[摘要]

本案為典型的"一房二賣"案件，"一房二賣"糾紛在司法實(shí)踐中常表現(xiàn)出種類多樣性的特點(diǎn)，針對(duì)不同的情況應(yīng)予以區(qū)別對(duì)待。

根據(jù)《物權(quán)法》的相關(guān)規(guī)定，我國(guó)不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)模式采用合意加公示主義，即以簽訂合法有效的買賣合同和辦理房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記為不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)的二個(gè)要件。審理一房數(shù)賣糾紛案件時(shí)，如果數(shù)份合同均有效且買受人均要求履行合同的，一般應(yīng)按照已經(jīng)辦理房屋所有權(quán)變更登記、合法占有房屋以及合同履行情況、買賣合同成立先后等順序確定權(quán)利保護(hù)順位。

本案中，上訴人徐華萍與被上訴人汪平均未辦理房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記，故案件爭(zhēng)議焦點(diǎn)為：在未辦理房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記情況下，上訴人徐華萍的買賣合同能否對(duì)抗被上訴人汪平與被上訴人首創(chuàng)公司之間買賣合同的效力。因此，案涉房屋的占有狀態(tài)及備案情況，買受人是否有效付款的事實(shí)認(rèn)定就顯得尤為重要，這些重要事實(shí)的認(rèn)定必須綜合考量訴訟雙方的證據(jù)以及各種相關(guān)因素而加以判斷。本案也為"一房二賣"糾紛提供了一個(gè)典型的借鑒案例。

"一房二賣"糾紛法律適用的準(zhǔn)確性關(guān)系到千家萬(wàn)戶買房的交易安全，該問(wèn)題的解決將有利于房地產(chǎn)市場(chǎng)更快、更穩(wěn)、更健康地發(fā)展。

[案情簡(jiǎn)介]

汪平配偶為中聯(lián)集團(tuán)名下子公司中聯(lián)物業(yè)公司的員工。2007年汪平與蕪湖首創(chuàng)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司簽訂合同后，因得知中聯(lián)集團(tuán)為帶動(dòng)"陽(yáng)光半島"人氣會(huì)出臺(tái)針對(duì)集團(tuán)員工的優(yōu)惠政策，因此在支付完10萬(wàn)定金后與蕪湖首創(chuàng)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司協(xié)商等到政策出臺(tái)后再支付。到2007年9月份，中聯(lián)集團(tuán)出臺(tái)了《關(guān)于"陽(yáng)光半島"交房有關(guān)事項(xiàng)的通知》，通知明確中聯(lián)集團(tuán)員工可以按照1300元/㎡的優(yōu)惠價(jià)購(gòu)買陽(yáng)光半島雙拼別墅，但是條件是交房后5年內(nèi)不能處置。產(chǎn)權(quán)證也由集團(tuán)公司保管。

在該政策出臺(tái)后，汪平即與蕪湖首創(chuàng)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司協(xié)商變更協(xié)議合同一事，因汪平符合上述優(yōu)惠政策，蕪湖首創(chuàng)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司同意了汪平的請(qǐng)求。按照1300元/㎡的單間，總房款為331721元。2007年1月2日汪平與蕪湖首創(chuàng)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司簽訂《商品房買賣合同》，約定汪平購(gòu)買坐落于安徽省蕪湖縣新蕪機(jī)械開(kāi)發(fā)區(qū)陽(yáng)光半島A85棟別墅，合同簽訂后汪平于2007年10月17日支付房款331721元。汪平也于2007年10月17日付清尾款，總共支付了331721元，蕪湖首創(chuàng)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司開(kāi)具了加蓋財(cái)務(wù)專用章的收款憑單，載明"單價(jià)1300，金額331721"。

因該房遲遲未辦理房產(chǎn)證，汪平于2014年起訴至法院，要求蕪湖首創(chuàng)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司為其辦理權(quán)證，后經(jīng)蕪湖首創(chuàng)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司承諾辦理權(quán)證，汪平撤訴。但撤訴后，蕪湖首創(chuàng)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司未履行承諾，又于2015年1月10日將該房屋出售給第三人徐華萍。并于2015年1月15日在蕪湖縣房地產(chǎn)管理局辦理了商品房預(yù)售備案登記。蕪湖首創(chuàng)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司于2016年1月25日被法院宣告破產(chǎn)。

[案號(hào):（2017）皖0221民初353號(hào)]蕪湖縣人民法院一審審理認(rèn)為：原告汪平與被告蕪湖首創(chuàng)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司簽訂的商品房購(gòu)買合同成立。第三人徐華萍與被告蕪湖首創(chuàng)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司簽訂的房屋買賣合同不能對(duì)抗原告與被告簽訂的買賣合同的效力。

據(jù)此判決：被告蕪湖首創(chuàng)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司需協(xié)助原告汪平辦理坐落于安徽省蕪湖縣新蕪機(jī)械開(kāi)發(fā)區(qū)陽(yáng)光半島A85棟別墅的產(chǎn)權(quán)證書(shū)。

