2020年12月29日，最高人民法院發(fā)布關(guān)于修改《最高人民法院關(guān)于在民事審判工作中適用〈中華人民共和國工會(huì)法〉若干問題的解釋》等二十七件民事類司法解釋的決定，修改了2005年頒布實(shí)施的《最高人民法院關(guān)于審理涉及國有土地使用權(quán)合同糾紛案件適用法律問題的解釋》。

修改亮點(diǎn)

1.規(guī)范文字表述。一是規(guī)范政府組織機(jī)構(gòu)名稱，將舊法中的“土地管理部門”修改為“自然資源主管部門”；二是根據(jù)規(guī)范法律名稱，將《合同法》修改為《民法典》；三是規(guī)范了法律用語，將“協(xié)議”統(tǒng)一修改為“合同”，將當(dāng)事人“過錯(cuò)”修改為當(dāng)事人“違約情況”。
2.刪除關(guān)于未取得土地使用權(quán)證書或未獲得批準(zhǔn)的國有土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同效力的規(guī)定。原司法解釋第九條規(guī)定，轉(zhuǎn)讓方未取得出讓土地使用權(quán)證書與受讓方訂立合同轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)，起訴前轉(zhuǎn)讓方已經(jīng)取得出讓土地使用權(quán)證書或者有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府同意轉(zhuǎn)讓的，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定合同有效。
3.刪除了關(guān)于未獲得政府批準(zhǔn)的土地劃撥合同及以劃撥土地使用權(quán)作為投資訂立的合作開發(fā)房地產(chǎn)合同無效的規(guī)定。原司法解釋第十一條規(guī)定，土地使用權(quán)人未經(jīng)有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府批準(zhǔn)，與受讓方訂立合同轉(zhuǎn)讓劃撥土地使用權(quán)的，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定合同無效。第十六條規(guī)定，土地使用權(quán)人未經(jīng)有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府批準(zhǔn)，以劃撥土地使用權(quán)作為投資與他人訂立合同合作開發(fā)房地產(chǎn)的，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定合同無效。但起訴前已經(jīng)辦理批準(zhǔn)手續(xù)的，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定合同有效。

要點(diǎn)解讀

此次修改契合了《民法典》，特別是刪除了第九條和第十一條的相關(guān)規(guī)定，在理論解釋和實(shí)務(wù)應(yīng)用上更有合理性。
1.刪除關(guān)于未取得土地使用權(quán)證書或未獲得批準(zhǔn)的國有土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同效力的規(guī)定。
原《國有土地使用權(quán)合同糾紛司法解釋》第九條規(guī)定，轉(zhuǎn)讓方未取得出讓土地使用權(quán)證書與受讓方訂立合同轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)，起訴前轉(zhuǎn)讓方已經(jīng)取得出讓土地使用權(quán)證書或者有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府同意轉(zhuǎn)讓的，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定合同有效。
該解釋是針對(duì)現(xiàn)已失效的《合同法》第五十一條無權(quán)處分合同效力判定問題。《合同法》第五十一條：“無處分權(quán)的人處分他人財(cái)產(chǎn)，經(jīng)權(quán)利人追認(rèn)或者無處分權(quán)的人訂立合同后取得處分權(quán)的，該合同有效。”所以《合同法》對(duì)于無權(quán)處分合同的效力認(rèn)定是“效力待定”，原《國有土地使用權(quán)合同糾紛司法解釋》第九條據(jù)此將“追認(rèn)或取得處分權(quán)的期限限制在了起訴前”作為效力待定合同的生效條件。而《民法典》合同編并未吸納《合同法》第五十一條關(guān)于無權(quán)處分的合同效力待定的規(guī)定，也就是否認(rèn)了“無權(quán)處分合同是效力待定”的狀態(tài)。因此，在針對(duì)此條的司法解釋進(jìn)行修改時(shí)也就將第九條的規(guī)定予以刪除。

