2017年3月1日，李某和謝某簽訂《房屋租賃合同》，謝某將一處寫字樓出租給李某使用，租金為每季度15萬元，租賃期間從2017年3月2日至2025年3月1日。

案情簡介

租賃合同簽訂后，謝某就將房屋交付給李某使用，李某進(jìn)場投入了大量資金進(jìn)行裝修，并依約支付租金。

但是在李某進(jìn)場使用該房屋不久，第三人陳某卻聲稱為該房屋實際所有權(quán)人，并向法院提起了確權(quán)訴訟，經(jīng)法院的生效判決認(rèn)定涉案房屋系陳某所有，陳某并申請了法院強(qiáng)制執(zhí)行，將李某的所有辦公物品予以搬離，李某不能再繼續(xù)使用該房產(chǎn)。

李某遂依據(jù)租賃合同約定的仲裁條款，向仲裁委申請仲裁，提出仲裁請求：
（1）確認(rèn)《房屋租賃合同》無效；
（2）要求謝某承擔(dān)違約金及全部損失500余萬元。

審理過程及裁決結(jié)果

在審理中，李某認(rèn)為謝某并非房屋實際所有權(quán)人，將他人的房屋出租給李某使用，構(gòu)成無權(quán)處分，無權(quán)處分的租賃合同應(yīng)屬無效。同時因為謝某的無權(quán)處分導(dǎo)致李某無法正常使用涉案房屋，給李某造成的巨大的經(jīng)濟(jì)損失，要求其支付違約金及賠償損失。
仲裁庭審理過程中經(jīng)認(rèn)真合議后，認(rèn)為該《房屋租賃合同》應(yīng)屬有效合同，遂向申請人進(jìn)行了釋明，申請人遂變更了仲裁請求，以不能實現(xiàn)合同目的為由，要求解除租賃合同，并要求被申請人承擔(dān)違約責(zé)任。

仲裁庭裁決：

由于出租人的原因，導(dǎo)致承租人不能有效使用該房產(chǎn)，合同目的已無法實現(xiàn)，雙方簽訂的房屋租賃合同應(yīng)予以解除。同時，謝某的違約行為導(dǎo)致了李某損失的產(chǎn)生，仲裁庭根據(jù)李某舉示的有效證據(jù)，支持了400余萬元的損失費用。

律師分析

作為該案的仲裁員，認(rèn)為本案案情雖然簡單，但卻引申出民法理論界的一個疑難雜癥，即：無權(quán)處分的效力問題。第一種觀點認(rèn)為，無權(quán)處分行為屬于效力待定或者無效，其主要法律依據(jù)為1999年制定的《合同法》第五十一條“無處分權(quán)的人處分他人財產(chǎn)，經(jīng)權(quán)利人追認(rèn)或者無處分權(quán)的人訂立合同后取得處分權(quán)的，該合同有效”，反之，認(rèn)為權(quán)利人未追認(rèn)或無處分權(quán)的人訂立合同后未取得處分權(quán)的，合同無效。第二種觀點認(rèn)為，無權(quán)處分只要未觸及法律規(guī)定的無效民事法律行為的要件皆為有效。本人認(rèn)同第二種觀點。簡要分析如下：

1、法律適用應(yīng)促進(jìn)社會進(jìn)步，體現(xiàn)社會意志，維護(hù)交易穩(wěn)定。

合同無效與有效問題系法律對合同效力的強(qiáng)制性評價，市場經(jīng)濟(jì)的核心是自由經(jīng)濟(jì)，法律評價應(yīng)該更多的遵循市場主體的意思自治、契約自由原則，裁判機(jī)構(gòu)不能越俎代庖，應(yīng)嚴(yán)格限制無效原則的使用，從而促進(jìn)市場的活躍程度，促進(jìn)社會誠信的建設(shè)。只要符合《民法總則》第一百四十三條的規(guī)定的情形，即“具備下列條件的民事法律行為有效：（一）行為人具有相應(yīng)的民事行為能力；（二）意思表示真實；（三）不違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定，不違背公序良俗”，就應(yīng)該認(rèn)定合同有效。除此之外，不應(yīng)有其他標(biāo)準(zhǔn)對效力予以評價。

同時，法律適用也應(yīng)反應(yīng)交易習(xí)慣，維護(hù)交易的穩(wěn)定性。事實上，在現(xiàn)實生活中，無處分權(quán)的交易行為也較多的存在，例如：商品房屋預(yù)售買賣合同，開發(fā)商在銷售時，只是取得了土地的使用權(quán)，并沒有取得該房屋的所有權(quán)，但在司法實踐中，皆認(rèn)定為有效合同，在有效的前提下來評判交易雙方的履約行為。這就是市場行為的選擇，法律適用應(yīng)當(dāng)尊重這種選擇，從而維護(hù)交易的穩(wěn)定性。

2、在最近幾年的司法實踐中，對于無法定權(quán)利瑕疵的無權(quán)處分行為認(rèn)定為有效，已形成共識。

（1）最高人民法院《關(guān)于審理買賣合同糾紛案件適用法律問題的解釋》第三條 “當(dāng)事人一方以出賣人在締約時對標(biāo)的物沒有所有權(quán)或者處分權(quán)為由主張合同無效的，人民法院不予支持。……”的規(guī)定，處分人沒有處分權(quán)，并不影響買賣合同的效力。

（2）在《中華人民共和國民法典(草案 )》(2019年12月16日稿 )，也體現(xiàn)新的法治精神。在民法典草案合同編中已沒有《合同法》第五十一條類似的規(guī)定，反而在第五百九十七條規(guī)定“因出賣人未取得處分權(quán)致使標(biāo)的物所有權(quán)不能轉(zhuǎn)移的，買受人可以解除合同并請求出賣人承擔(dān)違約責(zé)任。”也由此可見無權(quán)處分的買賣合同認(rèn)定為有效合同，這也可看出法治精神的變化。

（3）如本案無權(quán)處分使用權(quán)的效力問題，司法實踐中也已認(rèn)定為有效。其理論更易理解，買賣合同中出賣人是對標(biāo)的物占有、使用、收益、處分四項權(quán)能的處分，而出租人系對標(biāo)的物占有、使用、收益三項權(quán)能的處分。無權(quán)處分人對標(biāo)的物全部權(quán)能予以處理的買賣合同尚且有效，無權(quán)處分人對標(biāo)的物部分權(quán)能予以處理的租賃合同更應(yīng)該有效。

綜上，一部法律的建設(shè)，一部法律的適用，應(yīng)當(dāng)充分反映社會的意志，體現(xiàn)社會的進(jìn)步，維護(hù)社會的秩序！