要點提示：當房屋登記于夫妻一方名下，且處分人未告知買受人房屋系夫妻共有時，處分人與買受人訂立房屋買賣合同屬于無權處分行為，但該合同并無其他效力瑕疵，且無違反 法律、行政法規的效力性、強制性規定，因此合法有效，只是房屋所有權變動的效力待定。因買受人不知曉房屋系夫妻共有，也不知曉所謂被代理人的存在，因而處 分人的行為不構成表見代理。但根據物權公示公信的原則，買受人仍然可以取得房屋的所有權。

案例索引：

一審：廣東省增城市人民法院（2012）穗增法民一初字第134 號民事判決書。

二審：廣州市中級人民法院（2012）穗中法民五終字第3632 號民事判決書。

一、案情

原告：沈華敏。

被告：吳勝群。

　　第三人：廣州市天維房地產代理有限公司、中國工商銀行股份有限公司廣州工業大道支行、李衛東。

　　原告沈華敏訴稱：2010年1月28日，原告通過廣州市天維房地產代理有限公司（以下簡稱“代理公司”）的居間服務與被告簽訂了《房屋買賣合同》，約定原告以609000元的價格購買被告增城市新塘鎮某房屋。在簽訂合同當天，原告給付了2萬 元定金。根據合同約定，被告應當及時向中國工商銀行股份有限公司廣州工業大道支行（以下簡稱“銀行”）申請提前還貸，但經原告及代理公司的催促，被告至今 未申請銀行提前還貸，導致合同未能履行，被告的不作為已構成違約。根據合同約定，原告有權要求被告繼續履行合同，并有權要求被告按每日總樓價的1%支付違約金。為此，原告起訴，請求被告將新塘鎮某房屋過戶至原告名下；被告支付原告違約金10000元；被告承擔房屋買賣中介代理費7000元。

　　被告吳勝群辯稱：一、涉案合同屬于效力待定的合同。1、合同的買方是李衛東簽名，而原告至今未提交授權委托書給李衛東，直至被告接到應訴通知書才知道原告身份。2、 涉案房產并非被告一人所有，而是屬于夫妻共同財產，被告出賣房屋未取得配偶的同意。二、涉案合同成立后，因國家房地產政策的調控，非廣州市戶籍居民非滿足 特定條件不得購買商品房。因原告是廣州市外籍居民，根據《最高人民法院關于當前形勢下審理民商事合同糾紛案件若干問題的指導意見》（法發［2009］40號）， 情況發生變化，合同已經無法履行，請求解除合同。三、原告請求房屋過戶之訴，而本案是合同之訴，該訴訟請求不符合法律規定。四、涉案合同并非正規的房地產 買賣合同，因雙方需要進一步簽訂由住建部統一核定的房地產買賣合同，但未辦理。根據雙方簽訂的合同，在合同一方選擇違約的情況下，違約方只要承擔違約責 任，而非原告主張的繼續履行合同。綜上所述，被告請求解除合同，被告同意返還定金2萬元給原告，同時愿意支付原告3萬元作為經濟補償。第三人代理公司述稱：原、被告簽訂的房屋買賣合同有效。但簽訂合同后，有解除合同的案例，也有繼續履行合同的案例。至于如何解決，應由原、被告進行協商。

　　第三人銀行述稱：被告向銀行申請個人二手住房購置貸款，用于購買新塘鎮某房屋。銀行經審核于2009年10月10日向其發放38萬元貸款，貸款期10年，并于2009年10月23日辦妥房屋抵押登記手續。放款至今，被告一直正常還款，并無向銀行提出任何還款申請。