那么，為什么《民法典》合同編并未吸納《合同法》第五十一條關(guān)于無權(quán)處分的合同效力待定的規(guī)定呢？這需要考慮到《物權(quán)法》所確立的“物權(quán)變動(dòng)區(qū)分原則”。
《合同法》是1999年制定的；原《國有土地使用權(quán)合同糾紛司法解釋》是2005年頒布，《物權(quán)法》是2007年頒布。在2007年《物權(quán)法》頒布之前，我國尚未采取物權(quán)變動(dòng)的區(qū)分原則。關(guān)于合同效力認(rèn)定，我國理論界和實(shí)務(wù)界的觀點(diǎn)普遍為：未得到追認(rèn)或取得處分權(quán)之前，合同效力待定。如梁慧星教授認(rèn)為，一般情況下，法律為維護(hù)財(cái)產(chǎn)關(guān)系的“靜的安全”，不允許處分他人之物，無權(quán)處分行為在民事上往往構(gòu)成侵權(quán)行為；因此，無權(quán)處分行為本不應(yīng)產(chǎn)生處分的效力，理應(yīng)屬于無效的民事行為。但法律為照顧實(shí)際上的便利，于特定情形作為例外，使其發(fā)生效力。2007年，我國《物權(quán)法》頒布實(shí)施，肯定了物權(quán)變動(dòng)的區(qū)分原則，將物權(quán)變動(dòng)結(jié)果與其原因關(guān)系予以區(qū)分，物權(quán)是否發(fā)生轉(zhuǎn)移不影響作為物權(quán)變動(dòng)基礎(chǔ)關(guān)系的債權(quán)合同的效力，除法律另有特別規(guī)定或當(dāng)事人另有約定外，債權(quán)合同自雙方成立時(shí)即生效。因此，《民法典》合同編并未吸納《合同法》第五十一條關(guān)于無權(quán)處分的合同效力待定的規(guī)定。并在此次司法解釋中對(duì)第九條予以刪除。
2.刪除了關(guān)于未獲得政府批準(zhǔn)的土地劃撥合同及以劃撥土地使用權(quán)作為投資訂立的合作開發(fā)房地產(chǎn)合同無效的規(guī)定。
此處修改也受到物權(quán)變動(dòng)區(qū)分原則的影響。劃撥土地使用權(quán)的取得具有行政行為性、無償性和無期限性的特征。劃撥土地使用權(quán)直接產(chǎn)生于政府的批準(zhǔn)行為，這一行為是物權(quán)變動(dòng)的原因，也是物權(quán)變動(dòng)的必要條件，即未經(jīng)審批，無法辦理房產(chǎn)所有權(quán)登記，房屋所有權(quán)不發(fā)生轉(zhuǎn)移，但這并不影響房屋買賣合同的效力。
原《國有土地使用權(quán)合同糾紛司法解釋》第十一條規(guī)定，土地使用權(quán)人未經(jīng)有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府批準(zhǔn)，與受讓方訂立合同轉(zhuǎn)讓劃撥土地使用權(quán)的，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定合同無效。第十六條規(guī)定，土地使用權(quán)人未經(jīng)有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府批準(zhǔn)，以劃撥土地使用權(quán)作為投資與他人訂立合同合作開發(fā)房地產(chǎn)的，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定合同無效。但起訴前已經(jīng)辦理批準(zhǔn)手續(xù)的，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定合同有效。
此前，司法實(shí)踐中一直以是否取得有效的政府批復(fù)作為劃撥土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同效力的主要認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)，若未取得政府批復(fù)以及未在政府批復(fù)的有效時(shí)間內(nèi)辦理土地轉(zhuǎn)讓手續(xù)的，視為未取得政府批準(zhǔn)，劃撥土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同無效。后來最高法在一起房屋買賣合同糾紛案件中（(2017)最高法民再87號(hào)）中首次提出了區(qū)分單純的劃撥土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同和房屋買賣合同（含劃撥土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓），并對(duì)這兩種合同所適用的法律法規(guī)進(jìn)行了區(qū)分，即涉及房屋買賣的適用《合同法》相關(guān)規(guī)定進(jìn)行效力判斷，不涉及房屋買賣的劃撥土地使用權(quán)轉(zhuǎn)合同適用原《國有土地使用權(quán)合同糾紛司法解釋》第十一條和十六條規(guī)定。但如果涉及房屋買賣的劃撥土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓可以“避開”適用原《國有土地使用權(quán)合同糾紛司法解釋》的無效規(guī)定，會(huì)與劃撥土地使用權(quán)的立法保護(hù)目的相違背。
目前，新的《國有土地使用權(quán)合同糾紛司法解釋》刪去了第十一條和十六條規(guī)定，實(shí)際上是采用物權(quán)變動(dòng)區(qū)分原則解決了該立法矛盾。

風(fēng)險(xiǎn)提示

1.合同簽訂前，應(yīng)要求對(duì)方出具土地權(quán)屬證明，如因特殊情況在合同簽訂時(shí)未能出具土地權(quán)屬證明的，應(yīng)在合同內(nèi)約定土地權(quán)屬證明出具的具體時(shí)間以及違約責(zé)任。
2.未出具土地權(quán)屬證明但合同已簽訂時(shí)，可要求對(duì)方繼續(xù)履行，同時(shí)可以根據(jù)合同違約責(zé)任約定主張違約責(zé)任。
3.如合同已成立，款項(xiàng)已支付，對(duì)方未出具土地權(quán)屬證明，民事上可以欺詐主張合同無效，并賠償相關(guān)損失；數(shù)額較大情況嚴(yán)重的，可以追究其刑事責(zé)任。