最高院民一庭：關(guān)于房地產(chǎn)糾紛案件意見匯總之一

1、小區(qū)一層業(yè)主拆墻改門、搭建臺(tái)階是否構(gòu)成侵權(quán)

　　按照法律和雙方合同中對(duì)住宅共有部分和自用部分的界定，李某擅自拆窗改門、搭建臺(tái)階的行為侵占了住宅的共有部位，超出了正當(dāng)行使權(quán)利的界限，妨害了物業(yè)管理公司的正常管理秩序，屬于侵權(quán)行為。按照法律規(guī)定和雙方合同約定，物業(yè)公司有權(quán)要求李某拆除搭建的臺(tái)階、回復(fù)原狀。人民法院應(yīng)依法支持物業(yè)管理公司的訴訟主張，對(duì)李某的侵權(quán)行為予以糾正。

　　(執(zhí)筆人：韓延斌)

　　索引：《民事審判指導(dǎo)與參考》(第34輯)第84-89頁

　　2、房地產(chǎn)公司在預(yù)售商品房時(shí)未告知購房人所購房屋內(nèi)鋪設(shè)公共管道，應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)的民事賠償責(zé)任

　　雖然雙方當(dāng)事人訂立的房屋買賣合同中未約定管道鋪設(shè)內(nèi)容，但根據(jù)《合同法》第42條第2款規(guī)定，在訂立合同過程中一方故意隱瞞與訂立合同有關(guān)的這一事實(shí)或者提供虛假情況的，給對(duì)方造成損失的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)賠償責(zé)任的規(guī)定，房地產(chǎn)公司應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)的賠償責(zé)任。關(guān)于賠償數(shù)額的確定，可以考慮因房地產(chǎn)公司應(yīng)告知而未告知，致使李某多支出的交易成本或者給李某造成的損失部分。

　　(執(zhí)筆人：孫延平)

　　索引：《民事審判指導(dǎo)與參考》(第34輯)第90-92頁

　　3、土地承包經(jīng)營權(quán)取得糾紛不屬于人民法院民事案件主管范圍

　　按照《民法通則》第2條關(guān)于“中華人民共和國民法調(diào)整平等主體的公民之間、法人之間、公民和法人之間的財(cái)產(chǎn)關(guān)系和人身關(guān)系”的規(guī)定，農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織成員與農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織在依法簽訂土地承包合同之前，土地承包關(guān)系尚未建立，土地承包經(jīng)營權(quán)也尚未取得。在此情況下，當(dāng)事人向人民法院提起的土地承包經(jīng)營權(quán)取得之訴的，因當(dāng)事人與集體經(jīng)濟(jì)之間的關(guān)系不是平等民事主體之間的關(guān)系，其爭議不屬于人民法院主管民事案件的范圍，人民法院應(yīng)當(dāng)告知其向有關(guān)行政主管部門申請(qǐng)解決。

　　(執(zhí)筆人：姜梅 辛正郁)

　　索引：《民事審判指導(dǎo)與參考》(第35輯)第170-175頁

　　4、居民住宅小區(qū)的外墻面所有權(quán)屬于誰

　　《物權(quán)法》第70條規(guī)定：“業(yè)主對(duì)建筑物內(nèi)的住宅、經(jīng)營性用房等專有部分享有所有權(quán)，對(duì)專有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的權(quán)利。”按照這一規(guī)定，居民住宅小區(qū)的外墻面不屬于專有部分，單個(gè)居民對(duì)與其專有部分緊密相聯(lián)的外墻面不擁有所有權(quán)。居民住宅小區(qū)的外墻面屬于小區(qū)全體業(yè)主所有。

　　居民住宅小區(qū)的業(yè)主對(duì)與其專有部分緊密相聯(lián)的外墻面擁有合理使用的權(quán)。這一權(quán)利是業(yè)主專有權(quán)行使的合理延伸。合理使用的標(biāo)準(zhǔn)有二：一是不以盈利為目的;二是為了更好地利用專有部分，增加專有部分的舒適度，增加專有部分的安全，同時(shí)又不損害小區(qū)其他業(yè)主的共同利益。業(yè)主對(duì)與其緊密相聯(lián)的外墻面進(jìn)行合理利用也要符合市政管理的規(guī)定，同時(shí)要正確處理相鄰關(guān)系，不得侵害相鄰業(yè)主的權(quán)益。

　　小區(qū)內(nèi)獨(dú)棟別墅的外墻面屬于獨(dú)棟別墅的所有權(quán)人。

　　(執(zhí)筆人：楊永清)

　　索引：《民事審判指導(dǎo)與參考》(第35輯)第176-181頁

　　5、具備商品房買賣實(shí)質(zhì)性要件的合同，不能認(rèn)定為預(yù)約合同

　　根據(jù)最高人民法院《關(guān)于商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第2條、第5條等規(guī)定，當(dāng)事人簽訂《購房合同》后，如果具備了商品房買賣合同的主要條件，且其他內(nèi)容不違背國家法律、行政法規(guī)規(guī)定的，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定合同為商品房買賣合同。

