。

　　(執筆人：辛正郁)

　　索引：《民事審判指導與參考》(第36輯)第142-145頁

　　7、出租人故意隱瞞訂約前出租房屋已被抵押的事實，應當如何承擔責任

　　對因欺詐而訂立的租賃合同，如不違反法律強制性規定，受欺詐方可以自知道或應當知道撤銷事由之日起一年內行使撤銷權。受欺詐方沒有行使撤銷權，租賃合同有效成立的，在合同履行過程中，如該欺詐行為導致欺詐方違約的，欺詐方承擔違約責任，不宜認定為締約過失責任。

　　(執筆人：姚寶華)

　　索引：《民事審判指導與參考》(第37輯)第124-127頁

　　8、投資建設他人劃撥土地上立項的房屋并承租建成后房屋的合同性質和效力

　　合作開發房地產合同約定提供資金的當事人不承擔經營風險，只以租賃或者其他形式使用房屋的，應按照最高人民法院《關于審理涉及國有土地使用權合同糾紛案件適用法律問題的解釋》第27條的規定，認定為房屋租賃合同。當事人僅以該合同涉及的土地為劃撥用地主張認定合同無效，應不予支持。

　　(執筆人：關麗)

　　索引：《民事審判指導與參考》(第37輯)第128-132頁

　　9、商品房買賣司法解釋第六條規定的主要義務應當如何理解

　　《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第6條第2款規定：“當事人約定以辦理登記備案手續為商品房預售合同條件的，從其約定，但當事人一方已經履行主要義務，對方接受的除外。”根據《合同法》鼓勵交易、盡可能使合同生效的精神，以及當事人在簽訂合同后履行合同時的真實意思表示，不能將該條款規定的履行“主要義務”簡單地理解為履行全部義務中的大部分，而首先應當從合同約定的義務的性質進行分析，其次應當從合同約定的內容進行考量，最后應當綜合考慮以上情況以及履行的數量等因素進行認定。

　　(執筆人：楊永清)

　　索引：《民事審判指導與參考》(第37輯)第174-178頁

　　10、當實際交易價格與備案合同價格不一致時，承租人不能要求以備案合同價格作為同等條件主張優先購買權

　　真實意思表示是民事法律行為的核心要素，如價格、付款方式等與真實的約定不一致時，應以雙方當事人的真實意思表示為準，非真實意思表示的條款對雙方當事人沒有法律約束力。房屋的真實成交價格應按買賣合同雙方當事人的真實意思表示來認定，而逃避稅務并不是雙方訂立房屋買賣合同的目的。據此，應當以真實交易價格作為認定同等條件的依據。

　　(執筆人：王林清)

　　索引：《民事審判指導與參考》(第38輯)第206-209頁

　　11、國家收回由集體使用的國有土地，該土地的承包經營權人是否有權分得部分土地補償費

　　1999年1月1日施行的《土地管理法》第58條規定：“有下列情形之一的，由有關人民政府土地行政主管部門報經原批準用地的人民政府或者有批準權的人民政府批準，可以收回國有土地使用權：(一)為公共利益需要使用土地的……對土地使用權人應當給予適當補償。”國家收回由農民集體使用的國有土地，其土地補償費應當支付給農民集體和該土地的承包經營權人。

　　(執筆人：楊永清)

　　索引：《民事審判指導與參考》(第39輯)第140-146頁

　　12、房屋租賃合同未到期，出租人強行解除房屋租賃合同并將房屋出租給善意第三人，原承租人不能請求繼續履行合同

　　根據我國《合同法》第107條的規定，違約責任的承擔方式有繼續履行、采取補救措施或者賠償損失等。一方當事人在另一方當事人違約的情況下，請求繼續履行合同的，人民法院除審查當事人違約的事實外，還應該審查當事人的申請是否符合我國《合同法》第110條規定，如果當事人申請繼續履行在法律上或者事實上不能履行的，人民法院不應支持當事人的請求。

　　(執筆人：仲偉珩)

　　索引：《民事審判指導與參考》(第39輯)第169-172頁

　　13、通過家庭承包方式取得耕地土地承包經營權，農戶成員死亡的，不發生土地承包經營權繼承

　　按照《農村土地承包法》第15、31條和最高人民法院《關于審理涉及農村土地承包糾紛案件適用法律問題的解釋》第25條第1款規定，通過家庭承包方式取得的土地承包經營權的權利主體是本集體經濟組織的農戶;農戶成員以具有本集體經濟組織成員資格為前提;除非承包地為林地，在土地承包經營權系通過家庭承包方式取得的情況下，農戶成員死亡的，不發生土地承包經營權繼承。

　　(執筆人：辛正郁)

　　索引：《民事審判指導與參考》(第40輯)第120-123頁

　　14、限制業主專有部分所有權的業主公約或章程的效力問題

　　根據《中華人民共和國物權法》第76條的規定，經營性用房的專有部分的經營方式不屬于業主大會的共同決定事項。業主公約或章程作出的該專有部分是自主經營還是委托他人經營，由全體業主按照少數服從多數原則投票共同決定的約定無效。業主大會根據該公約或章程作出委托經營的決定后，業主委員會與他人簽訂的委托經營合同，對未經同意或追認的業主不發生法律效力。

　　(執筆人：姜強)

　　索引：《民事審判指導與參考》(第41輯)第210-218頁

　　15、未經抵押權人同意是否影響轉讓不動產合同的效力

　　《物權法》第191條第2款規定：“抵押期間，抵押人未經抵押權人同意，不得轉讓抵押財產，但受讓人代為清償債務消滅抵押權的除外。”就不動產物權變動而言，這里的轉讓，指的是不動產物權變動的結果，而不是原因。引起不動產變動的原因行為即合同的效力，不受抵押權人是否同意轉讓抵押物的影響。

　　(執筆人：楊永清)

　　索引：《民事審判指導與參考》(第42輯)第148-153頁