>>開發(fā)商：簽合同時(shí)雙方均明知沒有預(yù)售許可證

>>購房者：開發(fā)商“惡意訴訟”，目的是因房價(jià)上漲不愿賣房

>>律師說法：

1 判合同無效雖符合法律規(guī)定 但讓購房人承擔(dān)了商業(yè)風(fēng)險(xiǎn)

2 該結(jié)果不利于維護(hù)市場誠信 更應(yīng)關(guān)注過錯(cuò)責(zé)任劃分

3 重要的是要給購房者彌補(bǔ)房屋上漲差價(jià)損失

4 單純看判決沒有問題 但又明顯喪失公平正義

▌法律依據(jù)

《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第二條規(guī)定，“出賣人未取得商品房預(yù)售許可證明，與買受人訂立的商品房預(yù)售合同，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定無效，但在起訴前取得商品房預(yù)售許可證明的，可以認(rèn)定有效?！?/p>

▌事實(shí)依據(jù)

2016年8月3日，西安市長安區(qū)房管局發(fā)現(xiàn)該項(xiàng)目未辦理銷售手續(xù)，涉嫌無證銷售，于同年8月9日作出處理決定，責(zé)令聞天公司停止一切銷售行為及和房屋銷售相關(guān)的廣告宣傳活動;立即進(jìn)行企業(yè)經(jīng)營整改，并對違規(guī)銷售的房屋逐一清退。

2016年8月，西安市民陳女士一次性支付166萬余元通過內(nèi)部認(rèn)購的方式購買了紫杉莊園房屋一套。兩年后，在房價(jià)飛漲的背景下，開發(fā)商西安聞天科技實(shí)業(yè)集團(tuán)有限公司(以下簡稱聞天公司)以當(dāng)時(shí)沒有預(yù)售許可證為由，將12名業(yè)主分別起訴至法院，要求確認(rèn)內(nèi)部認(rèn)購合同無效。

華商報(bào)記者了解到，今年4月，另一位被訴業(yè)主李女士與開發(fā)商確認(rèn)合同無效糾紛一案已在長安區(qū)法院開庭審理，法院6月8日下達(dá)一審判決書，判決雙方簽訂的內(nèi)部認(rèn)購合同無效。

簽訂內(nèi)部認(rèn)購合同

購房者當(dāng)天支付120萬全款

紫杉莊園項(xiàng)目又名瀾香山項(xiàng)目，由聞天公司開發(fā)建設(shè)。2016年4月25日，李女士與聞天公司簽訂《紫杉莊園內(nèi)部認(rèn)購合同》一份，認(rèn)購聞天公司開發(fā)建設(shè)的位于長安區(qū)興隆街辦西灃路以西紫杉莊園項(xiàng)目商品房。

雙方在認(rèn)購合同中約定的內(nèi)容包括：認(rèn)購房源銷售面積約200平方米，認(rèn)購房源銷售總價(jià)172萬元;乙方李女士選擇總房價(jià)款100%付款比例，根據(jù)付款比例，開發(fā)商給予總房價(jià)款7折優(yōu)惠，優(yōu)惠后總價(jià)120.4萬元;李女士應(yīng)于2016年4月25日一次性向甲方聞天公司支付該認(rèn)購房源100%房價(jià)款。

合同還約定，合同簽訂后，甲方須為乙方保留該房屋至簽訂正式《商品房買賣合同》時(shí)，且不得與第三方簽訂該房屋的《商品房內(nèi)部認(rèn)購合同》或《商品房買賣合同》，并承諾在乙方攜本合同與甲方簽訂《商品房買賣合同》時(shí)，甲方將完全履行本合同約定的房屋位置、面積、價(jià)款、戶型等條款。

合同簽訂當(dāng)天，李女士即繳納120.4萬元購房款，聞天公司出具了收據(jù)。

兩年后購房者被訴

開發(fā)商稱未取得預(yù)售證

與李女士一樣的購房者有12人，買的都是聯(lián)排別墅。在此前的采訪中，一位購房者說，按規(guī)定，他們等待開發(fā)商通知，在約定的時(shí)間內(nèi)辦理購房相關(guān)手續(xù)，并正式簽訂《商品房買賣合同》。但此后，購房者多次前往售樓部，“詢問正式購房合同簽訂事宜，他們都一拖再拖?！?/p>

