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本文中案例其實是一種“套路貸”，借款人在借款的同時，被要求公證委托賣房，即在借款期間內(nèi)貸款人隨時都有可能將借款人的房屋出售。那么貸款人在借款尚未到期的情況下，出售借款人抵押的房產(chǎn)，房屋買賣合同是否有效？

近年來，涉及民間借貸等債務(wù)危機引發(fā)“以房抵債”這一新類型民事訴訟層出不窮。債務(wù)人將自有房產(chǎn)公證委托代理人代為出售，該公證委托形式雖系委托，實質(zhì)是為了擔(dān)保債務(wù)履行，而高利貸放貸機構(gòu)采取的操作手法日趨隱蔽化、專業(yè)化，使得以房抵債過程中損害債務(wù)人正當(dāng)利益的情況難以得到法律的有效規(guī)制。

本案中債務(wù)人將自有房產(chǎn)公證委托代理人代為出售，該公證委托形式雖系委托，實質(zhì)是為了擔(dān)保債務(wù)履行，代理人超越讓與擔(dān)保范疇，擅自出售抵押房產(chǎn)，超越了代理權(quán)限，在買受人明知或應(yīng)當(dāng)知道代理人沒有代理權(quán)、與代理人惡意串通簽訂房屋買賣合同的，房屋買賣合同不應(yīng)認(rèn)定為有效。對購房人是否主觀善意的審查上，主要從委托內(nèi)容、合同訂立和履行的過程是否符合正常房地產(chǎn)交易習(xí)慣和流程等方面衡量。

一、基本案情

原告（反訴被告）：胡某

被告（反訴原告）：鄧某某

追加第三人：王某甲。

第1步、借款、賣房委托公證等

2014年7月14日，原告與案外人王某某簽訂一份房地產(chǎn)抵押借款合同并辦理了抵押登記，約定原告向王某某借款700,000元，借款期限自2014年7月14日起至8月13日止，原告將系爭房屋作為履行還款義務(wù)的擔(dān)保。同日，原告與王某甲簽訂一份委托書，約定王某甲作為原告的代理人，就系爭房屋代表原告辦理“簽訂、修改、解除房地產(chǎn)買賣合同；變更或注銷房地產(chǎn)抵押登記；房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移登記；收取房價款”等事項，委托期限自2014年8月13日起至2015年8月12日止。2014年7月15日，原告、王某某、王某甲至上海市東方公證處辦理了具有強制執(zhí)行效力的債權(quán)文書公證書，并對委托書進行了公證。之后，原告與王某某又簽訂一份展期合同，將債務(wù)履行期限延長至2015年8月13日止，并于2014年8月11日申請辦理了系爭房屋的抵押權(quán)變更登記，債務(wù)履行期限為2014年7月14日起至2015年8月13日止，房地產(chǎn)價值1,150,000元。

第2步、借款尚未到期房屋被賣

2014年11月12日，王某甲代原告（甲方）與被告（乙方）簽訂《上海市房地產(chǎn)買賣合同》，約定原告將系爭房屋轉(zhuǎn)讓給被告，房屋轉(zhuǎn)讓價860,000元。合同第4條約定甲方于2015年3月15日前騰出房屋并通知乙方進行驗收交接；第10條約定如甲方未按期交接房地產(chǎn)，每逾期一日，應(yīng)按向乙方支付已收款的0.05%的違約金；第11條約定，本合同補充條款與正文條款不一致的，以補充條款為準(zhǔn)。補充條款一第2條約定甲方于收到全部房款并且乙方辦妥《上海市房地產(chǎn)權(quán)證》后3日內(nèi)將房屋交付乙方；第3條約定甲方承諾自上述房地產(chǎn)權(quán)利轉(zhuǎn)移之日起的20日內(nèi)向房屋所在地的公安派出機構(gòu)辦理原有戶口的全部遷出手續(xù)。逾期一日則甲方需按房屋總價的日萬分之五支付乙方違約金，直到房屋內(nèi)戶口全部遷出為止。合同附件三付款協(xié)議約定1、乙方于2014年11月20日前向甲方支付人民幣叁拾萬元整；2、乙方于甲、乙雙方至上海市浦東新區(qū)房地產(chǎn)交易中心辦理過戶手續(xù)且交易中心出具受理單當(dāng)日，直接支付甲方房款人民幣貳拾陸萬元整；3、乙方向銀行申請貸款金額為人民幣叁拾萬元整，該貸款直接由貸款銀行按照該行規(guī)定時間支付甲方。合同尾部甲方本人簽章“胡某”為王某甲代簽。

