最高院民一庭：關(guān)于房地產(chǎn)糾紛案件意見(jiàn)匯總之二

16、夫妻一方父母以子女名義購(gòu)置房屋，應(yīng)認(rèn)定贈(zèng)與的是房屋還是購(gòu)房款

　　父母出全資以其已婚子女的名義購(gòu)買并已向子女作出贈(zèng)與之意思表示的房屋，應(yīng)視為父母對(duì)子女的贈(zèng)與。在房屋未交付使用且產(chǎn)權(quán)登記尚未完成前，作為贈(zèng)與人的父母有權(quán)撤銷該項(xiàng)贈(zèng)與。在尚未付清該房屋的全部款項(xiàng)、房屋產(chǎn)權(quán)登記尚未完成，父母即表示撤銷贈(zèng)與的情況下，子女因離婚或離婚后分割夫妻共同財(cái)產(chǎn)問(wèn)題進(jìn)行的訴訟中，不宜認(rèn)定父母贈(zèng)與的只是已經(jīng)實(shí)際支付的購(gòu)房款，進(jìn)而將上述購(gòu)房款作為夫妻共同財(cái)產(chǎn)進(jìn)行分割。

　　(執(zhí)筆人：韓玫 余國(guó)英 沈妙)

　　索引：《民事審判指導(dǎo)與參考》(第44輯)第185-189頁(yè)

　　17、房屋抵押權(quán)存續(xù)期間，出賣人(抵押人)未經(jīng)抵押權(quán)人同意簽訂房屋買賣合同的效力及履行

　　房屋抵押權(quán)存續(xù)期間，出賣人(抵押人)未經(jīng)抵押權(quán)人同意轉(zhuǎn)讓抵押房屋的，不影響房屋買賣合同的效力。出賣人在合同約定的履行期限屆滿時(shí)仍未履行消滅抵押權(quán)的義務(wù)，致使買受人無(wú)法辦理房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記，買受人可以請(qǐng)求解除合同。買受人同意并能夠代為清償債務(wù)消滅抵押權(quán)的，抵押權(quán)人應(yīng)當(dāng)協(xié)助辦理抵押注銷登記，出賣人應(yīng)當(dāng)在抵押權(quán)消滅后為買受人辦理房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記手續(xù)。

　　(執(zhí)筆人：左峰 陳旻)

　　索引：《民事審判指導(dǎo)與參考》(第45輯)第130-134頁(yè)

　　18、土地行政主管部門與競(jìng)得人簽署國(guó)有土地使用權(quán)競(jìng)得成交確認(rèn)書(shū)的行為屬于民事行為

　　土地行政主管部門與競(jìng)得人簽署國(guó)有土地使用權(quán)競(jìng)得成交確認(rèn)書(shū)的行為，是土地行政主管部門代表國(guó)有土地所有權(quán)人與國(guó)有土地使用權(quán)受讓人，對(duì)雙方民事權(quán)利義務(wù)的約定，其性質(zhì)屬于民事行為，由此引起糾紛訴至人民法院的，屬于民事案件范疇。

　　(執(zhí)筆人：沈丹丹)

　　索引：《民事審判指導(dǎo)與參考》(第45輯)第148-152頁(yè)

　　19、以合開(kāi)發(fā)項(xiàng)目國(guó)有土地使用權(quán)抵押所得的貸款的歸屬

　　合作開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)過(guò)程中，對(duì)以合作開(kāi)發(fā)項(xiàng)目建設(shè)用地使用權(quán)作抵押所取得的用于項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的貸款，如果合作開(kāi)發(fā)協(xié)議未對(duì)該貸款歸屬進(jìn)行約定，則在分配合作開(kāi)發(fā)項(xiàng)目權(quán)益時(shí)，該貸款既不能作為雙方當(dāng)事人的共同投資，也不能認(rèn)定為合作開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)當(dāng)事人的投資;基于該融資產(chǎn)生的負(fù)債亦非合作開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)的單方負(fù)債，應(yīng)屬于項(xiàng)目負(fù)債。