據(jù)購房者說，今年2月初，他們不僅沒等來辦理購房手續(xù)的通知，反而相繼收到了開發(fā)商發(fā)來的《關(guān)于處理紫杉莊園內(nèi)部認(rèn)購合同的告知函》，稱雙方當(dāng)初所簽認(rèn)購合同依法應(yīng)為無效，要求購房者在收到函件三日內(nèi)到公司處理相關(guān)事宜。隨函而來的還有一份民事起訴狀。

聞天公司的訴訟請求是確認(rèn)雙方簽訂的《紫杉莊園內(nèi)部認(rèn)購合同》無效，訴訟費(fèi)用全部由被告即購房者承擔(dān)。理由是在簽訂合同時(shí)，雙方均明知聞天公司開發(fā)建設(shè)的紫杉莊園項(xiàng)目沒有預(yù)售許可證，根據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第二條及《城市商品房預(yù)售管理辦法》第六條的規(guī)定，雙方簽訂的合同為無效合同，無效合同自始不發(fā)生法律效力。

涉案房產(chǎn)已上漲數(shù)倍

購房者認(rèn)為開發(fā)商惡意訴訟

聞天公司選擇在購房者所在地起訴，包括閻良、長安、蓮湖等法院均有訴訟。

今年4月，李女士的案件在西安市長安區(qū)法院開庭審理。針對開發(fā)商的訴訟請求，李女士請求法院駁回，她認(rèn)為聞天公司系惡意訴訟，其以所售商品房項(xiàng)目未辦理預(yù)售許可證為由訴請確認(rèn)合同無效，該訴求不能成立，應(yīng)依法駁回;聞天公司與她所簽訂的《紫杉莊園內(nèi)部認(rèn)購合同》系雙方真實(shí)意思表示，內(nèi)容不違反法律法規(guī)的規(guī)定，該合同合法有效，聞天公司已收取了她全部購房款，必須依法依約履行合同義務(wù)。

此外，李女士提出，聞天公司在收取全部購房款后遲遲不辦理《商品房預(yù)售許可證》，又以其欠缺預(yù)售證為由起訴確認(rèn)合同無效，其目的顯然是因房價(jià)上漲而不愿賣房，“對于如此喪失誠實(shí)，惡意追求不正當(dāng)利益的毀約行為，必須予以禁止”。

根據(jù)其中幾位業(yè)主的合同計(jì)算，簽合同時(shí)每平方米折后價(jià)格多為六七千元，而目前該房產(chǎn)售價(jià)已漲到2萬多元，是原價(jià)格的3倍多。

長安區(qū)房管局

曾處罰開發(fā)商無證銷售

長安區(qū)法院認(rèn)定，2016年8月3日，長安區(qū)房管局對涉案項(xiàng)目進(jìn)行檢查，發(fā)現(xiàn)該項(xiàng)目未辦理銷售手續(xù)，涉嫌無證銷售，于同年8月9日作出處理決定，責(zé)令聞天公司停止一切銷售行為及和房屋銷售相關(guān)的廣告宣傳活動;立即進(jìn)行企業(yè)經(jīng)營整改，并對違規(guī)銷售的房屋逐一清退;盡快辦理相關(guān)建審手續(xù)。后聞天公司仍未辦理商品房預(yù)售許可證。2018年3月1日，長安區(qū)住房保障和房屋管理局因聞天公司在涉案項(xiàng)目未取得《商品房預(yù)售許可證》的情況下擅自違規(guī)銷售之行為，對聞天公司予以行政處罰，即責(zé)令停止銷售活動，補(bǔ)辦許可證，并處罰款72萬余元。同年3月5日，聞天公司繳納罰款。

庭審中，被告李女士認(rèn)可雙方當(dāng)事人所簽訂的《紫杉莊園內(nèi)部認(rèn)購合同》系事實(shí)上的房屋買賣合同。庭審后，法院向被告方釋明合同無效之后果，被告方堅(jiān)持合同有效，堅(jiān)持要求原告交房。法院另査明，涉案項(xiàng)目現(xiàn)已取得《土地使用權(quán)證》、《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》、《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》，《建筑工程施工許可證》。

爭議焦點(diǎn)為認(rèn)購合同性質(zhì)

