一、一房二賣糾紛的類型及特點

審判實踐中，根據(jù)不同的引發(fā)原因，典型的一房二賣糾紛主要有三種類型：一是單純就一套房屋分別與兩個真實買受人簽訂買賣合同而引發(fā)的一房二賣糾紛。二是商品房開發(fā)建設(shè)中的以房頂賬行為引發(fā)的一房二賣糾紛;三是開發(fā)商為套取銀行貸款而簽訂虛假買賣合同而引發(fā)的一房二賣糾紛;其中第一種是比較傳統(tǒng)的一房二賣糾紛，而第二、三種是近期審判實踐中新出現(xiàn)的糾紛類型。我們在此對這三類糾紛的不同表現(xiàn)和特點分別探討。

(一)傳統(tǒng)的一房二賣糾紛及特點

在銷售商品房時，開發(fā)商就同一套待售房屋分別與兩個買受人簽訂商品房買賣合同，但僅能向一個購房人交付房屋并辦理過戶而引發(fā)糾紛。在此，兩個買受人的意圖都是真實的，簽訂的也多為正式的商品房買賣合同，預(yù)售手續(xù)基本齊備。這一類別出現(xiàn)的時間最早，在此稱其為傳統(tǒng)的一房二賣糾紛，近年來在一房二賣糾紛中的比例在下降。

(二)商品房開發(fā)建設(shè)中的以房頂賬行為引發(fā)的一房二賣糾紛及特點

這類糾紛在近期的審判實踐中處于上升趨勢。在開發(fā)建設(shè)中，開發(fā)商將建設(shè)工程發(fā)包，因資金周轉(zhuǎn)等問題不以現(xiàn)金方式結(jié)算給付，而與承包方協(xié)商用開發(fā)建設(shè)中的房屋抵頂工程款，此情況有時也發(fā)生在開發(fā)商與建設(shè)材料的供應(yīng)商之間。一般以債務(wù)人(即開發(fā)商)作為出賣人、將債權(quán)人(即承包方或材料供應(yīng)商)作為房屋買受人、選定一套雙方認為價格合適的房屋并將欠付的工程款數(shù)額約定為購房款，抵頂時視為以債權(quán)支付了購房款來購買房屋。而在商品房銷售中，又將房屋通過正常的銷售方式賣與其他買受人。其中一個買受人發(fā)現(xiàn)自己所購房屋被另一買受人占有使用或已過戶至另一買受人名下，要求出賣人(即開發(fā)商)向己方履行義務(wù)從而產(chǎn)生糾紛。此即以開發(fā)建設(shè)過程中的以房頂賬行為引發(fā)的一房二賣糾紛。

根據(jù)審判實踐，此種糾紛的特殊性主要有兩點：第一、簽訂合同形式的特殊性。抵頂發(fā)生時，建設(shè)工程多剛完工甚至尚未完工，尚無法簽訂正式的商品房買賣合同，出賣人與買受人(即工程承包方或材料供應(yīng)商)簽訂認購書以房屋抵頂工程款并確認雙方權(quán)利。訴諸法院時，也只能提交認購書作為其主張權(quán)利的依據(jù)。第二、房款支付方式的特殊性。在房屋交易過程中，買受人是以事先存在的債權(quán)抵頂房款，因此并不存在房款的實際支付流轉(zhuǎn)，一般也無法提供正規(guī)的支付憑據(jù)以確定支付時間。這些特殊性都會增加審理工作的復(fù)雜性和難度，我們將在后文中探討其審查方式。

(三)開發(fā)商為套取貸款簽訂虛假買賣合同引發(fā)的一房二賣糾紛

開發(fā)商以房屋買賣之名行套取銀行貸款之實。主要方式是開發(fā)商以他人名義與自己簽訂房屋買賣合同，并以此買受人名義向銀行申請貸款用以支付部分房款，開放商將房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移至此買受人名下，銀行發(fā)放貸款后，開發(fā)商并不將此房屋實際交付。在商品房銷售過程中，開發(fā)商又就此房屋與另一真實買受人簽訂房屋買賣合同并交付占有使用，后買受人發(fā)現(xiàn)房屋所有權(quán)已登記在他人名下，故訴至法院，要求開發(fā)商辦理過戶登記而產(chǎn)生糾紛。此類糾紛即為開發(fā)商為套取貸款簽訂虛假買賣合同而引發(fā)的一房二賣糾紛。

