最高院司法政策精神

在國家確定的宅基地制度改革試點(diǎn)地區(qū)，可以按照國家政策及相關(guān)指導(dǎo)意見處理宅基地因抵押擔(dān)保、轉(zhuǎn)讓而產(chǎn)生的糾紛。

在非試點(diǎn)地區(qū)，農(nóng)民將其宅基地上的房屋出售給非集體經(jīng)濟(jì)組織以外的個(gè)人，該房屋買賣合同認(rèn)定為無效。合同無效后，買受人請(qǐng)求返還購房款及其利息，以及請(qǐng)求賠償翻建或者改建成本的，應(yīng)當(dāng)綜合考慮當(dāng)事人過錯(cuò)等因素予以確定。

————最高人民法院《關(guān)于印發(fā)<第八次全國法院民事商事審判工作會(huì)議（民事部分）紀(jì)要>的通知》（2016年11月21日，法【2016】399號(hào)）第19條。

（圖片來自網(wǎng)絡(luò)，侵權(quán)則刪）

案例一

坐落于大同市平城區(qū)御北園東園3號(hào)樓2單元7號(hào)房屋，由大同市南郊區(qū)新旺鄉(xiāng)五愛村村民委員會(huì)發(fā)放了房證，房證標(biāo)明產(chǎn)別為私產(chǎn)。2018年5月28日，經(jīng)大同市城區(qū)房管家房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限責(zé)任公司居間介紹，李某梅與李某琦簽訂了《房屋買賣合同》，約定李某梅向李某琦購買上述房屋，房屋交易總價(jià)款為385000元，如李某琦不賣此房則違約，退還雙倍購房定金及中介費(fèi)，如李某梅不買此房則違約，購房定金不退，中介費(fèi)不退，此房為大同市南郊區(qū)新旺五愛村集資小產(chǎn)權(quán)房，李某梅同意購買此房，此房留下家具及其固定設(shè)施。同日，李某梅支付購房定金6500元，向大同市城區(qū)房管家房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限責(zé)任公司支付中介費(fèi)3500元。

一審法院認(rèn)為，雙方簽訂的《房屋買賣合同》，是雙方當(dāng)事人真實(shí)意思表示，且不違反法律的強(qiáng)制性規(guī)定，為有效合同。李某梅主張合同無效，無事實(shí)及法律依據(jù)，不予支持，其基于合同無效要求退還購房定金及中介費(fèi)的主張，不予支持。依照《中華人民共和國合同法》第四十四條、第五十二條，《中華人民共和國民事訴訟法》第六十四條規(guī)定，判決：駁回原告李某梅的訴訟請(qǐng)求。案件受理費(fèi)150元，減半收取計(jì)75元，由李某梅負(fù)擔(dān)75元，該院退還75元。

（圖片來自網(wǎng)絡(luò)，侵權(quán)則刪）

本院認(rèn)為，訴爭(zhēng)房屋屬于小產(chǎn)權(quán)房屋，不具有上市交易條件，亦為國家明令禁止交易的房屋類型，故雙方所簽訂的《房屋買賣合同》無效。大同市城區(qū)房管家房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限責(zé)任公司作為專業(yè)的房屋買賣居間人，應(yīng)當(dāng)對(duì)該房屋禁止交易的相關(guān)法律法規(guī)熟知，但其仍然進(jìn)行居間活動(dòng)，故其對(duì)此交易應(yīng)當(dāng)承擔(dān)主要過錯(cuò)責(zé)任。李某琦作為房屋使用權(quán)人，其亦應(yīng)當(dāng)知曉房屋禁止買賣的情形，存在過錯(cuò)。同時(shí)其主張賠償房屋租賃費(fèi)的損失，不僅未起訴，而且未提交證明該期待利益造成損失的證據(jù)，故本院對(duì)其該項(xiàng)主張不予支持。李某梅在明知房屋屬于小產(chǎn)權(quán)房屋依然購買，其自身亦存在過錯(cuò)。

綜上所述，李某梅的上訴請(qǐng)求部分成立，一審判決認(rèn)定事實(shí)清楚，但適用法律錯(cuò)誤，應(yīng)予糾正。

——————李某梅與李某琦、大同市城區(qū)房管家房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限責(zé)任公司買賣合同糾紛二審民事判決書

