最高院司法政策精神

在國家確定的宅基地制度改革試點地區，可以按照國家政策及相關指導意見處理宅基地因抵押擔保、轉讓而產生的糾紛。

在非試點地區，農民將其宅基地上的房屋出售給非集體經濟組織以外的個人，該房屋買賣合同認定為無效。合同無效后，買受人請求返還購房款及其利息，以及請求賠償翻建或者改建成本的，應當綜合考慮當事人過錯等因素予以確定。

————最高人民法院《關于印發<第八次全國法院民事商事審判工作會議（民事部分）紀要>的通知》（2016年11月21日，法【2016】399號）第19條。

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案例一

坐落于大同市平城區御北園東園3號樓2單元7號房屋，由大同市南郊區新旺鄉五愛村村民委員會發放了房證，房證標明產別為私產。2018年5月28日，經大同市城區房管家房地產經紀有限責任公司居間介紹，李某梅與李某琦簽訂了《房屋買賣合同》，約定李某梅向李某琦購買上述房屋，房屋交易總價款為385000元，如李某琦不賣此房則違約，退還雙倍購房定金及中介費，如李某梅不買此房則違約，購房定金不退，中介費不退，此房為大同市南郊區新旺五愛村集資小產權房，李某梅同意購買此房，此房留下家具及其固定設施。同日，李某梅支付購房定金6500元，向大同市城區房管家房地產經紀有限責任公司支付中介費3500元。

一審法院認為，雙方簽訂的《房屋買賣合同》，是雙方當事人真實意思表示，且不違反法律的強制性規定，為有效合同。李某梅主張合同無效，無事實及法律依據，不予支持，其基于合同無效要求退還購房定金及中介費的主張，不予支持。依照《中華人民共和國合同法》第四十四條、第五十二條，《中華人民共和國民事訴訟法》第六十四條規定，判決：駁回原告李某梅的訴訟請求。案件受理費150元，減半收取計75元，由李某梅負擔75元，該院退還75元。

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本院認為，訴爭房屋屬于小產權房屋，不具有上市交易條件，亦為國家明令禁止交易的房屋類型，故雙方所簽訂的《房屋買賣合同》無效。大同市城區房管家房地產經紀有限責任公司作為專業的房屋買賣居間人，應當對該房屋禁止交易的相關法律法規熟知，但其仍然進行居間活動，故其對此交易應當承擔主要過錯責任。李某琦作為房屋使用權人，其亦應當知曉房屋禁止買賣的情形，存在過錯。同時其主張賠償房屋租賃費的損失，不僅未起訴，而且未提交證明該期待利益造成損失的證據，故本院對其該項主張不予支持。李某梅在明知房屋屬于小產權房屋依然購買，其自身亦存在過錯。

綜上所述，李某梅的上訴請求部分成立，一審判決認定事實清楚，但適用法律錯誤，應予糾正。

——————李某梅與李某琦、大同市城區房管家房地產經紀有限責任公司買賣合同糾紛二審民事判決書

案號：（2018）晉02民終2452號

案例二

本院認為，文昌社區居委會提交《集體土地使用證》、《建設用地規劃許可證》、《建設工程規劃許可證》載明的內容顯示，案涉房屋所使用土地的性質為集體所有的農村宅基地，使用權人為水西街道辦事處，建造方為黔西縣城關鎮城北村民委員會，故案涉房屋非商品房，系農村宅基地上的農民集中建房，即小產權房。原審適用無權處分的相關法律法規處理本案，屬適用法律錯誤。鑒于小產權房開發主體資格、購買人的主體要件、土地使用權、房屋產權性質等均尚未納入現行法律、法規所調整的范圍，相關政策規定亦不明確，故涉及小產權房的相關爭議，不屬于人民法院受理民事訴訟案件的范圍，依照《最高人民法院關于適用〈中華人民共和國民事訴訟法〉的解釋》第三百三十條之規定，裁定如下：

一、撤銷貴州省黔西縣人民法院（2016）黔0522民初4211號民事判決；

二、駁回被上訴人楊某的起訴。

本裁定為終審裁定。

————貴州省冶金建設公司、楊某買賣合同糾紛二審民事裁定書

案號：（2018）黔05民終2198號

案例三

二、關于兆發公司是否返還購房款的問題。根據《中華人民共和國土地管理法》第六十三條規定，農民集體所有的土地的使用權不得出讓、轉讓或者出租用于非農業建設。且根據現有政策和法律，在農村集體用地上建設的小產權房禁止在市場進行交易。兆發公司建設的涉案房屋系小產權房，并無商品房預售許可證，不能在市場上交易。雙方的買賣合同關系應屬無效。根據《中華人民共和國合同法》第五十八條規定，合同無效或者被撤銷后，因該合同取得的財產，應當予以返還；不能返還或者沒有必要返還的，應當折價補償。有過錯的一方應當賠償對方因此所受到的損失，雙方都有過錯的，應當各自承擔相應的責任。兆發公司就涉案買賣合同而取得的購房款應當返還給李光華。故李光華訴求兆發公司返還購房款于法有據，本院予以支持。而李光華對購買小產權房亦存在過錯，應承擔相應責任。一審判決對李光華訴求利息損失等不予支持，并無不當，予以維持。兆發公司關于不予返還購房款的主張沒有事實和法律依據，本院不予支持。

——————三亞兆發實業有限公司與李光華買賣合同糾紛二審民事判決書

案號：（2016）瓊02民終1481號

目前，很多法院是通過判決合同無效并讓出賣人對房屋增值部分按照其過錯比例對買受人承擔賠償責任來平衡雙方當事人的利益關系。 

此類問題的根源在于我國現行的土地制度本身，糾集在其中的城鄉利益角逐實質上是一種制度利益如何合理分配的問題。故在從制度層面徹底解決前述問題之前，現階段的司法裁判是沒有多少選擇的余地的。

轉自：聚法