今天繼續推出房屋買賣合同糾紛的

最高法院權威裁判規則20條

供法律人參考學習1.借款合同雙方當事人訂立商品房買賣合同，將借款本金及利息轉化為已付購房款，不得將超出法律規定保護限額的高額利息轉化為已付購房款——湯龍、劉新龍、馬忠太、王洪剛訴新疆鄂爾多斯彥海房地產開發有限公司商品房買賣合同糾紛案本案要旨：借款合同雙方當事人經協商一致，終止借款合同關系，建立商品房買賣合同關系，將借款本金及利息轉化為已付購房款并經對賬清算的，不屬于《中華人民共和國物權法》第一百八十六條規定禁止的情形，該商品房買賣合同的訂立目的，亦不屬于《最高人民法院關于審理民間借貸案件適用法律若干問題的規定》第二十四條規定的“作為民間借貸合同的擔保”。在不存在《中華人民共和國合同法》第五十二條規定情形的情況下，該商品房買賣合同具有法律效力。但對轉化為已付購房款的借款本金及利息數額，人民法院應當結合借款合同等證據予以審查，以防止當事人將超出法律規定保護限額的高額利息轉化為已付購房款。案號：（2015）新民一初字第2號來源：最高人民法院第十五批指導性案例第72號2.借款到期不能償還，對方要求履行房屋買賣合同取得房屋所有權的不違反禁止流押的規定——朱俊芳與山西嘉和泰房地產開發有限公司商品房買賣合同糾紛案本案要旨：借款到期，借款人不能按期償還借款。對方當事人要求并通過履行《商品房買賣合同》取得房屋所有權，不違反《擔保法》第四十條、《物權法》第一百八十六條有關“禁止流押”的規定。案號：（2011）民提字第144號來源：最高人民法院公報2014年第12期(總第218期)3.涉學區房買賣合同案件中，學區房的學位可作為行為保全對象——王素菁訴廖志華房屋買賣合同糾紛案本案要旨：在涉及學區房買賣合同案件中，買受人申請對涉案學區房學位進行行為保全的，經審查申請人的請求權具有正當性，且不采取保全措施可能導致其無法使用學位或遭受其他損害的，法院可以作出禁止使用涉案房屋及該房屋所對應戶口的學位的保全裁定。案號：（2016）京0108民初16170號來源：人民法院案例選.總第108輯(2017.2)4.一房二賣中后買受人與出賣人是否構成惡意串通應根據其是否支付合理對價、是否盡到審查義務等因素來判斷——孔祥文、劉彥訴鄒叔芳等房屋買賣合同糾紛案本案要旨：出賣人將房屋出售后又轉賣他人，后買受人是否盡到必要的審查義務，是否支付了合理對價，以及其與出賣人是否存在特殊關系等，均是判斷后買受人與出賣人是否構成惡意串通的依據。案號：（2012）昆民一終字第35號來源：人民法院案例選.總第86輯（2013.4）5.名為頂名購房協議實為委托代理的合同應在查明協議內容及意思表示的情形下綜合認定——包如生、劉淑蘭訴李自瓊、孫濟寧房屋購買人確認糾紛案本案要旨：在頂名辦理購房及按揭貸款的情形下，頂名方主張頂名協議無效，并拒絕協助將房屋權屬登記在委托方名下的，法院應查明雙方達成的頂名協議內容，以及頂名協議是否為其真實意思表示，是否存在《合同法》第52條規定的合同無效的情形，進而作出頂名協議是否有效的認定。在認定頂名協議有效的情況下，應按照頂名協議約定的名為頂名協議、實為委托代理的內容并綜合考慮案件其他事實確認房屋的實際購買人。案號：(2011)河民初字第406號來源：人民法院案例選.總第84輯(2013.2)6.房屋買賣“陽合同”中虛低的價格條款無效，但不影響其他條款的效力——廈門泰吉運動器材有限公司訴駿士（廈門）日用品有限公司房屋買賣合同糾紛案本案要旨：房屋買賣雙方為逃避稅收而簽訂“陰陽合同”，并以價格虛低的“陽合同”辦理產權過戶，損害了國家利益，相應價格條款應認定為無效。“陽合同”的其他條款如不違反法律規定的，繼續有效；繼續有效的條款與“陰合同”對應條款不同的，應認定為對“陰合同”相關內容的變更。案號：（2012）海民初字第2192號來源：人民法院案例選.總第83輯(2013.1)7.因房產新政和違約行為共同作用致使房屋買賣合同無法履行，雙方當事人均有權解除合同——李某訴黃曉玲房屋買賣合同糾紛案本案要旨：因受到房產新政和違約行為共同作用致使，房屋買賣合同無法履行，雙方當事人均有權解除合同。