根據(jù)法律規(guī)定，開發(fā)商在宣傳期間的廣告內(nèi)容原則上不構(gòu)成合同的內(nèi)容，除非其作出的說明或允諾具體明確并且對購房人決定簽署商品房買賣合同有重大影響。

因為開發(fā)商的樓盤廣告的一般性描述屬于要約邀請，只要未在合同中明確約定，就不能約束開發(fā)商。一般性描述是指那些抽象的、對買賣合同的訂立并無實質(zhì)影響的內(nèi)容，如綠化率高。如果廣告中描述具體明確，則屬于要約，一經(jīng)發(fā)布即具有法律效力，不論開發(fā)商是否將其載入合同，都需要受約束。具體性描述是指直接影響合同的訂立及售價的內(nèi)容，如涉及地理位置、朝向、小區(qū)配套設(shè)施等內(nèi)容。

對于沒有在合同中約定比如學位等內(nèi)容，首先看開發(fā)商的對外宣傳資料上對學位是否帶有具有允諾的具體內(nèi)容，如果構(gòu)成具體允諾，則構(gòu)成要約；其二，根據(jù)購房者對學位的需求是否緊急迫切，判斷開發(fā)商的學位宣傳對購房者是否購買房屋以及是否以此價格購買房屋構(gòu)成重大影響。若同時符合以上兩點，開發(fā)商應當承擔違約責任。

提醒大家，在與開發(fā)商簽約前應到房屋所在地相關(guān)部門查詢是否能獲得學位，如果開發(fā)商承諾學位要在合同中對此約定，并約定如果沒有獲得學位開發(fā)商的違約責任。 相關(guān)法條：

《商品房買賣合同司法解釋》第三條 商品房的銷售廣告和宣傳資料為要約邀請，但是出賣人就商品房開發(fā)規(guī)劃范圍內(nèi)的房屋及相關(guān)設(shè)施所作的說明和允諾具體確定，并對商品房買賣合同的訂立以及房屋價格的確定有重大影響的，構(gòu)成要約。該說明和允諾即使未載入商品房買賣合同，亦應當為合同內(nèi)容，當事人違反的，應當承擔違約責任。

《民法典》472條 要約是希望與他人訂立合同的意思表示，該意思表示應當符合下列條件：

（1）內(nèi)容具體確定；

（2）表明經(jīng)受要約人承諾，要約人即受該意思表示約束。

《民法典》473條 要約邀請是希望他人向自己發(fā)出要約的表示。拍賣公告、招標公告、招股說明書、債券募集辦法、基金招募說明書、商業(yè)廣告和宣傳、寄送的價目表等為要約邀請。

商業(yè)廣告和宣傳的內(nèi)容符合要約條件的，構(gòu)成要約。