
在民法典正式實施前,張三公司員工委托李四中介公司尋找符合公司辦公條件的房源,李四中介公司找到了符合張三公司需求的房屋,達成租賃意向后張三公司員工私下聯系到該房屋的房主,與另一家丙中介公司簽署了涉案房屋的《房屋租賃合同》及《居間合同》,張三公司與房主、丙中介公司簽訂的租賃合同,除租期起算日期和房租支付日期與李四中介公司提供的合同模板相差兩天外,最重要的條款均一致。
李四中介公司遂向一審法院起訴,主張張三公司該行為是一種跳單行為,要求張三公司和涉案房屋的房主支付居間服務費。
一審法院經審理后認為:根據相關法律規定,在不存在明顯減損當事人合法權益、增加當事人法定義務或者背離當事人合理預期的情況下,民法典實施前的法律事實引起的民事糾紛案件可使用民法典相關規定。因此本案可適用民法典第九百六十五條關于跳單行為的新規定。
根據本案實際情況,張三公司雖未與李四中介公司簽訂書面的居間合同,但雙方存在事實上的居間服務合同關系,雙方關于居間服務的約定不違反國家法律和行政法規的強制性規定,合法有效。現李四中介公司為張三公司提供了居間服務,張三公司應向李四中介公司支付居間服務費,按照房屋的面積,法院酌定張三公司應支付房屋居間費。此外,李四中介公司提供的證據不足以證明其與房屋房主設立了居間服務關系,故其要求房屋房主給付居間服務費的訴訟請求法院不予支持。最終一審法院判決張三公司給付李四中介公司居間服務費,駁回其他訴訟請求。
張三公司不服一審判決,主張其未與李四中介公司簽訂居間合同,不應支付李四中介公司居間費用,其遂提起上訴,請求二審法院予以改判。
二審法院審理后認為,本案中,第一,李四中介公司向張三公司提供了涉案房屋的房源信息并帶看了房屋,李四中介公司提供的微信聊天記錄顯示雙方對租金、租期、違約責任、租金發票開取等問題進行了多次溝通,李四中介公司也根據雙方溝通內容對房屋租賃合同的內容進行了多次修改,后李四中介公司應張三公司的要求擬定了房屋租賃合同。因此法院認定張三公司接受了李四中介公司的服務。第二,張三公司、房主、丙中介公司簽訂的房屋租賃合同的內容與李四中介公司向張三公司提供的房屋租賃合同的內容中的租金數額、免租期、租賃期限等重要條款基本一致,且上述合同內容系經過李四中介公司反復修改后得出的。張三公司雖主張其在最終簽訂房屋租賃合同前有自由選擇居間方的權利,且其最終選擇與丙中介公司訂立居間合同,但張三公司并未提供證據證明丙中介公司向其提供了何種居間服務。故法院認定張三公司最終與房主達成交易實際系利用了李四中介公司提供的服務。第三,張三公司在接受并利用李四中介公司提供的服務后,繞開李四中介公司轉而選擇報酬數額較低的丙中介公司與房主訂立合同。綜上,本案應適用《民法典》第九百六十五條的規定,張三公司應向李四中介公司支付報酬。最終,北京一中院二審駁回上訴,維持原判。 法條鏈接:
《中華人民共和國民法典》第九百六十五條規定:
委托人在接受中介人的服務后,利用中介人提供的交易機會或者媒介服務,繞開中介人直接訂立合同的,應當向中介人支付報酬。
《最高人民法院關于適用中華人民共和國民法典時間效力的若干規定》第三條規定:
民法典施行前的法律事實引起的民事糾紛案件,當時的法律、司法解釋沒有規定而民法典有規定的,可以適用民法典的規定,但是明顯減損當事人合法權益、增加當事人法定義務或者背離當事人合理預期的除外。
律師說法:
跳單是委托人在接受中介人的服務后,利用中介人提供的交易機會或者媒介服務,繞開中介人直接訂立合同的行為。在《民法典》之前,對于跳單行為,法院主要根據《合同法》 及雙方合同約定并結合誠實信用原則對跳單行為進行認定,并判決違約方承擔責任。《民法典》頒布后,對于跳單行為有了明確的規定,首次將跳單行為上升到了法律層面,不僅保障了中介人權益,而且對于違背契約精神的行為進行了嚴格規制。
