司法實(shí)踐中存在的相關(guān)問(wèn)題

1.父母贈(zèng)與未成年人不動(dòng)產(chǎn)的相關(guān)問(wèn)題

（1） 離婚協(xié)議中夫妻雙方約定將共同所有的不動(dòng)產(chǎn)贈(zèng)與未成年子女，未辦理變更登記前，夫妻一方反悔，主張撤銷贈(zèng)與合同，法院能否支持？

夫妻在離婚協(xié)議中約定贈(zèng)與未成年子女不動(dòng)產(chǎn)基于多種考慮，有因?qū)ξ闯赡曜优膽牙⒕我l(fā)經(jīng)濟(jì)補(bǔ)償?shù)模凶鳛槁男袚狃B(yǎng)義務(wù)的方式的，有因分割共同財(cái)產(chǎn)無(wú)法達(dá)成一致而選擇贈(zèng)與子女作為折中方案的，有為子女未來(lái)成家立業(yè)提前安排的，也有因家庭成員較多排除部分財(cái)產(chǎn)繼承的，甚至有夫妻一方為達(dá)成離婚目的而做出的妥協(xié)。

（2）購(gòu)房時(shí)將不動(dòng)產(chǎn)登記在未成年子女名下，父母離婚時(shí)，一方主張贈(zèng)與，另一方主張系因特殊原因借子女之名登記，不動(dòng)產(chǎn)系夫妻共同財(cái)產(chǎn)應(yīng)予分割，法院能否將該行為認(rèn)定為贈(zèng)與行為，從而判定該不動(dòng)產(chǎn)的所有權(quán)人為登記的未成年子女？

 隨著經(jīng)濟(jì)生活的發(fā)展，未成年人名下登記有不動(dòng)產(chǎn)的情況已不罕見(jiàn)。然而，一旦夫妻離婚，則可能因夫妻一方或雙方主張登記在未成年子女名下不動(dòng)產(chǎn)系夫妻共同財(cái)產(chǎn)而應(yīng)分割，從而發(fā)生爭(zhēng)議訴至法院。

2.監(jiān)護(hù)人處分未成年人不動(dòng)產(chǎn)的相關(guān)問(wèn)題

（1）父母雙方代理還是一方代理處分即可的問(wèn)題。

根據(jù)《民法總則》的規(guī)定，父母是未成年子女的監(jiān)護(hù)人。但相關(guān)法律法規(guī)均未明確處分未成年人房屋，是由父母雙方共同行使監(jiān)護(hù)權(quán)還是任意一方行使監(jiān)護(hù)權(quán)即可，從而在實(shí)踐中引發(fā)相應(yīng)的糾紛。

（2）如何判斷是否屬于為維護(hù)未成年人利益而處分的問(wèn)題。

《民法總則》以及此前的《民法通則》均規(guī)定，除為被監(jiān)護(hù)人的利益外，不得處分被監(jiān)護(hù)人財(cái)產(chǎn)。故是否為未成年子女的利益而處分，成為法院認(rèn)定出售等處分行為是否有效的重要判斷依據(jù)。

3.未成年人拆遷利益保護(hù)的相關(guān)問(wèn)題

（1）法院如何確定未成年人應(yīng)當(dāng)獲得的拆遷補(bǔ)償款具體項(xiàng)目？

農(nóng)村房屋的拆遷補(bǔ)償款涉及的類別和名目較多，包括宅基地區(qū)位補(bǔ)償款、房屋重置成新價(jià)、按戶發(fā)放的拆遷補(bǔ)助費(fèi)、獎(jiǎng)勵(lì)金（如搬遷補(bǔ)助費(fèi)、聯(lián)簽鼓勵(lì)獎(jiǎng)、積極騰退房屋獎(jiǎng)勵(lì)等）、周轉(zhuǎn)金等。實(shí)踐中，如何認(rèn)定未成年可獲得的拆遷補(bǔ)償款具體項(xiàng)目，是法院處理該類案件的重點(diǎn)和難點(diǎn)。

（2） 對(duì)于未成年人有關(guān)安置房的訴訟請(qǐng)求，法院如何基于安置房的不同產(chǎn)權(quán)狀態(tài)進(jìn)行裁判？