此類一房二賣糾紛的主要特點是法律關(guān)系復(fù)雜。除出賣人與兩位買受人的房屋買賣合同關(guān)系外，還涉及到買受人與銀行的借貸合同關(guān)系，買受人與銀行的抵押合同關(guān)系，以及銀行對于房屋的抵押權(quán)關(guān)系，所以在審判實踐中，即使對買賣合同糾紛解決完畢后，實際還存在許多待解決的法律問題。

二、一房二賣糾紛的審查重點及法律適用

對不同類型的糾紛進行審理，應(yīng)根據(jù)其不同的特點而采取不同的針對性審查方式：

(一)傳統(tǒng)的一房二賣糾紛的審查重點及法律適用

對于這類糾紛，司法實踐中已經(jīng)有比較成熟和統(tǒng)一的做法，由于兩個真實買受人分別簽訂的買賣合同都為有效合同，一般按照已經(jīng)辦理房屋所有權(quán)變更登記、合法占有房屋以及買賣合同成立先后等順序確定權(quán)利保護順位。例如，甲將同一商品房出先后出售給真實買受人乙和丙，后糾紛訴至法院，要確定乙、丙對于爭議房屋的歸屬，首先審查乙與丙是否取得所有權(quán)變更登記，若乙已經(jīng)依據(jù)買賣合同辦理所有權(quán)變更登記，則可判令其取得房屋所有權(quán)，若均未辦理登記，則依據(jù)合法占有房屋的先后判令歸屬，若均未占有房屋，則依據(jù)二者買賣合同成立先后確定權(quán)利，對于這類一房二賣糾紛的審理，審判實踐中爭議不大，在此不作詳論。

(二)以房頂帳引發(fā)糾紛的審查重點及法律適用

此類糾紛相對復(fù)雜，為方便論述，我們來舉例說明：某開發(fā)商甲將樓盤部分開發(fā)建設(shè)工程發(fā)包給施工人乙，在施工結(jié)算時，因甲資金周轉(zhuǎn)問題無法立即支付工程款，便與乙協(xié)商，將此樓盤內(nèi)臨街最西側(cè)8號越層商鋪轉(zhuǎn)讓給乙抵頂全部工程款300萬元，由甲作為出賣人、乙作為買受人簽訂認購書，約定由乙認購此樓盤8號商鋪，預(yù)計建筑面積200平，總房款300萬元整，簽訂認購書當日交齊房款。實際以工程款抵頂房款，并無現(xiàn)金支付。但乙自認抵頂完成，再未向甲主張工程款，只等房屋交付。后樓盤對外銷售時，甲將此商鋪出售給丙，與丙簽訂商品房買賣合同并將房屋交付丙使用，之后，乙發(fā)現(xiàn)丙入住裝修，遂訴至法院，要求甲交付房屋。

根據(jù)前文所論述的特點，此類糾紛中，審查重點是認購書的效力問題，既要確定認購書是否可以等同于商品房買賣合同而作為主張交付房屋辦理過戶的依據(jù)。認購書效力不同，會直接導(dǎo)致不同的審理結(jié)果。以此案為例，若甲乙之間認購書經(jīng)審查不具備買賣合同效力。那么從性質(zhì)而言，此認購書就是以將來簽訂商品房買賣合同為目的的預(yù)約合同，預(yù)約合同以承諾訂立買賣合同為雙方的約束，而不產(chǎn)生交付房屋的義務(wù)，乙以認購書為依據(jù)主張甲交付房屋不能獲得支持。丙依據(jù)合法有效的商品房買賣合同而取得的對房屋的占有將獲得保護。若乙簽訂認購書后先行占有了房屋，后丙訴至法院，則在確認甲乙之間認購書不具備買賣合同效力后，乙對于房屋的占有則失去了合法依據(jù)，乙需將房屋返還。但相反，若經(jīng)審查若確認甲乙之間認購書具備合同效力，則此案轉(zhuǎn)化為兩個有效買賣合同的問題，處理方式與傳統(tǒng)一房二賣糾紛相同。故，此類糾紛核心問題即認購書的效力審查問題，要認定認購書是否具備合同效力，應(yīng)從兩方面進行審查：