判斷是否構成跳單,首先要看中介合同是否已生效,并且要看中介人是否已按照合同約定提供了交易機會或者媒介服務。實踐中,委托人就同一委托事項,可能僅委托一個中介人,也可能同時委托多個中介人。在有多個中介人的情形下,我們尤其要準確判斷委托人是否接受了中介人的服務,以及接受了哪個中介人的服務。第二,按照中介合同約定,中介人向委托人提供服務之后,委托人是否利用了中介人提供的這一服務而訂立合同,則是判斷是否構成跳單違約的關鍵。跳單行為第三個構成要件是委托人繞開中介人直接訂立合同。該行為有三種表現形式:一是委托人利用中介人提供的信息機會或者媒介服務,直接與合同相對方訂立合同;二是委托人利用中介人提供的信息機會或者媒介服務,通過其他中介人與合同相對方訂立合同,比如,委托方通過某一中介公司提供的信息和媒介服務,合同已基本達成,委托人發現其他中介公司的報酬更低,繼而通過其他中介公司與合同相對方訂立合同,則構成跳單違約;三是委托人將中介人提供的信息透露給親朋好友,以親朋好友的名義與合同相對方訂立合同,以達到繞開中介人的目的。
中介員工私下接單,這屬于崗位員工以權謀私行為,客觀上侵害了公司利益,公司可以追究員工的民事責任。作為公司的員工,以公司的名義在對外處理業務,與單位是代理和被代理的關系。即在處理單子時,即是公司的代理人。但是他的代理行為實際上損害了中介公司的利益,需要承擔違約責任(不論是否約定,都應當承擔)。構成違約就應當按照當初與中介公司約定的違約責任進行賠償,如果沒有約定,就需要按照張三公司的實際損失進行賠償。情節嚴重的可能受刑事處罰。《刑法》【非國家工作人員受賄罪】公司、企業或者其他單位的工作人員利用職務上的便利,索取他人財物或者非法收受他人財物,為他人謀取利益,數額較大的,處五年以下有期徒刑或者拘役;數額巨大的,處五年以上有期徒刑,可以并處沒收財產。
在房產交易的時候一般不完全是買賣雙方直接簽訂合同的,房產中介能夠為買家和賣家提供很多便利。而買賣雙方也需要按照約定支付中介一定的服務費用。但也有很多人為了省掉這筆費用會跳過中介。 跳中介是指買受人或出賣人...
跳轉訂單,俗稱跳轉中介,是指買賣雙方與中介(公司)簽訂預售確認書、委托購買協議或銷售協議,中介公司履行了促進交易的義務,如提供獨家資源信息,促進買賣雙方按照協議進行會面和談判。買賣雙方一方或雙方為了逃避或減少支付中介費的義務,擅自跳過中介機...
出于個人利益考慮,做出違反中介行業規范的行為,一般常見的有如下幾種情況: 1、中介跳中介的單:即二家中介公司合作,一方中介避開另一方中介直接和房源提供者或承租方或購買方達成交易收取中介費的行為;這是違反中介行業規則的行為,造成很多糾紛多源于...
作為一名公眾人物,最大的擔憂可能是受到威脅,揭露一些不光彩的過去。 最近,謝娜和張杰在上海購買了一套6000萬套的豪宅,中介透露這是一種不誠實的跳單行為。 該機構曾在直播中透露,張杰和謝娜在2019年6月21日和22日兩次在他們的領導下...
房地產交易往往是數千萬,中介費也是一大筆。我們對中介費有不同的看法。 有些人說每個人都不容易賺錢。中介不支付任何技術服務費,但需要這么多中介費,有的甚至一年的工資,這實在不合理; 還有人說,在享受服務后,你必須支付相關費用。如果你不想支...
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2019年10月21日,海德中介經營者陳美華及其女兒帶殷淑飛至金水名都房屋看房,同時在場的還有該房屋原房主紀某。 2020年8月25日,金水名都房屋所有權人變更為殷發祥、王才華。 以上事實,有海德中介提...
洗黑錢接單渠道包括電話查詢單和網絡查詢單電話查詢單:電話查詢單通常電話查詢單是洗黑錢交易中發生在銀行賬戶卡上對銀行賬戶上資金的不管操作,經過洗錢 團伙的賭博手之后會將電話查詢單轉移到洗錢組織賬戶上,洗錢組織賬戶上的就是資金也會被轉移。 (...
第一,因房屋買賣合同無效、履行不能等情況產生的糾紛。這類糾紛主要因房屋買賣雙方主體不合格或合同標的物房屋瑕疵引起。常見情況有房屋的產權共有人未經其他共有人同意私自出賣房屋;職工不告知單位便把單位擁有產權的公房出售;房屋被列入拆遷范圍等,導致...
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