《上海市房地產(chǎn)買賣合同》簽訂當(dāng)日，王某甲又與被告簽訂了《上海市房地產(chǎn)買賣合同補充協(xié)議》，甲方胡某，乙方鄧某某，約定“一、關(guān)于房屋的現(xiàn)狀，甲方作如下提示，乙方明確已經(jīng)知道這些提示：甲方的房屋存在抵押權(quán)（債權(quán)金額約為人民幣700,000元）。甲方需要消除抵押權(quán)后與乙方辦理過戶手續(xù)；二、房屋交易價為人民幣1,160,000元，付款方式約定如下：1、乙方應(yīng)在本協(xié)議生效之日起60日內(nèi)向甲方支付房款人民幣860,000元；2、乙方在甲方將房屋內(nèi)戶口全部遷出后十日內(nèi)向甲方支付房款人民幣150,000元；3、乙方在甲方將房屋交付給乙方后十日內(nèi)向甲方支付房款人民幣150,000元。4、上述房款匯入如下賬號：戶名：王某甲，開戶銀行：建設(shè)銀行，賬號：4367421216904145481”。補充協(xié)議尾部僅有甲方代理人王某甲與乙方鄧某某的簽名，甲方簽字處空白。

2014年11月15日，被告通過招商銀行向王某甲建設(shè)銀行賬戶轉(zhuǎn)賬180,000元；11月19日，被告通過招商銀行向王某甲建設(shè)銀行賬戶轉(zhuǎn)賬120,000元；11月24日，被告通過招商銀行向王某甲建設(shè)銀行賬戶轉(zhuǎn)賬300,000元；12月3日，被告通過招商銀行向王某甲建設(shè)銀行賬戶轉(zhuǎn)賬260,000元，共計支付860,000元，上述錢款現(xiàn)在王某甲處。

2014年12月4日，王某某注銷了系爭房屋上的抵押權(quán)，第三人以代理人名義與被告辦理了系爭房屋的產(chǎn)權(quán)過戶申請手續(xù)。2014年12月12日系爭房屋產(chǎn)權(quán)核準(zhǔn)登記至被告名下。

系爭房屋目前仍由原告及家人居住。房屋內(nèi)仍有原告、原告父親胡B、原告母親胡C三人戶籍未遷出。

2015年4月24日，上海市東方公證處確定，因原告與王某某就欠款、還款事實存在爭議，且系爭房屋已登記在他人名下，并無王某某作為抵押權(quán)人的登記信息，出具了不予出具執(zhí)行公證決定書。2015年7月，王某某起訴要求胡某歸還借款700,000元及相應(yīng)的利息、違約金和滯納金。本院于2015年10月13日作出（2015）浦民一（民）初字第25597號民事判決，判決胡某歸還王某某借款700,000元及利息、違約金、滯納金。

第3步：借款人要求確認(rèn)房屋買賣合同無效

原告胡某訴稱，首先，原告沒有出售房屋的意愿，原告因借款與王某甲簽訂了一份委托書，而王某甲未經(jīng)原告同意就將房屋出售；其次，在系爭房屋買賣過程中被告從未至原告家看房；再次，上海市房地產(chǎn)買賣合同（以下簡稱買賣合同）的內(nèi)容不合理。合同第二條約定房屋轉(zhuǎn)讓價為人民幣（以下幣種同）860,000元，但在補充協(xié)議中，房屋的協(xié)議價值是1,160,000元；買賣合同約定貸款金額為300,000元，但實際上并無貸款，原告沒有看到被告的貸款資料；買賣合同附件五已購公房參加房改購房時的同住成年人意見是空白；最后，原告并沒有收到房款。現(xiàn)向法院起訴要求：1、判令原被告于2014年11月12日就上海市浦東新區(qū)XX街000弄17號504室房屋簽訂的《上海市房地產(chǎn)買賣合同》無效；2、判令被告協(xié)助原告辦理將上述房屋產(chǎn)權(quán)過戶至原告名下的手續(xù)；3、訴訟費由被告承擔(dān)。