　　(執(zhí)筆人：孫延平)

　　索引：《民事審判指導(dǎo)與參考》(第36輯)第127-131頁

　　6、土地承包經(jīng)營權(quán)轉(zhuǎn)包后承包地被征收，如何認(rèn)定被征地農(nóng)戶

　　根據(jù)《農(nóng)村土地承包法》第39條之規(guī)定，土地承包經(jīng)營權(quán)通過轉(zhuǎn)包、租賃等形式流轉(zhuǎn)的，土地承包經(jīng)營權(quán)并未發(fā)生移轉(zhuǎn)。承包地被依法征收后，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定土地承包經(jīng)營權(quán)人為“被征地農(nóng)戶”。

　　(執(zhí)筆人：辛正郁)

　　索引：《民事審判指導(dǎo)與參考》(第36輯)第142-145頁

　　7、出租人故意隱瞞訂約前出租房屋已被抵押的事實(shí)，應(yīng)當(dāng)如何承擔(dān)責(zé)任

　　對(duì)因欺詐而訂立的租賃合同，如不違反法律強(qiáng)制性規(guī)定，受欺詐方可以自知道或應(yīng)當(dāng)知道撤銷事由之日起一年內(nèi)行使撤銷權(quán)。受欺詐方?jīng)]有行使撤銷權(quán)，租賃合同有效成立的，在合同履行過程中，如該欺詐行為導(dǎo)致欺詐方違約的，欺詐方承擔(dān)違約責(zé)任，不宜認(rèn)定為締約過失責(zé)任。

　　(執(zhí)筆人：姚寶華)

　　索引：《民事審判指導(dǎo)與參考》(第37輯)第124-127頁

　　8、投資建設(shè)他人劃撥土地上立項(xiàng)的房屋并承租建成后房屋的合同性質(zhì)和效力

　　合作開發(fā)房地產(chǎn)合同約定提供資金的當(dāng)事人不承擔(dān)經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)，只以租賃或者其他形式使用房屋的，應(yīng)按照最高人民法院《關(guān)于審理涉及國有土地使用權(quán)合同糾紛案件適用法律問題的解釋》第27條的規(guī)定，認(rèn)定為房屋租賃合同。當(dāng)事人僅以該合同涉及的土地為劃撥用地主張認(rèn)定合同無效，應(yīng)不予支持。

　　(執(zhí)筆人：關(guān)麗)

　　索引：《民事審判指導(dǎo)與參考》(第37輯)第128-132頁

　　9、商品房買賣司法解釋第六條規(guī)定的主要義務(wù)應(yīng)當(dāng)如何理解

　　《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第6條第2款規(guī)定：“當(dāng)事人約定以辦理登記備案手續(xù)為商品房預(yù)售合同條件的，從其約定，但當(dāng)事人一方已經(jīng)履行主要義務(wù)，對(duì)方接受的除外。”根據(jù)《合同法》鼓勵(lì)交易、盡可能使合同生效的精神，以及當(dāng)事人在簽訂合同后履行合同時(shí)的真實(shí)意思表示，不能將該條款規(guī)定的履行“主要義務(wù)”簡單地理解為履行全部義務(wù)中的大部分，而首先應(yīng)當(dāng)從合同約定的義務(wù)的性質(zhì)進(jìn)行分析，其次應(yīng)當(dāng)從合同約定的內(nèi)容進(jìn)行考量，最后應(yīng)當(dāng)綜合考慮以上情況以及履行的數(shù)量等因素進(jìn)行認(rèn)定。

　　(執(zhí)筆人：楊永清)

　　索引：《民事審判指導(dǎo)與參考》(第37輯)第174-178頁

　　10、當(dāng)實(shí)際交易價(jià)格與備案合同價(jià)格不一致時(shí)，承租人不能要求以備案合同價(jià)格作為同等條件主張優(yōu)先購買權(quán)

　　真實(shí)意思表示是民事法律行為的核心要素，如價(jià)格、付款方式等與真實(shí)的約定不一致時(shí)，應(yīng)以雙方當(dāng)事人的真實(shí)意思表示為準(zhǔn)，非真實(shí)意思表示的條款對(duì)雙方當(dāng)事人沒有法律約束力。房屋的真實(shí)成交價(jià)格應(yīng)按買賣合同雙方當(dāng)事人的真實(shí)意思表示來認(rèn)定，而逃避稅務(wù)并不是雙方訂立房屋買賣合同的目的。據(jù)此，應(yīng)當(dāng)以真實(shí)交易價(jià)格作為認(rèn)定同等條件的依據(jù)。

　　(執(zhí)筆人：王林清)

