導讀

目前法院的主流裁判觀點是“回避人防車位權屬問題，只認定開發商享有使用收益的權利”，但無論哪種裁判觀點，均依據《中華人民共和國人民防空法》第五條規定的“人民防空工程平時由投資者使用管理，收益歸投資者所有”，認為開發商對人防車位有使用收益權，并認可租賃、有償使用、使用權轉讓等處分方式。人民防空工程包括為保障戰時人員與物資掩蔽、人民防空指揮、醫療救護等任務而單獨修建的地下防護建筑，以及結合地面建筑修建的戰時可用于防空的地下室。《中華人民共和國人民防空法》第二十二條規定，城市新建民用建筑，按照國家有關規定修建戰時可用于防空的地下室。人防車位指在不妨礙防空功能和滿足業主需要的前提下，戰時應為人防工程的地下室，平時可做車庫供業主使用的車位。對人防車位的權屬，目前司法界裁判觀點不一，下面就三種主要的裁判觀點加以整理簡析。

一、人防車位屬于國家所有，開發商只享有使用收益的權利

1．陳某卿與浙江蘇泊爾房地產開發有限公司商品房預售合同糾紛—(2016)浙10民終430號

本院認為，涉案樓盤的地下車位有人防車位和非人防車位。非人防車位的所有權由合同約定屬于出賣人所有并無不妥。雖然人防車位屬于國家所有，但根據相關法律規定，在非戰時由投資者使用管理，收益歸投資者所有，投資者對人防車位享有一定的物權權能。

2．高某與大連萬科城置業有限公司、大連萬科物業服務有限公司等確認合同無效糾紛—(2017)遼02民終9819號

本院認為，《中華人民共和國人民防空法》第五條規定，人民防空工程平時由投資者使用管理，收益歸投資者所有。根據大連市人民防空辦公室于2017年1月25日向高某出具的《大連市人民防空辦公室政府信息公開告知書》(2017第1號)載明的內容，案涉車位所在的大連某小區地下人防工程屬于人民防空國有資產，產權歸國家所有，開發建設單位萬科城置業公司可優先租賃使用，且該公司已辦理人防工程使用證，用途為地下停車場。

3．賴某生、胡某財建筑物區分所有權糾紛—(2017)粵06民終12082號

本院認為，根據《中華人民共和國人民防空法》第五條規定：“國家鼓勵、支持企業事業組織、社會團體和個人，通過多種途徑，投資進行人民防空工程建設；人民防空工程平時由投資者使用管理，收益歸投資者所有。”《中華人民共和國物權法》第五十二條第一款規定：“國防資產屬于國家所有。”涉案人防車位屬于人民防空工程的一部分，產權歸國家所有，平時由投資者佛山市順德區哥頓房產有限公司使用、管理及收益。

二、人防車位歸開發商所有

1．吳某炎與龍巖萬盛基業房地產開發有限公司房屋買賣合同糾紛—(2016)閩08民終362號

二審法院認為：根據《中華人民共和國防空法》第五條第二款關于“人民防空工程平時由投資者使用管理，收益歸投資者所有”的規定，訟爭的人防車位由被上訴人萬盛基業投資建設，收益也應歸被上訴人所有。雖然人防車位的財產權受到一定的限制，但是只要人防車位建設費用是由建設單位籌措并列入建設項目投資，開發商作為住宅小區地下人防車位的投資人和所有人，享有使用權、收益權。上訴人吳某炎主張訟爭車位應當歸全體業主共有，不予支持。雙方當事人簽訂的《地下人防車位租賃協議》對租賃物為人防車位、租賃期限、價款等有明確約定，我國法律和行政法規亦沒有關于地下人防車位不得租賃的強制性規定，故該協議應認定為合法有效。