 二、法院的認(rèn)定和判決

上海市浦東新區(qū)人民法院認(rèn)為，首先，受托人應(yīng)當(dāng)按照委托人的指示處理委托事務(wù)。原告出具的委托書上雖對第三人何時可以出售房屋未明確載明，但是各方對此都應(yīng)是明知的。王某某與原告的借款已展期。第三人承認(rèn)其與王某某系朋友關(guān)系，且系王某某指定的受托人，王某某也在債務(wù)未得到清償?shù)那闆r下就注銷了抵押登記，可見兩人關(guān)系相當(dāng)密切；而且當(dāng)時抵押權(quán)登記亦已進行了變更延期，第三人在辦理相關(guān)事項時不可能不知道該事實。因此，第三人稱其不知道債務(wù)已經(jīng)展期，不符合常理。庭審中，第三人在陳述出售房屋時與原告確認(rèn)這一事實時陳述明顯有矛盾，且目前也沒有任何證據(jù)可以證明，第三人在出售房屋時得到原告的認(rèn)可。第三人明知相應(yīng)債務(wù)尚未到期，原告亦無出售房屋的意思表示，仍將系爭房屋出售，違背了原告出具委托書時的真實意愿，超越了代理權(quán)限，侵害了原告的利益。

被告與第三人是朋友關(guān)系，在交易過程中作為出賣方的原告從未出現(xiàn)，而全程由第三人持委托書出面辦理，被告對原告出售房屋的原因、為何不自己出面、房款全部付至第三人名下等事由不加任何詢問，不符常情，足以引起對被告的合理懷疑。沒有其他證據(jù)證明被告曾上門看房，庭審中被告對購房前看房這一重要步驟的陳述與事實不符，對系爭房屋上王某某的抵押權(quán)注銷等房屋買賣過程中的關(guān)鍵問題都回答“不清楚”，顯然不符合常理。

被告實際并沒有貸款，亦無證據(jù)證明其曾向銀行申請過辦理貸款。被告在辦理過戶申請之日前就付清了860,000元，且當(dāng)時抵押尚未注銷，被告的行為顯然不符合一般交易習(xí)慣。

綜上，本院判決第三人王某甲以原告胡某名義與被告鄧某某于2014年11月12日就上海市浦東新區(qū)XX街000弄17號504室房屋簽訂的《上海市房地產(chǎn)買賣合同》及補充協(xié)議無效；被告鄧某某于本判決生效之日起十日內(nèi)協(xié)助原告胡某辦理將上述房屋產(chǎn)權(quán)恢復(fù)登記至原告胡某名下的手續(xù)；駁回反訴原告鄧某某的全部反訴請求。

一審判決后，被告不服，提起上訴，二審判決駁回上訴，維持原判。

三、對本案的研究及解析

本案是一起典型的虛假房屋買賣案件。近年來，涉及民間借貸等債務(wù)危機引發(fā)“以房抵債”這一新類型民事訴訟層出不窮。債務(wù)人將自有房產(chǎn)公證委托代理人代為出售，該公證委托形式雖系委托，實質(zhì)是為了擔(dān)保債務(wù)履行，而高利貸放貸機構(gòu)采取的操作手法日趨隱蔽化、專業(yè)化，使得以房抵債過程中損害債務(wù)人正當(dāng)利益的情況難以得到法律的有效規(guī)制。審理此類案件的難點在于：1、識別房屋所有權(quán)人的真實意思表示；2、審查委托代理權(quán)限是否存在瑕疵；3、善意購房人的認(rèn)定。