進(jìn)入訴訟階段時(shí)，回遷房產(chǎn)權(quán)狀態(tài)不一，包括：仍在建設(shè)中，不能確定房屋坐落；已入住，但未取得產(chǎn)權(quán)證；已辦理產(chǎn)權(quán)證。上述差異化情形導(dǎo)致當(dāng)事人在起訴之初往往難以確認(rèn)自己的訴訟請(qǐng)求，或者因己方訴請(qǐng)有誤，導(dǎo)致在該次訴訟中難以一攬子解決。針對(duì)該情形，法院如何裁判以實(shí)現(xiàn)未成年人在安置房方面應(yīng)獲得的拆遷利益，亦是此類案件的審理難點(diǎn)。

    司法裁判觀點(diǎn)

1.離婚協(xié)議中約定贈(zèng)與未成年子女不動(dòng)產(chǎn)，未辦理不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬變更登記前，夫妻一方能否撤銷贈(zèng)與？

此類贈(zèng)與與合同法中的普通贈(zèng)與合同的內(nèi)容相比有一定的特殊性，應(yīng)充分考量保護(hù)未成年人的財(cái)產(chǎn)利益因素。

（1）離婚協(xié)議中贈(zèng)與人主張適用合同法行使撤銷權(quán)的問(wèn)題

離婚協(xié)議具有整體性，一攬子解決解除婚姻關(guān)系、子女撫養(yǎng)、共同財(cái)產(chǎn)分割和債務(wù)清償、離婚損害賠償?shù)葐?wèn)題。贈(zèng)與條款作為離婚協(xié)議的一部分，在財(cái)產(chǎn)關(guān)系之外亦帶有很強(qiáng)的人身關(guān)系色彩，包含了復(fù)雜的情感、倫理、經(jīng)濟(jì)因素的綜合考量，以促成離婚為內(nèi)容，以穩(wěn)定撫養(yǎng)關(guān)系為前提。從離婚協(xié)議的整體性考慮，雙方婚姻關(guān)系解除，贈(zèng)與房產(chǎn)的目的已經(jīng)實(shí)現(xiàn)，該贈(zèng)與不應(yīng)當(dāng)撤銷。同時(shí)，夫妻約定將夫妻共同所有或一方所有的不動(dòng)產(chǎn)贈(zèng)與未成年子女，不僅有利于達(dá)成離婚協(xié)議，還是對(duì)子女合法權(quán)益的保障，履行對(duì)子女的撫養(yǎng)教育義務(wù)的體現(xiàn)，以及對(duì)子女今后生活的安排或幫助。故對(duì)于離婚協(xié)議贈(zèng)與人主張適用《中華人民共和國(guó)合同法》第186條規(guī)定的任意撤銷權(quán)的，法院不予支持。

（2）離婚協(xié)議中贈(zèng)與人主張適用婚姻法行使撤銷權(quán)的問(wèn)題

合同法規(guī)定涉及婚姻、收養(yǎng)、監(jiān)護(hù)等身份關(guān)系的協(xié)議，適用其他法律規(guī)定。由于離婚協(xié)議包含了對(duì)夫妻關(guān)系、撫養(yǎng)關(guān)系及夫妻財(cái)產(chǎn)處分等意思表示，故應(yīng)當(dāng)適用《婚姻法》《合同法》《物權(quán)法》等法律。根據(jù)《婚姻法》及其司法解釋的規(guī)定，離婚一年內(nèi)，及訂立財(cái)產(chǎn)分割協(xié)議時(shí)存在欺詐、脅迫等情形的，一方可以行使法定撤銷權(quán)。

同時(shí)應(yīng)當(dāng)注意，對(duì)于離婚時(shí)一方“隱藏、轉(zhuǎn)移、變賣、毀損夫妻共同財(cái)產(chǎn)或偽造債務(wù)”的行為，應(yīng)當(dāng)審查是否影響贈(zèng)與未成年子女不動(dòng)產(chǎn)條款的效力，從而決定是否對(duì)贈(zèng)與條款一并撤銷。