一審判決合同無效

長安區(qū)法院認(rèn)為，依法成立的合同，受法律保護(hù)?！蹲罡呷嗣穹ㄔ宏P(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第二條規(guī)定，“出賣人未取得商品房預(yù)售許可證明，與買受人訂立的商品房預(yù)售合同，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定無效，但在起訴前取得商品房預(yù)售許可證明的，可以認(rèn)定有效?！钡谖鍡l規(guī)定，“商品房的認(rèn)購、訂購、預(yù)訂等協(xié)議具備《商品房銷售管理辦法》第十六條規(guī)定的商品房買賣合同的主要內(nèi)容，并且出賣人已經(jīng)按照約定收受購房款的，該協(xié)議應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為商品房買賣合同?！?/p>

法院認(rèn)為本案爭議焦點(diǎn)應(yīng)為原、被告雙方所簽訂的《紫杉莊園內(nèi)部認(rèn)購合同》的性質(zhì)，如涉案合同系商品房預(yù)售合同，則應(yīng)適用《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第二條之規(guī)定確認(rèn)該合同為無效合同。法院認(rèn)為涉案合同應(yīng)為商品房買賣合同，因原告聞天公司在本案起訴前仍未取得商品房預(yù)售許可證，故原、被告雙方簽訂的該合同應(yīng)為無效合同。另外，判決中還稱，法院已向被告李女士釋明合同無效的后果，因法庭辯論已經(jīng)終結(jié)，且李女士仍堅(jiān)持其答辯意見，“故其可另案起訴，本案不予受理?！?/p>

6月8日，長安區(qū)法院一審判決，原告與被告簽訂的《紫杉莊園內(nèi)部認(rèn)購合同》無效。

購房者已上訴

并起訴開發(fā)商要求辦理網(wǎng)簽

據(jù)了解，李女士對一審判決不服，已提出上訴，二審將在近期開庭。

在一審判決書中，華商報(bào)記者注意到，被告李女士曾在答辯中提出，針對聞天公司惡意訴訟，被告理應(yīng)提起反訴，但因原告并未明確本案所涉合同的性質(zhì)，故請求法庭對此予以釋明，被告將在法庭釋明的基礎(chǔ)上提出反訴請求。

那么，她是否提出了反訴呢?該案代理律師告訴華商報(bào)記者，答辯的時(shí)候有反訴的想法，但因當(dāng)時(shí)合同性質(zhì)不明確，導(dǎo)致反訴請求也不明確。合同如果是預(yù)約合同(當(dāng)事人之間約定將來訂立一定合同的合同)，反訴請求只能是要求簽訂本約(又稱本合同，指為通過履行預(yù)約而訂立的合同);合同是本約，就可以要求網(wǎng)簽、交房、辦證等。后來已經(jīng)明確了合同為本約，但本訴是確認(rèn)之訴，法庭不接受給付之訴的請求，因此無法反訴。不過，李女士已在雁塔法院上訴，要求開發(fā)商辦理網(wǎng)簽手續(xù)。

此前華商報(bào)報(bào)道的另一起案件中，購房者陳女士與聞天公司的糾紛已于7月27日在蓮湖區(qū)法院開庭，目前尚未宣判。

律師說法

▌這份判決不利于維護(hù)市場誠信

律師認(rèn)為，房地產(chǎn)開發(fā)商作為專業(yè)機(jī)構(gòu)，在明知自身沒有取得房屋預(yù)售許可證明的情況下，與購房人簽訂合同，后又以該條款為由請求法院確認(rèn)合同無效，會在結(jié)果上造成違約者會因其違約行為獲利，而購房人卻需要承擔(dān)支付更多價(jià)款重新購房，甚至面臨因現(xiàn)行購房政策無法購買房屋的不利后果，該結(jié)果無法實(shí)現(xiàn)當(dāng)事人之間利益的平衡，不利于維護(hù)市場誠信。

依法成立的合同對當(dāng)事人具有法律約束力，當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)遵循誠實(shí)信用原則行使權(quán)力、履行義務(wù)。《民法總則》、《合同法》、《民事訴訟法》均規(guī)定了民法中一項(xiàng)重要的基本原則即“誠實(shí)信用原則”，其目的在于實(shí)現(xiàn)當(dāng)事人之間權(quán)利義務(wù)的實(shí)質(zhì)性公平，其作用機(jī)制就是利益平衡機(jī)制，給予法官在利益平衡上的自由裁量權(quán)。