　　索引：《民事審判指導(dǎo)與參考》(第38輯)第206-209頁

　　11、國家收回由集體使用的國有土地，該土地的承包經(jīng)營權(quán)人是否有權(quán)分得部分土地補(bǔ)償費(fèi)

　　1999年1月1日施行的《土地管理法》第58條規(guī)定：“有下列情形之一的，由有關(guān)人民政府土地行政主管部門報(bào)經(jīng)原批準(zhǔn)用地的人民政府或者有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府批準(zhǔn)，可以收回國有土地使用權(quán)：(一)為公共利益需要使用土地的……對(duì)土地使用權(quán)人應(yīng)當(dāng)給予適當(dāng)補(bǔ)償。”國家收回由農(nóng)民集體使用的國有土地，其土地補(bǔ)償費(fèi)應(yīng)當(dāng)支付給農(nóng)民集體和該土地的承包經(jīng)營權(quán)人。

　　(執(zhí)筆人：楊永清)

　　索引：《民事審判指導(dǎo)與參考》(第39輯)第140-146頁

　　12、房屋租賃合同未到期，出租人強(qiáng)行解除房屋租賃合同并將房屋出租給善意第三人，原承租人不能請(qǐng)求繼續(xù)履行合同

　　根據(jù)我國《合同法》第107條的規(guī)定，違約責(zé)任的承擔(dān)方式有繼續(xù)履行、采取補(bǔ)救措施或者賠償損失等。一方當(dāng)事人在另一方當(dāng)事人違約的情況下，請(qǐng)求繼續(xù)履行合同的，人民法院除審查當(dāng)事人違約的事實(shí)外，還應(yīng)該審查當(dāng)事人的申請(qǐng)是否符合我國《合同法》第110條規(guī)定，如果當(dāng)事人申請(qǐng)繼續(xù)履行在法律上或者事實(shí)上不能履行的，人民法院不應(yīng)支持當(dāng)事人的請(qǐng)求。

　　(執(zhí)筆人：仲偉珩)

　　索引：《民事審判指導(dǎo)與參考》(第39輯)第169-172頁

　　13、通過家庭承包方式取得耕地土地承包經(jīng)營權(quán)，農(nóng)戶成員死亡的，不發(fā)生土地承包經(jīng)營權(quán)繼承

　　按照《農(nóng)村土地承包法》第15、31條和最高人民法院《關(guān)于審理涉及農(nóng)村土地承包糾紛案件適用法律問題的解釋》第25條第1款規(guī)定，通過家庭承包方式取得的土地承包經(jīng)營權(quán)的權(quán)利主體是本集體經(jīng)濟(jì)組織的農(nóng)戶;農(nóng)戶成員以具有本集體經(jīng)濟(jì)組織成員資格為前提;除非承包地為林地，在土地承包經(jīng)營權(quán)系通過家庭承包方式取得的情況下，農(nóng)戶成員死亡的，不發(fā)生土地承包經(jīng)營權(quán)繼承。

　　(執(zhí)筆人：辛正郁)

　　索引：《民事審判指導(dǎo)與參考》(第40輯)第120-123頁

　　14、限制業(yè)主專有部分所有權(quán)的業(yè)主公約或章程的效力問題

　　根據(jù)《中華人民共和國物權(quán)法》第76條的規(guī)定，經(jīng)營性用房的專有部分的經(jīng)營方式不屬于業(yè)主大會(huì)的共同決定事項(xiàng)。業(yè)主公約或章程作出的該專有部分是自主經(jīng)營還是委托他人經(jīng)營，由全體業(yè)主按照少數(shù)服從多數(shù)原則投票共同決定的約定無效。業(yè)主大會(huì)根據(jù)該公約或章程作出委托經(jīng)營的決定后，業(yè)主委員會(huì)與他人簽訂的委托經(jīng)營合同，對(duì)未經(jīng)同意或追認(rèn)的業(yè)主不發(fā)生法律效力。

　　(執(zhí)筆人：姜強(qiáng))

　　索引：《民事審判指導(dǎo)與參考》(第41輯)第210-218頁

　　15、未經(jīng)抵押權(quán)人同意是否影響轉(zhuǎn)讓不動(dòng)產(chǎn)合同的效力

　　《物權(quán)法》第191條第2款規(guī)定：“抵押期間，抵押人未經(jīng)抵押權(quán)人同意，不得轉(zhuǎn)讓抵押財(cái)產(chǎn)，但受讓人代為清償債務(wù)消滅抵押權(quán)的除外。”就不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)而言，這里的轉(zhuǎn)讓，指的是不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)的結(jié)果，而不是原因。引起不動(dòng)產(chǎn)變動(dòng)的原因行為即合同的效力，不受抵押權(quán)人是否同意轉(zhuǎn)讓抵押物的影響。

　　(執(zhí)筆人：楊永清)

　　索引：《民事審判指導(dǎo)與參考》(第42輯)第148-153頁