我們都知道，現(xiàn)如今，買房難，買車位也很難！

很多人貸款幾十萬，好不容易買了房，卻買不起車位了，一個(gè)車位少則10萬，多則幾十萬，比車子價(jià)格還高，還不能貸款，所以有房的已經(jīng)不能算壕了，有房又有車位的才是真壕啊！

而沒車位的就只能停在小區(qū)了，可是在小區(qū)停車要收停車費(fèi)，收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)每個(gè)物業(yè)各執(zhí)一詞，誰說誰有理，那到底房地產(chǎn)開放商有權(quán)出售小區(qū)地面車位嗎？

現(xiàn)在終于有答案了！

最高法院裁定：

地面停車位產(chǎn)權(quán)歸全體業(yè)主共有，開放商不能以各種理由和原因出售。

圖片來源：網(wǎng)絡(luò)

通常來說，一個(gè)小區(qū)有兩種車位，一種是規(guī)劃內(nèi)的，歸開發(fā)商；一種是規(guī)劃外的，沒有標(biāo)識的，屬于共有車位，歸全體業(yè)主。

值得注意的是，小區(qū)內(nèi)的露天車位，也應(yīng)該屬于業(yè)主共有，因?yàn)樾^(qū)內(nèi)的土地使用權(quán)已經(jīng)被業(yè)主買下！而非開發(fā)商出的錢！所以業(yè)主有權(quán)無償使用！

一些開發(fā)商打著“產(chǎn)權(quán)不明確”的擦邊球，不少購買車位的業(yè)主也分不清哪些屬于人防工程，哪些又屬于業(yè)主的公共空間。

今天小編就跟大家說一說：

1、占用共有道路停放汽車的車位，歸全體業(yè)主所有。

開發(fā)商占用業(yè)主共有的道路或者綠地等場地，用于停放汽車。按照《物權(quán)法》，這一部分停車位屬于業(yè)主共有，開發(fā)商不得出售、附贈或出租。

《中華人民共和國物權(quán)法》第七十四條第3款：“占用業(yè)主共有的道路或者其他場地用于停放汽車的車位，屬于業(yè)主共有。”《最高人民法院關(guān)于審理建筑物區(qū)分所有權(quán)糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋》第六條規(guī)定：“建筑區(qū)劃內(nèi)在規(guī)劃用于停放汽車的車位之外，占用業(yè)主共有道路或者其他場地增設(shè)的車位，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為物權(quán)法第七十四條第三款所稱的車位。”

2、按公建分?jǐn)偨o全體業(yè)主的地下停車位和地上敞開式車位，產(chǎn)權(quán)歸全體業(yè)主所有。

開發(fā)商在銷售小區(qū)房屋時(shí)已將地下停車場按公建面積分?jǐn)偨o了全體小區(qū)業(yè)主，從法律上講，該停車場的產(chǎn)權(quán)應(yīng)歸全體業(yè)主所有，開發(fā)商無權(quán)與個(gè)別業(yè)主簽訂停車場停 車位使用權(quán)轉(zhuǎn)讓協(xié)議，簽訂的協(xié)議也應(yīng)歸于無效。

如果小區(qū)業(yè)主需要購買該停車位使用權(quán)的話，應(yīng)同小區(qū)業(yè)主委員會或同經(jīng)業(yè)主委員會授權(quán)委托的物業(yè)管理公司簽訂 停車位使用權(quán)轉(zhuǎn)讓協(xié)議。在這種情況下，只有全體業(yè)主有權(quán)決定該地下停車場停車位的使用權(quán)。

3、未公攤的地下停車位，產(chǎn)權(quán)歸開發(fā)商所有，但應(yīng)首先滿足業(yè)主需要。

在小區(qū)房屋銷售時(shí)未按公建面積公攤，同時(shí)具有規(guī)劃許可證和規(guī)劃驗(yàn)收許可證的地下停車位的產(chǎn)權(quán)應(yīng)歸開發(fā)商所有。開發(fā)商有權(quán)對業(yè)主出售，此時(shí)開發(fā)商與業(yè)主簽訂的停車位使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同是合法有效的。這部分地下車庫開發(fā)商有權(quán)出售、附贈或出租。

《中華人民共和國物權(quán)法》第七十四條第1款和第2款：“建筑區(qū)劃內(nèi)，規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫應(yīng)當(dāng)首先滿足業(yè)主的需要。建筑區(qū)劃內(nèi)，規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫的歸屬，由當(dāng)事人通過出售、附贈或者出租等方式約定。”此種車庫，一般情況下是地面非露天車庫和地下車庫，開發(fā)商能夠取得房產(chǎn)證的，可以轉(zhuǎn)讓。

4、地下人防車位，歸國家所有，但誰建設(shè)誰收益。

地下停車場是由人防工程改建的，盡管該面積未分?jǐn)偨o全體業(yè)主，但開發(fā)商也無權(quán)出售。物權(quán)法第五十二條規(guī)定，國防資產(chǎn)屬于國家所有。

《商品房銷售面積計(jì)算及公用建筑面積分?jǐn)傄?guī)則》第九條規(guī)定，作為人防工程的地下室也不計(jì)入公用建筑面積。從上述規(guī)定可以看出，人防車位是由人民防空管理部門代表國家行使所有者權(quán) 能，該類車位不可以辦理產(chǎn)權(quán)證，所有權(quán)既不屬于開發(fā)商，也不屬于全體業(yè)主。

對于大家關(guān)心的物業(yè)收取地上停車位費(fèi)用的問題，其實(shí)關(guān)于地面停車位管理（服務(wù)）費(fèi)用也包括三個(gè)部分：

第一部分：停車服務(wù)費(fèi)（業(yè)主給物業(yè)公司的傭金）；

第二部分：車位維修養(yǎng)護(hù)費(fèi)（物業(yè)公司的成本）；

第三部分：收益。

第一部分：停車服務(wù)費(fèi)，業(yè)主和物業(yè)公司之間協(xié)商處理。也有政府價(jià)格主管部門區(qū)別制定指導(dǎo)價(jià)。

第二部分：車位維修養(yǎng)護(hù)費(fèi)。車位日常維修養(yǎng)護(hù)發(fā)生的費(fèi)用。

第三部分：收益。因?yàn)橐粋€(gè)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)并不是每一位業(yè)主都有車位，有車的業(yè)主使用小區(qū)全體業(yè)主所有的停車位應(yīng)該是有償?shù)模@也符合公平原則。除非業(yè)主大會同意有車的業(yè)主無償使用停車位。至于收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，應(yīng)由業(yè)主大會決定。物業(yè)公司可以代收，代經(jīng)營，這部分收益在彌補(bǔ)車位維修養(yǎng)護(hù)費(fèi)用之外還有剩余的，應(yīng)該歸全體業(yè)主所有。

以上三部分內(nèi)容，最好在《停車服務(wù)協(xié)議》中分別單獨(dú)體現(xiàn)，尤其是停車服務(wù)費(fèi)與停車收益要分別約定。

來源：網(wǎng)絡(luò)