　　第三人李衛東述稱：原告委托本人與被告簽訂房屋買賣合同，原告確實需要涉案房屋。本人對原告的訴訟請求沒有意見，被告應當繼續履行合同。

　　增城市人民法院經審理查明：2010年1月28日沈華敏與吳勝群通過代理公司簽訂《房屋買賣合同》，合同約定，賣方（即吳勝群，下同）以609000元將增城市新塘鎮某107.05平 方米房屋（以下簡稱涉案房屋）出售給買方（即沈華敏，下同）。買賣雙方同意涉案房屋交付時間為賣方收齊房款當日。因買方或賣方違反合同約定，如拒不配合交 易所需材料或逾期辦理交易、按揭等買賣手續、逾期交付房產、逾期支付房款等無故不履行合同義務的，逾期未超過十天的，違約方須按逾期每日總樓價1%支付違約金；逾期超過十天仍未履行的，守約方有權解除合同并要求違約方承擔定金責任（雙倍返還定金或沒收定金）或支付等額于樓價5%的違約金；守約方應向違約方發出解除合同通知書，已收房款應予解除合同發出之日起五日內退還；若守約方同意繼續履行合同的，守約方有權要求違約方按每日總樓價1%支付違約金。合同特別約定，付款方式：買方在2010年1月28日支付2萬元給賣方，在賣方申請銀行提前還款，銀行通知扣款日的前三天，買方將首期款18萬元直接支付至賣方的供款賬戶內，以協助賣方贖契。余款409000元在買賣雙方到房管局成功遞件后一次性支付給賣方。

　　合同簽訂的當天，沈華敏向代理公司交付定金2萬元，涉案房屋已于2009年9月23日核發了房地產權證，權屬人登記吳勝群，共有人欄為空白。吳勝群以涉案房屋作抵押向銀行貸款38萬元,貸款期10年，并辦理了抵押登記手續。吳勝群與鄒子瑤于2009年2月20日登記結婚，吳勝群出售涉案房屋時并沒有向代理公司或沈華敏的委托簽約人李衛東如實告知涉案房屋屬于夫妻共同財產。本案在庭審中，沈華敏明確表示，要求吳勝群繼續履行該合同，并愿意替代吳勝群清償涉案房屋于銀行的抵押貸款。

二、裁判

　　增城市人民法院認為：根據涉案房屋的房地產權證，涉案房屋登記吳勝群一人名字，房地產權證共有人一欄為空白，且吳勝群未告知代理公司及沈華敏涉案房屋為夫妻共同財產，故此，吳勝群與沈華敏于2010年1月28日所簽訂的《房屋買賣合同》已構成表見代理。該合同是雙方當事人的真實意思表示，合同內容并無違反法律法規的強制性規定，合同合法有效，合同對雙方當事人均具有法律約束力，當事人應當按照約定履行自己的義務，不得擅自變更或解除合同。吳勝群答辯主張本案合同屬于效力待定的合同的理據不足，不予采納。根據本案查明的事實，吳勝群自簽訂合同起至今均沒有向銀行申請提前還款，導致合 同未能履行，其行為已構成違約。根據合同約定或法律規定，有權解除合同的一方為合同守約方，而吳勝群屬于違約一方的當事人，為維護交易安全和誠實信用的市 場秩序，一般情況下違約方無權解除合同（守約方同意除外）。《中華人民共和國物權法》第一百九十一條第二款規定：“抵押期間，抵押人未經抵押權人同意，不 得轉讓抵押財產，但受讓人代為清償債務消滅抵押權的除外。”根據上述法律規定，因抵押而產生的債務被清償后，抵押的房屋就不存在轉讓的限制。現沈華敏明確 表示愿意替代吳勝群清償涉案房屋的抵押貸款，故沈華敏代為清償涉案房屋的抵押貸款和涂銷抵押登記，并由吳勝群協助辦理過戶登記手續。本案不符合《最高人民 法院關于當前形勢下審理民商事合同糾紛案件若干問題的指導意見》中規定的情事變更情形；國家房地產調控政策，不影響沈華敏購買增城市轄區內的涉案房屋。故吳勝群在本案中提出相關問題的答辯意見，不予采納。銀行經原審法院合法傳喚無正當理由拒不到庭，不影響案件審理。廣東省增城市人民法院于2012年7月19日作出判決：　　一、在本判決發生法律效力之日起五日內，沈華敏直接向第三人銀行清償增城市新塘鎮某房的抵押貸款本金380000元 及利息（已付本息應予扣減）與相關提前還貸的費用；二、在沈華敏履行本判決第一項的義務之日起五日內，吳勝群和第三人銀行協助沈華敏辦理增城市新塘鎮某房 的抵押登記涂銷手續；三、在增城市新塘鎮某房的抵押登記涂銷手續辦妥之日起五日內，吳勝群協助沈華敏辦理涉案房屋過戶至沈華敏名下的登記手續；四、駁回沈 華敏的其他訴訟請求。

