司法實踐中存在的相關問題

1.父母贈與未成年人不動產的相關問題

（1） 離婚協議中夫妻雙方約定將共同所有的不動產贈與未成年子女，未辦理變更登記前，夫妻一方反悔，主張撤銷贈與合同，法院能否支持？

夫妻在離婚協議中約定贈與未成年子女不動產基于多種考慮，有因對未成年子女心懷愧疚引發經濟補償的，有作為履行撫養義務的方式的，有因分割共同財產無法達成一致而選擇贈與子女作為折中方案的，有為子女未來成家立業提前安排的，也有因家庭成員較多排除部分財產繼承的，甚至有夫妻一方為達成離婚目的而做出的妥協。

（2）購房時將不動產登記在未成年子女名下，父母離婚時，一方主張贈與，另一方主張系因特殊原因借子女之名登記，不動產系夫妻共同財產應予分割，法院能否將該行為認定為贈與行為，從而判定該不動產的所有權人為登記的未成年子女？

 隨著經濟生活的發展，未成年人名下登記有不動產的情況已不罕見。然而，一旦夫妻離婚，則可能因夫妻一方或雙方主張登記在未成年子女名下不動產系夫妻共同財產而應分割，從而發生爭議訴至法院。

2.監護人處分未成年人不動產的相關問題

（1）父母雙方代理還是一方代理處分即可的問題。

根據《民法總則》的規定，父母是未成年子女的監護人。但相關法律法規均未明確處分未成年人房屋，是由父母雙方共同行使監護權還是任意一方行使監護權即可，從而在實踐中引發相應的糾紛。

（2）如何判斷是否屬于為維護未成年人利益而處分的問題。

《民法總則》以及此前的《民法通則》均規定，除為被監護人的利益外，不得處分被監護人財產。故是否為未成年子女的利益而處分，成為法院認定出售等處分行為是否有效的重要判斷依據。

3.未成年人拆遷利益保護的相關問題

（1）法院如何確定未成年人應當獲得的拆遷補償款具體項目？

農村房屋的拆遷補償款涉及的類別和名目較多，包括宅基地區位補償款、房屋重置成新價、按戶發放的拆遷補助費、獎勵金（如搬遷補助費、聯簽鼓勵獎、積極騰退房屋獎勵等）、周轉金等。實踐中，如何認定未成年可獲得的拆遷補償款具體項目，是法院處理該類案件的重點和難點。

（2） 對于未成年人有關安置房的訴訟請求，法院如何基于安置房的不同產權狀態進行裁判？

進入訴訟階段時，回遷房產權狀態不一，包括：仍在建設中，不能確定房屋坐落；已入住，但未取得產權證；已辦理產權證。上述差異化情形導致當事人在起訴之初往往難以確認自己的訴訟請求，或者因己方訴請有誤，導致在該次訴訟中難以一攬子解決。針對該情形，法院如何裁判以實現未成年人在安置房方面應獲得的拆遷利益，亦是此類案件的審理難點。

    司法裁判觀點

1.離婚協議中約定贈與未成年子女不動產，未辦理不動產權屬變更登記前，夫妻一方能否撤銷贈與？

此類贈與與合同法中的普通贈與合同的內容相比有一定的特殊性，應充分考量保護未成年人的財產利益因素。

（1）離婚協議中贈與人主張適用合同法行使撤銷權的問題

離婚協議具有整體性，一攬子解決解除婚姻關系、子女撫養、共同財產分割和債務清償、離婚損害賠償等問題。贈與條款作為離婚協議的一部分，在財產關系之外亦帶有很強的人身關系色彩，包含了復雜的情感、倫理、經濟因素的綜合考量，以促成離婚為內容，以穩定撫養關系為前提。從離婚協議的整體性考慮，雙方婚姻關系解除，贈與房產的目的已經實現，該贈與不應當撤銷。同時，夫妻約定將夫妻共同所有或一方所有的不動產贈與未成年子女，不僅有利于達成離婚協議，還是對子女合法權益的保障，履行對子女的撫養教育義務的體現，以及對子女今后生活的安排或幫助。故對于離婚協議贈與人主張適用《中華人民共和國合同法》第186條規定的任意撤銷權的，法院不予支持。

