2010年4月29日，物業(yè)公司與重慶志龍建設(shè)開發(fā)有限公司簽訂前期物業(yè)服務(wù)合同，約定物業(yè)公司為龍白市苑小區(qū)提供物業(yè)管理服務(wù)，合同有效期至業(yè)委會續(xù)聘或選聘物業(yè)公司簽訂服務(wù)合同生效時止。

2011年4月，物業(yè)公司經(jīng)重慶志龍建設(shè)開發(fā)有限公司通知入駐該小區(qū)提供物業(yè)管理服務(wù)。吳女士是該小區(qū)的業(yè)主。2011年7月4日，吳女士與物業(yè)公司之間簽訂前期物業(yè)委托服務(wù)合同，約定物業(yè)公司為吳女士提供物業(yè)管理服務(wù)，物業(yè)公司按照建筑面積收取物管費，住宅為每月每平方米0.75元，同日，吳女士簽署裝修施工承諾書、繳納裝修保證金，對房屋進(jìn)行裝修。裝修期間，吳女士認(rèn)為其鄰居亂搭建侵占了公共面積，物業(yè)公司同意并放任其搭建侵占，未盡到物業(yè)管理服務(wù)義務(wù)，因此，吳女士自2011年11月1日起停止繳納物業(yè)費經(jīng)物業(yè)公司多次催繳，均無法與吳女士達(dá)成一致，物業(yè)公司遂將吳女士訴至法院。

法院判決  

法院審理認(rèn)為，根據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理物業(yè)服務(wù)糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋》第六條規(guī)定：“經(jīng)書面催交，業(yè)主無正當(dāng)理由拒絕繳納或者在催告的合理期限內(nèi)仍未繳納物業(yè)費，物業(yè)服務(wù)企業(yè)請求業(yè)主支付物業(yè)費的，人民法院應(yīng)予支持。

業(yè)主僅以未享受或者無需接受相關(guān)物業(yè)服務(wù)為抗辯理由的，人民法院不予支持。”本案中，原告依法提供了物業(yè)服務(wù)，有證據(jù)證明其已經(jīng)履行了合同主要義務(wù)，并對物業(yè)費進(jìn)行了書面催繳，被告作為業(yè)主應(yīng)按照合同約定向原告繳納物管費和公攤費，故對原告要求被告繳納截至2016年4月合計54個月的物管費3119.58元、公攤費378元的訴訟請求，本院依法予以支持。根據(jù)《中華人民共和國民事訴訟法》第六十四條第一款規(guī)定：“當(dāng)事人對自己提出的主張，有責(zé)任提供證據(jù)。”被告辯稱裝修入住后被偷盜、小區(qū)籃球場被改建、工作人員不到位，被告不應(yīng)支付物管費、公攤費，但被告并未提供證據(jù)證明相關(guān)事實的存在以及相關(guān)事實是原告未按約履行物業(yè)管理服務(wù)義務(wù)所致，被告應(yīng)該承擔(dān)舉證不能的責(zé)任，且原告已經(jīng)履行合同主要義務(wù)，被告應(yīng)該根據(jù)合同約定交納物管費和公攤費，故本院對被告相關(guān)抗辯意見不予采信。

被告舉示照片3張，證明公共面積被鄰居搭建侵占，雖然相關(guān)證據(jù)不能證明相關(guān)搭建經(jīng)過了原告的同意，但原告作為小區(qū)物業(yè)公司，有義務(wù)對公共區(qū)域和設(shè)施進(jìn)行管理和維護(hù)，也應(yīng)該在知曉相關(guān)情況后妥善調(diào)查和協(xié)調(diào)，被告舉示的證據(jù)及雙方的陳述能夠表明原告提供的物業(yè)服務(wù)存在一定瑕疵，被告未按期繳納物業(yè)費和公攤費也是雙方未能妥善溝通所致，并非惡意拖欠，故本院酌情對原告要求被告給付違約金的訴訟請求不予支持。合同履行中，物業(yè)公司和業(yè)主雙方也有必要進(jìn)一步加強溝通，相互配合，在充分認(rèn)識各自權(quán)利義務(wù)基礎(chǔ)上，依法依約履行各自義務(wù)，享有各自權(quán)益，努力營造和諧的小區(qū)環(huán)境。

首先，《最高人民法院關(guān)于審理物業(yè)服務(wù)糾紛案件具體應(yīng)用法律若干委托的解釋》第一條規(guī)定：“建設(shè)單位依法與物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂的前期物業(yè)服務(wù)合同，以及業(yè)主委員會與業(yè)主大會依法選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂的物業(yè)服務(wù)合同，對業(yè)主具有約束力。業(yè)主以其并非合同當(dāng)事人為由提出抗辯的，人民法院不予支持”。本案中，原告具備物業(yè)管理服務(wù)企業(yè)經(jīng)營資質(zhì)，原告與被告所在小區(qū)的建設(shè)單位及被告本人簽訂了前期物業(yè)服務(wù)合同，相關(guān)物業(yè)服務(wù)合同系各方當(dāng)事人真實意思表示，未違反法律、行政法規(guī)的強制性規(guī)定，系合法有效合同，依法受法律保護(hù)，對被告有約束力，被告作為業(yè)主應(yīng)該按照合同約定履行合同義務(wù)。 

其次，物業(yè)公司作為小區(qū)公共區(qū)域的管理者，在小區(qū)業(yè)主占用公共面積，且其知情的情況下，應(yīng)采取合理的措施予以制止，比如：對其進(jìn)行勸說、向其發(fā)放書面整改通知、把相關(guān)情況向城管等相關(guān)部門匯報等等，以此來證明物業(yè)公司盡到了合同約定的義務(wù)。本案中，物業(yè)公司無法證明其在業(yè)主占用公共面積的過程中有采取相關(guān)措施予以阻止，因此，法院認(rèn)為其在物業(yè)管理過程中存在一定瑕疵，故而不予支持其違約金的請求是合理的。

最后，物業(yè)公司雖然是小區(qū)公共區(qū)域的管理者，但是其僅是一個服務(wù)機(jī)構(gòu)，其也不是城管部門，沒有執(zhí)法權(quán)，面對已經(jīng)建成的違規(guī)建筑，物業(yè)公司沒有權(quán)力將其拆除，因此，業(yè)主以此為由來拒交物業(yè)費是缺乏法律依據(jù)的。

　　來源：君和法物