張先生想為兒子購置一套婚房，中介公司提供了一套房源。與提供房子一方的劉先生見面后，張先生了解到，劉先生從某開發商處購得房屋，與開發商簽訂了房屋購買合同，并按照整套房價40%的要求支付了首付款。劉先生說，當時，開發商稱已經辦理了三個證，并且很快就能交房。張先生實地看了一下房子，房子主體工程已經完工，就與劉先生簽了購房合同，交了一萬元定金，約定一周之內張先生將首付款交給劉先生，雙方再通過開發商辦理更名，余款由張先生向開發商支付。轉售期房現象并不鮮見簽訂合同后，張先生想再多了解一些情況，就到該開發商處咨詢。當問到什么時候能夠交房時，開發商方面說還沒定，得看具體情況。張先生又詳細詢問該樓房有幾個證，一開始對方說已經辦了三個證了，后又稱已經辦理了建設用地規劃許可證、建設工程規劃許可證，第三個證已經進入審批程序。張先生本以為很快就能入住此樓盤，為兒子辦婚事了，但現在看來什么時候能夠拿到鑰匙還是個未知數。張先生認為與自己簽訂合同的劉先生并未取得房屋所有權，只是預售，對交房時間、何時能取得房產證等情況并不確定，而且該房也不符合預售房屋的條件，此合同應屬無效合同，自己不必履行，對方應該退還定金。劉先生則認為張先生對自己尚未取得所有權這一情況是知曉的，如果不履行合同，則是違約，不能索要定金。據了解，發現在房產交易中，將所購期房轉賣的情況并不鮮見，所涉及的這些樓盤有的取得了預售許可證，有的卻并未取得。購房合同是否有效在賣房人未取得所有權的情況下，與購房人所簽的房屋買賣合同是否有效？張先生不僅不需要履行合同，還可以通過申請確認合同無效而要回定金。理由是：履行合同是以合同合法有效為前提的。張先生與劉先生的買賣合同效力以開發商與劉先生的購房合同為前提。我國《合同法》第五十二條規定：違反法律、行政法規的強制性規定，合同無效。《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》（以下簡稱《買賣商品房解釋》）第二條也明確規定：出賣人（開發商）未取得商品房預售許可證明，與買受人訂立的商品房預售合同，應當認定無效，但是在起訴前取得商品房預售許可證明的，可以認定有效。由此可見，劉先生與開發商訂立的購房合同是無效的。劉先生轉讓給張先生期房的合同也是無效的。因此，張先生是不需要履行合同的。定金是否要退回本案中，雙方規定了履約定金，如果轉讓購房協議合法有效，張先生不履行合同，則無權要求退回定金，但是定金作為一種擔保協議，對于購房協議是一種從合同，其效力依賴于主合同效力。《合同法》第五十六條規定：“無效的合同或者被撤銷的合同自始沒有法律約束力。”前面已經分析了張、劉之間的購房協議是無效的，因此作為從合同的定金協議也是無效的，故劉先生應該返還張先生一萬元的定金。張先生要想實現權利，需要向法院或仲裁機構（具體看其與劉先生簽訂協議的約定）提出申請，由其作出確認書。另外，本案中的劉先生實際上也是受害者，其也可以按照《買賣商品房解釋》第二條主張合同效力，要求開發商退回房款。如果其在購買房屋時開發商故意隱瞞沒有預售許可證事實，還可以根據《買賣商品房解釋》第九條的規定主張權利。第九條規定：出賣人訂立商品房買賣合同時，具有下列情形之一，導致合同無效或者被撤銷、解除的，買受人可以請求返還已付購房款及利息、賠償損失，并可以請求出賣人承擔不超過已付購房款一倍的賠償責任：（一）故意隱瞞沒有取得商品房預售許可證明的事實或者提供虛假商品房預售許可證明。所以，如果是這種情況，劉先生可以要求開發商承擔賠償責任。

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