（2）離婚協議中贈與人主張適用婚姻法行使撤銷權的問題

合同法規定涉及婚姻、收養、監護等身份關系的協議，適用其他法律規定。由于離婚協議包含了對夫妻關系、撫養關系及夫妻財產處分等意思表示，故應當適用《婚姻法》《合同法》《物權法》等法律。根據《婚姻法》及其司法解釋的規定，離婚一年內，及訂立財產分割協議時存在欺詐、脅迫等情形的，一方可以行使法定撤銷權。

同時應當注意，對于離婚時一方“隱藏、轉移、變賣、毀損夫妻共同財產或偽造債務”的行為，應當審查是否影響贈與未成年子女不動產條款的效力，從而決定是否對贈與條款一并撤銷。

（3）未成年子女的利益救濟問題

司法實踐中，考慮到夫妻離婚和家庭分裂對未成年子女造成的傷害，從子女利益最大化的原則出發，應當限制父母事后反悔或撤銷的權利，否則可能對未成年子女造成二次傷害。故為保護未成年子女的財產權益，我們認為，對于子女以所有權確認糾紛為由提起的主張房屋所有權及協助辦理不動產權屬變更登記的案件，法院應當受理，并在查清不存在法定撤銷情形的情況下，支持其訴訟請求。

2.夫妻以共同財產出資購買不動產登記在未成年子女名下，應如何認定？

首先，應當考量不動產所有權登記的效力。根據《物權法》的規定，不動產物權的設立、變更、轉讓和消滅，經依法登記，發生效力。不動產權屬證書是權利人享有該不動產物權的證明。夫妻出資以未成年子女的名義購買房屋，經行政機關進行不動產物權登記，則未成年子女取得不動產所有權。未成年子女作為房屋產權人，依法享有占有、使用、處分并排除他人妨害的法定權利，該權利具有對世性。

其次，應當考量未成年人行為能力和監護人職責監督。根據《民法總則》規定，未成年人的監護人應當按照最有利于被監護人的原則履行監護職責，在作出與被監護人利益有關的決定時，應當根據被監護人的年齡和智力狀況，尊重被監護人的真實意愿。未成年子女作為無民事行為能力人或限制民事行為能力人，借名買房行為超出其理解能力和社會經驗，對此無法表達真實意思。

因此，夫妻以共同財產出資購買不動產登記在未成年人名下，法院原則上應當以不動產登記為主要依據進行判定，同時輔之以審查購房手續等相關材料，認定該行為系對未成年子女的贈與。

3.監護人處分未成年人不動產的效力認定

（1）父母雙方代理還是一方代理處分即可的問題。

一般情況下，父母作為未成年子女的法定代理人，有權代表未成年子女實施民事法律行為。在無證據顯示處分子女名下房屋損害子女合法權益時，任何一方代理未成年子女簽訂的房屋買賣合同都為有效合同。且結合北京市住房和城鄉建設委員會出臺的《北京市房屋登記工作規范》中的具體規定而言，亦未對一方監護人單獨代未成年人申請房屋權屬登記作出禁止性規定。因此，綜合規定來看，只有一方監護人簽字并不直接導致房屋買賣合同無效。

應當注意，在父母離異的情況下，未成年子女跟隨父母一方生活，此時一方擅自處分未成年子女房產，另一方可能會對處分行為無從得知，故對于這種情形下一方的代理行為是否有效，法院應當進行嚴格審慎的審查。

（2）如何判斷是否屬于為維護未成年人利益而處分的問題。

《民法總則》第三十五條規定，監護人應當按照最有利于被監護人的原則履行監護職責。監護人除為維護被監護人利益外，不得處分被監護人的財產。

實踐中，在以非為未成年人利益出售房屋為由，主張房屋買賣合同無效的案件中，若賦予交易相對方審查房屋處分是否為未成年人利益的義務，則超出了普通市場交易人的能力范圍，亦不利于未成年人資產的處置和流通。且從通常認識來看，監護人為未成年人利益系常識，如果任一理由導致合同無效，可能會導致監護人利用此條款肆意主張合同無效，從而損害第三人利益，不利于市場交易安全。因此，只要房屋買受人屬于善意第三人，不論監護人的處置行為是否為未成年人利益，均不應影響合同的效力。