　　(執(zhí)筆人：仲偉珩)

　　索引：《民事審判指導(dǎo)與參考》(第52輯)第133-138頁(yè)

　　20、如何理解農(nóng)村土地承包經(jīng)營(yíng)糾紛調(diào)解仲裁法第二條規(guī)定的“訂立”農(nóng)村土地承包合同發(fā)生的糾紛

　　農(nóng)村土地承包經(jīng)營(yíng)糾紛調(diào)解仲裁法第二條規(guī)定的“訂立”土地承包合同發(fā)生的糾紛，是指合同訂立過(guò)程中，圍繞當(dāng)事人締約能力、合同形式、合同訂立時(shí)間的確認(rèn)、格式條款的理解與適用、締約過(guò)失責(zé)任的認(rèn)定與承擔(dān)等發(fā)生的糾紛，不包括農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織成員因未實(shí)際取得土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)與農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織發(fā)生的糾紛。對(duì)農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織成員因未實(shí)際取得土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)而提起的民事訴訟，人民法院應(yīng)按照《最高人民法院關(guān)于審理涉及農(nóng)村土地承包糾紛案件適用法律問(wèn)題的解釋》第一條第二款的規(guī)定，告知當(dāng)事人向有關(guān)行政主管部門申請(qǐng)解決。

　　(執(zhí)筆人：沈丹丹)

　　索引：《民事審判指導(dǎo)與參考》(第52輯)第139-142頁(yè)

　　21、案件判決生效后，劃撥土地經(jīng)有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府批準(zhǔn)辦理土地使用權(quán)出讓手續(xù)的，當(dāng)事人以此為由主張合同有效，申請(qǐng)?jiān)賹彽模嗣穹ㄔ翰挥柚С?/p>

　　土地使用權(quán)人未經(jīng)有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府批準(zhǔn)，與受讓方訂立合同轉(zhuǎn)讓劃撥土地使用權(quán)的，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定合同無(wú)效，但起訴前經(jīng)有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府批準(zhǔn)辦理土地使用權(quán)出讓手續(xù)的，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定合同有效。而在案件判決生效后，劃撥土地經(jīng)有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府批準(zhǔn)、辦理土地使用權(quán)出讓手續(xù)的，當(dāng)事人以劃撥土地已經(jīng)由有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府批準(zhǔn)、辦理土地使用權(quán)出讓手續(xù)為由，主張劃撥土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同有效，申請(qǐng)?jiān)賹彽模嗣穹ㄔ翰粦?yīng)支持。

　　(執(zhí)筆人：仲偉珩)

　　索引：《民事審判指導(dǎo)與參考》(第52輯)第148-155頁(yè)

　　22、出讓人按照聯(lián)合競(jìng)買人的約定與其中一方簽訂土地使用權(quán)出讓合同的，另一方聯(lián)合競(jìng)買人不屬于必須共同進(jìn)行訴訟的當(dāng)事人

　　當(dāng)事人簽訂聯(lián)合競(jìng)買協(xié)議約定雙方出資競(jìng)買建設(shè)用地使用權(quán)，并由一方辦理土地摘牌手續(xù)，領(lǐng)取土地成交確認(rèn)書(shū)，簽訂土地使用權(quán)出讓合同。出讓人向該方當(dāng)事人發(fā)出成交確認(rèn)書(shū)并與其簽訂土地使用權(quán)出讓合同后，簽訂合同的競(jìng)買人就出讓土地的履行、解除等單獨(dú)起訴出讓人的，另一方聯(lián)合競(jìng)買人不屬于必須共同進(jìn)行訴訟的當(dāng)事人。

　　(執(zhí)筆人：辛正郁 沈丹丹)

