賣(mài)合同(21例)裁判規(guī)則一覽表.jpg)
1.預(yù)約合同是一種約定將來(lái)訂立一定合同的合同。當(dāng)事人一方違反預(yù)約合同約定,不與對(duì)方簽訂本約合同或無(wú)法按照預(yù)約的內(nèi)容與對(duì)方簽訂本約合同的,應(yīng)當(dāng)向?qū)Ψ匠袚?dān)違約責(zé)任。
2.違反預(yù)約合同,違約方給守約方造成的損失應(yīng)根據(jù)訂立預(yù)約合同時(shí)商品的市場(chǎng)行情和現(xiàn)行商品的價(jià)格予以確定。
3.判斷商品房買(mǎi)賣(mài)中的認(rèn)購(gòu)、訂購(gòu)、預(yù)訂等協(xié)議究竟是預(yù)約合同還是本約合同,最主要的是看見(jiàn)此類(lèi)協(xié)議是否具備《商品房銷(xiāo)售管理辦法》第十六條規(guī)定的商品房買(mǎi)賣(mài)合同的主要內(nèi)容的,就可以認(rèn)定此類(lèi)協(xié)議已經(jīng)具備了商品房買(mǎi)賣(mài)合同本約的條件;反之,則應(yīng)認(rèn)定為預(yù)約合同。如果雙方當(dāng)事人在協(xié)議中明確約定在具備商品房預(yù)售條件時(shí)還需重新簽訂商品房買(mǎi)賣(mài)合同的,該協(xié)議應(yīng)認(rèn)定為預(yù)約合同。
4.根據(jù)合同的相對(duì)性原則,涉案合同一方當(dāng)事人以案外人違約為由,主張?jiān)谏姘负贤男兄行惺共话部罐q權(quán)的,人民法院不予支持。
5.善意買(mǎi)受人根據(jù)不動(dòng)產(chǎn)登記的公示公信原則,確信登記的權(quán)利狀態(tài)與現(xiàn)實(shí)狀態(tài)相一致,此信賴(lài)?yán)鎽?yīng)予保護(hù);根據(jù)區(qū)分原則,房屋因附有違法建筑而無(wú)法過(guò)戶屬合同履行范疇,不應(yīng)影響合同效力。這類(lèi)合同如不具備《合同法》第52條的無(wú)效情形,應(yīng)當(dāng)認(rèn)定有效。
7.合同解除導(dǎo)致合同關(guān)系歸于消滅,故合同解除的法律后果不表現(xiàn)為違約責(zé)任,而是返還不當(dāng)?shù)美①r償損失等形式的民事責(zé)任。
8.房屋買(mǎi)賣(mài)居間合同中關(guān)于禁止買(mǎi)方利用中介公司提供的房源信息卻繞開(kāi)該中介公司與賣(mài)方簽訂房屋買(mǎi)賣(mài)合同的約定合法有效。但是,當(dāng)賣(mài)方將同一房屋通過(guò)多個(gè)中介公司掛牌出售時(shí),買(mǎi)方通過(guò)其他公眾可以獲知的正當(dāng)途徑獲得相同房源信息的,買(mǎi)方有權(quán)選擇報(bào)價(jià)低、服務(wù)好的中介公司促成房屋買(mǎi)賣(mài)合同成立,其行為并沒(méi)有利用先前與之簽約中介公司的房源信息,故不構(gòu)成違約。
9.建設(shè)行政主管部門(mén)的審批文件以及建筑工程勘察、設(shè)計(jì)、施工、工程監(jiān)理等單位分別簽署的質(zhì)量合格文件,在關(guān)于房屋建筑工程質(zhì)量的訴訟中僅屬訴訟證據(jù),對(duì)人民法院認(rèn)定事實(shí)不具有當(dāng)然的確定力和拘束力,如果存在房屋裂縫、滲漏等客觀事實(shí),并且該客觀事實(shí)確系建筑施工所致,則人民法院應(yīng)當(dāng)依法認(rèn)定房屋存在質(zhì)量缺陷。
10.除有特別約定外,房屋出賣(mài)人應(yīng)當(dāng)保證房屋質(zhì)量符合工程建設(shè)強(qiáng)制性標(biāo)準(zhǔn)以及合同的約定,房屋買(mǎi)受人因房屋存在質(zhì)量缺陷為由向出賣(mài)人主張修復(fù)等民事責(zé)任的,人民法院應(yīng)當(dāng)予以支持。
