關于合同義務履行問題。本案糾紛的產生系因遵義明順公司一房二賣所致。雖然遵義明順公司辯稱訟爭16至18號門面是在紀念街村民組退還之后再次出售，但其并未提交退房移交手續加以佐證，亦與紀念街村民組常年對外出租訟爭門面的事實不符，故本院對該辯解意見不予采信。處理一房二賣情況下的合同履行問題，可從商品房買賣合同的締約真實性、簽約時間順序、付款程度、合同備案情況、訟爭不動產的占有事實、預登記情況以及權利主張等方面加以評判。

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首先，締約真實性。在一房二賣爭產訴訟中，合同真實、有效是判斷各自合同能否繼續履行，后訂立的合同能否對抗在先訂立合同的前提。紀念街村民組、褚文鎮與遵義明順公司簽訂的《商品房買賣合同》，遵義明順公司均認可系買賣合同性質，且與紀念街村民組、褚文鎮向遵義明順公司支付購房款的事實相吻合，故本院對紀念街村民組、褚文鎮與遵義明順公司簽訂的《商品房買賣合同》真實性予以確認；范越與遵義明順公司簽訂的《商品房買賣合同》，因冉建紅與遵義明順公司均認可該合同本質為以物抵債協議，而冉建紅并未舉證證明其系訟爭門面的承包人或實際施工人以及遵義明順公司所拖欠的工程款數額等基礎事實，故本院對該《商品房買賣合同》的真實性不予認定。

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其次，簽約時間順序。遵義明順公司與紀念街村民組之間的《商品房買賣合同》成約時間是2009年2月12日，而褚文鎮、范越則分別在2010年8月25日和2010年10月25日與遵義明順公司簽訂《商品房買賣合同》。由此可見，紀念街村民組購房在前，褚文鎮、范越簽約在后。雖然債權具有平等性，但債權形成時間的先后順序是考量物權分配的重要因素。

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第三，付款情況。買受人支付購房款的程度，能夠反映其履行合同義務的狀況，對于積極履行合同義務的買受人，理應得到更優保護。根據紀念街村民組與遵義明順公司簽訂的《商品房買賣合同》約定，紀念街村民組應付16至18號門面購房款以及超面積補差款共計2125056元，其已通過轉賬方式匯付購房款1330456元是不爭事實，遵義明順公司在庭審時亦予認可，故本院予以確認。雖然該公司主張其向紀念街村民組所借200000元以及補償款594600元不能抵扣購房款，但該公司加蓋公章的《紀念街村民組結帳清單》中載明已付1400000元，減去通過轉賬匯付無爭議的1200000元，余下200000元在遵義明順公司未舉證證明其已歸還紀念街村民組的情況下，只能視為雙方在最終結算時已經達成借款抵房款的合意。同樣，594600元雖系補償款性質，但雙方亦已協商予以抵扣。據此，本院認定紀念街村民組已經支付完畢全部購房款；根據褚文鎮與遵義明順公司簽訂的兩份《商品房買賣合同》約定，褚文鎮應向遵義明順公司支付購房款共計2149888元，其通過轉賬方式支付了1920000元，其余尾款褚文鎮主張為現金支付，遵義明順公司向其出具了2150000元《收據》，紀念街村民組、冉建紅、范越對付款真實性均未提出異議，故本院對褚文鎮已付清16、17號門面購房款的事實亦予確認；范越與遵義明順公司簽訂的《商品房買賣合同》所約定的購房款因未實際發生，故本院不予認定。

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第四，合同備案及預告登記情況。本案中，紀念街村民組、褚文鎮、范越均未在行政機關申請對訟爭門面進行預告登記，但褚文鎮、范越已在遵義市房產市場管理處對其與遵義明順公司簽訂的《商品房買賣合同》進行了預售登記備案，而紀念街村民組未申請備案。根據《中華人民共和國物權法》第二十條第一款關于“當事人簽訂買賣房屋或者其他不動產物權的協議，為保障將來實現物權，按照約定可以向登記機構申請預告登記。預告登記后，未經預告登記的權利人同意，處分該不動產的，不發生物權效力”之規定，對不動產進行預告登記方有準物權對抗效力，而合同備案只能表明買受人正在為最終取得物權做準備，故褚文鎮、范越進行合同備案只能作為物權分配的參考因素。