　　索引：《民事審判指導(dǎo)與參考》(第55輯)第97-100頁(yè)

　　23、當(dāng)事人就他人承包的土地主張權(quán)利，人民法院應(yīng)當(dāng)受理并作出裁判

　　未獲得土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)的當(dāng)事人，不向村民委員會(huì)要求承包土地，而以自己是該村某一土地承包經(jīng)營(yíng)戶的家庭成員為由，針對(duì)他人已經(jīng)承包經(jīng)營(yíng)的土地，主張成為該農(nóng)戶土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)共有人的，屬于平等主體之間的民事權(quán)益之爭(zhēng)，人民法院應(yīng)當(dāng)作為民事案件受理，并依據(jù)農(nóng)村土地承包法第二十六條之規(guī)定，對(duì)其是否屬于該戶土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)的共有人作出裁判。

　　(執(zhí)筆人：韓玫)

　　索引：《民事審判指導(dǎo)與參考》(第56輯)第110-114頁(yè)

　　24、農(nóng)村土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)依法轉(zhuǎn)讓后土地被征收，征地補(bǔ)償款是否歸受讓方所有

　　農(nóng)村土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)依法轉(zhuǎn)讓后，原承包人即退出承包關(guān)系，受讓方與發(fā)包方形成新的承包關(guān)系，土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)的權(quán)利主體發(fā)生變更，受讓方成為新的土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)人。土地被征收后，受讓方有權(quán)享有相應(yīng)的土地補(bǔ)償費(fèi)。

　　(執(zhí)筆人：王丹)

　　索引：《民事審判指導(dǎo)與參考》(第56輯)第124-127頁(yè)

　　25、房屋登記權(quán)利人出賣共有房屋不符合法律規(guī)定或者合同約定條件的合同效力問(wèn)題

　　出賣人與買受人簽訂房屋買賣合同，出賣登記在某個(gè)人名下的房屋，不符合物權(quán)法第九十七條關(guān)于共有物處分的規(guī)定或者當(dāng)事人的另行約定，如果買受人是善意，且買賣合同約定的對(duì)價(jià)合理，但未辦理房屋所有權(quán)變更登記手續(xù)的，其他共有權(quán)人請(qǐng)求確認(rèn)房屋買賣合同無(wú)效的，人民法院不予支持。

　　(執(zhí)筆人：仲偉珩)

　　索引：《民事審判指導(dǎo)與參考》(第56輯)第128-133頁(yè)

　　26、當(dāng)事人就簽訂土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)合同后未實(shí)際取得承包土地而提起訴訟，人民法院應(yīng)當(dāng)作為民事案件受理

　　土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)自土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)合同生效時(shí)即已設(shè)立。農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織成員就未取得該合同項(xiàng)下承包土地與農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織發(fā)生的糾紛，屬于平等民事主體之間的民事糾紛，人民法院應(yīng)當(dāng)作為民事案件予以受理。

　　(執(zhí)筆人：沈丹丹)

　　索引：《民事審判指導(dǎo)與參考》(第56輯)第134-137頁(yè)

　　27、出賣人出賣登記在其名下的共有房屋不符合法律規(guī)定或者共有人約定的條件，買受人請(qǐng)求強(qiáng)制履行房屋買賣合同的糾紛處理

　　出賣人出賣登記在其名下的共有房屋不符合物權(quán)法第九十七條規(guī)定的條件或者共有人約定的條件，在房屋買賣合同有效的情況下，買受人請(qǐng)求履行房屋買賣合同，其他共有人不同意出賣該共有房屋，并表示不予協(xié)助辦理該房屋權(quán)屬變更登記手續(xù)的，人民法院應(yīng)駁回買受人關(guān)于繼續(xù)履行合同的訴訟請(qǐng)求。

　　(執(zhí)筆人：王丹)

　　索引：《民事審判指導(dǎo)與參考》(第57輯)第149-153頁(yè)

