證人證言對于查明案件事實有著不可替代的作用，由于各種原因，證人證言這一重要的證據形式在實踐中未能充分發揮其功能價值，但實踐中采信率低，并且在很多時候未能對查明事實起到有效的促進作用。

　　隨著房屋買賣糾紛越來越多，而中介作為參與了整個房屋交易過程中的一方，除了買賣雙方外，其對交易過程的真實情況最為了解，因此，在大部分房屋買賣案件中，當事人都會選擇申請中介作為證人出庭作證，或者提交中介公司加蓋公章的情況說明。但實踐中，可能存在中介與以一方當事人有利害關系、同時出現完全相反的兩份中介證言或者中介方不愿意出庭作證僅提交書面說明等各種情況，導致實踐中如何采信中介的證言成為房屋買賣合同糾紛審理過程中的一個難題。

　　從現行的法律規定來看，一方面，現行立法對于如何采信證人證言缺乏具體的、可操作的規范和指引。

　　《最高人民法院關于民事訴訟證據的若干規定》(以下簡稱《證據規則》)第六十五條規定：“第六十五條審判人員對單一證據可以從下列方面進行審核認定..(五)證人或者提供證據的人與當事人有無利害關系。”

　　另一方面，缺乏對證人證言質證規則的設置。從司法實踐中來看，證人出庭后的，法庭或仲裁庭對證人的詢問與調查，以及當事人如何對證人證言進行質證，缺乏統一的規范與方式，通常取決于不同的審判習慣或個人審判能力，在一些情況下通常使得證人詢問環節流于形式，而難以真正起到調查案件事實的作用。

　　面對立法上的缺失，以及司法實踐中證人出庭的亂象，仲裁庭在案件審理中可以從哪幾個方面加以注意呢?

　　01

　　明確中介并非當然具備證人資格，并且中介僅能夠對其親身感知的事實做客觀陳述。

　　通常認為，中介參與了整個交易過程，故應當是除了當事人外最了解交易過程中真實情況的一方。根據《民事訴訟法》第七十二條之規定:“凡是知道案件情況的單位和個人，都有義務出庭作證。但值得注意的是，知道案情是指證人直接憑借自己的眼、耳、鼻舌等感覺器官感知案情的人，這里的感知是直接感知，而不是聽說，據說等的間接感知。

　　根據《證據規則》第五十七條的規定，出庭作證的證人應當客觀陳述其親身感知的事實。證人作證時，不得使用猜測、推斷或者評論性的語言。故中介僅能夠對其親身感知的事實做客觀陳述。

　　以一則案例為例說明，如何在實踐中把握這一證人證言的采納原則。

　　張某與何某簽訂房屋買賣合同后，約定何某應當于2017年5月21日前交齊全部購房款。現張某以何某于2017年5月21日前未全額支付購房款為由，要求解除合同并要求何某補償違約金。現何某辯稱，其曾在2017年4月21日致電中介趙某，告知其因資金困難已經與賣方張某協商剩余房款暫緩支付事宜，張某也已經同意其于2017年12月31日之前支付剩余房款，并申請中介趙某出庭作證，證明其與張某已經就暫緩支付購房款事宜協商一致。

　　對此，趙某出庭作證，稱何某與張某已經就暫緩支付購房款事宜協商一致。

　　對趙某的這一證言是否能夠采信，首先需要注意的是，中介趙某并非親身參與了張某與何某協商暫緩支付購房款這一事實過程。趙某對這一協商過程的了解是通過張某向其轉述，故其僅能夠就張某向其轉述這一具體的事實作出陳述。但實踐中，由于中介某些情況下與一方當事人存在利害關系或出于其他原因，容易在陳述中帶入個人判斷與猜測，如前述案例中，趙某在出庭作證時聲稱雙方已經就暫緩支付協商一致，實際上就并未客觀陳述其所親身感知的事實，而是作出了自己的判斷，由此對仲裁庭的判斷產生誤導。

　　仲裁庭在采信這類證人證言時，尤其應當注意排除因此類不符合法律規定的證人證言對其在認定案件事實時可能產生的誤導，也應當在發現證人在作證時有此種傾向時，及時引導，對庭審予以規范。甚至有嚴格的觀點認為，中介趙某不具備“知道案件事實”這一證人資格，仲裁庭根本不應當接受其作為證人出庭作證，對此，小編認為，中介趙某聽到何某轉述電話協商內容是否屬于案件事實，應當由仲裁庭根據具體案情進行具體的判斷，不能一概而論。

　　02

　　應盡可能的查明證人與案件當事人的利害關系并排除干擾，對有利害關系的證人證言，不應當單獨作為認定案件事實的證據。

　　中介同樣作為交易的一方當事人，與房屋買賣雙方當事人尤其容易有利害關系，仲裁庭在審查中介方的證人證言自然要尤其注意有可能因利害關系導致中介作偽證的或者其他證言受到干擾的情況。其中一個重要的手段，就是審查證人證言與其他證據是否一致或者協調。《證據規則》第六十九條的規定，與一方當事人或者其代理人有利害關系的證人出具的證言，不能單獨作為認定案件事實的依據。

　　同樣一個案例為例說明：

　　張某與何某在中介趙某的居間下簽訂了一份房地產買賣協議，并支付了定金。后買方張某因自身原因向賣方何某口頭提出解除協議，雙方就解除協議一事多次協商。后張某仍按約定的日期向何某支付了購房款，并要求何某辦理交樓手續，但何某因房價上漲已經通過中介趙某居間，將涉案房屋另售他人。為此，張某要求何某支付違約金，何某辯稱雙方已經協商一致解除，并為此申請中介趙某證明雙方已經就解除協議一事協商一致，中介趙某應其申請出庭后，當庭陳述雙方已經已經就解除協議協商一致，協議已經解除。

　　在這一案件中，若認定張某與何某的房屋買賣合同未協議解除，那么中介趙某在此情況下又接受何某的委托將涉案房屋另行出售，顯然構成違約，那么為了免除自己的違約責任，中介趙某很有可能做出有利于何某的陳述，因此在這一案件中，中介趙某與賣方何某具有明顯的利害關系，是審判過程中仲裁庭首先應當注意到的問題。在這種情況下，如果僅憑中介趙某的這一陳述，而沒有其他證據予以佐證的，仲裁庭顯然對該證言不應當予以采納。