原告張三與被告某公司簽訂了商品房買賣合同，購買甲小區一套商品房。某公司既沒有按合同約定的時間交房，而且房內多處需要修補整改；同時，購房時某公司宣傳商品房是一梯一戶，到交房后卻是兩梯兩戶，實際商品房與宣傳不符。

為此，張三起訴至法院，要求與被告某公司解除商品房買賣合同，被告某公司返還自己已付房款首付、已償還的按揭貸款本金及利息，并賠償違約金及重新購房的差價損失，協助其辦理解除網簽手續。

針對原告的訴訟請求，被告某公司認為，未能如期交付房屋是由于新冠肺炎疫情這一不可抗力導致，不應承擔逾期交付的責任。案涉商品房自始至終都是兩梯兩戶設計，張三在案涉《商品房買賣合同》附件一《房屋平面圖》中簽名捺印，代表其已經知曉房屋設計構造，并且他們沒有將一梯一戶作為賣點在銷售過程中進行宣傳。至于原告所說的案涉商品房存在質量問題，屬于被告保修范圍事項，不構成民事欺詐行為，原告亦無權解除商品房買賣合同。

法院經審理后認為，原告提交的案涉房地產項目前期宣傳彩頁、原告親屬與被告處某銷售經理的微信聊天記錄、原告等人與被告某經理及萊陽市建設部門某工作人員的現場談話錄音、房屋存在質量問題的視頻光盤及照片打印件等證據，可以相互佐證，能夠形成一個較為完整的證據鏈條，足以證實被告某公司在前期宣傳過程中，確曾將案涉戶型宣傳為一梯一戶，樣板間亦按照一梯一戶設計，原告本意也是購買一梯一戶戶型的房屋，然被告實際向原告交付的房屋并非一梯一戶，且存在電源插座漏水浸泡地板、窗框邊緣不整齊等質量問題的事實。最終，法官依法判決解除張三與被告某公司簽訂的《商品房買賣合同》，被告某公司于判決生效后十日內協助張三辦理案涉房屋的解除網簽手續，同時返還張三已付案涉房屋購房首付款、已償還的按揭貸款本金，以及賠償張三案涉房屋按揭貸款產生的利息。 法律解讀

為了提高開發樓盤的吸引力，越來越多的開發企業選擇將一梯一戶學區房地鐵房等作為宣傳時體現住宅高大上的售房亮點，并在宣傳單、廣告、沙盤上展現。因受制于后期建造過程中的各種障礙或設計變更，鮮有開發企業能夠完全做到廣告中所做出的宣傳，致使因商品房銷售廣告引發的糾紛在審判實踐中大量存在。近年來，社會上要求整治商品房銷售虛假廣告的呼聲日益高漲，但因相關法律規定的不配套，法律責任界限的不明確，虛假廣告已成為商品房銷售領域的毒瘤。

為了規范房地產市場，整治虛假廣告的頑瘴痼疾，《民法典》第四百七十三條規定，要約邀請是希望他人向自己發出要約的表示。拍賣公告、招標公告、招股說明書、債券募集辦法、基金招募說明書、商業廣告和宣傳、寄送的價目表等為要約邀請。商業廣告和宣傳的內容符合要約條件的，構成要約。它明確了商業廣告和宣傳在什么條件下構成要約。從法條上來說，要約邀請是希望他人向自己發出要約的表示；而要約則是向他人提出明確條件作出希望訂立合同等意思表示。要約一經發出，即對要約人具有法律約束力，如果相關宣傳廣告和沙盤被認定為要約，即使在正式簽訂的商品房買賣合同中并未對相關宣傳進行明確地約定，開發企業若沒有達成廣告所做的承諾，也應承擔相應的違約責任。

除此之外，《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第三條規定，商品房的銷售廣告和宣傳資料為要約邀請，但是出賣人就商品房開發規劃范圍內的房屋及相關設施所作的說明和允諾具體確定，并對商品房買賣合同的訂立以及房屋價格的確定有重大影響的，構成要約。該說明和允諾即使未載入商品房買賣合同，亦應當為合同內容，當事人違反的，應當承擔違約責任。該規定作為針對商品房銷售的專門司法解釋，進一步細化了《民法典》的相關規定，對于解決糾紛，樹立正確的裁判指引，引導開發企業誠信經營等均具有重要的現實價值。

律師提醒

需要注意，并不是所有的售房廣告均可以構成要約，其認定程序和認定范圍有嚴格的限制，只有在開發企業就商品房開發規劃范圍內的房屋及相關附屬設施所作的說明和允諾具體確定，并對商品房買賣合同的訂立以及房屋價格的確定有重大影響的，才視為要約。如果售房廣告對開發規劃范圍外的房屋及設施進行了宣傳，一般情況下是不構成要約的，這其中最為鮮明的代表就是學區房問題，如果該學校不在商品房開發規劃范圍內，則開發企業對學區房所做的宣傳和允諾不一定構成要約，是否構成虛偽宣傳則需要具體情況具體分析。

對于房地產開發企業而言，更要尊重基本事實，恪守宣傳的底線和邊界，不得使用違背常理、刻意夸大的方法宣傳商品房，禁用最高級頂級首選唯一等絕對化用語。在構思和設計廣告時，應當分清宣傳和承諾的區別，一旦宣傳變成了對特定結果的詳細、明確的描述和保證，其性質就成了承諾。在制作的宣傳單、廣告、沙盤等在定稿后發布前，應提交法務或外聘法律顧問進行審查，并盡量通過大數據搜索排除風險。如果通過第三方制作或發布廣告，也應建立監督制度和事后追責制度，并落實到書面委托協議中。同時，在廣告制作和宣傳過程中，還應嚴格遵守《廣告法》《房地產廣告發布規定》《反不正當競爭法》、《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》等相關法律法規，在實事求是的基礎上開展廣告宣傳，確保廣告的合法合規，使開發企業最大程度上避免風險，保障企業形象、品牌價值、商業聲譽不受損害。