引言

看房確認書中跳單條款效力該如何認定呢？下面我們來看一個案例。

案例

　　2011年4月20日，被告楊某通過A中介察看了由其居間介紹的幸福小區B商鋪，并與A中介簽訂了看房確認書。確認書中雙方約定：“若被告楊某最終購買此房屋，同意支付成交價的1%傭金給中介。本人或家屬如私下成交或因其他居間方成交上述房屋，自愿接受中介傭金三倍的索賠”。2011年4月25日，被告楊某的丈夫何某與C房地產開發有限公司簽訂了商品房買賣合同。何某購置的商鋪與先前原告楊某察看的店鋪同屬一處。商鋪的付款方式為銀行按揭，即簽訂購房合同時首付264950元，余款25萬元通過銀行按揭方式支付。原、被告因支付傭金的數額產生分歧，原告A中介訴至法院，要求責令被告楊某承擔違約傭金15448.5元。

法院判決

法院經審理認為跳單條款合法有效，但違約責任的范圍應以守約方實際遭受的損失為限。在過分高于實際損失時，應依法酌減。

律師說法

　　第一種意見認為：合同強調意思自治，雙方自愿簽訂的協議應合法有效。故被告楊某應向原告A中介所支付傭金15448.5元。

      第二種意見認為：協議中條款為中介所提供的格式條款。該約定加重了看房人的責任、免除了中介所的責任，應為無效條款（《合同法》第四十條）。故應駁回原告A中介所的訴訟請求。　　第三種意見認為：違約責任的范圍應以守約方實際遭受的損失為限。在過分高于實際損失時，應依法可以酌減?！　?a style='color:#2f2f2f;cursor:pointer;' href='http://www.hpgipv.com/laws-7640.html'>居間合同是居間人向委托人報告訂立合同的機會或提供訂立合同的媒介服務，委托人支付報酬的合同。本案中，確認書符合合同法規定的居間合同的法律特征，應認定為居間合同?！　「袷綏l款是當事人為了重復使用而預先擬定，并在訂立合同時未與對方協商的條款（《合同法》第三十九條第二款）。一個條款是否屬于格式條款并非其無效的當然原因。除非具有一方當事人欺詐、脅迫或者乘人之危等而簽訂合同的情形，否則該條款均應當有效（《合同法》第五十二條）。跳單條款旨在保護中介公司作為居間人依法應享有的權益，防止當事人利用已獲得的服務進行私下交易的背信行為，其雖為格式條款，但是并不存在免除一方責任、加重對方責任、排除對方主要權利的情形。原告A中介公司單方提供的格式條款，具體內容當事人雙方不存在協商的情形，但是否簽署該條款買房人被告楊某具有選擇權。一旦買房人被告楊某基于真實意思表示簽署了該條款（即使其預先在空白的看房確認書簽名，對看房確認書中所載的傭金條款及跳單索賠條款的內容和法律后果是明知的），即應受其約束。該條款合法有效?！　l款合法有效并不當然意味著買房人要按照跳單索賠條款給付違約金。原因在于合同責任屬于典型的填平責任，具有補償性（《合同法》第一百一十三條）。違約責任的范圍應以守約方實際遭受的損失為限。在過分高于實際損失時，應依法可以酌減。原告A中介為被告楊某提供了房源信息，被告楊某越過中介與商鋪權利人完成購房交易的行為已構成違約。雖然被告楊某有違約行為，但將商鋪買賣成交后的三倍傭金視為被告楊某違約對原告A中介造成的損失明顯過高且原告A中介所不能提供相關的證據予以證明。法院可以據此酌情調整。　　綜上，我們同意第三種意見。

涉案法條

《合同法》

第三十九條 采用格式條款訂立合同的，提供格式條款的一方應當遵循公平原則確定當事人之間的權利和義務，并采取合理的方式提請對方注意免除或者限制其責任的條款，按照對方的要求，對該條款予以說明?！　「袷綏l款是當事人為了重復使用而預先擬定，并在訂立合同時未與對方協商的條款。

        第五十二條 有下列情形之一的，合同無效：　　（一）一方以欺詐、脅迫的手段訂立合同，損害國家利益；　?。ǘ阂獯?，損害國家、集體或者第三人利益；　　（三）以合法形式掩蓋非法目的；　?。ㄋ模p害社會公共利益；　?。ㄎ澹┻`反法律、行政法規的強制性規定。

        第一百一十三條 當事人一方不履行合同義務或者履行合同義務不符合約定，給對方造成損失的，損失賠償額應當相當于因違約所造成的損失，包括合同履行后可以獲得的利益，但不得超過違反合同一方訂立合同時預見到或者應當預見到的因違反合同可能造成的損失?！　〗洜I者對消費者提供商品或者服務有欺詐行為的，依照《中華人民共和國消費者權益保護法》的規定承擔損害賠償責任。

　　轉自競澤房產律師團