第一、審查甲乙簽訂的認購書性質(zhì)上是否可認定為商品房買賣合同。最高人民法院在《關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第5條規(guī)定：商品房的認購、訂購、預(yù)訂等協(xié)議具備《商品房銷售管理辦法》第十六條規(guī)定的商品房買賣合同的主要內(nèi)容，并且出賣人已經(jīng)按照約定收受購房款的，該協(xié)議應(yīng)當認定為商品房買賣合同。此解釋表明，雙方訂立正式的商品房買賣合同并非買賣關(guān)系成立的必備條件，在一定條件下，認購書可認定為商品房買賣合同的性質(zhì)。司法解釋做了形式和實質(zhì)兩方面的規(guī)定。形式上要求認購書中對于商品房買賣合同的主要內(nèi)容作以約定，《商品房銷售管理辦法》對于商品房買賣合同應(yīng)當明確的主要內(nèi)容采取列舉的方式列明了十二項并在第十三項中以雙方約定的其他事項作為兜底條款。筆者認為，《商品房銷售管理辦法》第五條中列舉的十三項內(nèi)容應(yīng)為指導(dǎo)性條款而非強制性條款，即商品房買賣合同雖應(yīng)當具備列舉內(nèi)容，但并非要求全部具備方能生效。況且，此十三項內(nèi)容中并非所有內(nèi)容在簽訂認購書階段即能夠確認，若要求十三項內(nèi)容全部具備，則失去了司法解釋賦予認購書以買賣合同性質(zhì)的初衷。故審判實踐中不宜僵化認為認購書必須具備列舉的全部內(nèi)容，若在認購書中，雙方對房屋情況、價款及給付、交付時間等主要條款已達成一致，主要權(quán)利義務(wù)已經(jīng)約定明確，認購書具有確定性和可履行性，即可認為此認購書具備商品房買賣合同的主要內(nèi)容，符合形式要件。實質(zhì)要件要求出賣人已經(jīng)按照約定收受了購房款，即雙方已開始履行合同。稱其為實質(zhì)要件，是因為在合同法理論上，合同實際履行是雙方以行為表示受合同約束并認為此交易已經(jīng)實際達成的體現(xiàn)。在認定合同履行時，要對房款支付時間作出確認，以確定買受人履行支付義務(wù)。但在以房頂賬情況下，并不存在通過現(xiàn)金或轉(zhuǎn)賬的支付行為，何時應(yīng)當視為房款已實際支付?筆者認為，以房頂賬本質(zhì)上是乙方用債權(quán)抵頂了購房款，結(jié)合雙方意思表示，抵頂達成協(xié)議后，乙即喪失了向甲方索要工程款的權(quán)利，其對工程款的債權(quán)請求權(quán)轉(zhuǎn)化成了要求甲履行認購書的債權(quán)請求權(quán)，即雙方簽訂認購書同意抵頂時，乙方的債權(quán)即告消滅，此債權(quán)消滅即可視為支付房款的行為。但需注意，房款已經(jīng)支付需要以存在合法債權(quán)為前提，才存在將消滅債權(quán)的行為視為支付房款，故法院需對債權(quán)的真實合法進行審查。實踐中有觀點認為只要債權(quán)人和債務(wù)人對債權(quán)予以認可，法院無需具體審查，筆者認為此說不妥，如前所述，債權(quán)是否真實存在直接影響著認購書性質(zhì)，從而直接影響另一買受人乙的合法權(quán)益，因此，不宜直接適用自認原則，需結(jié)合相關(guān)證據(jù)進行綜合審查，此觀點與《最高人民法院關(guān)于民事訴訟證據(jù)的若干規(guī)定》第十三條的規(guī)定相一致。若經(jīng)審查，甲乙的債權(quán)債務(wù)并不合法存在或已然清償，則此認購書的簽訂即失去了事實基礎(chǔ)，也不符合出賣人已收受房款的實質(zhì)要件，則此認購書不具備買賣合同的性質(zhì)。

第二、若可認定為商品房買賣合同，審查其是否合法有效而得以履行。

認定認購書具備商品房買賣合同的性質(zhì)，乙能否據(jù)此主張權(quán)利，還須進一步審查。根據(jù)《關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第二條的規(guī)定，出賣人需在訴訟前，取得商品房預(yù)售許可證明，否則，商品房預(yù)售合同將被認定為無效。債權(quán)人和債務(wù)人之所以在以房頂賬時簽訂認購書確認權(quán)利義務(wù)，多因出賣人當時并不具備商品房預(yù)售許可證明等手續(xù)，無法簽訂正式的預(yù)售合同，因此，在審判實踐中，需審查出賣人是否取得涉案房屋的商品房預(yù)售許可證明，來確認認購書是否合法有效的買賣合同。若甲未取得預(yù)售許可證明，則甲與丙之間的合同亦因此無效，乙和丙各自向甲主張賠償，都無權(quán)再主張房屋的交付。