謝靜認(rèn)為，對于類似案件，在判斷合同是否有效之外，更應(yīng)重點(diǎn)關(guān)注合同無效后當(dāng)事人之間的過錯(cuò)責(zé)任劃分，如開發(fā)商存在惡意違約情形，則應(yīng)對購房人因合同無效造成的損失如房屋上漲差價(jià)損失或資金占用損失等實(shí)際損失予以賠償。購房人如遇到房地產(chǎn)開發(fā)商惡意違約的情況，可以要求開發(fā)商承擔(dān)因其原因致使合同無效所造成的實(shí)際損失，維護(hù)自身權(quán)益。

▌房價(jià)上漲購房者受損，開發(fā)商應(yīng)賠償

律師事務(wù)所認(rèn)為，更為重要的是，因合同無效給購房者造成了預(yù)期經(jīng)濟(jì)利益損失(即房屋上漲的差價(jià))怎么彌補(bǔ)?因開發(fā)商當(dāng)時(shí)未取得預(yù)售證，購房者也知曉，故雙方均有過錯(cuò)。但開發(fā)商作為具有辦理預(yù)售證義務(wù)的主體資格，負(fù)有大部分責(zé)任，應(yīng)承擔(dān)因房屋上漲給購房者帶來的損失。

另一方面，如果購房者購房時(shí)并不知曉開發(fā)商未取得預(yù)售證，那么開發(fā)商則存在欺詐，但是，法律后果不同。這一法律后果是，商品房由購房者歸還于開發(fā)商，房子歸開發(fā)商所有;而開發(fā)商需向購房者返還已付購房款及利息、并可承擔(dān)不超過已付購房款一倍的賠償責(zé)任。法律依據(jù)是《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第九條：出賣人訂立商品房買賣合同時(shí)，具有下列情形之一，導(dǎo)致合同無效或者被撤銷、解除的，買受人可以請求返還已付購房款及利息、賠償損失，并可以請求出賣人承擔(dān)不超過已付購房款一倍的賠償責(zé)任：(一)故意隱瞞沒有取得商品房預(yù)售許可證明的事實(shí)或者提供虛假商品房預(yù)售許可證明。

▌合同無效讓購房人承擔(dān)了商業(yè)風(fēng)險(xiǎn)

長期關(guān)注房產(chǎn)領(lǐng)域案件的律師分析，在商品房買賣的法律體系里有兩種合同，一個(gè)是認(rèn)購書，稱為預(yù)合同，另外一個(gè)是正式的商品房買賣合同。

《關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》有三個(gè)規(guī)定：一是沒有預(yù)售許可證的買賣合同無效;二是如果認(rèn)購合同內(nèi)容詳細(xì)可以認(rèn)定為買賣合同;三是如果開發(fā)商隱瞞沒有預(yù)售許可證的事實(shí)需要懲罰性賠償。

徐斌認(rèn)為，判決認(rèn)購合同無效，雖然符合法律規(guī)定，但是違背了保護(hù)購房人利益的立法本意，讓購房人承擔(dān)了開發(fā)商的商業(yè)風(fēng)險(xiǎn)。

▌判決沒問題，但又明顯喪失公平正義

西安市律協(xié)建筑工程與房地產(chǎn)專業(yè)委員會委員、律師認(rèn)為，單純地看，判決沒有問題，但是這樣的判決又明顯喪失公平與正義，而且是對開發(fā)商惡意違約的縱容和鼓勵(lì)，一份缺乏公信力的判決就是一份糟糕的判決，更何況還有一個(gè)非常惡劣的社會影響。本案中，法院實(shí)際上也是知道對方在惡意違約，只是認(rèn)為沒有既能符合現(xiàn)行法律的規(guī)定，又能夠保護(hù)購房者利益的解決方案而已。

薛鵬說：“我認(rèn)為法院完全可以根據(jù)合同無效時(shí)，要求過錯(cuò)一方賠償對方因此所受到的損失來判，這樣即使認(rèn)定雙方都有過錯(cuò)，也可以保護(hù)購房者的一部分利益，而且，如果從過錯(cuò)責(zé)任來說的話，購房者在這方面舉證得當(dāng)?shù)?，是完全可以證明開發(fā)商應(yīng)承擔(dān)主要過錯(cuò)，這也完全符合《民法通則》、《民法總則》、《合同法》中關(guān)于合同無效的一貫規(guī)定。而購房者所受到的損失在本案中就是房屋差價(jià)損失。” 

來源：網(wǎng)絡(luò)