一錘定音！最高法：房屋買賣合同屬債權類糾紛，不適用不動產專屬管轄規定

來源：裁判文書網，摘自微信公號：審判業務平臺（ID：DFFLJS）；

裁判要旨：

《最高人民法院關于適用〈中華人民共和國民事訴訟法〉的解釋》第二十八條規定的適用專屬管轄的不動產糾紛僅限于“因不動產的權利確認、分割、相鄰關系等引起的物權糾紛”。案涉合同系因房屋買賣引起不動產權屬變動，屬于因合同關系產生的債權類糾紛，不適用《中華人民共和國民事訴訟法》第三十三條第一項規定的專屬管轄。

中華人民共和國最高人民法院

(2018)最高法民申1175號

再審申請人(一審被告、二審上訴人)：北京西曼國際服飾有限公司，住所地北京市北京經濟技術開發區地盛西路**院**樓****。

被申請人(一審原告、二審上訴人)：辛集市萬福服飾有限責任公司，住，住所地河北省辛集市安定大街東段路北

一審被告、二審被上訴人：高金魁。

再審申請人北京西曼國際服飾有限公司（以下簡稱西曼公司）因與被申請人辛集市萬福服飾有限責任公司（以下簡稱萬福公司），一審被告、二審被上訴人高金魁房屋買賣合同糾紛一案，不服河北省高級人民法院(2017)冀民終593號民事判決，向本院申請再審。本院依法組成合議庭對本案進行了審查，現已審查終結。

西曼公司申請再審稱，（一）一審、二審法院在管轄問題上適用法律錯誤，本案應適用不動產糾紛專屬管轄之規定，二審法院應撤銷原判并將本案移送至有管轄權的人民法院審理。1、案涉土地及房屋位于北京市XXX的xxx，性質為工業用地和廠房。根據北京經濟技術開發區的特殊政策，土地使用權的取得及房屋產權登記、過戶均需經過當地政府有關部門的特殊審批手續。因此，案涉廠房買賣合同屬于政策性房屋買賣合同，應適用《最高人民法院關于適用〈中華人民共和國民事訴訟法〉的解釋》第二十八條第二款之規定，適用不動產糾紛專屬管轄之規定，由北京市大興區人民法院管轄。2、高金魁并非本案適格被告，萬福公司將高金魁列為被告，意圖是規避專屬管轄。

萬福公司提交意見稱，（一）一、二審判決適用法律正確，認定事實清楚，應駁回西曼公司的再審申請。（二）本案一、二審程序合法。西曼公司在上訴狀中對程序違法和管轄權問題進行了陳述，二審法院對此的認定理據充分。一審程序合法，西曼公司以此理由申請再審沒有依據。西曼公司主張本案為政策性房屋買賣合同但未提供任何證據予以證明。房屋合同產生的糾紛應歸入因合同關系產生的債權類糾紛，不適用《中華人民共和國民事訴訟法》第三十三條第一項規定的專屬管轄。且根據《中華人民共和國民事訴訟法》第二百條規定，管轄權問題不能成為申請再審的法定事由。（三）西曼公司稱有生效法律文書足以推翻一、二審判決的說法沒有事實和法律依據。（四）西曼公司在另案中明確認可萬福公司于2015年10月即自行入住案涉廠房并經營至今的事實。因此，西曼公司在本案中主張萬福公司未實際占有使用案涉房屋與事實不符。在本案二審期間，西曼公司也從未主張案涉房產已被北京市大興區人民法院執行查封。（五）西曼公司的再審申請已經超過法定時限。

本院認為，本案再審審查的焦點問題為：

（一）本案一審、二審審理程序是否違反法律規定；（二）本案應否適用專屬管轄規定；（三）案涉協議的效力及能否繼續履行的問題。

（一）關于本案一審、二審審理程序是否違反法律規定的問題。根據...