　　一審宣判后，被告吳勝群不服，向廣州市中級人民法院提起上訴。

　　廣州市中級人民法院認為：根據吳勝群和李衛東簽名的2010年1月28日 《房屋買賣合同》可以看出，李衛東為代理人，在合同的賣方處也有沈華敏的名字。從當天交付定金的情況看，代理公司出具的收款收據也是載明沈華敏購房交付定 金，所以吳勝群應當知曉涉案房屋的購買人為沈華敏，而且李衛東和沈華敏均認可房屋的買受人為沈華敏，所以吳勝群主張李衛東以及代理公司沒有提供沈華敏的主 體資料而不是合同當事人的主張沒有事實和法律依據，本院不予支持。涉案房屋登記于吳勝群一人名下，通過雙方簽訂《房屋買賣合同》可以看出，吳勝群保證對上 述物業享有合法所有權，吳勝群在原審表示口頭告知過對方涉案房屋屬于夫妻共有，但其未能提供相應的證據證明，沈華敏對此又予以否認。由于雙方簽訂的《房屋 買賣合同》未違反法律、行政法規的效力性強制性規定，所以合法有效。同時，沈華敏在二審庭審期間表示，如果吳勝群配合辦理銀行的相關手續，其同意支付剩余 的購房款。綜上所述，原審法院認定事實清楚，適用法律正確。因此，判決駁回上訴，維持原判。

三、評析

　　（一）表見代理的構成要件

　　根據合同法第四十九條的規定以及我國學術界的通說，表見代理的構成要件包括五個方面：（一）行為本身需具備代理行為的基本要件，即以被代理人的名義實施代理 行為；行為人須具有民事行為能力；代理行為為合法行為；代理行為對被代理人產生效力。（二）行為人無代理權。（三）行為人的行為須使相對人有理由相信其有 代理權。（四）須相對人為善意。（五）行為人與相對人之間的民事法律行為須合法有效。

　　反觀本案事實，處分人吳勝群表示曾口頭告知過對方涉案房屋屬于夫妻共有，但其未能提供相應的證據證明，買受人沈華敏對此也予以否認。且根據涉案房屋的房地產權證，涉案房屋登記在吳勝群一人名下，房地產權證共有人一欄為空白，故此，吳勝群與沈華敏在2010 年1 月28 日簽訂《房屋買賣合同》時，沈華敏并不知曉房屋系夫妻共有，也不知曉所謂被代理人即吳勝群配偶的存在，因而吳勝群的行為并不符合代理行為的基本要件，亦不構成表見代理。

　　（二）無權處分與物權公示原則之沖突與司法協調

　　本案在審理過程中還涉及另外兩個問題：夫妻一方處分夫妻共有房屋，屬于無權處分行為，基于該行為訂立的買賣合同效力如何認定？因無權處分導致的房屋所有權變動效果的效力待定與物權公示原則如何協調？

