西安一開發(fā)商竟然舉報自己無證銷售，要求業(yè)主退房，真實目的究竟是什么？

近日有媒體報道，陜西西安部分消費者2016年通過簽訂內(nèi)部認購合同的方式購買了一樓盤所售房屋，并支付全款。兩年過去了，開發(fā)商卻以當時該項目沒有預售許可證為由，將12名消費者起訴至法院，要求確認內(nèi)部認購合同無效。對此，消費者無法接受，認為開發(fā)商此舉完全是由于近兩年房價水漲船高，試圖廢止此前合同，以如今的高價重新銷售。目前，當?shù)胤ㄔ阂呀?jīng)受理涉及12套房屋的系列案件并相繼開庭審理。

開發(fā)商舉報自己無證銷售

將業(yè)主告上法庭

西安的王女士告訴記者，2016年5月，通過朋友介紹，與西安聞天科技實業(yè)集團有限公司簽訂了內(nèi)部認購合同，購買了紫杉莊園的一套房屋，并支付了140多萬的全款。

王女士回憶說：“當時的價格我們那個是10100元一平方，他有一個政策就是一次性付款是打七折，所以我那房子買下來是7070元一平方，總價款是144萬元多，就145萬元左右。當時是朋友介紹的，那個時候房子還沒有蓋好，相當于是給內(nèi)部員工以及他的親屬有這樣一個內(nèi)部的優(yōu)惠價，其實當時應該是開發(fā)商缺錢，所以它是通過我們這種方式，讓我們必須得全款付。”

王女士表示，雖然當時知道該項目尚未取得預售證，但開發(fā)商多次承諾正在辦理當中：“當時四證是掛在墻上的，我們也去咨詢過好多次，也知道這個東西肯定必須得五證齊全，他們說四證已經(jīng)拿下來了，第五證正在辦理，而且當時承諾說最多三個月就會拿下來，這個證是沒有任何問題的。所以我們把這個錢交了以后，經(jīng)常到現(xiàn)場去問，他們就講正在辦，下個禮拜，然后下個禮拜下個禮拜就這么拖著。”

直到今年年初，開發(fā)商發(fā)來通知，要求清退此前所售房屋，這讓王女士無法接受。

王女士告訴記者：“元月初的時候接到他們的電話，給我們發(fā)了個函來，上面寫的就是要清退我們，說當時都知道沒有預售證，然后如何如何。應該是他們的總監(jiān)接待我們的，說他們這個情況是維持不下去了，資金斷裂了，被人收購了。他說要清退房子，然后給我們補償，就是按當時我們交的價款年息20%來給我們補償，我們肯定是不答應啊。”

今年2月，開發(fā)商聞天公司將王女士等12名買受人起訴至法院，請求確認雙方簽訂的內(nèi)部認購合同無效，理由是在簽訂合同時，原被告雙方均明知聞天公司開發(fā)建設的紫杉莊園項目沒有預售許可證，根據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第二條及《城市商品房預售管理辦法》第六條的規(guī)定，雙方簽訂的合同為無效合同。

王女士代理律師羿克表示，開發(fā)商以這樣的理由起訴消費者要求終止合同十分鮮見：“從過往的案子以及房地產(chǎn)市場看，很少，或者就沒有一個房地產(chǎn)開發(fā)商說因為自己欠缺法定條件，或者不具備什么樣的資質(zhì)條件而主動起訴購房人，說我們這合同無效。從正常的這個契約精神，或者從正常的法律、房地產(chǎn)這個市場秩序來講的，幾乎沒有。”

羿克認為，認購合同具備商品房買賣合同的實質(zhì)要件，且已實際履行，應為商品房買賣合同。合同已成立，應受法律保護。而根據(jù)相關(guān)司法解釋和此前的判例，對開發(fā)商主張的無效合同的說法不能成立。

羿克表示：“這個解釋是2003年的，在六年后的2009年，最高人民法院關(guān)于合同法解釋二第14條明確規(guī)定，對這個援引合同法52條要確認違法無效的必須是效力性規(guī)范，管理性規(guī)范不能適用，那我們都知道就沒有辦預售證，你銷售房屋顯然是違反了政府管理上的一個規(guī)定，不是說我們這個交易就不能做了，因為這個交易沒有損害社會公共利益。在2015年最高人民法院第八次民事審判工作會議上面非常明確，房地產(chǎn)開發(fā)，像這樣一些情況，開發(fā)商以自己的過錯既主張無效，并由此獲取非法利益的是不能夠得到支持。另外有一個最高法院的案例，這個案例里邊就明確了一個點，如果在訴訟中取得了預售證，這個合同有效。”