（3）未成年子女的利益救濟(jì)問(wèn)題

司法實(shí)踐中，考慮到夫妻離婚和家庭分裂對(duì)未成年子女造成的傷害，從子女利益最大化的原則出發(fā)，應(yīng)當(dāng)限制父母事后反悔或撤銷的權(quán)利，否則可能對(duì)未成年子女造成二次傷害。故為保護(hù)未成年子女的財(cái)產(chǎn)權(quán)益，我們認(rèn)為，對(duì)于子女以所有權(quán)確認(rèn)糾紛為由提起的主張房屋所有權(quán)及協(xié)助辦理不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬變更登記的案件，法院應(yīng)當(dāng)受理，并在查清不存在法定撤銷情形的情況下，支持其訴訟請(qǐng)求。

2.夫妻以共同財(cái)產(chǎn)出資購(gòu)買(mǎi)不動(dòng)產(chǎn)登記在未成年子女名下，應(yīng)如何認(rèn)定？

首先，應(yīng)當(dāng)考量不動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)登記的效力。根據(jù)《物權(quán)法》的規(guī)定，不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅，經(jīng)依法登記，發(fā)生效力。不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬證書(shū)是權(quán)利人享有該不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的證明。夫妻出資以未成年子女的名義購(gòu)買(mǎi)房屋，經(jīng)行政機(jī)關(guān)進(jìn)行不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)登記，則未成年子女取得不動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)。未成年子女作為房屋產(chǎn)權(quán)人，依法享有占有、使用、處分并排除他人妨害的法定權(quán)利，該權(quán)利具有對(duì)世性。

其次，應(yīng)當(dāng)考量未成年人行為能力和監(jiān)護(hù)人職責(zé)監(jiān)督。根據(jù)《民法總則》規(guī)定，未成年人的監(jiān)護(hù)人應(yīng)當(dāng)按照最有利于被監(jiān)護(hù)人的原則履行監(jiān)護(hù)職責(zé)，在作出與被監(jiān)護(hù)人利益有關(guān)的決定時(shí)，應(yīng)當(dāng)根據(jù)被監(jiān)護(hù)人的年齡和智力狀況，尊重被監(jiān)護(hù)人的真實(shí)意愿。未成年子女作為無(wú)民事行為能力人或限制民事行為能力人，借名買(mǎi)房行為超出其理解能力和社會(huì)經(jīng)驗(yàn)，對(duì)此無(wú)法表達(dá)真實(shí)意思。

因此，夫妻以共同財(cái)產(chǎn)出資購(gòu)買(mǎi)不動(dòng)產(chǎn)登記在未成年人名下，法院原則上應(yīng)當(dāng)以不動(dòng)產(chǎn)登記為主要依據(jù)進(jìn)行判定，同時(shí)輔之以審查購(gòu)房手續(xù)等相關(guān)材料，認(rèn)定該行為系對(duì)未成年子女的贈(zèng)與。

3.監(jiān)護(hù)人處分未成年人不動(dòng)產(chǎn)的效力認(rèn)定

（1）父母雙方代理還是一方代理處分即可的問(wèn)題。

一般情況下，父母作為未成年子女的法定代理人，有權(quán)代表未成年子女實(shí)施民事法律行為。在無(wú)證據(jù)顯示處分子女名下房屋損害子女合法權(quán)益時(shí)，任何一方代理未成年子女簽訂的房屋買(mǎi)賣合同都為有效合同。且結(jié)合北京市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)委員會(huì)出臺(tái)的《北京市房屋登記工作規(guī)范》中的具體規(guī)定而言，亦未對(duì)一方監(jiān)護(hù)人單獨(dú)代未成年人申請(qǐng)房屋權(quán)屬登記作出禁止性規(guī)定。因此，綜合規(guī)定來(lái)看，只有一方監(jiān)護(hù)人簽字并不直接導(dǎo)致房屋買(mǎi)賣合同無(wú)效。

應(yīng)當(dāng)注意，在父母離異的情況下，未成年子女跟隨父母一方生活，此時(shí)一方擅自處分未成年子女房產(chǎn)，另一方可能會(huì)對(duì)處分行為無(wú)從得知，故對(duì)于這種情形下一方的代理行為是否有效，法院應(yīng)當(dāng)進(jìn)行嚴(yán)格審慎的審查。

