為獲得貸款而簽虛假購房合同效力如何認定

案情介紹：為獲得貸款而簽虛假購房合同

陳某曾向張某借款5萬元，后因做生意缺少資金且不符合銀行放貸條件，陳某于2006年3月31日跟張某簽訂了一份房地產“買賣”契約，約定將陳某坐落于江陰某小區的房屋“賣”給張某，房屋成交價格為21萬元，并于同年4月辦理了過戶。事實上，張某未付任何房款，該房屋也由陳某及家人實際占用并使用。張某取得該房屋的所有權后，于2006年4月以自己的名義將該房屋抵押給銀行后，獲得15萬元貸款。

2006年4月27日，陳某與張某形成一份“承諾書”，約定陳某一年內歸還5萬元給張某，張某以自己的名義向銀行申請的15萬元貸款由陳某使用并負責每月按揭;如有一期逾期不還，該房屋由張某作價處理;貸款還清后由張某配合過戶。2013年3月，陳某還清了銀行所有的貸款，便以雙方當時承諾要求張某歸還房屋。但張某拒絕歸還房屋，認為房屋歸其所有，陳某只可向其主張20萬元的房產作價款。陳某起訴至法院，請求判令張某立即協助他辦理系爭房產的過戶手續。

法院判決：為獲得貸款而簽的虛假購房合同無效

江陰法院經審理認為，陳某與張某之間不存在真實的房屋買賣意思表示，據此簽訂的房地產買賣契約系名為買實為取得銀行貸款的合同，故依法認定該合同無效。基于無效合同所發生的債權債務關系歸于消滅的同時，原來基于合同所發生的物權變動當然喪失基礎，發生物權變動的回轉，故判決張某應與陳某共同辦理該房屋的所有權人變更手續。張某不服一審判決訴至無錫中院，該案經過無錫中院二審調解，雙方最終達成協議，張某與陳某共同辦理該房屋的所有權人變更手續，所有權人由張某變更為陳某。并由陳某支付張某借款5萬元和房屋補償款7萬元。

律師說法：如何認定購房合同的效力

本案是一起典型的為取得銀行貸款假賣房屋的案件。房屋出賣人要求買受人歸還已過戶的房屋能否得到法律的支持，主要取決于雙方簽訂的虛假房屋買賣合同是否有效。下面，筆者就來分析一下本案中房屋買賣合同的效力及性質。

根據《民法通則》及《合同法》的規定，合同生效應當具備下列幾個條件：一是行為人具有相應的民事行為能力;二是意思表示真實;三是不違反法律或社會公共利益。房屋買賣合同屬于民事合同，其生效也應滿足上述三個條件，三者缺一不可。本案中的陳某與張某均能獨立進行民事活動，具有完全的民事行為能力，雙方簽訂合同滿足合同生效的第一個要件。但雙方簽訂房屋買賣合同是否為其真實意思表示，成為本案研究的關鍵問題。所謂意思表示真實，即行為人的內心真實想法與外在行為相一致，行為人通過自己的行為希望達到內心期望的目標或結果。意思表示真實是民事法律行為應當具備的要件。表意人與相對人合意實施虛假意思表示的行為，即雙方有意識的不真實行為，為無效法律行為。而本案中，陳某與張某簽訂房屋買賣合同顯然不是雙方的真實意思表示。理由如下：

1、從陳某簽訂房屋買賣合同的目的進行分析。陳某因為缺少資金做生意，但自己又不符合銀行貸款的條件，于是動了歪腦筋，希望能用自己的房屋作為籌碼尋找符合貸款條件的人，并沒有真正出賣房屋換取資金的想法。而張某符合貸款條件，且張某與陳某也有經濟上的往來，陳某希望通過張某用自己的房屋作為抵押向銀行貸款，在張某同意的情況下，雙方才簽訂了本案中的房屋買賣合同。所以，從該房屋買賣合同簽訂的目的來看，陳某并沒有要將自己的房屋賣與張某的意思表示，真正的目的就是利用張某符合貸款條件的身份取的銀行貸款。

2、從雙方簽訂承諾書的行為進行分析。2006年4月27日，雙方簽訂的承諾書中明確約定：陳某將自己的房屋過戶給張某，張某無需支付房款，而是由張某以自己的名義將該房屋抵押給銀行取得15萬元貸款，貸款歸陳某使用并由陳某歸還，貸款還清后由張某配合過戶。該承諾書的約定非常明確，張某不需要支付房款，但需要到期歸還房屋。實際上，張某在陳某賣房及貸款過程中只起一個橋梁作用，更進一步表明陳某不具有將房屋賣與張某的意思表示。

3、從房屋買賣合同的履行情況進行分析。陳某將房屋賣給張某后并辦理了過戶手續，但張某實際上并未支付房屋價款。由于房屋屬于大宗商品且價值較高，張某與陳某也無親屬或贈與關系，張某取得陳某房屋所有權但并無支付價款的行為不符合一般人的常識判斷，且與權利義務相統一的原則相違背。該房屋過戶后，張某并未對該房屋進行占用及處分，而是仍由陳某及家人占用并使用，表明該房屋買賣合同并未充分、合理履行。

4、從張某對房屋買賣合同的態度進行分析。根據全案進行綜合分析，張某在簽訂房屋買賣合同之初，對陳某假賣房屋的動機及行為是知曉的，且也以自己的實際行動為陳某貸款提供了便利，也足以表明張某在簽訂房屋買賣合同的時候不具有真實的意思表示。綜上，陳某和張某均系為取得銀行貸款而簽訂的虛假房屋買賣合同，因雙方都不具有簽訂真實買賣房屋的意思表示，故該虛假的房屋買賣合同無效。