據(jù)了解，此前開發(fā)商聞天公司起訴另外兩名認購人的案件相關(guān)法院已經(jīng)審理并宣判，認定合同無效，其中一名認購人已提起上訴。王女士一案則尚未確定開庭時間。而涉案房屋已于今年6月8日，獲得《商品房預售許可證》。

記者多次撥打開發(fā)商一負責人電話，但其并未接聽。隨后記者又撥打了聞天科技實業(yè)集團有限公司電話希望了解相關(guān)情況，但并未收到回復。

兩年間房價已暴漲，損失誰承擔？

最高人民法院2003年公布的《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第二條明確，出賣人未取得商品房預售許可證明，與買受人訂立的商品房預售合同，應當認定無效，但是在起訴前取得商品房預售許可證明的，可以認定有效。而涉案房屋直至2018年6月才取得《商品房預售許可證》，這也成為開發(fā)商訴稱雙方簽訂的內(nèi)部認購合同無效的理由。

值得注意的是，在此前已經(jīng)開庭審理的案件中，原告開發(fā)商聞天公司曾提到，2016年8月，西安市長安區(qū)房管局曾對聞天公司下達行政處罰書，因為沒有取得預售證，要求開發(fā)商停止銷售，并對無證銷售的房屋進行清退。那么如果當時開發(fā)商及時對無證銷售房屋進行清退，是否就可以避免如今的糾紛？

王女士認為，當初簽訂合同時的售價是每平方米7000多元，現(xiàn)在該樓盤均價已近25000元，這是開發(fā)商不愿履行合同的原因。王女士表示，“房管局的處罰我們都不知道，都不清楚，如果知道的話我們肯定不會簽的。比如說當時沒有預售證，房管局如果說處罰的話，那當時清退我們也沒有任何問題。那時候是16年的8月份，我們是有條件有資格去買房子的。因為16年下半年到17年再到18年這兩年當中，西安的房地產(chǎn)市場變化太大，新政策不停出現(xiàn)，到現(xiàn)在我們連買房的資格都沒有了。你及時把我們清退，我們是完全有資格的，而現(xiàn)在是被他們惡意給耽誤了。”

王女士代理律師羿克認為，開發(fā)商所依據(jù)的司法解釋，初衷也是為了保護購房人權(quán)益：“2003年最高法院的司法解釋第二條，當時的立法目的是為了保護購房的業(yè)主，如果說我買了這個房以后，開發(fā)商長期拿不到預售證，那我辦不了房產(chǎn)證，這個時候如果我起訴要求開發(fā)商給我退款，退不了的時候，在這種情況下解決這個問題才有這個司法解釋。”

西安市長安區(qū)房管局市場科負責人在接受記者采訪時證實，2016年的確曾就紫杉莊園項目存在的違規(guī)銷售問題進行過處罰，而事后開發(fā)商曾回復稱已經(jīng)進行了整改清退。

負責人表示：“沒有取得預售，他簽的是內(nèi)部的那個認購合同，沒有在他們售樓那簽，所以違規(guī)情況(開始)咱們就沒有發(fā)現(xiàn)，到后來有群眾舉報，然后就去問他有沒有，他說有。那如果有的話，就要責令你立即停止。對已經(jīng)違規(guī)銷售的這些房子，要逐一清退。在那個的時候，他給我們的整改回復是已經(jīng)整改完了。”

這位負責人表示，今年年初再次接到群眾舉報該項目違規(guī)銷售問題，又對其進行了立案調(diào)查，并作出行政處罰。該項目雖然目前已正式取得預售許可證，但對于涉案的12套房屋，房管部門已要求暫不得銷售。

負責人表示：“一發(fā)現(xiàn)這情況就立案了，立案了以后進行了調(diào)查，把這個事實也就查清了，確實沒有退。依據(jù)法律給這個企業(yè)作出了行政處罰。今年6月份，相關(guān)條件他已經(jīng)全部申報了，我們鑒于司法程序還沒有走完，法院的判決還沒有出，所以預售發(fā)了以后，專門給他又出了一個告知，涉法涉訴的這12套房子暫不得銷售。”

金錢、利益面前人人都是狼，希望12位業(yè)主能得到公平公正對待！

來源:中國之聲，轉(zhuǎn)自每日經(jīng)濟新聞