來源：法律服務窗

裁判要旨：1.因出賣人（開發商）未按照約定期限交付房屋，致使案涉《商品房預售合同》解除，《借款合同》《抵押合同》因合同目的無法實現亦被解除，應由出賣人將收取的購房貸款本金及利息返還擔保權人（貸款銀行）和買受人（購房者），而買受人不負有返還義務。2.案涉《借款合同》相關格式條款要求購房者在既未取得所購房屋亦未實際占有購房貸款的情況下歸還貸款，明顯不合理地加重了購房者的責任，該格式條款無效，對購房者不具有拘束力。3.本案涉及商品房買賣合同和商品房擔保貸款合同雙重法律關系，因開發商違約不能交房導致各方合同解除，但卻實際占有使用購房者支付的首付款及銀行的按揭貸款；銀行依據合同約定既享有抵押權，又同時享有對開發商、購房者的債權；購房者未取得房屋，卻既支付了首付款，又需償還按揭貸款。若按合同約定的權利義務關系處理，則在購房者對合同解除無過錯的情況下，仍要求其對剩余貸款承擔還款責任，明顯不合理地加重了其負擔，各方權利義務失衡，有違公平原則。

中華人民共和國最高人民法院民 事 判 決 書（2019）最高法民再245號再審申請人（一審被告、二審被上訴人）：王忠誠，男，漢族再審申請人（一審被告、二審被上訴人）：王琪博，男，漢族再審申請人（一審被告、二審被上訴人）：王琪寶，男，漢族被申請人（一審原告、二審上訴人)：中國建設銀行股份有限公司青海省分行。一審第三人、二審被上訴人：青海越州房地產開發有限公司.....根據（2017）青民初13號民事判決及（2017）最高法民終683號民事判決，前述《商品房預售合同》《借款合同》《抵押合同》均已解除，截至2017年3月21日，王忠誠累計償還貸款本金9170995.81元、利息6095047.89元，尚欠建行青海分行貸款本金64799004.19元。一審法院判決：駁回建行青海分行的訴訟請求。一審案件受理費336867元，由建行青海分行負擔。建行青海分行不服一審判決，上訴請求：撤銷一審判決，改判支持建行青海分行一審全部訴訟請求；本案訴訟費用由王忠誠等三人承擔。二審查明事實與一審查明事實一致。二審法院認為，本案爭議焦點為建行青海分行主張王忠誠等三人與越州公司共同償還貸款本金58546629.55元及資金占用損失、律師費能否成立。2015年8月12日，王忠誠與越州公司簽訂《商品房預售合同》，2015年8月14日，王忠誠等三人與建行青海分行簽訂《借款合同》，上述當事人之間發生民事行為產生的民事法律關系不同。建行青海分行與王忠誠等三人因簽訂《借款合同》形成借貸民事法律關系，王忠誠與越州公司因簽訂《商品房預售合同》形成商品房買賣民事法律關系。應從案涉當事人形成的民事法律關系分析認定權利義務。根據《商品房買賣合同司法解釋》第二十五條第二款的規定，作為商品房出賣人的越州公司將其收到的王忠誠購房貸款本息返還給建行青海分行，從法律關系上說是購房人王忠誠委托越州公司向建行青海分行歸還貸款本息，越州公司所還款項就是購房人王忠誠的還款，故王忠誠作為《借款合同》主債務人的還款責任并未免除。由于案涉《借款合同》被另案生效判決解除后，越州公司并未依照生效判決向建行青海分行返還王忠誠的貸款本息，王忠誠等三人對建行青海分行所負債務并未清償，故雙方之間的借貸民事法律關系未消除。王忠誠作為越州公司債權請求權人及貸款本息返還的委托人，并未依據生效判決積極主張權利，其怠于行使權利的行為，造成建行青海分行債權受損。建行青海分行權衡利益，根據合同相對性原理，主張王忠誠等三人償還貸款本息，并不違反法律規定，也與生效判決不沖突或產生歧義，符合雙方合同約定。王忠誠等三人承擔償還貸款責任后，并不影響其向越州公司主張返還權利。因生效判決已判令越州公司向建行青海分行返還貸款本息，其再主張越州公司與王忠誠等三人共同承擔還款責任屬重復起訴，二審法院不予支持。因王忠誠等三人對建行青海分行主張的剩余貸款本金、利息及律師費數額無異議，二審法院予以確認。二審法院判決：一、撤銷西寧市中級人民法院（2018）青01民初151號民事判決；二、王忠誠等三人在判決生效后三十日內償還建行青海分行貸款本金58546649.55元、律師代理費466876.2元，并以貸款本金58546649.55元為基數按年利率支付資金占用損失（每日10107.43元），至實際清償之日止；三、駁回建行青海分行其他訴訟請求。