（2）如何判斷是否屬于為維護(hù)未成年人利益而處分的問(wèn)題。

《民法總則》第三十五條規(guī)定，監(jiān)護(hù)人應(yīng)當(dāng)按照最有利于被監(jiān)護(hù)人的原則履行監(jiān)護(hù)職責(zé)。監(jiān)護(hù)人除為維護(hù)被監(jiān)護(hù)人利益外，不得處分被監(jiān)護(hù)人的財(cái)產(chǎn)。

實(shí)踐中，在以非為未成年人利益出售房屋為由，主張房屋買(mǎi)賣合同無(wú)效的案件中，若賦予交易相對(duì)方審查房屋處分是否為未成年人利益的義務(wù)，則超出了普通市場(chǎng)交易人的能力范圍，亦不利于未成年人資產(chǎn)的處置和流通。且從通常認(rèn)識(shí)來(lái)看，監(jiān)護(hù)人為未成年人利益系常識(shí)，如果任一理由導(dǎo)致合同無(wú)效，可能會(huì)導(dǎo)致監(jiān)護(hù)人利用此條款肆意主張合同無(wú)效，從而損害第三人利益，不利于市場(chǎng)交易安全。因此，只要房屋買(mǎi)受人屬于善意第三人，不論監(jiān)護(hù)人的處置行為是否為未成年人利益，均不應(yīng)影響合同的效力。

而對(duì)于監(jiān)護(hù)權(quán)正當(dāng)行使的內(nèi)部關(guān)系，按照相關(guān)法律規(guī)定，監(jiān)護(hù)人代未成年人處分財(cái)產(chǎn)的行為如損害未成年人合法權(quán)益的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)法律責(zé)任；給未成年人造成損失的，未成年人可以向監(jiān)護(hù)人主張賠償損失。在未成年人向監(jiān)護(hù)人主張損害賠償?shù)陌讣校ㄔ簯?yīng)結(jié)合出賣房屋的原因、必要性、款項(xiàng)走向等方面，對(duì)是否屬于“為了被監(jiān)護(hù)人利益”而處分財(cái)產(chǎn)進(jìn)行綜合審查。

（3）監(jiān)護(hù)人處分未成年人不動(dòng)產(chǎn)的行為應(yīng)尊重未成年人的真實(shí)意愿。

《民法總則》第三十五條第二款規(guī)定，未成年人的監(jiān)護(hù)人履行監(jiān)護(hù)職責(zé)，在作出與被監(jiān)護(hù)人利益有關(guān)的決定時(shí)，應(yīng)當(dāng)根據(jù)被監(jiān)護(hù)人的年齡和智力狀況，尊重被監(jiān)護(hù)人的真實(shí)意愿。“尊重被監(jiān)護(hù)人真實(shí)意愿”是除“最有利于被監(jiān)護(hù)人”的原則外，《民法總則》較《民法通則》增設(shè)的原則。

按照法律規(guī)定，并非所有未成年人的民事法律行為均由監(jiān)護(hù)人一概代理，八周歲以上的未成年人，可以獨(dú)立實(shí)施與其年齡和智力狀況相適應(yīng)的民事法律行為。對(duì)于超出其年齡和智力范圍，仍須由監(jiān)護(hù)人代理實(shí)施的其他法律行為，若未成年人表達(dá)了與其年齡和智力狀況相符合的真實(shí)意愿，則應(yīng)當(dāng)?shù)玫奖O(jiān)護(hù)人的尊重。