　　28、集體經(jīng)濟(jì)組織作出的土地承包方案調(diào)整決定違反法律規(guī)定、侵害承包人權(quán)益的，依法應(yīng)予撤銷

　　集體經(jīng)濟(jì)組織通過(guò)召開(kāi)村民會(huì)議等方式，作出土地承包方案調(diào)整的決定，違反農(nóng)村土地承包法對(duì)承包權(quán)保護(hù)等法律規(guī)定，侵害承包人權(quán)益的，承包人依據(jù)物權(quán)法的規(guī)定，向人民法院起訴請(qǐng)求撤銷該決定的，人民法院應(yīng)當(dāng)予以支持。

　　(執(zhí)筆人：沈丹丹)

　　索引：《民事審判指導(dǎo)與參考》(第57輯)第154-156頁(yè)

　　29、是民間借貸還是商品房買賣

　　不簽訂書(shū)面的借款合同，只用簽訂《商品房買賣合同》并登記備案的方式作為擔(dān)保，同時(shí)簽訂回購(gòu)協(xié)議，然后再用出借人向借款人實(shí)際交付款項(xiàng)的方式建立債權(quán)債務(wù)關(guān)系，是目前一些民間借貸當(dāng)事人選擇的借貸方式。判斷當(dāng)事人之間法律關(guān)系的性質(zhì)，不能僅看合同的名稱、形式和內(nèi)容，更重要的是分析當(dāng)事人之間法律關(guān)系的實(shí)質(zhì)。如果《商品房買賣合同》中售房方并未準(zhǔn)備實(shí)際交付房屋，而購(gòu)房一方亦不關(guān)心取得所購(gòu)房屋產(chǎn)權(quán)。且雙方當(dāng)事人的關(guān)注點(diǎn)集中在《回購(gòu)協(xié)議》及其相應(yīng)的違約金上，則足以證明雙方之間真實(shí)的法律關(guān)系是民間借貸。

　　(執(zhí)筆人：韓玫)

　　索引：《民事審判指導(dǎo)與參考》(第58輯)第96-103頁(yè)

　　30、債務(wù)清償期屆滿后當(dāng)事人間達(dá)成以物抵債協(xié)議但未履行物權(quán)轉(zhuǎn)移手續(xù)，該協(xié)議效力如何確定

　　債務(wù)清償期屆滿后當(dāng)事人達(dá)成以物抵債協(xié)議，在尚未辦理物權(quán)轉(zhuǎn)移手續(xù)前，債務(wù)人反悔不履行抵債協(xié)議，債權(quán)人要求繼續(xù)履行抵債協(xié)議或要求確認(rèn)所抵之物的所有權(quán)歸自己的，人民法院應(yīng)駁回其訴訟請(qǐng)求。但經(jīng)釋明，當(dāng)事人要求繼續(xù)履行原債權(quán)債務(wù)合同的，人民法院應(yīng)當(dāng)繼續(xù)審理。

　　(執(zhí)筆人：夏正芳 潘軍鋒 仲偉珩)

　　索引：《民事審判指導(dǎo)與參考》(第58輯)第121-124頁(yè)

　　31、買賣合同尚未履行完結(jié)，買受人請(qǐng)求確認(rèn)其為房屋所有權(quán)人的，不屬于物權(quán)確認(rèn)爭(zhēng)議

　　確認(rèn)物權(quán)以存在物權(quán)歸屬爭(zhēng)議為前提。買賣合同尚未履行完結(jié)，買受人請(qǐng)求確認(rèn)其享有標(biāo)的物之所有權(quán)的，不符合物權(quán)法第三十三條規(guī)定的物權(quán)歸屬爭(zhēng)議，不應(yīng)納入物權(quán)確認(rèn)之訴。

　　(執(zhí)筆人：辛正郁)

　　索引：《民事審判指導(dǎo)與參考》(第61輯)第177-180頁(yè)