　　1.無 權處分訂立合同的效力認定。因無權處分訂立的合同的效力與一國物權變動的模式密切相關。如法國采用意思主義的物權變動模式，故無權處分人的行為并非權利人 的真實意思表示，由此訂立的合同亦為無效；德國采用物權形式主義的物權變動模式，將物權變動法律行為區分為負擔行為與處分行為，對兩種行為的法律效力分別 予以認定，所以，在德國民法中，因無權處分訂立的買賣合同，其負擔行為即合同本身是有效的，處分行為即轉移所有權的行為是效力待定的，若權利人追認或處分 人取得處分權，則物權行為自始有效。

　　我 國在《合同法》制定之初，對物權變動法律行為的認識尚不成熟，《合同法》第五十一條對無權處分訂立的合同統一規定為效力待定的合同。此規定固然保護了所有 者的權利，但其缺陷卻是顯而易見的：若權利人拒絕追認或處分人未取得處分權，則合同無效，受讓人只能要求處分人承擔締約過失責任，而不能讓其承擔違約責 任，這顯然不利于保護善意受讓人的交易安全。

　　在2007年制訂的《物權法》中我國原則上采用了債權形式主義的物權變動模式，基于法律行為的物權變動需具備三個要件：第一，處分人須具有處分權；第二，法律行為合法 有效；第三，須經物權公示（不動產須登記，動產須交付）。與之相協調的是《最高人民法院關于審理買賣合同糾紛案件適用法律問題的解釋》的第三條規定：“當 事人一方以出賣人在締約時對標的物沒有所有權或者處分權為由主張合同無效的，人民法院不予支持。出賣人因未取得所有權或者處分權致使標的物所有權不能轉 移，買受人要求出賣人承擔違約責任或者要求解除合同并主張損害賠償的，人民法院應予支持。”該條文確認了無權處分行為若無其他效力瑕疵，所訂立的買賣合同 有效，但所有權變動的效力待定。這是對《合同法》第五十一條的修正，也與《物權法》第十五條規定的區分原則相銜接。故此，本案中《房屋買賣合同》并無其他 效力瑕疵，且無違反法律、行政法規的效力性、強制性規定，應為合法有效。

　　2.無權處分情況下物權公示原則的司法適用

基于前文分析，本案中買賣雙方簽訂的《房屋買賣合同》應為合法有效。但根據案件事實，涉案房屋于2009年9月23日核發房地產權證，處分人吳勝群與其配偶于2009年2月20日已登記結婚，因而，房屋雖登記于吳勝群個人名下，但仍屬夫妻共有財產。買受人沈華敏雖為善意，但房屋尚未過戶登記于其名下，因此并不符合善意取得的構成要件。綜上，根據物權變動的區分原則，房屋所有權變動的效果仍為效力待定，仍須處分人吳勝群的配偶追認或吳勝群取得處分權。而吳勝群在一審庭審期間曾表示，不同意履行合同是因為家人認為需要居住，不同意賣。因而，處分人吳勝群的配偶是不可能予以追認的，這勢必導致買受人沈華敏欲取得房屋使用權的訴求落空，只能要求吳勝群承擔違約責任。

　　然而，本案的另一重要事實是，根據涉案房屋的房地產權證，涉案房屋登記于吳勝群一人名下，房地產權證共有人一欄為空白，且吳勝群并無證據表明沈華敏在簽訂購 房合同時知曉涉案房屋屬于夫妻共有的事實。因此，根據物權公示公信的原則，沈華敏在簽訂購房合同時就有理由相信涉案房屋系吳勝群一人所有。

　　面對因無權處分導致的所有權變動效果的效力待定與物權公示公信原則之間的沖突，法院為維護交易安全和誠實信用的市場秩序，優先選擇適用物權公示公信原則，判 決受讓人沈華敏在履行代位清償義務并辦理抵押登記涂銷手續后，出讓人吳勝群應當協助沈華敏辦理房屋過戶登記手續。從而，有效維護了善意買受人沈華敏的正當權益。

 （作者單位：增城市人民法院）