4.法院對(duì)未成年人拆遷利益糾紛案件的處理

未成年人被列為被拆遷安置人口而非被拆遷房屋所有權(quán)人的情況下，未成年人可獲得的具體拆遷利益可以考慮以下方面：

（1）對(duì)于拆遷補(bǔ)償款的各項(xiàng)目，列為被拆遷安置人口的未成年人享有的拆遷利益通常包括但不限于按人口補(bǔ)償?shù)陌仓妹娣e，按戶發(fā)放的拆遷補(bǔ)助費(fèi)、獎(jiǎng)勵(lì)金（如搬遷補(bǔ)助費(fèi)、聯(lián)簽鼓勵(lì)獎(jiǎng)、積極騰退房屋獎(jiǎng)勵(lì)等）、周轉(zhuǎn)金等。其中，農(nóng)村宅基地上建造房屋的被拆遷安置的未成年人，還應(yīng)當(dāng)享有宅基地區(qū)位補(bǔ)償款。上述拆遷利益的具體份額分割，法院一般根據(jù)拆遷協(xié)議中所列被拆遷人和被安置人口總數(shù)予以均分。關(guān)于房屋附屬物補(bǔ)償款、裝修補(bǔ)償款亦或是房屋重置成新價(jià)三項(xiàng)補(bǔ)償?shù)姆指睿ㄔ和ǔ＞C合考量家庭成員在房屋建設(shè)或裝修過(guò)程中出資出力及共居情況予以酌定。因未成年人財(cái)產(chǎn)與行為能力有限，往往不能對(duì)房屋建設(shè)或裝修提供物力、人力支持，故未成年人主張分割上述三項(xiàng)補(bǔ)償?shù)模谒痉▽?shí)踐中一般不予支持。

（2）對(duì)于未成年人有關(guān)安置房的訴訟請(qǐng)求，如未成年人主張回遷房所有權(quán)或使用權(quán)的，法院應(yīng)綜合回遷房數(shù)量、拆遷安置人口、各方名下不動(dòng)產(chǎn)情況、被拆遷房屋出資權(quán)屬情況進(jìn)行認(rèn)定。如法院審理后認(rèn)定未成年人無(wú)法獲得房屋所有權(quán)的，也可以通過(guò)判決折價(jià)款的方式給予其補(bǔ)償。

    建議

對(duì)父母的建議

第一，家庭購(gòu)買(mǎi)房屋進(jìn)行不動(dòng)產(chǎn)登記應(yīng)當(dāng)誠(chéng)實(shí)守法，不能將登記在未成年子女名下作為達(dá)到逃避債務(wù)的手段。同時(shí)，應(yīng)當(dāng)嚴(yán)格履行監(jiān)護(hù)人職責(zé)，除為維護(hù)被監(jiān)護(hù)人利益外，不得處分被監(jiān)護(hù)人的財(cái)產(chǎn)。

第二，夫妻離婚在簽訂離婚協(xié)議時(shí)應(yīng)當(dāng)慎重考慮，贈(zèng)與子女不動(dòng)產(chǎn)時(shí)亦充分考慮情感補(bǔ)償和實(shí)際需求的平衡，一旦做出贈(zèng)與行為則應(yīng)依照約定履行，避免因撤銷贈(zèng)與對(duì)未成年子女造成二次傷害。

第三，勿將未成年人當(dāng)作斂財(cái)工具。此類案件的發(fā)生往往是家庭成員矛盾的轉(zhuǎn)化，因此類案件當(dāng)事人之間特殊的親屬關(guān)系，矛盾的激化不僅不利于保護(hù)未成年人的身心健康和順利成長(zhǎng)，更不利于社會(huì)和諧穩(wěn)定。

對(duì)行政機(jī)關(guān)的建議

第一，辦理不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬登記時(shí)，在未成年人具有相應(yīng)的年齡智力條件的情況下，登記機(jī)關(guān)可以要求未成年人到場(chǎng)，征詢其意見(jiàn)，并將其意見(jiàn)記錄成筆錄，通過(guò)直接與未成年人的溝通，一定程度了解相關(guān)處分行為的合法性和真實(shí)性。

第二，房屋拆遷安置過(guò)程中，拆遷部門(mén)應(yīng)加強(qiáng)向百姓解讀拆遷政策的力度。明確被拆遷人及被安置人權(quán)益，被安置人口中有未成年人的，著重告知被拆遷人及其他被安置人口拆遷補(bǔ)償款對(duì)應(yīng)名目項(xiàng)下應(yīng)屬未成年人的利益。

第三，加大監(jiān)督力度，強(qiáng)化未成年人權(quán)益保護(hù)。對(duì)于司法裁判后未成年人利益持續(xù)保障問(wèn)題，民政部門(mén)應(yīng)加強(qiáng)調(diào)查研究，及時(shí)發(fā)現(xiàn)和總結(jié)問(wèn)題，切實(shí)督促父母或監(jiān)護(hù)人履行該部分監(jiān)護(hù)職責(zé)。