【案情簡介】 李女士和她的丈夫張先生婚后擁有一套房屋，最近他們為了購置新房決定將房子賣掉。張先生與中介公司簽訂了《房屋買賣居間合同》，委托中介公司尋找買家，掛牌價為230萬元，簽約后張先生就到國外出差一個月。劉先生通過中介看了這套房子覺得非常滿意，但希望價格再能便宜一點，通過雙方幾次協商，李女士最后同意以138萬元賣給劉先生，雙方又簽訂了《房地產買賣合同》，為此劉先生支付了定金20萬元。誰知簽約后半個月，張先生就從國外回來了，當他得知房價為138萬元，覺得太便宜了，于是找到劉先生，告知劉先生這是他們夫妻的共同財產，李女士一個人無權處分，要求解除合同，但劉先生認為李女生有權簽訂合同，且已經交付了定金，堅決要求履行這份合同。 雙方協商不成，為此劉先生起訴至法院，要求履行《房地產買賣合同》。 【裁判結果】 法院認為系爭房屋系李女士和張先生的夫妻共同財產，共同同有人對共有財產享有共同的權利，承擔共同義務。在共有關系存續期間，部分共有人對共同共有人擅自處分共有財產的，應為無效。法院判決購房合同無效，李女士返還劉先生定金20萬元及其利息。 【律師評析】 所謂共同共有是指兩個以上的人，對全部共有財產不分份額地享有平等的所有權。共同共有財產關系一般發生在互有特殊身份關系的當事人之間，較為典型的是基于夫妻關系而發生的夫妻共同財產關系，以及家庭成員之間的共有等共同共有財產形式。 根據法律規定，部分共同共有人未經其他共有人同意而擅自處分共有房屋的，要看事后該處分行為是否獲得其他共同共有人的追認。獲得其他共同共有人追認的，該處分行為合法有效。沒有獲得追認而擅自處分共有房產的，合同無效。 目前法律實務中存在著如下幾種共有形式： 1、家庭共有：夫妻是一種人身關系。夫妻在婚姻關系存續期間所得的財產，屬于夫妻共同共有，另有約定和法律另有規定的除外。 2、夫妻共同共有：家庭成員相互之間，也是人身關系，是一定范圍內的親屬關系。不能把親屬關系都當成家庭關系。如張某與其妻、子一同居住，其父、母單獨居住。張某的家庭成員就只有3個人，而不是5個人。家庭共有財產，屬于家庭成員共同共有的財產。其中比較典型的是基于農村共同生產生活而產生幾代同堂的現象，其共同居住人對家庭財產是共同共有。 3、尚未分割遺產形式的共同共有：共同繼承的財產，在繼承開始以后，遺產分割之前，數人（相互之間是親屬，是同一順序繼承人）對遺產享有共有權的財產。一般認為，這種共有是共同共有。 在購買房產時，一定要核實所購房產是否屬于共有，買賣共有房產的一定要取得全體共同共有人的一致同意。為規避最終認定為共有房產而產生合同無效的法律風險，購房人可以采取如下措施： 1、如果是房產證上的產權人是多個人的，一定要核實每個人的身份，并由每個人在房屋買賣合同上簽字，除非有公證的委托書，否則不同意代簽字。 2、如果房產所有人是在婚狀態，且房產證上產權證為一個人名字的，也需要其配偶在房屋買賣合同上簽字，或者由其配偶出具房屋并非夫妻共同共有財產的聲明。 3、如房產所有人系單身，且房產證上產權人為一個人名字的，需要該所有人到民政局開具單身證明。 4、為防止出賣人故意隱瞞其他共有人，買受人可以讓出賣人出具一份無其他共有人的承諾，并明確約定違反承諾的違約責任。 【法條鏈接】 1、《合同法》（1999年） 第五十一條　無處分權的人處分他人財產，經權利人追認或者無處分權的人訂立合同后取得處分權的，該合同有效。 2、最高人民法院《關于貫徹執行〈中華人民共和國民法通則〉若干問題的意見（試行）》（1988年） 89．共同共有人對共有財產享有共同的權利，承擔共同的義務。在共同共有關系存續期間，部分共有人擅自處分共有財產的，一般認定無效。但第三人善意、有償取得該項財產的，應當維護第三人的合法權益；對其他共有人的損失，由擅自處分共有財產的人賠償。 3、《最高人民法院關于適用〈中華人民共和國婚姻法〉若干問題的解釋（一）》（2001年） 第十七條 婚姻法第十七條關于“夫或妻對夫妻共同所有的財產，有平等的處理權”的規定，應當理解為： （一）夫或妻在處理夫妻共同財產上的權利是平等的。因日常生活需要而處理夫妻共同財產的，任何一方均有權決定。 （二）夫或妻非因日常生活需要對夫妻共同財產做重要處理決定，夫妻雙方應當平等協商，取得一致意見。他人有理由相信其為夫妻雙方共同意思表示的，另一方不得以不同意或不知道為由對抗善意第三人。第十八條 婚姻法第十九條所稱“第三人知道該約定的”，夫妻一方對此負有舉證責任。 4、上海市高級人民法院《關于審理“二手房”買賣案件若干問題的解答》（2005年） 第二條 未經房屋共同共有人同意，出賣人對外簽訂的 “ 二手房 ” 買賣合同，效力如何認定？ 答：審判實踐中，經常遇到房屋共有人以其他共有人擅自處分共有財產為由，主張其他共有人對外簽訂的 “ 二手房 ” 買賣合同無效。對此問題，應區別不同的情形分別處理。一是房屋出售時，權利登記僅為出賣人一人的，基于不動產的公示、公信原則，買受人有理由相信出賣人系房屋的完全權利人，其與出賣人之間簽訂的買賣合同，應認定為有效；但如有證據證明買受人存有過錯，與出賣人惡意串通，損害其他共有人利益的除外。二是房屋出售時，權利登記為數人的，基于部分共同共有人不得擅自處分共有財產的法律規定，在其他權利人事后不予追認的情況下，應認定買賣合同無效；但買受人有理由相信出賣人有代理權，符合表見代理構成要件的，應確認買賣合同有效。

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　　一、2002年2月，建材公司與建筑隊訂立鋼材購銷合同，約定于 5月30日前在建筑隊施工工地交貨。三天后建材公司又與軋鋼廠訂立合同，由軋鋼廠向建材公司提供一批鋼材，5月30日前送至建筑隊施工工地。5月30日建筑隊未收到鋼材，即向建材公司催貨，建材公司立即催促軋鋼廠，軋鋼廠提出因原材料和燃料問題，本廠鋼材產量下降，要求推遲一個月供貨。當時市場上鋼材緊缺，建材公司一時難以組織貨源，建筑隊因而停工待料造成經濟損失30萬元。建筑隊要求建材公司賠償損失，建材公司認為責任在軋鋼廠，要求建筑隊直接向軋鋼廠索......