2．陳某華與溫州萬科中梁置業有限公司商品房預售合同糾紛—(2015)浙溫民終字第1183號

本案的爭議焦點一，《商品房買賣合同》第四條第二款關于人防車位屬出賣人所有的約定，以及附件八補充協議第二條關于車位(車庫)、庭院(綠地)、露臺(屋頂平臺)等所有權的約定，是否有效;關于焦點一。《中華人民共和國物權法》第七十四條規定：“建筑區劃內，規劃用于停放汽車的車位、車庫的歸屬，由當事人通過出售、附贈或者出租等方式約定。”《中華人民共和國人民防空法》第五條第二款規定：“人民防空工程平時由投資者使用管理，收益歸投資者所有。”因此，本案合同中關于車位、車庫的約定，不違反法律規定。《中華人民共和國物權法》第七十三條規定：“建筑區劃內的綠地，屬于業主共有，但屬于城鎮公共綠地或者明示屬于個人的除外。”最高人民法院《關于審理建筑物區分所有權糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》第二條第二款規定：“規劃上專屬于特定房屋，且建設單位銷售時已經根據規劃列入該特定房屋買賣合同中的露臺等，應當認定為物權法第六章所稱專有部分的組成部分。”因此，本案合同中關于“設計上專屬特定房屋的庭院(/綠地)露臺(/屋頂平臺)，歸該房屋的業主專有”的約定，符合上述法律及司法解釋的規定。故上訴人請求確認合同中關于人防車位、庭院(綠地)、露臺(屋頂平臺)等所有權的約定無效，原判不予支持，并無不當。

3．柏某海、汪某玲與鹽城市力拓房地產開發有限公司車位糾紛—(2014)鹽民終字第01318號

關于人民防空法的相關規定是否影響物權權屬。《中華人民共和國人民防空法》第十八條規定：“人民防空工程包括為保障戰時人員與物資掩蔽、人民防空指揮、醫療救護等而單獨修建的地下防護建筑，以及結合地面建筑修建的戰時可用于防空的地下室。”第十九條第一款規定：“國家對人民防空工程建設，按照不同的防護要求，實行分類指導。”第二十一條第一款規定：“人民防空指揮工程、公用的人員掩蔽工程和疏散干道工程由人民防空主管部門負責組織修建；醫療救護、物資儲備等專用工程由其他有關部門負責組織修建。”第二十二條規定：“城市新建民用建筑，按照國家有關規定修建戰時可用于防空的地下室。”可見，人防工程既有為保障“戰時”而單獨、專門建筑的工程，也有戰時可用、“平時”民用的建筑工程，且不同類人防工程的建筑主體不同，其權屬也當然不同，但都要服從《中華人民共和國人民防空法》的管理，而管理主體與權屬主體并不等同。另該法第五條規定：“國家對人民防空設施建設按照有關規定給予優惠。國家鼓勵、支持企業事業組織、社會團體和個人，通過多種途徑，投資進行人民防空工程建設；人民防空工程平時由投資者使用管理，收益歸投資者所有。”結合前述幾條規定，可見這是對人防工程“平時”與“戰時”的使用問題所作的規定，不是對權屬問題的專門界定，相反，該條規定恰恰也說明民用建筑的人防工程應為“投資者”所有。

4．永安市恒元置業有限公司、永安市新安大院業主委員會所有權確認糾紛—(2016)閩民終1583號

本院認為：《中華人民共和國物權法》第三十三條規定，因物權的歸屬、內容發生爭議的，利害關系人可以請求確認權利；《最高人民法院民事案件案由規定》第三部分物權糾紛，規定了物權確認糾紛。因此，對于物權的成立、內容及物權的歸屬而產生的糾紛，當事人可以通過民事訴訟解決爭議。恒元置業公司起訴主張新安大院29#-33#樓75個地下車位、29#-33#樓293個地下人防車位、25#樓前52個地面車位系其合法建造而成，其依法享有物權，而新安業委會代表全體業主提出訟爭車位屬于全體業主所有的主張，雙方之間屬于因訟爭車位的物權歸屬問題而發生了爭議。因此，恒元置業公司就該爭議提起民事訴訟，請求確認其權利，根據《最高人民法院關于適用<《中華人民共和國物權法》>若干問題的解釋(一)》第一條的規定，應予受理。一審法院以恒元置業公司尚未向行政部門申請確權為由，認定本案不屬民事案件受理范圍，與法律、司法解釋的規定不符。

5．蘇某、業某坤與玉溪高新房地產開發有限公司申請撤銷仲裁裁決一案民事裁定書—(2015)玉中民二特字第1號

蘇某、業某坤訴稱：車庫屬于人防工程，而人防工程屬于國防資產，應屬于國家所有。但《商品房購銷合同》卻約定車庫的所有權歸開發商，予以出售，嚴重損害了國家利益、公共利益，屬于無效條款。法院認為：申請人將人防車位等同于國防資產，但并未對此提出明確的法律依據，故不能認定《商品房購銷合同》關于車位的部分條款違背社會公共利益。

