法律依據(jù)

《中華人民共和國合同法》第二百八十六條  發(fā)包人未按照約定支付價款的，承包人可以催告發(fā)包人在合理期限內(nèi)支付價款。發(fā)包人逾期不支付的，除按照建設(shè)工程的性質(zhì)不宜折價、拍賣的以外，承包人可以與發(fā)包人協(xié)議將該工程折價，也可以申請人民法院將該工程依法拍賣。建設(shè)工程的價款就該工程折價或者拍賣的價款優(yōu)先受償。

相關(guān)案例

1、建設(shè)工程施工合同解除后承包人仍享有建設(shè)工程優(yōu)先受償權(quán)——陜西建工集團第五建筑工程有限公司與陜西鎧達(dá)投資集團有限公司建設(shè)工程施工合同糾紛上訴案（最高人民法院民事判決書）法理提示：建設(shè)工程施工合同具有一定的特殊性，施工人的勞動與建筑材料已經(jīng)物化到建筑工程中，從建設(shè)工程優(yōu)先受償權(quán)保護(hù)施工人的立法本意出發(fā)，合同解除后，承包人對于涉案工程仍應(yīng)享有優(yōu)先受償權(quán)。最高人民法院認(rèn)為，關(guān)于一審判決認(rèn)定五建公司享有建設(shè)工程優(yōu)先受償權(quán)是否正確根據(jù)省五建與鎧達(dá)公司雙方所簽訂的建設(shè)工程合同的約定，省五建享有優(yōu)先受償權(quán)。雖然涉案建設(shè)工程合同已經(jīng)解除，但省五建的勞動與建筑材料已物化于涉案工程中。因此，一審認(rèn)定省五建對于涉案工程中其施工的部分享有優(yōu)先受償權(quán)，并無不當(dāng)，鎧達(dá)公司的該項主張缺乏依據(jù)，應(yīng)不予支持。來源：《民事審判指導(dǎo)與參考》2013年第3輯（總第55輯）。2、關(guān)于承包人行使建設(shè)工程價款優(yōu)先受償權(quán)的起算時間——沈陽萬路實業(yè)有限公司與沈陽妙味食品有限公司、沈陽一運實業(yè)有限責(zé)任公司建設(shè)工程價款優(yōu)先受償權(quán)糾紛申請再審案（最高人民法院[2011]民申字第1766號民事裁定書)最高人民法院經(jīng)審查認(rèn)為，本案的爭議焦點是萬路公司是否有權(quán)主張建設(shè)工程價款優(yōu)先受償權(quán)。根據(jù)二審查明的事實，涉案工程中有9處房屋于2004年、2005年辦理了竣工驗收備案手續(xù)，并取得房產(chǎn)證，其余房屋未辦理驗收備案手續(xù)，未取得房產(chǎn)證。《塑鋼門窗制作安裝合同》約定的施工工期是2003年9月到2005年12月，《土方施工合同書》約定的工程期限是2003年3月3日到2003年6月1日。《最高人民法院關(guān)于建設(shè)工程價款優(yōu)先受償權(quán)問題的批復(fù)》第四條規(guī)定：“建設(shè)工程承包人行使優(yōu)先權(quán)的期限為六個月，自建設(shè)工程竣工之日或者建設(shè)工程合同約定的竣工之日起計算。"根據(jù)該規(guī)定，對于承包人行使建設(shè)工程價款優(yōu)先受償權(quán)的起算時間，已經(jīng)竣工的，按照竣工時間計算，未竣工的，按照合同約定的竣工時間計算。因此，萬路公司起訴時，早已超過法律規(guī)定的行使優(yōu)先權(quán)的期限，萬路公司在本案主張優(yōu)先權(quán)沒有法律依據(jù)。對于萬路公司提出本案還存在一個至今未開工的“二期工程”，故工程一直未竣工的主張，由于建設(shè)工程價款優(yōu)先受償權(quán)是針對建設(shè)工程的，萬路公司對沒有實際施工的建筑物主張工程價款優(yōu)先受償權(quán)，沒有法律依據(jù)。 來源：《立案工作指導(dǎo)》2013年第2輯（總第37輯）。3、房屋買賣合同的出賣人，在收取了買受人支付的大部分款項后，不能以房屋的工程價款需優(yōu)先受償為由，拒絕按合同約定向房屋買受人交付房屋——三門峽水利管理局訴鄭州市配套建設(shè)公司房屋買賣合同糾紛案（河南省高級人民法院二審民事判決書）裁判摘要：房屋買賣合同的出賣人，在收取了買受人支付的大部分款項后，不能以房屋的工程價款需優(yōu)先受償為由，拒絕按合同約定向房屋買受人交付房屋。河南省高級人民法院認(rèn)為：《關(guān)于審理房地產(chǎn)管理法施行前房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營案件若干問題的解答》（以下簡稱《解答》）第27條規(guī)定：“預(yù)售商品房合同簽訂后，預(yù)購方尚未取得房屋所有權(quán)證之前，預(yù)售方未經(jīng)預(yù)購方同意，又就同一預(yù)售商品房與他人簽訂預(yù)售合同的，應(yīng)認(rèn)定后一個預(yù)售合同無效；如后一個合同的預(yù)購方已取得房屋所有權(quán)證的，可認(rèn)定后一個合同有效，但預(yù)售方給前一個合同的預(yù)購方造成損失的，應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)的民事責(zé)任。”本案中，配套建設(shè)公司與水利管理局的合同簽訂在先，與左坤鵬等24位購房人的房屋買賣合同簽訂在后，左坤鵬等24人所購房產(chǎn)雖然在房產(chǎn)管理部門辦理了登記手續(xù)，但所購房產(chǎn)并未交付，也未實際取得房屋所有權(quán)證。因此，配套建設(shè)公司將房產(chǎn)出售給左坤鵬等24人的行為，不能對抗水利管理局作為購房人的權(quán)利。此外，滎陽一建雖然因工程價款優(yōu)先受償權(quán)而占有部分房產(chǎn)，但并未實際取得所有權(quán)，它通過與配套建設(shè)公司的合同所取得的權(quán)利只是對房屋的占有權(quán)、使用權(quán)、收益權(quán)，不能對抗水利管理局所享有的權(quán)利。此外，房屋尚未竣工交付使用，滎陽一建和左坤鵬等24位購房人的權(quán)利也可以通過其他途徑進(jìn)行保護(hù)。配套建設(shè)公司作為房屋買賣合同的出賣人，在收取了買受人支付的大部分款項后，不能以房屋的工程價款需優(yōu)先受償為由，拒絕按合同約定向房屋買受人交付房屋。（略）來源：《最高人民法院公報》2004年第8期（總第94期）。