當事人存在違約行為，仍應當承擔違約責任。人民法院在審理此類案件時，還需考慮房產新政等因素，基于公平原則認定承擔違約責任數額。案號：（2011）浙甬民二終字第692號來源：人民法院案例選.總第81輯(2012.3)8.國家實行房產新政，當事人已預見風險并在合同中對此作出按揭不能承諾的，不屬于情勢變更——鄧虎訴孔春能房屋買賣合同糾紛案本案要旨：國家實行房產新政，當事人已預見到購房存在巨大商業風險，并在合同中對國家房貸政策變化導致按揭不能作出了自己的承諾。這種情形不屬于情事變更，不能解除房屋買賣合同。案號：（2010）浙甬民二終字第514號來源：人民法院案例選.總第76輯(2011.2)9.房屋買賣雙方已在房屋權屬登記中心簽字確認網簽但尚未簽訂書面購房合同的，可認定買賣合同成立——沈海星訴安香云房屋買賣合同糾紛案本案要旨：房屋買賣雙方尚未簽訂書面的購房合同，但雙方已經在房屋權屬登記中心簽字確認了《存量房自行成交網上簽約申請表》、《存量房買賣合同信息表（自行成交）》（即“網簽”），且已明確了合同的價款、房屋信息的，應當認定雙方的買賣合同已經成立。案號：（2010）二中民終字第05439號來源：人民法院案例選.總第80輯10.購房人已轉賣房屋的，不影響其追究房屋面積誤差的損失賠償責任——孫全樂訴天津豪業建設發展有限公司房屋買賣合同糾紛案本案要旨：當房屋的實際面積與合同約定的面積出現誤差的時候，根據合同相對性原則，只有直接的合同當事人之間可以主張權利或承擔義務。房屋是否轉賣，并不影響權利人依據合同主張權利。案號：（2008）北民初字第270號來源：人民法院案例選總第73輯（2010.3）11.房屋出賣人不得將蟻害作為不可抗力規避質量瑕疵擔保責任——黃燕萍、張毅俊訴竺順慶房屋買賣合同案本案要旨：根據蟻害隱蔽性、長期性、難以根治的特點應合理分配買賣雙方權利義務。買受人并非專業人士，僅知曉蟻害的表象，且出賣人支付的補償金額與實際損害不成比例，故出賣人仍需承擔相應的瑕疵擔保責任。蟻害與地震、雷電等自然災害有本質區別，房屋出賣人不得以不可抗力為由規避質量瑕疵擔保責任。案號：（2009）滬一中民二（民）終字第1622號來源：人民法院案例選.總第72輯(2010.2)12.因土地征用而成為非農人口的農村居民仍生活在農村的，其購買宅基地可享有農民待遇——李明國訴李德元房屋買賣合同糾紛案本案要旨：農村居民因土地征用而成為非農業人口，仍生活在農村的，其在農村的購房行為不應視為城鎮居民購買農村住宅，在購買宅基地問題上可以享有農民待遇，買賣合同有效。“農村居民一戶只能擁有一處宅基地”是對農村居民申請宅基地的限制性規定，但并不限制農村居民通過買受、承租方式取得宅基地，但不得違反法律、法規規定的最高限度。案號：(2007)甬民·終字第983號來源：人民法院案例選.總第69輯（2009.3)13.借款人未與第三人達成債務轉移合意而將債務轉移給第三人，第三人在非真實意思表示時與貸款人簽訂的商品房買賣合同未生效——王桶訴察右后旗北方批發商貿城有限責任公司房屋買賣合同糾紛案本案要旨：借款人要把借款債務轉移給第三人，不僅應當與第三人達成債務轉移合意，而且應當在借款合同確定的權利、義務前提下進行。第三人不愿承擔借款債務，并在非真實意思表示的情況下與貸款人簽訂的商品房買賣合同應當認定未生效，貸款人要求第三人協助辦理房屋產權變更登記手續的訴訟請求應予駁回。案號：（2016）內09民終184號來源：人民司法·案例2017.2314.房屋出賣人在締約過程中存在瑕疵行為，買受人以出賣人違反先合同義務的瑕疵行為拒絕履行主要合同義務，屬于不當行使履行抗辯權——中國供銷集團有限公司訴林光榮、華和信經紀公司房屋買賣合同糾紛案本案要旨：權利義務相一致原則應貫穿合同履行的始終。出賣人在締約過程中存在瑕疵行為，違反了誠實信用原則和先合同義務，在此情形下不享有合同解除權。買受人以出賣人違反先合同義務的瑕疵行為來拒絕履行自己應承擔的主要合同義務，屬于不當行使履行抗辯權，應當承擔相應的損害賠償責任。