6．王某、銅陵有色銅冠房地產集團有限公司車位糾紛—(2018)皖07民終349號

對于人防車位的買賣，雖然各地地方性法規、規章的規定各不相同，但是當時的法律、法規并未作出禁止性規定；被上訴人在房產管理部門對涉案車位辦理了“新建商品房初始登記證”，證明被上訴人對涉案車位擁有處分權，且雙方當事人簽訂車位買賣訂購單、履行支付價款和交付車位是當事人真實意思表示。因此，雙方成立的車位買賣合同不違反法律、法規強制性規定，應認定為合法有效，雙方當事人應當按照約定履行自己的義務。

7．鄭州碧桂園海龍置業有限公司、王某平租賃合同糾紛—(2018)豫01民終2624號

首先，海龍置業對涉案車位所在地塊及開發項目辦理了不動產權證、建設工程規劃許可證、建設用地規劃許可證、建設工程施工許可證、房屋預售許可證等相關證件，包括地下車庫在內的整棟建筑都由海龍公司建造，海龍公司因其合法原始建造行為取得車位物權，雖欠缺登記手續，但并不妨礙海龍公司基于其物權處分車位的使用權。且涉案車位不屬于占用業主共有區域建設的車位，未作為公用面積分攤，建設成本未計入房屋銷售成本及價格，海龍公司有權基于其對涉案車位的物權處分使用。其次，本案雙方無論是在交易前的磋商階段還是訂立合同時，對交易標的及其產權狀況均有明確認識，均認可交易標的是無法辦理產權證書的車位使用權，而非一審法院認定的車位租賃。再次，涉案地下車庫是否因屬于人防工程而不得轉讓。涉案車位所在地下車庫系經批準建造的人防工程，在規劃建設時已明確平時用途為車庫，列入所屬小區配套設施。對于此類人防設施，國家在鼓勵社會力量參與建設的同時，賦予投資者承擔管理義務并享有收益，使人防工程達到兼顧平時無害利用與保證戰時效能的雙重效果，但并未就人防工程權屬轉讓進行限制，本案《車位轉讓協議》已明確約定：“受讓人不得改變地下車位的用途、結構、功能，不得私自增設其他設施，不得堆放易燃易爆有毒等危險品及雜物，否則甲方（海龍置業）有權單方解除合同”，該轉讓行為符合《中華人民共和國人民防空法》規定的承擔管理義務、無害利用要求。綜上，海龍公司有權處分涉案車位使用權，雙方訂立的《車位使用轉讓協議》屬于車位使用權轉讓合同，依法有效。

三、回避人防車位權屬問題，只認定開發商享有使用收益的權利

1．陳某欽、莆田艾建房地產開發有限公司商品房銷售合同糾紛—(2016)閩民申2006號

法院認為：艾建公司將車位使用權予以轉讓，系其行使收益權的一種方式，并未違反法律、行政法規的強制性規定，陳某欽主張合同無效，缺乏法律依據，不予支持。

2．孫某國與懷寧縣浙皖寧興置業有限公司確認合同無效糾紛—(2015)宜民二終字第00203號

訴爭地下車位雖系人防工程，但《中華人民共和國人民防空法》第五條規定，“人民防空工程平時由投資者使用管理，收益歸投資者所有”。寧興置業公司提供的證據證明該地下人防工程系其投資建設且孫某國對此無異議，故寧興置業公司作為該人防工程的投資者對該地下人防工程依法享有使用及收益的權利。鑒于現行法律對地下人防工程的具體收益形式沒有作出明確規定，且以車位的形態進行利用為常態，現寧興置業公司通過與孫某國簽訂協議有償轉讓訴爭人防車位使用權的方式實現投資收益，不違反法律、行政法規的強制性規定。

3．蘇州天地源房地產開發有限公司與蘇州市國邦物業管理有限公司、蘇州工業園區橄欖灣小區業主委員會物權保護糾紛—(2015)蘇中民終字第00690號

關于涉案橄欖灣小區地下車庫人防車位的權利歸屬問題，本院認為，鑒于人防車位有其特殊性，其所占面積屬于人民防空工程，目前尚無相關法律、法規對人防車位的所有權作出界定，但依據《中華人民共和國人民防空法》第五條：“人民防空工程平時由投資者使用管理、收益歸投資者所有”的規定，天地源公司作為人防車位的投資建造者，對人防車位享有使用權及收益權。

4．彭某昌、譚某英等與佛山市南海區國土城建和水務局二審行政判決書— (2016)粵06行終215號

《中華人民共和國人民防空法》第五條第二款規定：“國家鼓勵、支持企業事業組織、社會團體和個人，通過多種途徑，投資進行人民防空工程建設；人民防空工程平時由投資者使用管理，收益歸投資者所有。”由于利海尖東半島住宅小區的人防車位屬于人民防空設施的一部分，根據上述規定，應由投資者使用管理。上訴人認為小區人防車位屬于業主共有，缺乏法律依據。