一審訴訟費336867元、二審訴訟費336867元，由王忠誠等三人負擔。本院再審查明的事實與一、二審查明事實一致。本院認為，根據各方當事人訴辯意見，本案再審爭議焦點為，案涉《借款合同》解除后王忠誠等三人應否承擔剩余貸款的還款責任。對此，本院評析如下：第一，關于案涉《借款合同》解除后的貸款返還責任主體問題。《商品房買賣合同司法解釋》第二十五條第二款規定：“商品房買賣合同被確認無效或者被撤銷、解除后，商品房擔保貸款合同也被解除的、出賣人應當將收取的購房貸款和購房款的本金及利息分別返還擔保權人和買受人。”本案中，因越州公司未按照約定期限交付房屋，致使案涉《商品房預售合同》解除，《借款合同》《抵押合同》因合同目的無法實現亦被解除。根據前述規定，應由出賣人越州公司將收取的購房貸款本金及利息返還建行青海分行，王忠誠等三人不負有返還義務。第二，關于案涉《借款合同》中相關格式條款的適用問題。案涉《借款合同》第十九條載明：“貸款人與借款人的借貸關系解除的，借款人應當立即返還其所欠貸款的本金、利息、罰息及實現債權的費用，或委托售房人直接將上述款項歸還貸款人。”該條款系建行青海分行為重復使用而提前擬定的格式條款。在《商品房買賣合同司法解釋》已經明確規定，商品房買賣合同和商品房擔保貸款合同解除后，出賣人將收取的購房貸款的本金及利息直接返還給貸款人而非購房人（借款人）的情況下，建行青海分行擬定該條內容，意味著要求王忠誠等三人在既未取得所購房屋亦未實際占有購房貸款的情況下歸還貸款，明顯不合理地加重了王忠誠等三人的責任，根據《中華人民共和國合同法》第四十條“……提供格式條款一方免除其責任、加重對方責任、排除對方主要權利的，該條款無效”之規定，該條款對王忠誠等三人不具有拘束力。第三，關于商品房按揭貸款商業模式下各方當事人權利義務關系問題。本案涉及商品房買賣合同和商品房擔保貸款合同雙重法律關系。從合同內容來看，在商品房買賣合同中，王忠誠等三人支付房款，越州公司交付房屋；在商品房擔保貸款合同中，建行青海分行將王忠誠等三人所貸款項直接支付給越州公司，越州公司實際用款。王忠誠等三人并不支配購房貸款，但需償付貸款本息。如果案涉合同正常履行，王忠誠等三人取得房屋，各方權利義務亦可保持平衡。但本案中，因越州公司不能交付房屋而致使合同解除，導致合同約定的各方權利義務嚴重失衡。具體表現為：越州公司違約不能交房導致各方合同解除，但卻實際占有使用王忠誠等三人支付的首付款及建行青海分行按揭貸款；建行青海分行依據合同約定既享有抵押權，又同時享有對越州公司、王忠誠等三人的債權；王忠誠等三人未取得房屋，卻既支付了首付款，又需償還按揭貸款。若按合同約定的權利義務關系處理，則在王忠誠等三人對合同解除無過錯的情況下，仍要求其對剩余貸款承擔還款責任，明顯不合理地加重了其負擔，各方權利義務失衡，有違公平原則。因此，審理案件時，必須充分考慮商品房按揭貸款商業模式下各合同之間的密切聯系和各方權利義務關系的平衡問題，避免因強調單個合同的相對性而造成三方權利義務的失衡。綜上，建行青海分行請求王忠誠等三人歸還剩余貸款并支付利息的請求不能成立，其為本次訴訟產生的律師費亦不應由王忠誠等三人承擔。王忠誠等三人的再審請求成立，應予支持。二審判決對此認定有誤，本院予以糾正。經本院審判委員會討論決定，依據《中華人民共和國合同法》第九十七條、第四十條，《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第二十五條第二款，《中華人民共和國民事訴訟法》第二百零七條第一款、第一百七十條第一款第二項之規定，判決如下：一、撤銷青海省高級人民法院（2018）青民終199號民事判決；二、維持西寧市中級人民法院（2018）青01民初151號民事判決。一審案件受理費336867元、二審案件受理費336867元，共計673734元，由中國建設銀行股份有限公司青海省分行負擔。本判決為終審判決。審判長　胡　瑜審判員　任雪峰審判員　楊　卓二〇二〇年十二月三日書記員　何　宇