案號(hào)：（2018）晉02民終2452號(hào)

案例二

本院認(rèn)為，文昌社區(qū)居委會(huì)提交《集體土地使用證》、《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》、《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》載明的內(nèi)容顯示，案涉房屋所使用土地的性質(zhì)為集體所有的農(nóng)村宅基地，使用權(quán)人為水西街道辦事處，建造方為黔西縣城關(guān)鎮(zhèn)城北村民委員會(huì)，故案涉房屋非商品房，系農(nóng)村宅基地上的農(nóng)民集中建房，即小產(chǎn)權(quán)房。原審適用無權(quán)處分的相關(guān)法律法規(guī)處理本案，屬適用法律錯(cuò)誤。鑒于小產(chǎn)權(quán)房開發(fā)主體資格、購買人的主體要件、土地使用權(quán)、房屋產(chǎn)權(quán)性質(zhì)等均尚未納入現(xiàn)行法律、法規(guī)所調(diào)整的范圍，相關(guān)政策規(guī)定亦不明確，故涉及小產(chǎn)權(quán)房的相關(guān)爭(zhēng)議，不屬于人民法院受理民事訴訟案件的范圍，依照《最高人民法院關(guān)于適用〈中華人民共和國民事訴訟法〉的解釋》第三百三十條之規(guī)定，裁定如下：

一、撤銷貴州省黔西縣人民法院（2016）黔0522民初4211號(hào)民事判決；

二、駁回被上訴人楊某的起訴。

本裁定為終審裁定。

————貴州省冶金建設(shè)公司、楊某買賣合同糾紛二審民事裁定書

案號(hào)：（2018）黔05民終2198號(hào)

案例三

二、關(guān)于兆發(fā)公司是否返還購房款的問題。根據(jù)《中華人民共和國土地管理法》第六十三條規(guī)定，農(nóng)民集體所有的土地的使用權(quán)不得出讓、轉(zhuǎn)讓或者出租用于非農(nóng)業(yè)建設(shè)。且根據(jù)現(xiàn)有政策和法律，在農(nóng)村集體用地上建設(shè)的小產(chǎn)權(quán)房禁止在市場(chǎng)進(jìn)行交易。兆發(fā)公司建設(shè)的涉案房屋系小產(chǎn)權(quán)房，并無商品房預(yù)售許可證，不能在市場(chǎng)上交易。雙方的買賣合同關(guān)系應(yīng)屬無效。根據(jù)《中華人民共和國合同法》第五十八條規(guī)定，合同無效或者被撤銷后，因該合同取得的財(cái)產(chǎn)，應(yīng)當(dāng)予以返還；不能返還或者沒有必要返還的，應(yīng)當(dāng)折價(jià)補(bǔ)償。有過錯(cuò)的一方應(yīng)當(dāng)賠償對(duì)方因此所受到的損失，雙方都有過錯(cuò)的，應(yīng)當(dāng)各自承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任。兆發(fā)公司就涉案買賣合同而取得的購房款應(yīng)當(dāng)返還給李光華。故李光華訴求兆發(fā)公司返還購房款于法有據(jù)，本院予以支持。而李光華對(duì)購買小產(chǎn)權(quán)房亦存在過錯(cuò)，應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)責(zé)任。一審判決對(duì)李光華訴求利息損失等不予支持，并無不當(dāng)，予以維持。兆發(fā)公司關(guān)于不予返還購房款的主張沒有事實(shí)和法律依據(jù)，本院不予支持。

——————三亞兆發(fā)實(shí)業(yè)有限公司與李光華買賣合同糾紛二審民事判決書

案號(hào)：（2016）瓊02民終1481號(hào)

目前，很多法院是通過判決合同無效并讓出賣人對(duì)房屋增值部分按照其過錯(cuò)比例對(duì)買受人承擔(dān)賠償責(zé)任來平衡雙方當(dāng)事人的利益關(guān)系。 

此類問題的根源在于我國現(xiàn)行的土地制度本身，糾集在其中的城鄉(xiāng)利益角逐實(shí)質(zhì)上是一種制度利益如何合理分配的問題。故在從制度層面徹底解決前述問題之前，現(xiàn)階段的司法裁判是沒有多少選擇的余地的。

轉(zhuǎn)自：聚法