11.為家庭生活消費(fèi)需要購(gòu)買(mǎi)汽車(chē),發(fā)生欺詐糾紛的,可以按照《中華人民共和國(guó)消費(fèi)者權(quán)益保護(hù)法》處理,汽車(chē)銷(xiāo)售者承諾向消費(fèi)者出售沒(méi)有使用或維修過(guò)的新車(chē),消費(fèi)者購(gòu)買(mǎi)后發(fā)現(xiàn)系使用或維修過(guò)的汽車(chē),銷(xiāo)售者不能證明已履行告知義務(wù)且得到消費(fèi)者認(rèn)可的,構(gòu)成銷(xiāo)售欺詐,消費(fèi)者要求銷(xiāo)售者按照消費(fèi)者權(quán)益保護(hù)法賠償損失的,人民法院應(yīng)予支持。
12.預(yù)約合同,一般指雙方當(dāng)事人為將來(lái)訂立確定性本合同而達(dá)成的合意。
13.預(yù)約合同生效后,雙方當(dāng)事人均應(yīng)當(dāng)按照約定履行自己的義務(wù)。一方當(dāng)事人未盡義務(wù)導(dǎo)致本合同的談判、磋商不能進(jìn)行,構(gòu)成違約的,應(yīng)當(dāng)承擔(dān)相應(yīng)的違約責(zé)任。
14.在審理合同糾紛案件中,確認(rèn)違約方的賠償責(zé)任應(yīng)當(dāng)遵循“可預(yù)見(jiàn)性原則”,即違約方僅就其違約行為給對(duì)方造成的損失承擔(dān)賠償責(zé)任,對(duì)由于市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)等因素造成的、雙方當(dāng)事人均不能預(yù)見(jiàn)的損失,因非違約方過(guò)錯(cuò)所致,與違約行為之間亦沒(méi)有因果關(guān)系,違約方對(duì)此不承擔(dān)賠償責(zé)任。
15.判斷違約行為是否構(gòu)成根本違約,可以通過(guò)違約行為造成的后果在整個(gè)合同利益的比例、守約方在合同中所受利益以及能否通過(guò)其他方式得到救濟(jì)等方面綜合考慮,嚴(yán)格合同解除適用標(biāo)準(zhǔn)。
16.對(duì)所購(gòu)房屋顯而易見(jiàn)的瑕疵,業(yè)主主張已經(jīng)在開(kāi)發(fā)商收?qǐng)?zhí)的《業(yè)主入住驗(yàn)收單》上明確提出書(shū)面異議。開(kāi)發(fā)商拒不提交有業(yè)主簽字的《業(yè)主入住驗(yàn)收單》,卻以業(yè)主已經(jīng)入住為由,主張業(yè)主對(duì)房屋現(xiàn)狀認(rèn)可。根據(jù)最高人民法院《關(guān)于民事訴訟證據(jù)的若干規(guī)定》,可以推定業(yè)主關(guān)于已提出異議的主張成立。
17.根據(jù)合同法第一百零七條規(guī)定,交付房屋不符合商品房預(yù)售合同中的約定,應(yīng)由開(kāi)發(fā)商向業(yè)主承擔(dān)違約責(zé)任。交付房屋改變的建筑事項(xiàng),無(wú)論是否經(jīng)過(guò)行政機(jī)關(guān)審批或者是否符合建筑規(guī)范,均屬另一法律關(guān)系,不能成為開(kāi)發(fā)商不違約或者免除違約責(zé)任的理由。
18.在買(mǎi)賣(mài)合同糾紛中,被告以訂立該買(mǎi)賣(mài)合同的經(jīng)手人因涉嫌經(jīng)濟(jì)犯罪被刑事拘留為由,主張先中止審理買(mǎi)賣(mài)合同糾紛,等待刑事案件處理結(jié)果,但對(duì)其與原告之間的買(mǎi)賣(mài)合同關(guān)系,卻不能用證據(jù)來(lái)否定真實(shí)存在,該訴訟主張不能成立。