原審第三人徐華萍不服一審判決，提起上訴。

[具體法律分析]

作為本案第三人（上訴人）徐華萍二審階段的代理律師，二審法院采納了代理律師的代理意見(jiàn)，并據(jù)此撤銷一審判決，將案件發(fā)回重審。具體如下：

一、一審判決認(rèn)定被上訴人汪平實(shí)際占有控制案涉房屋有誤。

首先，被上訴人汪平一審提交的《物業(yè)管理服務(wù)協(xié)議》《住宅室內(nèi)裝飾裝修管理服務(wù)協(xié)議》并不能證明被上訴人汪平已合法并實(shí)際占有控制案涉房屋。根據(jù)物業(yè)管理及裝修管理協(xié)議權(quán)利義務(wù)內(nèi)容，只有房屋所有權(quán)人或其授權(quán)的委托人有權(quán)簽訂上述協(xié)議，而被上訴人汪平并未取得房屋所有權(quán)，僅基于《商品房買賣合同》對(duì)被上訴人首創(chuàng)公司享有債權(quán)，故被上訴人汪平并非上述二份協(xié)議適格的合同主體，該二份協(xié)議不具有合法性,且被上訴人也未提交證據(jù)證明其實(shí)際履行了上述二份協(xié)議。

相反，上訴人一審提交的證據(jù)物業(yè)費(fèi)收款收據(jù)可證明，上訴人于2015年1月30日辦理了房屋備案登記后，實(shí)際繳納了案涉房屋的物業(yè)費(fèi)（發(fā)生在被上訴人汪平簽訂上述兩份協(xié)議之后）。可見(jiàn)，上訴人系合法的物業(yè)費(fèi)繳納主體且已經(jīng)實(shí)際履行了物業(yè)費(fèi)繳納義務(wù)。

其次，根據(jù)上訴人一審提交的《安徽省繁昌人民法院執(zhí)行裁定書(shū)》及照片等證據(jù)可知，2015年1月9日，被上訴人首創(chuàng)公司陪同上訴人查看案涉房屋時(shí)，該房屋仍處于閑置狀態(tài)，并未進(jìn)行裝修及入住。且2016年6月15日，繁昌縣人民法院因上訴人擔(dān)保其他債權(quán)已經(jīng)查封了案涉房屋，若被上訴人汪平實(shí)際占有控制該房屋顯然不可能對(duì)此不知曉，被上訴人汪平卻并未向繁昌縣人民法院提起執(zhí)行異議，顯然其并未實(shí)際占有控制房屋。

最后，通常情況下，商品房交付最直接的程序就是辦理"交鑰匙"確認(rèn)簽字，即買賣雙方簽署房屋交接單移交鑰匙。事實(shí)上，商品房交付條件既應(yīng)符合合同約定的標(biāo)準(zhǔn)，又必須符合法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定。具體到個(gè)案中的商品房交付，就是指開(kāi)發(fā)商與業(yè)主雙方在進(jìn)行房屋驗(yàn)收交接之時(shí)，開(kāi)發(fā)商應(yīng)當(dāng)出示房屋符合交付條件的相關(guān)證明文件（商品房竣工驗(yàn)收合格證、建設(shè)工程竣工驗(yàn)收備案表等），并按照約定提供住宅質(zhì)量保證書(shū)和住宅使用說(shuō)明書(shū)等，絕非簡(jiǎn)單到僅僅交鑰匙而已。交鑰匙作為房屋的轉(zhuǎn)移占有方式，是交付完成的必要條件而非充分條件。故被上訴人汪平若主張實(shí)際占有房屋，應(yīng)向法院提交開(kāi)發(fā)商交付的房屋符合交付條件的相關(guān)證明文件（商品房竣工驗(yàn)收合格證、建設(shè)工程竣工驗(yàn)收備案表等）以及雙方簽署的房屋交接單等證據(jù)，而直至上訴人2015年1月簽訂《商品房買賣合同》時(shí)，被上訴人首創(chuàng)公司仍無(wú)法提供上述交房時(shí)必須提交的證明文件及房屋鑰匙，故被上訴人汪平不符合實(shí)際占有控制房屋的條件。

二、一審判決認(rèn)定上訴人徐華萍交付的50萬(wàn)元購(gòu)房款未進(jìn)入被上訴人首創(chuàng)公司賬戶有誤。

首先，根據(jù)《民法通則》第四十三條規(guī)定："企業(yè)法人對(duì)它的法定代表人和其他工作人員的經(jīng)營(yíng)活動(dòng)，承擔(dān)民事責(zé)任。"翟厚圣是被上訴人首創(chuàng)公司的法定代表人，其于2015年1月17日出具50萬(wàn)元《收條》顯然是職務(wù)行為，被上訴人首創(chuàng)公司理應(yīng)對(duì)此承擔(dān)責(zé)任。其次，上訴人徐華萍一審提交的被上訴人首創(chuàng)公司2015年1月15日出具的2566300元《收據(jù)》，該收據(jù)載明"收款金額為2566300元，收款事由包括A85號(hào)房款現(xiàn)金50萬(wàn)元"，落款處已加蓋被上訴人首創(chuàng)公司財(cái)務(wù)專用章。

