在建筑物區分所有權領域，車位、車庫的性質和權屬問題十分重要，其涉及到全體區分所有權人的利益，必須規定清晰、明確的具體規則。本文結合最高法院再審案例詳細解讀：小區地面車位到底歸誰所有?

文章來源：法務之家綜合

請看此案例，歷經一審、終審、最高法再審：

原告：重慶市豪運房地產開發有限公司

被告：重慶市九龍坡區西彭帝景豪苑業主委員會

2015年3月27日,因重慶市某房產開發公司擬將部分車位出租,帝景豪苑小區業主委員會則聲明小區地面停車位是利用小區公共用地設立的,屬于小區業主共同所有,開發商和物業公司均無權擅自出租或出售。

雙方協商未果,房產開發公司遂向重慶市第五中級人民法院提起訴訟,請求依法確認帝景豪苑小區建筑區劃內,規劃用于停放汽車的地上停車位393個的權屬歸其所有。

庭審中,房產開發公司認可《商品房買賣合同補充協議》第九條第三款應為“如果規劃用于停放車輛的車位、車庫、幼兒園、醫務所和服務會所等歸甲方所有,甲方有權通過出售、附贈或者出租等方式進行處理。”條文中對小區車位、車庫等配套設施的權利歸屬為不確定表述,即應當理解為雙方僅約定了“只有當車位等配套設施明確歸房產開發公司所有后,房產開發公司才有權通過出售、附贈或者出租方式進行處理”。

重慶五中院一審認為,本案中,帝景豪苑小區地面停車位是由開發商依照行政規劃建設的物業附屬設施,不能辦理產權登記,其本質屬于土地使用權的范圍,地面停車位屬于業主行使土地使用權的形式之一。有關部門規劃地面停車位的用途,與小區道路、綠化等規劃用途一樣,是確定小區內公共土地的使用方式。但規劃與權屬無關,權屬的確定應當依據物權法的規則來進行。因此,訴爭地面停車位屬于業主共有的土地使用權的范疇,其權益歸屬于全體業主。

據此,重慶五中院遂判決駁回房產開發公司的全部訴訟請求。房產開發公司不服一審判決,提起上訴。

重慶市高級人民法院經審理后,近日作出終審判決,駁回上訴維持原判。

中華人民共和國最高人民法院

民 事 裁 定 書

(2017)最高法民申2817號

本院經審查認為，本案焦點問題是：一、原判決適用法律是否確有錯誤;二、原判決認定基本事實是否缺乏證據證明。

(一)原判決適用法律是否確有錯誤

豪運公司申請再審認為原判決適用法律錯誤，應適用物權法第一百四十二條，而不應適用《重慶市物業管理條例》第六十三條第二款。物權法第一百四十二條規定：“建設用地使用權人建造的建筑物、構筑物及其附屬設施的所有權屬于建設用地使用權人，但有相反證據證明的除外”，而《重慶市物業管理條例》第六十三條第二款規定：“建設單位依法取得車位、車庫權屬登記后，可以向業主出售車位、車庫。擬出售的車位、車庫數量等于或低于物業管理區域的房屋套數時，每戶業主只能購買一個車位或車庫”，兩者并不矛盾。由于豪運公司向小區業主出售房屋，小區內的土地使用權也轉移至小區業主，小區共有部分土地使用權歸小區業主共有。故豪運公司關于適用物權法第一百四十二條之規定，本案所涉地上停車位應歸其所有的主張不能成立。原判決適用《重慶市物業管理條例》第六十三條第二款之規定，在于明確建設單位只有取得車位、車庫權屬登記之后才能進行出售，而案涉車位不能取得產權登記，因此不能進行出售。故原判決適用《重慶市物業管理條例》第六十三條第二款并無不當。豪運公司關于原判決適用法律錯誤的申請再審事由不能成立，本院不予支持。

(二)原判決認定基本事實是否缺乏證據證明

根據《最高人民法院關于審理建筑物區分所有權糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》第二條第一款關于“建筑區劃內符合下列條件的房屋，以及車位、攤位等特定空間，應當認定為物權法第六章所稱的專有部分：(一)具有構造上的獨立性，能夠明確區分;(二)具有利用上的獨立性，可以排他使用;(三)能夠登記成為特定業主所有權的客體”之規定，案涉車位不能辦理產權登記，因此其不能成為享有專有權的專有部分。即使豪運公司在建造帝景豪苑小區時支付了建筑區劃內的土地使用權出讓金，成為建設用地使用權人，但是小區建設完成之后，隨小區內房屋的出售，小區建筑區劃內的土地使用權也隨之轉移，小區的共有部分土地使用權歸小區業主共有。由于案涉車位不能辦理產權登記，不能成為專有部分，原判決確認該部分停車位屬于占用業主共有的道路或者其他場地用于停放汽車的車位并無不當。而開發商建設的小區經驗收合格，是開發商的基本義務，且綠化是否超過規劃面積對認定停車位是否占用業主共有場地沒有必然聯系。故豪運公司關于原判決認定案涉車位系占用業主共有的道路或者其他場地的車位，缺乏事實依據的申請再審事由不能成立。