而對于監護權正當行使的內部關系，按照相關法律規定，監護人代未成年人處分財產的行為如損害未成年人合法權益的，應當承擔法律責任；給未成年人造成損失的，未成年人可以向監護人主張賠償損失。在未成年人向監護人主張損害賠償的案件中，法院應結合出賣房屋的原因、必要性、款項走向等方面，對是否屬于“為了被監護人利益”而處分財產進行綜合審查。

（3）監護人處分未成年人不動產的行為應尊重未成年人的真實意愿。

《民法總則》第三十五條第二款規定，未成年人的監護人履行監護職責，在作出與被監護人利益有關的決定時，應當根據被監護人的年齡和智力狀況，尊重被監護人的真實意愿。“尊重被監護人真實意愿”是除“最有利于被監護人”的原則外，《民法總則》較《民法通則》增設的原則。

按照法律規定，并非所有未成年人的民事法律行為均由監護人一概代理，八周歲以上的未成年人，可以獨立實施與其年齡和智力狀況相適應的民事法律行為。對于超出其年齡和智力范圍，仍須由監護人代理實施的其他法律行為，若未成年人表達了與其年齡和智力狀況相符合的真實意愿，則應當得到監護人的尊重。

4.法院對未成年人拆遷利益糾紛案件的處理

未成年人被列為被拆遷安置人口而非被拆遷房屋所有權人的情況下，未成年人可獲得的具體拆遷利益可以考慮以下方面：

（1）對于拆遷補償款的各項目，列為被拆遷安置人口的未成年人享有的拆遷利益通常包括但不限于按人口補償的安置面積，按戶發放的拆遷補助費、獎勵金（如搬遷補助費、聯簽鼓勵獎、積極騰退房屋獎勵等）、周轉金等。其中，農村宅基地上建造房屋的被拆遷安置的未成年人，還應當享有宅基地區位補償款。上述拆遷利益的具體份額分割，法院一般根據拆遷協議中所列被拆遷人和被安置人口總數予以均分。關于房屋附屬物補償款、裝修補償款亦或是房屋重置成新價三項補償的分割，法院通常綜合考量家庭成員在房屋建設或裝修過程中出資出力及共居情況予以酌定。因未成年人財產與行為能力有限，往往不能對房屋建設或裝修提供物力、人力支持，故未成年人主張分割上述三項補償的，在司法實踐中一般不予支持。

（2）對于未成年人有關安置房的訴訟請求，如未成年人主張回遷房所有權或使用權的，法院應綜合回遷房數量、拆遷安置人口、各方名下不動產情況、被拆遷房屋出資權屬情況進行認定。如法院審理后認定未成年人無法獲得房屋所有權的，也可以通過判決折價款的方式給予其補償。

    建議

對父母的建議

第一，家庭購買房屋進行不動產登記應當誠實守法，不能將登記在未成年子女名下作為達到逃避債務的手段。同時，應當嚴格履行監護人職責，除為維護被監護人利益外，不得處分被監護人的財產。

第二，夫妻離婚在簽訂離婚協議時應當慎重考慮，贈與子女不動產時亦充分考慮情感補償和實際需求的平衡，一旦做出贈與行為則應依照約定履行，避免因撤銷贈與對未成年子女造成二次傷害。

第三，勿將未成年人當作斂財工具。此類案件的發生往往是家庭成員矛盾的轉化，因此類案件當事人之間特殊的親屬關系，矛盾的激化不僅不利于保護未成年人的身心健康和順利成長，更不利于社會和諧穩定。

對行政機關的建議

第一，辦理不動產權屬登記時，在未成年人具有相應的年齡智力條件的情況下，登記機關可以要求未成年人到場，征詢其意見，并將其意見記錄成筆錄，通過直接與未成年人的溝通，一定程度了解相關處分行為的合法性和真實性。

第二，房屋拆遷安置過程中，拆遷部門應加強向百姓解讀拆遷政策的力度。明確被拆遷人及被安置人權益，被安置人口中有未成年人的，著重告知被拆遷人及其他被安置人口拆遷補償款對應名目項下應屬未成年人的利益。

第三，加大監督力度，強化未成年人權益保護。對于司法裁判后未成年人利益持續保障問題，民政部門應加強調查研究，及時發現和總結問題，切實督促父母或監護人履行該部分監護職責。