可見(jiàn)，被上訴人首創(chuàng)公司已收到上訴人全部購(gòu)房款（包含翟厚圣《收條》中的50萬(wàn)元），該款項(xiàng)已進(jìn)入被上訴人首創(chuàng)公司賬戶，翟厚圣是在公司財(cái)務(wù)確認(rèn)收到款項(xiàng)后，才出具的《收條》對(duì)該事項(xiàng)再次確認(rèn)，其個(gè)人并未收取該50萬(wàn)元購(gòu)房款。且即使沒(méi)有該2566300元《收據(jù)》佐證，翟厚圣出具《收條》的行為也符合《中華人民共和國(guó)合同法》第五十條規(guī)定的表見(jiàn)代表情形。翟厚圣作為被上訴人首創(chuàng)公司法定代表人，該身份足以使上訴人有理由相信翟厚圣有權(quán)代表被上訴人首創(chuàng)公司處理案涉房屋買賣相關(guān)事宜，其行為對(duì)公司具有拘束力，被上訴人首創(chuàng)公司也理應(yīng)對(duì)此負(fù)責(zé)。故上訴人徐華萍已付清案涉房屋全部購(gòu)房款項(xiàng)。一審判決未結(jié)合《收據(jù)》等相關(guān)證據(jù)綜合認(rèn)定事實(shí)，僅因其中50萬(wàn)元《收條》無(wú)被上訴人首創(chuàng)公司印章等即認(rèn)定該50萬(wàn)元購(gòu)房款未進(jìn)入公司賬戶，事實(shí)認(rèn)定有誤。

三、一審判決認(rèn)定徐華萍與被上訴人首創(chuàng)公司簽訂的房屋買賣合同不能對(duì)抗汪平與被上訴人首創(chuàng)公司簽訂的買賣合同的效力有誤

參照《安徽省高院關(guān)于審理房屋買賣合同糾紛案件適用法律問(wèn)題的指導(dǎo)意見(jiàn)》第一條第3點(diǎn)明確規(guī)定：出賣人就同一房屋分別與數(shù)個(gè)買受人簽訂買賣合同，在合同均為有效且買受人均主張出賣人履行合同轉(zhuǎn)移房屋所有權(quán)的情況下，一般應(yīng)按照以下順序確定買受人的權(quán)利保護(hù)順位：(1)已經(jīng)辦理房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記的；(2)已經(jīng)辦理房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移預(yù)告登記或合同備案手續(xù)的；(3)已經(jīng)合法占有房屋的；(4)合同實(shí)際履行在先的；(5)均未履行，合同成立在先的。

本案中，上訴人徐華萍就案涉房屋已辦理了商品房預(yù)售備案登記，故在上訴人徐華萍與被上訴人汪平均未辦理房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記的情況下，理應(yīng)以"第二順序辦理合同備案手續(xù)"確定買受人優(yōu)先順位。而被上訴人汪平主張適用的"實(shí)際占有房屋為排位在后的第三順序"，在上訴人徐華萍已具備第二順序條件的前提下不應(yīng)予以適用，且上訴人徐華萍已經(jīng)繳納了物業(yè)費(fèi)實(shí)際占有控制房屋，被上訴人汪平也無(wú)法以實(shí)際占有房屋為由主張買受人優(yōu)先順位。綜上，一審判決認(rèn)定徐華萍與被上訴人首創(chuàng)公司簽訂的房屋買賣合同不能對(duì)抗汪平與被上訴人首創(chuàng)公司簽訂的買賣合同的效力有誤。

[裁判結(jié)果]

[案號(hào):（2017）皖02民終2064號(hào)]蕪湖市中級(jí)人民法院二審審理認(rèn)為：一審法院在事實(shí)查明部分作出的"原告在領(lǐng)取房屋鑰匙后即對(duì)該房屋進(jìn)行裝修入住至今"的認(rèn)定存在一定偏頗，且一審法院在對(duì)徐華萍提交的蕪湖首創(chuàng)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司于2015年1月15日出具的購(gòu)房款《收據(jù)》未予審查的情況下即認(rèn)定徐華萍支付的50萬(wàn)元房款沒(méi)有進(jìn)入蕪湖首創(chuàng)公司賬戶，屬事實(shí)認(rèn)定不清。

據(jù)此判決：撤銷一審判決，發(fā)回重審。

來(lái)源：無(wú)訟閱讀    作者：秦尤佳[上海金茂（蕪湖）律師事務(wù)所  律師]