 （一）以委托出售形式簽訂的房屋買賣合同的效力

原告將系爭房屋全權(quán)委托給第三人，第三人基于公證委托授權(quán)與被告簽訂的房屋買賣合同是否有效，是本案處理的關(guān)鍵之處。通常，在委托書意思表示真實的情況下，系爭房屋的買受人有理由從權(quán)利外觀上相信代理人獲得了有效的授權(quán)，代理人所作出的代理行為有效，其房屋買賣合同應(yīng)為有效，但代理人超越代理權(quán)限的簽訂的房屋買賣合同效力應(yīng)另當(dāng)別論。我國《合同法》第四十八條規(guī)定：行為人沒有代理權(quán)、超越代理權(quán)或者代理權(quán)終止后以被代理人名義訂立的合同，未經(jīng)被代理人追認(rèn)，對被代理人不發(fā)生效力，由行為人承擔(dān)責(zé)任。以委托出售形式簽訂的房屋買賣合同的效力，要從委托內(nèi)容、出售房屋是否為房屋所有權(quán)人的真實意思表示、合同訂立和履行的過程等進行全面審查。

首先，從委托內(nèi)容上看，本案的公證委托，其形式雖系委托代理人處理房屋買賣事宜，實質(zhì)是擔(dān)保原告?zhèn)鶆?wù)的履行，原告出具的委托書上雖對第三人何時可以出售房屋未明確載明，但各方對此公證委托的目的、可以出售房屋的時間點都應(yīng)是明知的，即在原告不能歸還借款時由王某甲代理原告出售房屋以償還借款。

其次，從出售房屋的真實意思來看，代理人王某甲在未有充分證據(jù)表明原告在債務(wù)履行期限屆滿之前就表示其無力清償借款，愿意出售系爭房屋以還款，也無證據(jù)表明在出售系爭房屋時，對房屋何時可以出售以及相關(guān)價款的主要內(nèi)容已征得原告確認(rèn)并授權(quán)的情況下擅自將系爭房屋出售給被告，違背了原告出具委托書時的真實意愿，超越了代理權(quán)限，侵害了原告的利益。

再次，從合同的訂立及履行過程來看，被告作為買受方，在房屋產(chǎn)權(quán)人從未出面的情況下，與朋友王某甲簽訂房屋買賣合同及補充協(xié)議，其陳述的看房情況與實際情況不符，且在房屋上的抵押權(quán)尚未注銷時即已付清房款等，其整個購房行為中有諸多不符合常理及交易習(xí)慣之處，實難謂善意，其取得系爭房屋不能構(gòu)成善意取得。

綜上，代理人王某甲以原告的名義與被告就系爭房屋簽訂的房屋買賣合同及補充協(xié)議并非原告的真實意思表示，被告取得系爭房屋不能構(gòu)成善意取得，房屋買賣合同和補充協(xié)議無效。

（二）購房人主觀善意的識別

學(xué)界對民法上“善意”的涵義主要有“積極觀念說”和“消極觀念說”兩種意見，前者認(rèn)為行為人必須認(rèn)識到其所為的民事行為合法或行為的相對人依法享有權(quán)利，必須排除所有懷疑，“消極觀念說”則認(rèn)為只要行為人不知或不應(yīng)知其行為缺乏法律上的根據(jù)或相對人沒有權(quán)利，即為善意，從《民法通則》以及《合同法》有關(guān)“善意”的規(guī)定來看，“消極觀念說”更為合理。如何根據(jù)客觀事實認(rèn)定當(dāng)事人主觀善意與否向來是審判實踐中的難點，并且，從客觀事實出發(fā)退訂購房人善意與否應(yīng)嚴(yán)格遵循證據(jù)法上的高度蓋然性原則。

本案主要從交易細(xì)節(jié)角度進行審查。被告與第三人是朋友關(guān)系，交易過程中原告從未出面，被告對原告出售房屋的原因、為何一直不出面、房款全部支付到第三人名下等事項不加任何詢問，被告陳述看房情況也與事實明顯不符；系爭房屋上存在抵押權(quán)，但被告對抵押權(quán)注銷等一般買受人都會嚴(yán)重關(guān)切的問題都表示不清楚，在辦理過戶申請之前付清全部房款，而當(dāng)時抵押尚未注銷；經(jīng)過庭審對被告交易細(xì)節(jié)的詢問，被告的回答和購房行為明顯不符合正常的交易流程和交易習(xí)慣。

來源：浦東新區(qū)人民法院、法律顧問工作室