5．邵某靜、宿州市中盛房地產有限公司合同糾紛—(2018)皖13民終617號

根據《中華人民共和國人民防空法》第五條規定：“國家對人民防空設施建設按照有關規定給予優惠。國家鼓勵、支持企業事業組織、社會團體和個人，通過多種途徑，投資進行人民防空工程建設；人民防空工程平時由投資者使用管理，收益歸投資者所有”。第二十二條規定：“城市新建民用建筑，按照國家有關規定修建戰時可用于防空的地下室”。目前在法學理論和司法實務中對于地下人防車位所有權歸屬國家還是開發商或業主的認識存在分歧，但依照“誰投資、誰受益”的原則并不影響房地產開發商系地下車位使用收益權利人的認定。中盛公司作為收益權利人與相對方邵某靜簽訂案涉協議，涉及對人防車位的使用權進行經營、收益，不違反現行強制性、效力性的法律規定，故案涉協議不應為無效協議。

6．蔡某玲與龍光地產股份有限公司侵權責任糾紛—(2015)汕中法民一終字第480號

人防工程是房地產開發商在開發房地產時，必須配套建設的法定義務，開發商不享有人防工程的所有權。根據《汕頭市人民防空管理辦法》第二十二條關于“人民防空工程可以按照誰投資誰受益、所有權與使用權分離、有償使用等原則進行開發利用”的規定以及汕頭市人民防空辦公室于2015年2月2日的答復，本案的人防車位，龍光地產公司可以出讓使用權。本案人防車位的性質、使用權限制等，在雙方簽訂的《人防車位預訂協議書》中，已經作出明確約定，雙方的意思表示真實，合法有效。由于人防工程的權屬法律并未予明晰地界定，其不能取得權屬證書的性質，已明顯不同于商品房，人防車位使用權的轉讓，是否必須取得商品房預售許可證明，法律并沒有規定。

7. 詹慧燕與汕頭市佳潤房地產有限公司侵權責任糾紛—(2015)汕中法民一終字第447號

人防工程是房地產開發商在開發房地產時，必須配套建設的法定義務，開發商不享有人防工程的所有權。根據《汕頭市人民防空管理辦法》第二十二條關于“人民防空工程可以按照誰投資誰受益、所有權與使用權分離、有償使用等原則進行開發利用”的規定以及汕頭市人民防空辦公室于2015年2月2日的答復，本案的人防車位，佳潤房地產公司可以出讓使用權。本案人防車位的性質、使用權限制等，在雙方簽訂的《人防車位預訂協議書》中，已經作出明確約定，雙方的意思表示真實，合法有效。由于人防工程的權屬法律并未予明晰地界定，其不能取得權屬證書的性質，已明顯不同于商品房，人防車位使用權的轉讓，是否必須取得商品房預售許可證明，法律并沒有規定。

8．劉某川與蘇州萬康房地產有限公司、江蘇蘇南萬科物業服務有限公司物業服務合同糾紛—(2017)蘇05民終9213號

《中華人民共和國人民防空法》第五條規定：“人民防空工程平時由投資者使用管理，收益歸投資者所有”，結合萬康公司提供的蘇州市人防工程竣工驗收備案證明，可以認定萬康公司系案涉地下車庫人防車位的建設單位。根據誰投資、誰收益的原則，萬康公司對案涉人防車位享有經營收益權。

9．福建省金茂置業有限公司與陳某銘、何某萍商品房預售合同糾紛—(2014)巖民終字第1265號

龍巖市人民政府于2011年1月30日就已下發龍政辦(2011)21號文件，即龍巖市人民政府《關于結合民用建筑修建人防工程地下車位使用管理辦法的通知》，其中第三條、第六條、第十三條、第十四條規定，人防工程由投資者使用管理，收益歸投資者所有，而福建省龍巖市住房和城鄉建設局不接受辦理地下人防車位轉讓預告和備案登記申請，但可采用租賃地下人防車位方式，結合商品房住宅申請辦理車位使用管理登記。該文件已明確地下人防車位不能轉讓為個人所有，只能租賃及辦理車位使用管理登記。