最高人民法院審判業(yè)務(wù)意見

1、通過以物抵債方式取得建設(shè)工程所有權(quán)的第三人，不能對抗承包人行使建設(shè)工程價款優(yōu)先受償權(quán)最高人民法院民一庭傾向性意見：通過以物抵債方式取得建設(shè)工程所有權(quán)的第三人，不是《最高人民法院關(guān)于建設(shè)工程價款優(yōu)先受償權(quán)問題的批復(fù)》第二條規(guī)定的消費者，不能對抗承包人就其承建的建設(shè)工程行使優(yōu)先受償權(quán)。——最高人民法院民事審判第一庭：《通過以物抵債方式取得建設(shè)工程所有權(quán)的第三人，不能對抗承包人行使建設(shè)工程價款優(yōu)先受償權(quán)》，載《民事審判指導(dǎo)與參考》2012年第3輯。2、建設(shè)工程價款優(yōu)先權(quán)的客體不及于建筑物所占用的建設(shè)用地使用權(quán)，僅限于建筑物的價值部分最高人民法院民一庭意見：我國《合同法》第286條規(guī)定：“發(fā)包人未按照約定支付價款的，承包人可以催告發(fā)包人在合理期限內(nèi)支付價款。發(fā)包人逾期不支付的，除按照建設(shè)工程的性質(zhì)不宜折價、拍賣的以外，承包人可以與發(fā)包人協(xié)議將該工程折價，也可以申請人民法院將該工程依法拍賣。建設(shè)工程的價款就該工程折價或者拍賣的價款優(yōu)先受償。”該條規(guī)定的建設(shè)工程價款優(yōu)先受償權(quán)不及于建筑物所占用的建設(shè)用地使用權(quán)部分。在將建筑物價值變現(xiàn)時，盡管根據(jù)“房地一體處分”原則要將建筑物和建設(shè)用地使用權(quán)一起進(jìn)行處分，但是在一起處分時要區(qū)分開建筑物的價值和建設(shè)用地使用權(quán)的價值，建設(shè)工程價款優(yōu)先僅僅對建筑物的價值部分有優(yōu)先受償?shù)男ЯΑ！罡呷嗣穹ㄔ好袷聦徟械谝煌ィ骸?合同法>第286條規(guī)定的建設(shè)工程價款優(yōu)先權(quán)的客體不及于建筑物所占用的建設(shè)用地使用權(quán)》，載：《民事審判指導(dǎo)與參考》2010年第4集（總第44集，法律出版社2011年版，第208頁。3、工程承包人承諾放棄優(yōu)先受償權(quán)的條件未成就，其對轉(zhuǎn)讓的工程仍享有優(yōu)先受償權(quán)最高人民法院民一庭意見：承包人承諾放棄工程款優(yōu)先受償權(quán)的條件未成就，即使工程的所有權(quán)發(fā)生轉(zhuǎn)讓，如果受讓人對工程的轉(zhuǎn)讓存在過錯，發(fā)包人不支付工程款，承包人仍可依照《合同法》第286條及相關(guān)司法解釋的規(guī)定，在工程款范圍內(nèi)對所建工程行使優(yōu)先受償權(quán)。——最高人民法院民事審判第一庭：《工程承包人承諾放棄優(yōu)先受償權(quán)的條件未成就其對轉(zhuǎn)讓的工程仍享有優(yōu)先受償權(quán)》，載：《民事審判指導(dǎo)與參考》2010年第2集（總第42集）。4、建設(shè)工程優(yōu)先受償權(quán)實現(xiàn)的條件最高人民法院民一庭意見：非因承包人原因，建設(shè)工程未能在約定期間內(nèi)竣工，承包人依據(jù)《合同法》第286條規(guī)定享有的優(yōu)先受償權(quán)不受影響：承包人行使優(yōu)先受償權(quán)的期限自建設(shè)工程合同約定的竣工之日起計算；建設(shè)工程合同未約定竣工日期，或者由于發(fā)包人的原因，合同解除或終止履行時已經(jīng)超出合同約定的竣工日期的，承包人行使優(yōu)先受償權(quán)的期限自合同解除或終止履行之日起計算。——最高人民法院民事審判第一庭：《建設(shè)工程優(yōu)先受償權(quán)實現(xiàn)的條件》，最高人民法院民事審判第一庭編：《民事審判前沿》（第一輯）。來源：網(wǎng)絡(luò)