基于出賣人的瑕疵行為買受人對交易標的產生了錯誤認識，買受人有權要求變更交易價格。案號：（2017）京民終289號來源：人民司法·案例2017.2315.夫妻一方擅自處分登記于其名下的共有房屋，配偶不同意致合同解除的，善意買受人有權要求其承擔包括賠償差價損失在內的違約責任——趙某與閆某房屋買賣合同糾紛案本案要旨：夫妻一方以自己名義轉讓登記在自己名下的共有房屋，配偶明確表示不同意轉讓，經審理房屋買賣合同不存在違反合同法第五十二條規定情形的，法院應認定有效，但買受人要求繼續履行的，不應予以支持。法院應釋明買受人可以主張解除合同，善意買受人有權要求出賣人承擔包括賠償房屋差價損失在內的違約責任。計算房屋差價損失時，應綜合考慮出賣人的可預見程度和買受人對訴訟結果的合理預期，以不同意一方配偶到庭作出拒絕轉讓房屋之表示的時間為節點計算房屋差價損失，因訴訟持續而擴大的損失，買受人應自行承擔。案號：（2016）京03民終716號來源：人民司法·案例2017.2016.房屋買賣應當采用書面形式簽訂合同，收條不足以證明房屋買賣合同依法成立——李允常訴丁正美、趙翔、秦志嵐房屋買賣合同糾紛案本案要旨：法律規定房屋買賣應當采用書面形式簽訂合同。以口頭形式訂立合同時出具房款收條，如果對買賣的標的和數量存在爭議，且不能有效證明“一方已經履行主要義務，對方接受的”，該合同尚未依法成立。買受人可以根據締約過失責任請求賠償機會利益損失，但不能要求對方賠償房價上漲損失。案號：（2015）渝二中法民終字第1037號來源：人民司法·案例2016.817.得房率縮水超過合理誤差給買受人造成損失的，賣方應承擔賠償責任——朱某某訴杭州某置業有限公司房屋買賣合同糾紛案本案要旨：得房率縮水是否構成違約，法律沒有明確的規則可資援引，應進行司法衡平。通過對外部因素和內部因素的考察，可得出的結論是：買受人的利益應獲得保護，對其保護范圍為得房率縮水超過合理誤差給買受人造成的損失；買受人損失的確定以得房率縮水造成套內建筑面積減少的價值為基數，結合買受人因此所受利益損益相抵，酌情確定。案號：（2014）浙杭民終字第1313號來源：人民司法·案例2016.218.因國家房貸政策調整導致房屋買賣合同無法繼續履行的當事人可以解除合同——梁兆泉與胡廣勛房屋買賣合同糾紛上訴案本案要旨：銀行房貸政策調整是政府為加強房地產交易進行的政策調控，該調控政策何時出臺以及具體內容如何，當事人簽訂房屋買賣合同時均不可預測。購房人確有證據證明其因銀行房貸政策調整而無法履行付款義務，且合同沒有明確約定即使購房人無法獲得銀行貸款也應承擔繼續履行合同義務的，可參照最高人民法院《關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第23條的規定處理，允許當事人解除合同，購房人不承擔違約責任。案號：（2010）佛中法民一終字第1761號來源：人民司法·案例2011.1419.逃避房地產交易稅費條款無效若不影響合同交易目的實現，則不影響合同其他條款的效力——車順康等與屠根美房屋買賣合同糾紛上訴案本案要旨：買賣雙方以逃避國家房地產交易稅收為目的而達成的更名條款無效后，如不影響雙方合同交易目的的實現，且其他條款的繼續履行無損公共利益，則該條款無效并不導致合同其他條款無效。從維護誠實信用原則和鼓勵交易的合同法精神出發，應支持雙方根據合同目的，并依照合同其他有效條款繼續履行。案號：（2012）揚民終字第0058號來源：人民司法·案例2013.2020.一房二賣情況下可以將出賣人的違約收益用于對買受人進行賠償——徐芬訴劉國勝、姜寶琴商品房買賣合同糾紛案本案要旨：房屋差價損失是典型的機會成本損失，這種機會成本損失的賠償，實際上是在無奈下的強制交易。在審判實踐中有填平法和收益法兩種常見方式，在一房二賣的情況下可適用收益法，將出賣人轉賣的價格減去涉案合同的交易價格，以此作為出賣人的違約收益，對買受人進行賠償。其理論基礎在于不能讓出賣人在一房二賣的違約行為中獲得非法利益。案號：（2013）二中民終字第06171號來源：人民司法·案例2014.12來源：法信