(三)為套取貸款簽訂虛假合同引發(fā)糾紛的審查重點及法律適用

仍以開發(fā)商甲為例，甲將其開發(fā)的住宅一座賣與丁并簽訂商品房買賣合同，后丁支付全款，并在數(shù)月后辦理入住，入住后屢次要求甲辦理產(chǎn)權(quán)未果，后丁查詢發(fā)現(xiàn)在其之前甲已就此房與戊簽訂了商品房買賣合同，在銀行辦理《個人住房按揭(抵押)借款合同》并經(jīng)公證，現(xiàn)在還款期內(nèi)，房屋產(chǎn)權(quán)已登記在戊的名下，抵押權(quán)人為該銀行，丁故訴至法院，要求法院確認自己與甲之間的房屋買賣合同有效，確認甲與戊之間的房屋買賣合同無效，要求甲履行合同過戶房屋。要解決此一房二賣而產(chǎn)生的商品房買賣合同糾紛，首先要先審查兩個商品房買賣合同的效力，無論丁是否在訴求中單獨提起合同效力確認之訴。其次要審查甲與戊之間物權(quán)轉(zhuǎn)讓的效力。

第一、甲與戊簽訂的商品房買賣合同因意思表示不真實而無效。我們設(shè)定真實購房人丁與甲的買賣合同并無瑕疵，主要討論甲為套取銀行貸款而與戊簽訂的買賣合同。當事人真實意思表示是合同有效的必備要件，本案例中，甲與戊雖然簽訂了買賣合同，但雙方并無房屋交易的真實意思表示，為實現(xiàn)甲套取銀行貸款之非法目的而簽訂買賣合同(注，實踐中戊多為開發(fā)商工作人員或親屬，一般對此明知)，屬于合同第五十二條第(三)項中以合法形式掩蓋非法目的的情形，因此甲與戊之間的商品房買賣合同當屬無效。

第二、甲與戊之間的物權(quán)變動因買賣合同無效而無效。因房屋所有權(quán)已登記至戊的名下，需確認此物權(quán)變動無效，方可判令甲履行房屋過戶登記義務(wù)將此房所有權(quán)轉(zhuǎn)移至丁的名下，否則，戊取得登記在先，即使甲丁之間買賣有效，也無法直接判令將戊名下房屋轉(zhuǎn)移登記至甲的名下。在物權(quán)法理論上，物權(quán)變動分為基于法律行為的物權(quán)變動和非基于法律行為的物權(quán)變動，因買賣合同而轉(zhuǎn)移房屋所有權(quán)即為基于法律行為的物權(quán)變動，根據(jù)我國民法通則及物權(quán)法的相關(guān)規(guī)定，因法律行為的物權(quán)變動原則上采取債權(quán)形式主義。即當事人之間要達成債權(quán)合意的意思表示(如買賣合同)并履行登記(不動產(chǎn))或交付(動產(chǎn))的法定形式方可產(chǎn)生物權(quán)變動的效力。就是說，房屋所有權(quán)的轉(zhuǎn)移除履行變更登記外，還須具備有效的買賣合同方可產(chǎn)生效力。而本案例中，戊雖然取得房屋的所有權(quán)登記，但其與甲之間的買賣合同被確認無效，此所有權(quán)的轉(zhuǎn)移缺少合法有效的債權(quán)合意，故此房屋的所有權(quán)轉(zhuǎn)移是無效的。因此，丁可依據(jù)合法有效的買賣合同取得房屋的所有權(quán)，其要求甲將房屋過戶登記至名下。

以上就是律聊網(wǎng)小編為你介紹的法律知識，一般按照已經(jīng)辦理房屋所有權(quán)變更登記、合法占有房屋以及買賣合同成立先后等順序確定權(quán)利保護順位，對不同類型的糾紛進行審理，應(yīng)根據(jù)其不同的特點而采取不同的針對性審查方式。