（二）關于本案是否適用專屬管轄規定的問題。第一，根據案涉《股權投資協議書》的約定，雙方的合同目的是萬福公司通過支付股權投資款的方式，取得西曼國際項目面積約2500平方米廠房的產權，該協議名為股權投資協議，實為房屋買賣合同。《最高人民法院關于適用〈中華人民共和國民事訴訟法〉的解釋》第二十八條規定的適用專屬管轄的不動產糾紛僅限于“因不動產的權利確認、分割、相鄰關系等引起的物權糾紛”，而案涉合同系因房屋買賣引起不動產權屬變動，屬于因合同關系產生的債權類糾紛。因此，本案不屬于《中華人民共和國民事訴訟法》第三十三條第一項規定的適用專屬管轄規定的情形。第二，一審、二審法院均認定高金魁在《股權投資協議書》上簽字的行為系履行職務的行為，對違約賠償金不承擔連帶責任，在不適用專屬管轄規定的情況下，一審法院受理本案訴訟并無不當。

（三）關于案涉協議的效力及能否繼續履行的問題。第一，根據原審查明的事實，案涉西曼國際項目的建設獲得了政府部門審批同意，并取得了《國有土地使用權證》《建設用地規劃許可證》《建設工程規劃許可證》《建筑工程施工許可證》等相關證照。雙方在《股權投資協議書》中約定買賣A2廠房，并且還對后續辦理產權分割等問題做了明確約定。如協議第二條指出了產權分割需具備的條件、第三條約定產權分割條件具備后，由西曼公司負責辦理產權分割手續，經北京經濟技術開發區有關部門批準后發放產權證。因此案涉協議是雙方當事人在平等自愿基礎上作出的真實意思表示，約定內容不違反法律規定，應認定合法有效。第二，雙方《股權投資協議書》及《股權投資協議附件》簽訂于2011年7月8日，另案查明的案涉項目被西曼公司用于設立抵押的時間為2013年12月10日，即萬福公司簽訂協議的時間早于案涉項目抵押設立的時間。根據合同約定，西曼公司2013年9月30日應當交付A2廠房，但是協議簽訂后西曼公司并未如約建成A2廠房。西曼公司逾期交付案涉房屋構成違約，應按合同約定支付違約金，原審法院對此予以認定，并無不當。雙方多次通過往來電子郵件的形式約定由A2廠房換成已經建設的C3廠房，同時對萬福公司的投資總額及廠房交付時間也做了變更約定。雖然沒有形成書面的合同形式，僅是電子文本的來往，但郵件內容包含西曼公司同意將原A2廠房調換為C3廠房的約定，是西曼公司對協議事項的認可。2015年5月20日西曼公司還出具《承諾書》，明確承諾對A2廠房予以調換。2015年10月，萬福公司自主入住并實際使用C3廠房至今。因此，西曼公司再審關于雙方協議不成立、不存在調換廠房合意、更不存在繼續履行的主張，缺乏事實和法律依據，本院不予采信。第三，原審判決西曼公司為萬福公司辦理物業和入住等相關手續，并非判令辦理房屋產權過戶登記手續，該部分內容在雙方當事人所簽協議中有約定，是西曼公司應承擔的合同義務。因此，該判項屬于支持繼續履行合同的內容，并非超出萬福公司的訴請范圍進行判決。第四，雖然案涉房產在另案中被擔保權人申請查封，但無證據表明該房產是西曼公司唯一可被執行的財產，而且抵押權可因主債權實現而歸于消滅，故對西曼公司援引《中華人民共和國合同法》第一百一十一條規定主張一審判決錯誤的觀點，本院不予支持。此外，西曼公司的其他申請再審理由，亦理據不足。

綜上，西曼公司申請再審的理由不成立。依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百零四條第一款，《最高人民法院關于適用的解釋》第三百九十五條第二款之規定，裁定如下：

駁回北京西曼國際服飾有限公司的再審申請。

書記員　　 武澤龍