裁判要點

1.在當事人對案涉房屋不享有擔保物權等優先受償權的情形下，對于金錢債權的執行，《執行異議和復議案件規定》第28條、第29條作為對買受人在何種情形下能夠排除人民法院強制執行而作出的規定，均可作為判斷買受人是否享有排除強制執行民事權益的依據。并非只能適用第29條而不能適用第28條之規定進行審理。

2.房屋認購書具備房屋位置、房號、面積、單價等主要內容，房屋買受人亦支付了全部購房款，該房屋認購書應當認定為商品房買賣合同。

3.商品房預售行政許可制度設立的初衷是防止國家在國有土地上的利益受到非法侵害及保護消費者利益。根據《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第二條“出賣人未取得商品房預售許可證明，與買受人訂立的商品房預售合同，應當認定無效，但是在起訴前取得商品房預售許可證明的，可以認定有效”的規定，雖然開發商因欠繳土地出讓金一直未取得商品房預售許可證，但根據原審法院查明事實，案涉房屋所在小區系棚戶區改造項目，黑龍江省人民政府對該類小區不動產權證的辦理確定了“先辦證后追繳”的原則。現案涉房屋所在小區已完成房屋權屬登記問題建審意見會簽程序，買受人作為消費者購房人繳納了案涉房屋契稅，哈爾濱市不動產登記中心亦于本案一審起訴前受理了買受人辦理商品房買賣轉移登記的申請。因此，在當事人向人民法院起訴前，案涉房屋已具備預售許可證明要件及辦理不動產權證照的實質條件，使案涉房屋買賣合同的效力得以補正。

4.物業公司作為案涉房屋所在小區的外聘物業單位，在履行物業管理職責過程中掌握業主有關信息符合常理，其出具證明系對所知曉的業主辦理入戶等客觀情況的描述，與是否由開發商委托無直接關聯。因此，開發商關于物業公司非其聘請致使相關證據不具有證明力的主張不能成立。

中華人民共和國最高人民法院

民 事 裁 定 書

（2021）最高法民申7172號

再審申請人（一審原告、二審上訴人）：李江，基本信息略。

委托訴訟代理人：略。

被申請人（一審被告、二審被上訴人）：程棟，基本信息略。

委托訴訟代理人：略。

一審第三人：黑龍江辰坤房地產開發有限公司。住所地略。

法定代表人：張啟坤，該公司總經理。

再審申請人李江因與被申請人程棟及一審第三人黑龍江辰坤房地產開發有限公司（以下簡稱辰坤公司）申請執行人執行異議之訴一案，不服黑龍江省高級人民法院（2021）黑民終348號民事判決，向本院申請再審。本院依法組成合議庭對本案進行了審查，現已審查終結。

李江申請再審稱，依據《中華人民共和國民事訴訟法》第二百條第二項、第六項之規定向本院申請再審。主要事實和理由：（一）原審法院認定事實不清。1.辰坤公司至今未取得商品房預售許可證，依據《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第二條之規定，程棟與辰坤公司簽訂的《商品房買賣合同》應依法歸于無效。基于法律優先性原則，《哈爾濱市人民政府辦公廳印發關于加快推進歷史遺留建設項目不動產權證辦理工作方案的通知》等文件效力不能優先于司法解釋，案涉房屋雖具備辦理不動產權證條件，但不能阻止李江對案涉土地的查封。2.程棟僅提交其與辰坤公司的《商品房買賣合同》，未提交其與劉勇的房屋買賣協議等二人之間有關聯的證據，不能認定程棟為善意買受人及其繼受了劉勇的權利義務。3.辰坤公司已于2015年4月15日登報聲明公章丟失，故辰坤公司雖于2015年9月25日與哈爾濱翠悅物業管理有限公司（以下簡稱翠悅物業公司）簽訂《前期物業管理合同》，但翠悅物業公司并非由辰坤公司聘請，翠悅物業公司出具的《文化帝景進戶繳費清單》《文化帝景入戶單》不能證明程棟實際占有案涉房屋。（二）原審法院適用法律錯誤。案涉房屋登記在被執行的房地產開發企業名下，故應適用《最高人民法院關于人民法院辦理執行異議和復議案件若干問題的規定》（以下簡稱《執行異議和復議案件規定》）第二十九條之規定。

程棟提交書面答辯意見稱，原審認定事實清楚、適用法律正確，請求依法駁回再審申請。主要理由：（一）原審判決認定事實清楚。1.文化帝景小區已完成房屋權屬登記問題建審意見會簽程序，具備辦理不動產權證條件，哈爾濱市不動產登記中心也于一審起訴前受理了程棟辦理商品房買賣轉移登記申請，故預售許可證不是程棟辦理所有權登記的阻卻事由。2.劉勇與辰坤公司在人民法院查封前簽訂《文化帝景認購書》，交納全部房款并占有案涉房屋，未辦理過戶登記非劉勇自身原因，故劉勇享有的權利能夠排除執行。在案涉房屋轉讓給程棟后，程棟也于人民法院查封前與辰坤公司簽訂《商品房買賣合同》，程棟基于繼受初始買受人劉勇的權利也能排除執行。3.證照及印鑒一直保管在王菲處，辰坤公司登報聲明公章丟失是虛假表述，翠悅物業公司是辰坤公司委托的前期物業公司，其提供的《文化帝景進戶繳費清單》等證據可證明程棟實際占有案涉房屋，且文化帝景小區所有居民在訴訟程序中也能相互證明。（二）《執行異議和復議案件規定》第二十八條是普適性條款，對所有類型的被執行人和不動產均可適用，故原審判決適用法律正確。