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第五，占有情況。如前所述，針對16號、17號門面，紀念街村民組、褚文鎮均已付清購房款，現紀念街村民組的證據優勢在于簽約在先、占有在先、使用在先，而褚文鎮的證據優勢則是其已對《商品房買賣合同》進行了備案登記。對此，雖然遵義明順公司與紀念街村民組簽訂《臨時交房協議》時，訟爭門面尚不具備法定交房條件，但該門面已在2007年9月通過了竣工驗收，根據《中華人民共和國合同法》第一百四十條關于“標的物在訂立合同之前已為買受人占有的，合同生效的時間為交付時間”之規定，紀念街村民組至遲也在2009年2月12日通過與遵義明順公司簽訂《商品房買賣合同》而合法取得并占有16至18號門面。紀念街村民組將16、17號門面租給蘇春城、18號門面租給蘇瑤琪，雙方形成租賃合同關系。對于18號門面，蘇瑤琪自始至終與紀念街村民組簽約并交付租金，表明紀念街村民組持續對18號門面進行占有、收益、處分；對于16、17號門面，雖然遵義明順公司于2013年5月16日向褚文鎮發出《房屋移交通知書》，但因16、17號門面已先期交付紀念街村民組并由其占有和對外租賃，故該《房屋移交通知書》不能實現交付效果。2014年5月起，雖然蘇春城與紀念街村民組簽訂的書面《租賃合同》到期，但雙方之間的事實租賃合同關系并未解除，紀念街村民組仍然合法對16、17號門面進行占有、收益、處分。蘇春城雖因褚文鎮向其出示《商品房買賣合同》而與之簽訂《房屋租賃合同》，但根據合同相對性原則，該合同只能約束蘇春城與褚文鎮而對紀念街村民組無約束力。因蘇春城向紀念街村民組租賃在先，即便雙方解除租賃關系，蘇春城作為合同相對人亦應先行向紀念街村民組返還門面，現蘇春城直接與褚文鎮簽訂《房屋租賃合同》，既不能終止其與紀念街村民組之間的租賃合同關系，亦不能阻卻紀念街村民組對16、17號門面的占有事實。據此，褚文鎮辯稱其在2014年5月與蘇春城簽訂租賃合同之后便合法占有、實際控制16、17號門面的主張不能成立，本院不予采納。

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第六，權利主張情況。在其他途徑難以解決一房二賣不動產的歸屬及合同履行問題時，買受人應當積極通過司法途徑尋求法律救濟。2014年底，紀念街村民組在向蘇春城催收租金未果并知曉蘇春城與褚文鎮簽訂租賃合同之后，便于2015年1月向遵義市紅花崗區人民法院提起訴訟，撤訴后又在2015年7月向本院起訴主張權利，而褚文鎮、范越并未以原告身份起訴請求遵義明順公司履行協助辦理房產證的合同義務，而僅在本案作為第三人提出其為16、17號門面合法占有人的抗辯意見。對此，“占有”僅是法律保護的對物進行實際控制的事實狀態，其雖具有類物權性質但終究不是物權本身。在一房二賣情形下，基于買賣合同關系對物進行占有的買受人不能對抗最終取得所有權的買受人。換言之，即便褚文鎮的前述辯解意見成立，因紀念街村民組、褚文鎮與遵義明順公司簽訂的《商品房買賣合同》均為有效合同，現紀念街村民組主動尋求司法救濟，訴請遵義明順公司履行協助辦理訟爭門面房產證義務，故當產權證辦理完成，紀念街村民組成為所有權人之時，即便16、17號門面為褚文鎮占有，其仍應返還給紀念街村民組。

綜前所述，紀念街村民組與遵義明順公司簽訂的《商品房買賣合同》系有效合同，其在先取得債權并已如約完成己方主要合同義務即付清購房款并合法占有訟爭門面，根據《中華人民共和國合同法》第六十條關于“當事人應當按照約定全面履行自己的義務”、第一百零七條關于“當事人一方不履行合同義務或者履行合同義務不符合約定的，應當承擔繼續履行、采取補救措施或者賠償損失等違約責任”之規定，遵義明順公司應當繼續履行己方未盡合同義務，即根據其與紀念街村民組簽訂的《商品房買賣合同》第十五條之約定，按照國務院《不動產登記暫行條例》第十四條第一款關于“因買賣、設定抵押權等申請不動產登記的，應當由當事人雙方共同申請”、第十六條第一款關于“申請人應當提交下列材料，并對申請材料的真實性負責：（一）登記申請書；（二）申請人、代理人身份證明材料、授權委托書；（三）相關的不動產權屬來源證明材料、登記原因證明文件、不動產權屬證書；（四）不動產界址、空間界限、面積等材料；（五）與他人利害關系的說明材料；（六）法律、行政法規以及本條例實施細則規定的其他材料”等規定要求，主動配合、積極協助紀念街村民組共同向產權登記機關提出16至18號門面的不動產權屬登記申請，并提交辦理權屬登記需由出賣人提供的材料。褚文鎮雖對其與遵義明順公司簽訂的《商品房買賣合同》進行了備案登記，但其簽約在后、債權形成時間較晚且備案行為不具備物權公示、對抗效力，加之其未能合法占有訟爭門面以及未向人民法院起訴要求遵義明順公司履行合同義務，故本院對其辯解意見均不予采納，褚文鎮、曾珠治可另行向遵義明順公司主張權利。范越與遵義明順公司簽訂的《商品房買賣合同》因缺乏證據佐證而真實性存疑，即便因以物抵債簽訂本合同屬實，范越、冉建紅由始至終未合法占有18號門面且未起訴主張合同權利亦是不爭事實，故其辯解意見也難成立，本院不予采納，冉建紅、范越可另行向遵義明順公司主張權利。

案例來源：《最高人民法院公報》2018年第12期

遵義市中級人民法院（2015）遵市法民初字第252號

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