19.根據(jù)合同法第一百一十條規(guī)定,有違約行為的一方當(dāng)事人請(qǐng)求解除合同,沒(méi)有違約行為的另一方當(dāng)事人要求繼續(xù)履行合同,當(dāng)違約方繼續(xù)履約所需的財(cái)力、物力超過(guò)合同雙方基于合同履行所能獲得的利益,合同已不具備繼續(xù)履行的條件時(shí),為衡平雙方當(dāng)事人利益,可以允許違約方解除合同,但必須由違約方向?qū)Ψ匠袚?dān)賠償責(zé)任,以保證對(duì)方當(dāng)事人的現(xiàn)實(shí)既得利益不因合同解除而減少。
20.房屋出賣(mài)人交付使用的房屋建筑面積超出商品房買(mǎi)賣(mài)合同約定面積的,應(yīng)按照最高人民法院《關(guān)于審理商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》第十四條的規(guī)定處理。
21.房屋買(mǎi)賣(mài)合同的出賣(mài)人,在收取了買(mǎi)受人支付的大部分款項(xiàng)后,不能以房屋的工程價(jià)款需優(yōu)先受償為由,拒絕按合同約定向房屋買(mǎi)受人交付房屋。
——三門(mén)峽水利管理局訴鄭州市配套建設(shè)公司房屋買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案(載《最高人民法院公報(bào)》2004年第8期)
河南省高級(jí)人民法院認(rèn)為:滎陽(yáng)一建雖然因工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)而占有部分房產(chǎn),但并未實(shí)際取得所有權(quán),它通過(guò)與配套建設(shè)公司的合同所取得的權(quán)利只是對(duì)房屋的占有權(quán)、使用權(quán)、收益權(quán),不能對(duì)抗水利管理局所享有的權(quán)利。此外,房屋尚未竣工交付使用,滎陽(yáng)一建和左坤鵬等24位購(gòu)房人的權(quán)利也可以通過(guò)其他途徑進(jìn)行保護(hù)。配套建設(shè)公司作為房屋買(mǎi)賣(mài)合同的出賣(mài)人,在收取了買(mǎi)受人支付的大部分款項(xiàng)后,不能以房屋的工程價(jià)款需優(yōu)先受償為由,拒絕按合同約定向房屋買(mǎi)受人交付房屋。
證人證言對(duì)于查明案件事實(shí)有著不可替代的作用,由于各種原因,證人證言這一重要的證據(jù)形式在實(shí)踐中未能充分發(fā)揮其功能價(jià)值,但實(shí)踐中采信率低,并且在很多時(shí)候未能對(duì)查明事實(shí)起到有效的促進(jìn)作用。 隨著房屋買(mǎi)賣(mài)糾紛越來(lái)越多,而中介作為參與了整個(gè)房屋...
裁判要旨 【案情】 【裁判】【評(píng)析】 1.批復(fù)所確定的裁判規(guī)則應(yīng)當(dāng)繼續(xù)適用。最高人民法院的批復(fù)全文如下:浙江省高級(jí)人民法院:你院浙高法[2004]175號(hào)《關(guān)于雙方未達(dá)成拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議當(dāng)事人就補(bǔ)償安置爭(zhēng)議向法院起訴,法院能否以民事案件受...
作者:廖毅律師,來(lái)源:法務(wù)之家近年來(lái),隨著我國(guó)汽車(chē)銷(xiāo)量的逐年遞增,消費(fèi)者與汽車(chē)經(jīng)銷(xiāo)商們之間的買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案件也不斷增多,其中也不乏被社會(huì)大眾廣泛關(guān)注的焦點(diǎn)案件。例如,最近幾日刷爆網(wǎng)絡(luò)的西安奔馳女車(chē)主維權(quán)事件。然而,在大家熱情和關(guān)注力逐漸退卻...