10．遼寧正邦房地產有限公司與被上訴人付某玥租賃合同糾紛—(2016)遼01民終13567號

關于案涉地下車位的人防屬性與正邦公司對其享有出租收益權利之間的關系問題。依照《中華人民共和國人民防空法》(以下簡稱《人民防空法》)第十八條規定：“人民防空工程包括為保障戰時人員與物資掩蔽、人民防空指揮、醫療救護等而單獨修建的地下防護建筑，以及結合地面建筑修建的戰時可用于防空的地下室。”第十九條第一款規定：“國家對人民防空工程建設，按照不同的防護要求，實行分類指導。”第二十一條第一款規定：“人民防空指揮工程、公用的人員掩蔽工程和疏散干道工程由人民防空主管部門負責組織修建；醫療救護、物資儲備等專用工程由其他有關部門負責組織修建。”第二十二條規定：“城市新建民用建筑，按照國家有關規定修建戰時可用于防空的地下室。”可見，人防工程既有為保障“戰時”而單獨、專門建筑的工程，也有“戰時可用、平時民用”的建筑工程，且不同類人防工程的建筑主體不同，其權屬也當然不同，但都要服從《人民防空法》的管理，而管理主體與權屬主體并不等同。另該法第五條規定：“國家對人民防空設施建設按照有關規定給予優惠。國家鼓勵、支持企業事業組織、社會團體和個人，通過多種途徑，投資進行人民防空工程建設；人民防空工程平時由投資者使用管理，收益歸投資者所有。”結合前述幾條規定，可見這是對人防工程“平時”與“戰時”的使用問題所作的規定，國家并未禁止市場主體進入人民防空工程，而是持鼓勵的態度，開發商對地下人防車位進行投資建設，依法享受獲取收益的權利。因此，本案上訴人正邦公司作為案涉地下車位的開發商理應依法享有對案涉地下車位的出租獲取收益的民事權利。被上訴人付某玥否定上訴人正邦公司的權利享有于法無據。

11．浦城縣南浦街道御景華府小區業主委員會、福建省恒通房地產開發有限責任公司物權糾紛—(2017)閩07民終1010號

《中華人民共和國人民防空法》第五條第二款規定：“人民防空工程平時由投資者使用管理，收益歸投資者所有。”恒通公司系御景華府小區的開發建設單位，其依法享有御景華府小區人民防空工程的使用、收益權，且恒通公司與御景華府小區業主簽訂的《合同補充協議》第十四條第三項明確約定，地下停車場系恒通公司投資建設，產權屬恒通公司，恒通公司擁有對地下停車場的占有、處置、使用、收益的權利，故一審法院確認恒通公司享有涉案人防工程地下室的使用管理權和收益權正確，本院予以支持。

12．南京東渡房地產開發有限責任公司與南京市江寧區東渡國際青年城業主委員會財產所有權糾紛—(2017)蘇01民終11138號

被上訴人東渡公司主張案涉人防車庫的使用和收益權歸其享有，其提供了商品房共有共用部位明細表予以證明，且根據法律規定，人民防空工程平時由投資者使用管理，收益歸投資者所有，故東渡公司請求確認人防車庫的使用和收益權歸其所有，具有事實和法律依據。

13．李某平、林某雙商品房銷售合同糾紛—(2016)閩03民終2980號

依照《中華人民共和國人民防空法》第五條第二項“國家鼓勵、支持企業事業組織、社會團體和個人，通過多種途徑，投資進行人民防空工程建設；人民防空工程平時由投資者使用管理，收益歸投資者所有”的規定，本案人防工程系安特公司投資建設的，安特公司依法享有該人防工程的投資收益權，其轉讓地下人防車位使用權的行為并不違反法律、法規的強制性規定，安特公司有權出讓本案訟爭車位的使用權，雙方簽訂的車位使用權轉讓合同合法有效。

14.祝某某、山東省某置業公司車位使用權出讓合同糾紛

根據《中華人民共和國人民防空法》相關規定，國家鼓勵社會資金參與對人防工程的開發、投入，也鼓勵平時利用人民防空工程為經濟建設和人民生活服務，并明確了“誰投資、誰受益”的原則，建設人防車位的房地產開發公司，有權對該車位使用、收益。但無論如何，均不得針對人防車位所有權進行買賣、讓渡。置業公司依法享有涉案停車位的使用、收益權利，其與祝某某簽訂《車位使用權出讓合同》，就涉案車位使用權達成協議，不辦理產權登記手續，對車位的使用年限也進行了約定，該合同實質為車位租賃合同，是雙方當事人的真實意思表示，內容不違反法律、行政法規的強制性規定，合同合法有效，雙方應當依約履行，不得擅自解除或變更。

來源：法律事務參考