　　32、如何區(qū)分合作開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)合同中的清理?xiàng)l款與“名為合作實(shí)為借貸”合同

　　合同約定，一方出地，另一方出資，設(shè)立房地產(chǎn)項(xiàng)目公司，按照出資比例享有項(xiàng)目公司股東權(quán)益，合作開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)。從約定的權(quán)利義務(wù)內(nèi)容看，協(xié)議性質(zhì)為共同出資、共擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)、共享利潤(rùn)的合作開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)合同。合同還約定，終止履行后接受出資一方返還出資方投資款本金及按同期銀行貸款利率四倍支付利息，依據(jù)合同法第九十七條、第九十八條規(guī)定，此約定性質(zhì)為合同終止履行后的清理?xiàng)l款，不屬于《最高人民法院關(guān)于審理涉及國(guó)有土地使用權(quán)合同糾紛案件適用法律問(wèn)題的解釋》第二十六條規(guī)定的名為合作合同實(shí)為借款合同情形。

　　(執(zhí)筆人：馮小光 謝愛(ài)梅)

　　索引：《民事審判指導(dǎo)與參考》(第62輯)第154-157頁(yè)

　　33、涉及農(nóng)村集體所有土地的委托代建合同中對(duì)外銷售利潤(rùn)分配條款的效力如何認(rèn)定

　　涉及農(nóng)村集體所有土地的委托代建合同中的對(duì)外銷售利潤(rùn)分配條款具有合資、合作開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)的性質(zhì)，當(dāng)事人主張利潤(rùn)分配等合同權(quán)利的，應(yīng)提供政府部門關(guān)于土地利用規(guī)劃、建設(shè)用地計(jì)劃等審批文件或者證明。雖提供了上述文件或證明，但在一審法庭辯論結(jié)束之前土地性質(zhì)仍未變更為國(guó)有土地的，該利潤(rùn)分配條款按無(wú)效處理。

　　(執(zhí)筆人：于蒙)

　　索引：《民事審判指導(dǎo)與參考》(第64輯)第145-150頁(yè)

　　34、以劃撥土地使用權(quán)與他方簽訂的合作建房合同應(yīng)如何認(rèn)定其效力

　　按照約定履行步驟依法改變劃撥用地性質(zhì)實(shí)現(xiàn)合作開(kāi)發(fā)遠(yuǎn)期目標(biāo)，土地實(shí)現(xiàn)變性前發(fā)生糾紛，不能因此否定前期簽訂的合作建房合同效力。合同當(dāng)事人依約占有不動(dòng)產(chǎn)的履約行為為合法占有，受物權(quán)法保護(hù);足以對(duì)抗對(duì)方提出的騰遷請(qǐng)求

　　(執(zhí)筆人：張純)

　　索引：《民事審判指導(dǎo)與參考》(第64輯)第160-165頁(yè)

　　35、當(dāng)事人協(xié)商一致終止借款合同關(guān)系并建立商品房買賣合同關(guān)系的，如何確定雙方法律關(guān)系的性質(zhì)及借款本息數(shù)額

　　借款合同到期借款人并未按約歸還借款，雙方當(dāng)事人經(jīng)對(duì)賬協(xié)商，決定終止借款合同關(guān)系并建立商品房買賣合同關(guān)系，除存在法定無(wú)效情形的，應(yīng)當(dāng)按照當(dāng)事人意思表示，確定雙方法律關(guān)系轉(zhuǎn)化為商品房買賣合同關(guān)系。對(duì)于雙方約定轉(zhuǎn)化為購(gòu)房款的借款本金及利息的數(shù)額，應(yīng)當(dāng)根據(jù)雙方之間原借款合同及借款、還款等證據(jù)予以審查認(rèn)定，不宜僅按照雙方合同約定直接確認(rèn)轉(zhuǎn)為購(gòu)房款的欠款數(shù)額。