本院經審查認為，本案為申請執行人執行異議之訴，李江申請再審的理由不能成立，具體理由評述如下：

關于原審法院適用法律是否錯誤的問題。李江主張本案應當適用《執行異議和復議案件規定》第二十九條之規定進行審理，原審判決適用第二十八條屬適用法律錯誤。在本案李江對案涉房屋不享有擔保物權等優先受償權的情形下，對于金錢債權的執行，《執行異議和復議案件規定》第二十八條、第二十九條作為對買受人在何種情形下能夠排除人民法院強制執行而作出的規定，均可作為判斷買受人是否享有排除強制執行民事權益的依據。并且，李江依據《執行異議和復議案件規定》第二十八條向一審法院提起本案訴訟，原審法院據此認定本案符合該規定相關情形并作出判決并無不當。因此，對李江關于原審判決適用法律錯誤的主張，本院不予支持。

關于程棟是否對案涉房屋享有足以排除強制執行的民事權益問題。李江以《商品房買賣合同》因辰坤公司未取得商品房預售許可證而無效、翠悅物業公司提供的證據不能證明程棟在查封前占有案涉房屋為由，主張程棟不享有排除執行的民事權益。

首先，對于程棟是否在人民法院查封前簽訂合法有效的書面買賣合同的問題。劉勇與辰坤公司在人民法院查封前簽訂了《文化帝景認購書》，該認購書具備案涉房屋位置、房號、面積、單價等主要內容，劉勇亦向辰坤公司支付了全部購房款，符合《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第五條關于“商品房的認購、訂購、預訂等協議具備《商品房銷售管理辦法》第十六條規定的商品房買賣合同的主要內容，并且出賣人已經按照約定收受購房款的，該協議應當認定為商品房買賣合同”的規定，故《文化帝景認購書》應當認定為商品房買賣合同。后劉勇將案涉房屋轉讓給程棟，程棟支付了全部購房款，即承繼了劉勇與辰坤公司之間以案涉房屋物權變動為內容的債權合同的權利義務，并與辰坤公司簽訂了《商品房買賣合同》予以確認。對于合同效力問題，商品房預售行政許可制度設立的初衷是防止國家在國有土地上的利益受到非法侵害及保護消費者利益。

根據《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第二條“出賣人未取得商品房預售許可證明，與買受人訂立的商品房預售合同，應當認定無效，但是在起訴前取得商品房預售許可證明的，可以認定有效”的規定，雖然辰坤公司因欠繳土地出讓金一直未取得商品房預售許可證，但根據原審法院查明事實，案涉房屋所在小區系棚戶區改造項目，黑龍江省人民政府對該類小區不動產權證的辦理確定了“先辦證后追繳”的原則。現案涉房屋所在小區已完成房屋權屬登記問題建審意見會簽程序，程棟作為消費者購房人繳納了案涉房屋契稅，哈爾濱市不動產登記中心亦于本案一審起訴前受理了程棟辦理商品房買賣轉移登記的申請。因此，在當事人向人民法院起訴前，案涉房屋已具備預售許可證明要件及辦理不動產權證照的實質條件，使案涉房屋買賣合同的效力得以補正。

其次，對于李江主張翠悅物業公司提供的證據不能證明程棟在人民法院查封前實際占有案涉房屋的問題。王菲、孟祥軍因與辰坤公司之間的包銷協議關系取得公司所有證照及印鑒，以辰坤公司名義與翠悅物業公司簽訂了《前期物業管理合同》并加蓋辰坤公司公章及法定代表人名章。即使辰坤公司在簽訂《前期物業管理合同》前意圖解除包銷協議及已登報聲明公章丟失作廢，但現有證據并不能證明翠悅物業公司對此知情，翠悅物業公司有正當理由相信王菲、孟祥軍有權與其簽訂合同，故《前期物業管理合同》因王菲、孟祥軍的表見代理行為而應為有效。并且，翠悅物業公司作為案涉房屋所在小區的外聘物業單位，在履行物業管理職責過程中掌握業主有關信息符合常理，其出具證明系對所知曉的業主辦理入戶等客觀情況的描述，與是否由辰坤公司委托亦無直接關聯。因此，辰坤公司關于翠悅物業公司非其聘請致使相關證據不具有證明力的主張不能成立。對李江關于程棟未在人民法院查封前簽訂合法有效書面買賣合同及未占有案涉房屋的主張，本院不予支持。

綜上，李江的再審申請不符合《中華人民共和國民事訴訟法》第二百條第二項、第六項規定的情形。本院依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百零四條第一款和《最高人民法院關于適用〈中華人民共和國民事訴訟法〉的解釋》第三百九十五條第二款之規定，裁定如下：

駁回李江的再審申請。

轉自：律騎士