一方未經(jīng)另一方同意出售夫妻共同所有的房屋，第三人善意購(gòu)買、支付合理對(duì)價(jià)并已辦理不動(dòng)產(chǎn)登記，另一方主張追回該房屋的，人民法院不予支持。

夫妻一方擅自處分共同所有的房屋造成另一方損失，離婚時(shí)另一方請(qǐng)求賠償損失的，人民法院應(yīng)予支持。

案情：

2019年2月2日，張三與李四登記結(jié)婚。2016年11月2日，李四與某房地產(chǎn)開發(fā)有限公司簽訂1份《商品房買賣合同》，李四購(gòu)買了坐落于某區(qū)，價(jià)款40萬元。2020年，該房產(chǎn)登記在李四名下，單獨(dú)所有。2020年12月，李四將本案房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓給王五，價(jià)款60萬元，并辦理了更名過戶手續(xù)。

律師說法：

在房屋買賣合同糾紛案件中，經(jīng)常會(huì)涉及夫妻共同所有房屋被夫妻一方單方出售應(yīng)如何處理的問題。從司法實(shí)務(wù)來看，該類糾紛大致可分為以下三種情形：

第一，不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證書上登記的權(quán)利人為夫妻雙方，夫妻一方與第三人簽訂房屋買賣合同；

第二，不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證書上登記的權(quán)利人僅為夫妻中一方，登記權(quán)利人與第三方簽訂房屋買賣合同；

第三，不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證書上登記的權(quán)利人僅為夫妻中的一方，另一方與第三人簽訂房屋買賣合同。如果再作進(jìn)一步細(xì)化分析，上述三種情形又可從房屋是否辦理轉(zhuǎn)移登記、買受人是否支付對(duì)價(jià)和買受人是否善意等不同角度劃分出更多的案件類型。鑒于房屋一般是夫妻共同財(cái)產(chǎn)中最重要組成部分，甚至涉及夫妻雙方的基本居住權(quán)，各級(jí)人民法院在處理該類糾紛時(shí)都比較慎重。

不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證書上登記的權(quán)利人僅為夫妻中一方，登記權(quán)利人與第三方簽訂房屋買賣合同的情形，根據(jù)《最高人民法院關(guān)于適用婚姻家庭編的解釋（一）》第二十八條的規(guī)定，一方未經(jīng)另一方同意出售夫妻共同所有的房屋，第三人善意購(gòu)買、支付合理對(duì)價(jià)并已辦理不動(dòng)產(chǎn)登記，另一方主張追回該房屋的，人民法院不予支持。本案中，張三、李四系夫妻關(guān)系，訴爭(zhēng)房屋登記在李四名下，即使房屋為夫妻共同財(cái)產(chǎn)，李四已將房屋轉(zhuǎn)讓給王五，王五支付了合理對(duì)價(jià)并辦理了不動(dòng)產(chǎn)登記，滿足上述規(guī)定處分三要件，因此，涉案房屋的所有權(quán)歸房屋最終的登記權(quán)利人王五。 但上述規(guī)定明確了夫妻一方無權(quán)處分的前提下，須同時(shí)滿足第三人善意購(gòu)買、支付合理對(duì)價(jià)并辦理產(chǎn)權(quán)登記手續(xù)的三要件，如登記權(quán)利人與第三人之間的買賣合同不滿足上述規(guī)定的三要件中的任何一項(xiàng)，出賣人不僅需要返還購(gòu)房款，還應(yīng)當(dāng)依據(jù)《中華人民共和國(guó)民法典》第五百九十七條規(guī)定：因出賣人未取得處分權(quán)致使標(biāo)的物所有權(quán)不能轉(zhuǎn)移的，買受人可以解除合同并請(qǐng)求出賣人承擔(dān)違約責(zé)任，向買受人支付違約金。

另，何為善意取得。一般認(rèn)為，善意取得構(gòu)成要件為：

（1）受讓人須為善意。通俗講，如果受讓人在出讓人轉(zhuǎn)移財(cái)產(chǎn)所有權(quán)時(shí)，知道或應(yīng)當(dāng)知道出讓人無權(quán)轉(zhuǎn)讓該財(cái)產(chǎn)，則可認(rèn)定受讓人主觀上不存在善意。至于受讓人在受讓后才知曉出讓人無權(quán)處分財(cái)產(chǎn)的情形，則因交易已經(jīng)完成，此時(shí)并不影響受讓人取得所有權(quán)。

（2）受讓人須已支付合理對(duì)價(jià)。即是否支付市場(chǎng)對(duì)價(jià)。

（3）受讓人實(shí)際占有該財(cái)產(chǎn)。即受讓人已經(jīng)占有財(cái)產(chǎn)，動(dòng)產(chǎn)即持有，不動(dòng)產(chǎn)即登記公示或?qū)嶋H居住等（主要指房產(chǎn)）。

（4）客體物為動(dòng)產(chǎn)或不動(dòng)產(chǎn)?！睹穹ǖ洹返?11條規(guī)定：無處分權(quán)人將不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓給受讓人的，所有權(quán)人有權(quán)追回；除法律另有規(guī)定外，符合下列情形的，受讓人取得該不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)的所有權(quán)： （一）受讓人受讓該不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)時(shí)是善意的； （二）以合理的價(jià)格轉(zhuǎn)讓； （三）轉(zhuǎn)讓的不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)依照法律規(guī)定應(yīng)當(dāng)?shù)怯浀囊呀?jīng)登記，不需要登記的已經(jīng)交付給受讓人。受讓人依據(jù)前款規(guī)定取得不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)的所有權(quán)的，原所有權(quán)人有權(quán)向無處分權(quán)人請(qǐng)求賠償損失。當(dāng)事人善意取得其他物權(quán)的，參照適用前兩款規(guī)定。動(dòng)產(chǎn)，一般指能單獨(dú)脫離、移動(dòng)的物體，如手機(jī)等。動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)轉(zhuǎn)移采取交付移轉(zhuǎn)，一旦交付，受讓人即取得占有，可推定其為所有權(quán)人。不動(dòng)產(chǎn)，一般指房產(chǎn)。對(duì)于不動(dòng)產(chǎn)，一般實(shí)行強(qiáng)制登記原則。只有登記才能公示所有權(quán)。因此，在一般情形下，不動(dòng)產(chǎn)買賣中不可能有受讓人不知真正所有權(quán)人的情形（即善意情形）。