證人證言對(duì)于查明案件事實(shí)有著不可替代的作用，由于各種原因，證人證言這一重要的證據(jù)形式在實(shí)踐中未能充分發(fā)揮其功能價(jià)值，但實(shí)踐中采信率低，并且在很多時(shí)候未能對(duì)查明事實(shí)起到有效的促進(jìn)作用。

　　隨著房屋買賣糾紛越來越多，而中介作為參與了整個(gè)房屋交易過程中的一方，除了買賣雙方外，其對(duì)交易過程的真實(shí)情況最為了解，因此，在大部分房屋買賣案件中，當(dāng)事人都會(huì)選擇申請(qǐng)中介作為證人出庭作證，或者提交中介公司加蓋公章的情況說明。但實(shí)踐中，可能存在中介與以一方當(dāng)事人有利害關(guān)系、同時(shí)出現(xiàn)完全相反的兩份中介證言或者中介方不愿意出庭作證僅提交書面說明等各種情況，導(dǎo)致實(shí)踐中如何采信中介的證言成為房屋買賣合同糾紛審理過程中的一個(gè)難題。

　　從現(xiàn)行的法律規(guī)定來看，一方面，現(xiàn)行立法對(duì)于如何采信證人證言缺乏具體的、可操作的規(guī)范和指引。

　　《最高人民法院關(guān)于民事訴訟證據(jù)的若干規(guī)定》(以下簡稱《證據(jù)規(guī)則》)第六十五條規(guī)定：“第六十五條審判人員對(duì)單一證據(jù)可以從下列方面進(jìn)行審核認(rèn)定..(五)證人或者提供證據(jù)的人與當(dāng)事人有無利害關(guān)系。”

　　另一方面，缺乏對(duì)證人證言質(zhì)證規(guī)則的設(shè)置。從司法實(shí)踐中來看，證人出庭后的，法庭或仲裁庭對(duì)證人的詢問與調(diào)查，以及當(dāng)事人如何對(duì)證人證言進(jìn)行質(zhì)證，缺乏統(tǒng)一的規(guī)范與方式，通常取決于不同的審判習(xí)慣或個(gè)人審判能力，在一些情況下通常使得證人詢問環(huán)節(jié)流于形式，而難以真正起到調(diào)查案件事實(shí)的作用。

　　面對(duì)立法上的缺失，以及司法實(shí)踐中證人出庭的亂象，仲裁庭在案件審理中可以從哪幾個(gè)方面加以注意呢?

　　01

　　明確中介并非當(dāng)然具備證人資格，并且中介僅能夠?qū)ζ溆H身感知的事實(shí)做客觀陳述。

　　通常認(rèn)為，中介參與了整個(gè)交易過程，故應(yīng)當(dāng)是除了當(dāng)事人外最了解交易過程中真實(shí)情況的一方。根據(jù)《民事訴訟法》第七十二條之規(guī)定:“凡是知道案件情況的單位和個(gè)人，都有義務(wù)出庭作證。但值得注意的是，知道案情是指證人直接憑借自己的眼、耳、鼻舌等感覺器官感知案情的人，這里的感知是直接感知，而不是聽說，據(jù)說等的間接感知。

　　根據(jù)《證據(jù)規(guī)則》第五十七條的規(guī)定，出庭作證的證人應(yīng)當(dāng)客觀陳述其親身感知的事實(shí)。證人作證時(shí)，不得使用猜測、推斷或者評(píng)論性的語言。故中介僅能夠?qū)ζ溆H身感知的事實(shí)做客觀陳述。

　　以一則案例為例說明，如何在實(shí)踐中把握這一證人證言的采納原則。

　　張某與何某簽訂房屋買賣合同后，約定何某應(yīng)當(dāng)于2017年5月21日前交齊全部購房款。現(xiàn)張某以何某于2017年5月21日前未全額支付購房款為由，要求解除合同并要求何某補(bǔ)償違約金。現(xiàn)何某辯稱，其曾在2017年4月21日致電中介趙某，告知其因資金困難已經(jīng)與賣方張某協(xié)商剩余房款暫緩支付事宜，張某也已經(jīng)同意其于2017年12月31日之前支付剩余房款，并申請(qǐng)中介趙某出庭作證，證明其與張某已經(jīng)就暫緩支付購房款事宜協(xié)商一致。