綜上所述，豪運公司的再審申請不符合《中華人民共和國民事訴訟法》第二百條第二項、第六項規定的情形。依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百零四條第一款，《最高人民法院關于適用<中華人民共和國民事訴訟法>的解釋》第三百九十五條第二款規定，裁定如下：

駁回重慶市豪運房地產開發有限公司的再審申請。

建筑區劃內，占用業主共有的道路或者其他場地用于停放汽車的車位、車庫的歸屬

根據我國《物權法》第73條【建筑區劃內場所歸屬】之規定，建筑區劃內的道路，屬于業主共有，但屬于城鎮公共道路的除外。建筑區劃內的綠地，屬于業主共有，但屬于城鎮公共綠地或者明示屬于個人的除外。建筑區劃內的其他公共場所、公用設施和物業服務用房，屬于業主共有。第74條【車位、車庫的規定】之第3款，占用業主共有的道路或者其他場地用于停放汽車的車位，屬于業主共有。同時，最高人民法院在《關于審理建筑物區分所有權糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》第六條也明確規定，建筑區劃內在規劃用于停放汽車的車位之外，占用業主共有道路或者其他場地增設的車位，應當認定為物權法第七十四條第三款所稱的車位。對于這類型的停車位、車庫，毫無疑義，應屬于全體業主共同所有。

本案中的涉案停車位是地面停車位，系占用業主共有的道路或綠化開發的，其上無建筑物，不能辦理產權登記，不能成為專有部分，應當歸屬全體業主共同所有。

但是如果符合以下條件，則結果就不同了

根據《物權法》第74條規定：

“建筑區劃內，規劃用于停放汽車的車位、車庫應當首先滿足業主的需要。建筑區劃內，規劃用于停放汽車的車位、車庫的歸屬，由當事人通過出售、附贈或者出租等方式約定。占用業主共有的道路或者其他場地用于停放汽車的車位，屬于業主共有。”

《最高人民法院關于審理建筑物區分所有權糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》

第二條 建筑區劃內符合下列條件的房屋，以及車位、攤位等特定空間，應當認定為物權法第六章所稱的專有部分：

(一)具有構造上的獨立性，能夠明確區分;

(二)具有利用上的獨立性，可以排他使用;

(三)能夠登記成為特定業主所有權的客體。

規劃上專屬于特定房屋，且建設單位銷售時已經根據規劃列入該特定房屋買賣合同中的露臺等，應當認定為物權法第六章所稱專有部分的組成部分。

本條第一款所稱房屋，包括整棟建筑物。

《重慶市物業管理條例》第六十三條第二款規定,建設單位依法取得車位、車庫權屬登記后,可以向業主出售車位、車庫。即開發商能夠以自己的名義處分停車位,應當以其享有車位所有權為前提。

因此，根據最高法再審案例，對車位、車庫的歸屬問題清晰明確了：“建筑區劃內，'規劃'用于停放汽車的車位、車庫、且依法權屬登記后，能夠成為享有專有權的專有部分”屬于開發商所有。

律師建議①

業主如遇到與本案類似的問題，首先需要做的是了解該停車位、車庫屬于什么性質，查清其歸屬，再根據不同情形選擇合適的維權方案：

1.小區停車位、車庫是占用業主公共道路或其他公共場所修建的，開發商不享有任何權利，如其占有使用，則業主有權制止開發商的侵權行為，并與之進行協商，協商不能達成一致的，可由業主委員會作為原告起訴開發商;

2.如果是屬于業主專有部分的車位、車庫，業主已取得產權證明的，包括開發商在內的任何第三人均不得擅自占用，該專有部分所有權人可徑直要求侵權人停止侵權行為，或提起訴訟;

3.如果是人防工事改造而成的地下停車場，應先確認該人防工事是否計入了公攤面積，開發商是否有人防辦頒發的地下防空室平時使用證。如果確已計入公攤面積，則業主才是最終的投資人，該地下停車場的平時使用管理權及取得相應收益的權利應歸屬業主。發生類似情形的業主，可向開發商主張權利，亦可由業主委員會作為原告起訴開發商的侵權行為。

①摘自于【中國房產報】