《買(mǎi)賣(mài)合同解釋》主要內(nèi)容: 《買(mǎi)賣(mài)合同解釋》包括8個(gè)部分,總計(jì)46條,對(duì)買(mǎi)賣(mài)合同的成立及效力、標(biāo)的物交付和所有權(quán)轉(zhuǎn)移、標(biāo)的物毀損滅失的風(fēng)險(xiǎn)負(fù)擔(dān)、標(biāo)的物的檢驗(yàn)、違約責(zé)任、所有權(quán)保留、特種買(mǎi)賣(mài)等具體適用法律問(wèn)題作出明確規(guī)定。 主要內(nèi)容包括以下...
買(mǎi)賣(mài)合同的違約責(zé)任裁判規(guī)則是什么1、買(mǎi)受人依約保留部分價(jià)款作為質(zhì)量保證金,出賣(mài)人在質(zhì)量保證期間未及時(shí)解決質(zhì)量問(wèn)題而影響標(biāo)的物的價(jià)值或者使用效果,出賣(mài)人主張支付該部分價(jià)款的,人民法院不予支持。2、買(mǎi)受人在檢驗(yàn)期間、質(zhì)量保證期間、合理期間內(nèi)提出...
典型案例甲公司拖欠乙公司貨款,乙公司要求甲公司支付貨款,同時(shí),乙公司認(rèn)為某甲公司雖然無(wú)力清償債務(wù),但丙、丁公司與甲公司人格混同,丙、丁公司應(yīng)對(duì)甲公司的債務(wù)承擔(dān)連帶清償責(zé)任。問(wèn):根據(jù)《中華人民共和國(guó)公司法》之規(guī)定,公司人格否認(rèn)制度是指股東與公...
【裁判要旨】 拆遷人與被拆遷人雖就地上物的拆除達(dá)成合意,但未就補(bǔ)償方式、補(bǔ)償金額、支付期限等合同必要之點(diǎn)協(xié)商一致的,雙方的合同主要義務(wù)不能確定,所簽訂的協(xié)議書(shū)不能認(rèn)定為拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議。當(dāng)事人就補(bǔ)償安置爭(zhēng)議向人民法院提起民事訴訟的,人...
【編者按】剛剛,江蘇高院民六庭下發(fā)了《商品裝修房買(mǎi)賣(mài)合同裝修質(zhì)量糾紛案件審理指南》的通知,該指南針對(duì)限購(gòu)限價(jià)情形下,裝修房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛中爭(zhēng)議較大的單獨(dú)解除裝修合同、裝修質(zhì)價(jià)不一、裝修質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)等問(wèn)題進(jìn)行了規(guī)范和指引。這個(gè)指南也是小編目前看到的...
最高人民法院 代物清償不能達(dá)到消滅債務(wù)目的時(shí),債權(quán)人仍有權(quán)要求債務(wù)人支付欠款及利息 作者|唐青林 李舒 郭麗娜(北京精英律師團(tuán)隊(duì)) 來(lái)源|公眾號(hào)民商事裁判規(guī)則 閱讀提示 2017年最高法院發(fā)布的第15批指導(dǎo)性案例之案例72將以...
導(dǎo)讀:春節(jié)后是勞動(dòng)糾紛案件的易發(fā)期,今天小編摘編了《最高人民法院勞動(dòng)案例指導(dǎo)與參考》書(shū)中的勞動(dòng)糾紛案件裁判規(guī)則21條,并根據(jù)案由進(jìn)行了歸類(lèi)。來(lái)源 /《最高人民法院勞動(dòng)案例指導(dǎo)與參考》、法信勞動(dòng)合同糾紛1.勞動(dòng)者被績(jī)效考評(píng)為末等,用人單位不能...