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業主委員會選聘、續聘物業服務企業需合法

2023-06-06 07:53發布

業主委員會選聘、續聘物業服務企業需合法

【主要案情】涉案小區原由開發商物業公司提供物業服務,合同期限兩年。兩年后,業主委員會并沒有通過業主大會表決續聘到期的物業公司,業主委員會成立7人評審小組決定以自己評審選定單元代表,單元代表表決同意的方式來決定物業公司的選聘事項。涉案物業公司成功中標并與業主委員會簽訂了《物業服務合同》,合同期限自2016年7月1日至2018年6月30日。涉案物業公司遭到部分業主的阻撓并發生沖突。  業主聯名訴業主委員會與物業服務企業。 法院經審理認為,業主委員會在未經業主大會討論同意的情況下,自行決定續約物業服務企業,違反了法律法規規定的民主議定程序。另外,業主委員會招聘物業服務企業的評審小組的組成與決定也未能征詢業主大會的意見。因此,涉案小區業主委員會在續聘、選聘物業服務企業的問題上違反法律強制性規定,新的《物業服務合同》無效。

【點評】根據《物業管理條例》有關規定,業主大會選聘、解聘、決定是否續聘物業服務企業,應當召開業主大會,經專有部分占建筑物總面積過半數的業主且占總人數過半數的業主同意,亦即“雙過半”同意。本案中,在業主委員會與物業公司簽訂的的《物業服務合同》合同期限到2018年6月30日,業主委員會在未經業主大會會議討論,獲得“雙過半”同意的情況下,以自己評審選定單元代表,單元代表表決續約物業公司,該決定違反了法律法規的強制性規定。另外,在選聘物業公司其他程序中,業主委員會也未能征詢業主大會的意見。因此,一審、二審法院均認定涉案小區業主委員會在續聘、選聘物業服務企業的問題上違反法律強制性規定,涉案小區業主委員會簽訂的《物業服務合同》無效,判決駁回物業公司要求履行合同的訴訟請求。


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