　　對(duì)此，趙某出庭作證，稱何某與張某已經(jīng)就暫緩支付購房款事宜協(xié)商一致。

　　對(duì)趙某的這一證言是否能夠采信，首先需要注意的是，中介趙某并非親身參與了張某與何某協(xié)商暫緩支付購房款這一事實(shí)過程。趙某對(duì)這一協(xié)商過程的了解是通過張某向其轉(zhuǎn)述，故其僅能夠就張某向其轉(zhuǎn)述這一具體的事實(shí)作出陳述。但實(shí)踐中，由于中介某些情況下與一方當(dāng)事人存在利害關(guān)系或出于其他原因，容易在陳述中帶入個(gè)人判斷與猜測，如前述案例中，趙某在出庭作證時(shí)聲稱雙方已經(jīng)就暫緩支付協(xié)商一致，實(shí)際上就并未客觀陳述其所親身感知的事實(shí)，而是作出了自己的判斷，由此對(duì)仲裁庭的判斷產(chǎn)生誤導(dǎo)。

　　仲裁庭在采信這類證人證言時(shí)，尤其應(yīng)當(dāng)注意排除因此類不符合法律規(guī)定的證人證言對(duì)其在認(rèn)定案件事實(shí)時(shí)可能產(chǎn)生的誤導(dǎo)，也應(yīng)當(dāng)在發(fā)現(xiàn)證人在作證時(shí)有此種傾向時(shí)，及時(shí)引導(dǎo)，對(duì)庭審予以規(guī)范。甚至有嚴(yán)格的觀點(diǎn)認(rèn)為，中介趙某不具備“知道案件事實(shí)”這一證人資格，仲裁庭根本不應(yīng)當(dāng)接受其作為證人出庭作證，對(duì)此，小編認(rèn)為，中介趙某聽到何某轉(zhuǎn)述電話協(xié)商內(nèi)容是否屬于案件事實(shí)，應(yīng)當(dāng)由仲裁庭根據(jù)具體案情進(jìn)行具體的判斷，不能一概而論。

　　02

　　應(yīng)盡可能的查明證人與案件當(dāng)事人的利害關(guān)系并排除干擾，對(duì)有利害關(guān)系的證人證言，不應(yīng)當(dāng)單獨(dú)作為認(rèn)定案件事實(shí)的證據(jù)。

　　中介同樣作為交易的一方當(dāng)事人，與房屋買賣雙方當(dāng)事人尤其容易有利害關(guān)系，仲裁庭在審查中介方的證人證言自然要尤其注意有可能因利害關(guān)系導(dǎo)致中介作偽證的或者其他證言受到干擾的情況。其中一個(gè)重要的手段，就是審查證人證言與其他證據(jù)是否一致或者協(xié)調(diào)。《證據(jù)規(guī)則》第六十九條的規(guī)定，與一方當(dāng)事人或者其代理人有利害關(guān)系的證人出具的證言，不能單獨(dú)作為認(rèn)定案件事實(shí)的依據(jù)。

　　同樣一個(gè)案例為例說明：

　　張某與何某在中介趙某的居間下簽訂了一份房地產(chǎn)買賣協(xié)議，并支付了定金。后買方張某因自身原因向賣方何某口頭提出解除協(xié)議，雙方就解除協(xié)議一事多次協(xié)商。后張某仍按約定的日期向何某支付了購房款，并要求何某辦理交樓手續(xù)，但何某因房價(jià)上漲已經(jīng)通過中介趙某居間，將涉案房屋另售他人。為此，張某要求何某支付違約金，何某辯稱雙方已經(jīng)協(xié)商一致解除，并為此申請(qǐng)中介趙某證明雙方已經(jīng)就解除協(xié)議一事協(xié)商一致，中介趙某應(yīng)其申請(qǐng)出庭后，當(dāng)庭陳述雙方已經(jīng)已經(jīng)就解除協(xié)議協(xié)商一致，協(xié)議已經(jīng)解除。

　　在這一案件中，若認(rèn)定張某與何某的房屋買賣合同未協(xié)議解除，那么中介趙某在此情況下又接受何某的委托將涉案房屋另行出售，顯然構(gòu)成違約，那么為了免除自己的違約責(zé)任，中介趙某很有可能做出有利于何某的陳述，因此在這一案件中，中介趙某與賣方何某具有明顯的利害關(guān)系，是審判過程中仲裁庭首先應(yīng)當(dāng)注意到的問題。在這種情況下，如果僅憑中介趙某的這一陳述，而沒有其他證據(jù)予以佐證的，仲裁庭顯然對(duì)該證言不應(yīng)當(dāng)予以采納。